賣房流程通常可分為售前準備、委託銷售、帶看議價、簽訂買賣契約、用印報稅、所有權移轉及點交房屋七個階段。屋主在正式委託前，應先查清產權、貸款餘額、房屋現況與預估稅費，才能合理設定售價及估算售屋實拿金額。

透過仲介出售房屋時，屋主還需要簽訂不動產委託銷售契約、確認不動產說明書內容，並配合地政士辦理土地增值稅、契稅、實價登錄、抵押權塗銷及產權移轉。

本文資料更新日期為2026年7月30日。實際交易程序、付款比例及交屋日期，仍應以買賣契約、產權條件、承貸銀行及主管機關辦理結果為準。

快速摘要

• **完整流程：**準備、委託、帶看、簽約、完稅、過戶、交屋

• **委託審閱期：**原則不得少於3日

• **實價登錄：**移轉登記送件時一併申報

• **賣方主要稅費：**土地增值稅及房地合一稅

• **最大風險：**未查清產權、稅費與貸款餘額就簽約

賣房前要先準備什麼？

賣房前應先確認產權、屋況、貸款餘額、占用或租賃情形，以及出售後可能產生的稅費。

• 土地及建物謄本

• 房屋所有權狀

• 房貸及抵押權資料

• 房屋現況及瑕疵

• 稅費與實拿試算

• 售價及交屋條件

屋主可以先準備以下資料：

1. 土地及建物所有權狀。

2. 身分證明文件及印章。

3. 最新土地、建物謄本。

4. 房屋稅單及地價稅單。

5. 貸款餘額及抵押權設定資料。

6. 車位、共有部分及附屬建物資料。

7. 房屋修繕、漏水及設備狀況。

8. 租約、占用或他人使用情形。

9. 管理費、水電及瓦斯繳費紀錄。

10. 原始買入契約與取得成本憑證。

若房屋仍有銀行貸款，屋主應先向銀行查詢預估清償金額及塗銷抵押權流程。售屋價格扣除貸款、土地增值稅、房地合一稅、仲介費及其他費用後，才是實際可能取得的淨額。

售屋前應先確認的產權問題

屋主不能只看房屋權狀是否在手上。謄本中的所有權人、權利範圍、抵押權、預告登記及其他限制登記事項，都應在接受買方出價前確認。

委託仲介賣房有哪些流程？

委託仲介賣房的流程包括估價、選擇委託方式、審閱契約、簽訂委託書及製作不動產說明書。

• 比較市場成交行情

• 選擇一般或專任委託

• 審閱委託銷售契約

• 確認服務費及期間

• 提供產權與屋況資料

• 確認廣告及帶看方式

屋主委託仲介銷售房屋時，應簽訂【不動產委託銷售契約】。現行官方規範要求，委託銷售定型化契約應提供不得少於3日的審閱期間，讓屋主有時間確認委託期間、售價、服務報酬、違約責任及終止條件。

