2026賣房流程怎麼走？委託、斡旋、簽約、完稅、過戶到交屋一次看

一句核心結論：賣房最容易出錯的地方，不是在最後交屋，而是在一開始沒有先算清楚「房屋值多少、還欠銀行多少、要繳多少稅、最後實拿多少」。先把這4個數字弄清楚，再決定開價與成交條件，會比成交後才發現資金不如預期安全很多。

2026賣房流程有哪些？

一般中古屋出售，可以先分成7個主要階段。

1. 售前準備與產權確認。
2. 行情判斷與設定售價。
3. 委託仲介或自行銷售。
4. 帶看、議價與確認買方條件。
5. 簽訂不動產買賣契約。
6. 用印、報稅、貸款與所有權移轉。
7. 房屋點交與完成交易。

看起來只有7步，但真正影響屋主權益的細節很多。

尤其：

• 房屋還有貸款。
• 繼承取得。
• 多人共有。
• 房屋出租中。
• 有增建。
• 有抵押權。
• 準備換屋。

這些都會讓流程與稅務變得更複雜。

第一步：賣房前先查哪些資料？

不要一開始只問「這間房可以賣多少」。

屋主至少先整理：

• 土地、建物所有權資料。
• 目前房貸餘額。
• 是否有其他抵押權設定。
• 房屋取得時間。
• 取得原因：買賣、繼承、贈與等。
• 原始買賣契約。
• 裝修及改良相關憑證。
• 房屋目前使用情形。
• 是否出租。
• 有無漏水、增建或其他重要屋況。

這些資料不只影響售價，也會直接影響房地合一所得稅、土地增值稅及最後可拿回的現金。

賣房前為什麼一定要先查貸款餘額？

因為房屋成交後，如果原本有銀行抵押貸款，通常必須配合清償並辦理抵押權塗銷。

例如：

• 預計成交：1,500萬元。
• 房貸剩餘：850萬元。

不能直接認為：

「我賣1,500萬元，就可以拿1,500萬元。」

還要扣掉：

• 銀行貸款。
• 土地增值稅。
• 可能的房地合一所得稅。
• 仲介服務費。
• 代書與相關交易費用。

賣房真正實拿金額怎麼算？

可以先用這個概念估算：

成交價－房貸餘額－土地增值稅－房地合一所得稅－仲介費－其他交易成本＝售屋實拿金額

例如：

• 成交價：1,500萬元。
• 貸款餘額：700萬元。
• 假設全部稅費與交易成本：100萬元。

簡化實拿：

1,500－700－100＝700萬元。

這700萬元，才是你賣房後真正能拿來換屋、還債或重新配置的資金概念。

第二步：房屋售價要怎麼訂？

開價不是把附近最高成交價再往上加就好。

比較完整的房價判斷至少應該同時看：

• 近期實價登錄。
• 同社區成交。
• 同類產品成交。
• 樓層。
• 座向。
• 屋況。
• 車位。
• 屋齡。
• 市場上同時競爭物件。

而且：

開價、合理成交價、屋主最低可接受價格，是3個不同數字。

如果一開始完全沒有設定價格策略，很容易出現：

「市場一直有人看，但半年都沒有成交。」

房子開太高，之後再慢慢降不就好了？

可以調價，但代價可能是錯過剛上市時最有興趣的一批買方。

物件剛上市時，市場上的積極買方通常最容易注意到。

如果價格明顯超出市場：

• 買方不出價。
• 仲介帶看意願下降。
• 刊登時間越來越久。
• 市場開始產生「是不是有問題」的疑問。

所以開價可以留談價空間，但不代表留越多越好。

第三步：找仲介要簽一般約還是專任約？

兩種沒有絕對誰比較好，主要差在銷售管理方式。

一般委託

通常可以同時委託多家仲介。

優點：

• 曝光來源多。
• 屋主彈性較高。

但可能出現：

• 價格資訊不一致。
• 多家仲介各自溝通。
• 屋主需要處理更多窗口。

專任委託

在約定期間內由特定仲介主要負責銷售。

優點：

• 單一窗口。
• 價格策略較一致。
• 帶看與回饋比較容易集中管理。

但屋主要特別確認：

• 委託期間。
• 服務內容。
• 廣告曝光。
• 提前終止。
• 服務費。

不要只因為業務說「專任比較認真」或「一般約曝光比較多」，就直接簽約。

委託仲介前要確認哪些內容？

至少把以下事項寫清楚：

• 委託售價。
• 委託期間。
• 仲介服務費。
• 一般或專任委託。
• 廣告刊登方式。
• 鑰匙保管。
• 帶看方式。
• 價格調整方式。
• 買方出價回報方式。
• 委託終止條件。