一般委託與專任委託有什麼不同？

選擇委託方式時，不應只比較哪一家仲介願意開出較高售價。更重要的是行銷計畫、帶看回報、服務範圍、仲介費、委託期限與提前終止條件。

委託銷售契約要確認哪些內容？

• 委託銷售價格

• 委託期間

• 一般或專任委託

• 仲介服務報酬

• 廣告及行銷方式

• 屋主可否自行出售

• 提前終止契約方式

• 買方出價通知程序

• 違約責任

• 個人資料使用範圍

契約若與內政部公告的應記載及不得記載事項不符，相關條款可能產生效力爭議。官方也明確指出，不動產委託銷售契約不得以條款剝奪消費者的審閱權。

不動產說明書為什麼重要？

不動產說明書是仲介向買方說明產權、屋況及交易條件的重要文件，也是日後認定是否充分揭露的依據。

• 所有權及權利範圍

• 抵押權與限制登記

• 房屋現況及瑕疵

• 使用分區與法令限制

• 租賃及占用情形

• 周邊重要設施資訊

仲介接受委託後，通常會依屋主提供的資料、謄本及現場勘查結果製作不動產說明書。屋主應逐項確認內容，不可因為文件由仲介製作，就直接簽名而不核對。

官方提供的不動產交易契約範本中，也包含不動產說明書應記載及不得記載事項，供交易當事人下載查閱。

屋主應主動說明：

• 是否曾經漏水

• 是否有壁癌或結構裂縫

• 是否發生火災或事故

• 是否有違建或增建

• 是否被他人占用

• 是否有租客

• 管理費是否欠繳

• 設備是否正常

• 是否有鄰損或越界爭議

隱瞞重大瑕疵不只可能影響成交，也可能在交屋後產生減少價金、修繕、損害賠償或解除契約爭議。

買方出價後，屋主應如何議價？

屋主收到出價後，應先確認價格、付款能力、貸款條件、交屋時間及附帶條件，再決定是否接受。

• 總價與付款方式

• 買方貸款需求

• 頭期款準備程度

• 交屋及遷出日期

• 家具設備保留範圍

• 是否附帶特殊條件

買方通常可能透過斡旋金或要約書表達購買意願。要約書是不支付斡旋金、以書面提出購買條件的方式；買賣雙方一旦就價格及重要條件達成合意，可能產生簽訂正式買賣契約的義務。

屋主不應只看到總價就接受，還要確認：

1. 買方是否需要高成數房貸。

2. 貸款不足時由誰承擔。

3. 是否有出售原房屋才能購買的條件。

4. 付款時間是否符合屋主清償貸款需求。

5. 交屋日期是否能配合搬遷。

6. 家具、家電及固定設備如何處理。

7. 是否要求修繕或保留款。

8. 稅費及代書費由誰負擔。

容易誤解的地方

接受出價不只是同意總價。付款方式、貸款條件、點交狀態及交屋日期，也可能成為買賣契約的重要內容。

房屋買賣簽約要確認哪些內容？

簽約時應確認標的、價款、付款節點、貸款、稅費、點交、瑕疵及違約責任。

• 土地及建物標示

• 成交總價

• 分期付款日期

• 房貸處理方式

• 稅費分擔

• 交屋條件

• 違約處理

成屋買賣契約應依內政部公告的【成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】辦理。內政部已更新相關規範，現行版本包括建物現況確認書及交易條款。

買賣契約的重要條款

付款比例並沒有全國統一的法定固定比例。市場常見的簽約、用印、完稅及交屋付款安排，只是交易習慣，仍以個別買賣契約為準。

簽約後的用印、完稅與過戶怎麼進行？

簽約後通常依序辦理文件用印、稅費申報繳納、清償貸款、抵押權塗銷及所有權移轉登記。

• 準備印鑑及證件

• 申報土地增值稅

• 申報契稅

• 繳納印花稅及規費

• 辦理貸款代償

• 送件移轉登記

第一階段：用印及備件

買賣雙方配合地政士準備移轉文件，常見資料包括：

賣方

• 身分證明文件

• 印鑑章

• 印鑑證明

• 土地及建物所有權狀

• 戶籍或其他資格證明

• 原貸款及抵押權資料

• 土地增值稅優惠文件

買方

• 身分證明文件

• 印章

• 貸款申請文件

• 自用住宅申請資料

• 登記名義人相關文件

實際是否需要印鑑證明及其他文件，須依申請方式、代理權限及地政機關規定辦理。

第二階段：完稅

土地部分通常須申報土地增值稅及查欠地價稅；建物部分由買方申報契稅。官方的不動產移轉流程也將土地增值稅申報列為買賣移轉的重要程序。

賣方如申請自用住宅用地土地增值稅優惠，應在申報時檢附相關證明，並等待稅捐機關審核。

第三階段：清償貸款與塗銷抵押權

若原房屋仍有貸款，常見方式包括：

• 賣方自行提前清償

• 由買方款項代償銀行

• 透過履約保證專戶安排清償

• 由買方貸款銀行協助代償

原貸款清償後，銀行會提供清償及塗銷文件，再由地政士辦理抵押權塗銷。若買方同時辦理房貸，也會申請新的抵押權設定登記。

第四階段：所有權移轉登記

土地及建物買賣移轉契約、完稅證明、身分文件及其他應備資料備妥後，送交地政事務所申請所有權移轉。

官方申辦說明指出，土地買賣移轉契約正本應依法繳納印花稅，並與其他文件一併送地政事務所辦理登記。

實價登錄由誰申報？什麼時候申報？

成屋買賣的實價登錄由買賣雙方共同負責，並於所有權移轉登記送件時一併申報。

• 買賣雙方共同義務

• 可委託代理人辦理

• 過戶送件時申報

• 內容須經雙方確認

• 未申報可能受罰

現行實價登錄制度規定，買賣雙方應以同一份申報資料共同申報，也可以協議由其中一方或代理人辦理；申報資料應在買賣移轉登記送件時一併提出。

即使由仲介或地政士協助填寫，買賣雙方仍應確認以下內容：

• 實際成交總價

• 土地、建物及車位價格

• 建物面積與格局

• 有無管理組織

• 交易日期

• 特殊交易情況

• 家具設備或其他價款

實價登錄代辦費屬於代理人提供申報服務的費用，不是政府固定收取的稅。

賣房交屋前要完成哪些事情？

交屋前應完成產權移轉、貸款清償、費用結算、房屋騰空、設備確認及鑰匙點交。

• 確認過戶完成

• 結清原貸款

• 辦理抵押權塗銷

• 結算稅費管理費

• 確認房屋及設備

• 點交鑰匙文件

交屋前檢查清單

1. 地政登記已完成。

2. 買方尾款或貸款已到位。

3. 賣方原房貸已清償。

4. 抵押權已塗銷或安排完成。

5. 房屋已依契約騰空。

6. 約定保留的家具設備仍在屋內。

7. 約定移除的物品已清除。

8. 水、電、瓦斯及管理費已結算。

9. 房屋稅及地價稅已依契約找補。

10. 鑰匙、遙控器及門禁卡備妥。

11. 設備操作方式已說明。

12. 雙方完成交屋確認書。

交屋時可記錄水表、電表及瓦斯表度數，並將管理費、停車費及其他預繳費用納入交屋結算。

交屋後發現瑕疵怎麼辦？

是否由賣方負責，應依瑕疵是否在交屋前存在、賣方是否已揭露、買方是否知情及契約約定判斷。

屋主不應以「現況交屋」四個字，認為所有責任都會自動排除。已知重大瑕疵仍應如實揭露，並在契約或現況確認書中清楚記錄。

賣房流程通常需要多久？

一般成屋買賣從簽約到交屋常需數週至數月，但沒有全國統一的固定天數。

• 現金買方通常較快

• 房貸審核需要時間

• 原貸款代償影響進度

• 自用稅率須等待審核

• 產權問題可能延長

影響交易時間的因素包括：

高雄市稅捐機關提供的買房流程示意，將交易分為斡旋或要約、簽約、用印等階段，但其中付款比例與天數屬參考流程，並非每個案件固定適用。

賣方要繳哪些稅費？

賣方常見支出包括土地增值稅、房地合一所得稅、仲介費、抵押權塗銷費及交屋前持有費用。

• 土地增值稅

• 房地合一所得稅

• 仲介服務報酬

• 地政士及塗銷費

• 貸款提前清償費

• 稅費與管理費結算

適用房地合一稅新制的個人，原則上無論交易有無所得，都應在完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。

因此，賣方的售屋流程並不是交屋收款後就全部結束。房地合一稅申報期限仍須另外追蹤。

賣房最常見的錯誤有哪些？

最大風險是只看成交價，沒有事先確認產權、稅費、貸款餘額及交屋責任。

• 售價高估

• 瑕疵未揭露

• 稅費未試算

• 房貸餘額算錯

• 委託條款未看清

• 交屋日期無法配合

錯誤一：用開價當成可實拿金額

成交價還須扣除：

• 原貸款餘額

• 土地增值稅

• 房地合一稅

• 仲介費

• 地政士及履保費

• 違約或修繕費

• 稅費及管理費找補

錯誤二：隱瞞漏水或違建

重大瑕疵若未揭露，可能在交屋後產生賠償或解除契約爭議。屋主應在不動產說明書及現況確認書中如實說明。

錯誤三：沒有確認貸款不足如何處理

買方若貸款不足，是否可以解除契約、補足差額或承擔違約責任，必須在簽約時明確約定。

錯誤四：沒有確認委託契約能否提前終止

專任委託、自行成交及終止委託的責任，應在簽約前看清楚，不要等到想更換仲介時才發現有限制。

錯誤五：交屋前沒有重新檢查房屋

簽約至交屋間若發生漏水、設備損壞或物品遭移除，也可能產生爭議。交屋前宜再次確認屋況及契約約定設備。

常見問題FAQ

賣房一定要委託仲介嗎？

不一定，屋主可以自行出售，但自行交易仍須處理契約、稅費、過戶及實價登錄。

• 可自行尋找買方

• 須自行揭露屋況

• 契約風險自行承擔

• 仍須依法辦理登記

• 可另委託地政士

自行出售可省下部分仲介費，但屋主仍須處理價格判斷、帶看、身分確認、議價、契約、履約安全及交屋責任。

專任委託期間可以自己賣嗎？

是否可以自行出售，應依專任委託契約的具體條款判斷。

• 不可只看契約名稱

• 確認自行成交條款

• 留意服務費責任

• 檢查提前終止規定

部分專任委託會限制屋主自行出售，或約定即使自行找到買方仍須支付服務費。簽約前應完整審閱，不要只聽口頭說明。

收到斡旋金就一定要賣嗎？

不一定，但屋主一旦接受出價並完成法律上的合意，反悔可能產生違約責任。

• 先確認全部條件

• 不只確認成交總價

• 留意付款及貸款

• 接受前先看書面內容

屋主應在簽收或同意前，確認買方出價、付款期限、貸款條件、交屋日期及其他附帶條款。

賣房簽約後可以反悔嗎？

可以主張解除或終止的情況取決於契約與法律，但無正當理由反悔通常須承擔違約責任。

• 先看違約條款

• 可能沒收或加倍返還款項

• 可能負擔損害賠償

• 不宜只用口頭處理

買賣契約成立後，任何一方未依約履行，都可能面臨違約金、解除契約或損害賠償問題。

過戶完成就代表可以立即交屋嗎？

不一定，過戶與交屋可以同日，也可以依契約約定在不同日期完成。

• 以契約日期為準

• 須確認尾款到位

• 原貸款須清償

• 費用及屋況須點交

實務上通常會在產權移轉完成、買方貸款撥款及賣方原抵押權處理後，再辦理正式點交。

實價登錄是仲介負責嗎？

成屋買賣原則上是買賣雙方共同申報，仲介或地政士只是受託協助。

• 雙方均有申報義務

• 可委託代理人

• 過戶送件時申報

• 申報前須確認內容

買賣雙方不能因為委託他人代辦，就完全不核對成交價、車位價格及特殊交易資訊。

結論：安全賣房的關鍵，是在簽約前把產權、稅費與交屋責任查清楚

賣房不是把房屋刊登後找到買方就結束。完整流程包括估價、委託、揭露屋況、議價、簽約、報稅、清償貸款、過戶及交屋。

屋主在正式出售前，至少應取得三份資料：

1. 產權與抵押權查核資料。

2. 土地增值稅及房地合一稅試算。

3. 售價扣除貸款與交易費用後的實拿試算。

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，屋主最容易忽略的不是刊登或帶看，而是簽約後能否依約完成清償貸款、搬遷與交屋。售價再高，若交屋時間、稅費或產權條件沒有先確認，也可能增加違約及交易失敗風險。

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資料參考與查詢日期

• 行政院消費者保護會｜不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026年7月30日｜用於委託銷售契約規範說明。

• 行政院消費者保護處｜不動產委託銷售契約審閱權函釋｜查詢日期：2026年7月30日｜用於至少3日審閱期說明。

• 內政部｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜現行版本查詢日期：2026年7月30日｜用於買賣契約與建物現況確認書說明。

• 內政部不動產交易實價查詢服務網｜實價登錄制度及申報問答｜查詢日期：2026年7月30日｜用於實價登錄申報說明。

• 新北市各地政事務所｜實價登錄申報及買賣登記文件｜更新日期：2026年7月｜查詢日期：2026年7月30日｜用於移轉登記及申報流程說明。

• 財政部高雄國稅局｜不動產買賣稅務流程及房地合一稅申報｜查詢日期：2026年7月30日｜用於賣方稅務及申報期限說明。

• 高雄市稅捐機關｜買房停看聽流程｜查詢日期：2026年7月30日｜用於斡旋、簽約及用印流程背景說明。

※本文提供一般性不動產交易資訊，不構成法律、稅務或契約意見。共有、繼承、信託、法人、租賃、違建、查封、跨國身分及特殊產權案件，應由地政士、律師、會計師、稅務機關或承辦銀行依個案確認。