尤其不要只問「你們抽幾%」，卻完全沒問會怎麼賣。

第四步：帶看前房子需要裝潢嗎？

不一定。通常先做必要整理，比大筆裝潢更重要。

優先處理：

• 漏水。
• 壁癌。
• 異味。
• 垃圾雜物。
• 燈具故障。
• 嚴重髒污。
• 明顯破損。

因為買方第一次看屋時，這些問題最容易直接降低出價意願。

但：

花100萬元重新裝潢，不代表售價一定增加100萬元。

如果房子目前長期空著，也還沒有決定要出售還是出租，可以先看房子空著一年要花多少？空屋該賣、出租還是包租代管，先把持有與出租成本算清楚，再決定要不要正式進入出售流程。

第五步：買方出斡旋，屋主應該先看什麼？

不要只看買方出了多少錢。

一份真正值得談的購買條件至少要看：

• 出價。
• 付款方式。
• 買方需要多少貸款。
• 預計簽約日。
• 預計交屋日。
• 是否有特殊附帶條件。
• 屋內家具設備是否包含。

例如：

買方A出1,500萬元，但貸款需求極高。

買方B出1,470萬元，自備款充足，付款條件單純。

不能單純看到1,500萬就認為A一定比較好。

斡旋金等於訂金嗎？

兩者在交易過程中的法律意義與階段不完全相同，不要只看名稱判斷。

買方透過仲介提出購買意願時，可能使用：

• 斡旋金。
• 要約書。

價格及條件經賣方接受後，法律效果會依文件內容及實際情況發生變化。

屋主在簽收或接受任何出價文件前，應先看完整條件，不要只聽口頭報價。

第六步：賣房簽約前，不動產說明書為什麼重要？

因為房屋的重要現況與權利資訊，應在交易前讓買方充分了解。

常見內容包括：

• 土地與建物產權。
• 抵押權。
• 使用分區。
• 增建。
• 漏水。
• 現況。
• 管理費。
• 車位。
• 租賃關係。
• 其他重要交易資訊。

屋主知道的重要瑕疵不要刻意隱瞞。

很多賣房爭議並不是「房子不能有問題」，而是成交前到底有沒有誠實揭露。

房子有漏水就不能賣嗎？

不是。

有漏水、壁癌、設備故障或其他屋況，不代表房屋法律上完全不能交易。

真正重要的是：

1. 先確認問題。
2. 評估是否修繕。
3. 依法及依實際狀況充分揭露。
4. 把交屋時的責任寫清楚。

最危險的是：

屋主明明知道有問題，卻刻意遮掉、重新油漆後完全不告知。

房子正在出租，也可以賣嗎？

可以，但不能當成「賣掉以後租約自然消失」。

房屋仍有租賃關係時，要一起確認：

• 租期。
• 押金。
• 租金。
• 租約內容。
• 目前房客使用情形。
• 交屋時如何處理租賃關係。

如果近期才準備從出租改出售，也要特別注意出租可能影響房地合一自住房地優惠。

第七步：正式簽訂房屋買賣契約要寫哪些東西？

簽約不只是把價格填進去。

至少要確認：

• 成交總價。
• 付款期程。
• 土地、建物與車位。
• 產權。
• 貸款。
• 抵押權清償。
• 稅費負擔。
• 屋況。
• 設備。
• 交屋日期。
• 違約責任。
• 特殊約定。

如果你同時也在買下一間房，可以搭配房屋買賣4大流程與簽約過戶注意事項一起看，避免只安排賣方流程，卻沒把下一間房的付款時間接起來。

簽約、用印、完稅、過戶分別是什麼？

簽約

買賣雙方確認主要交易條件並簽訂買賣契約。

用印

準備稅務與產權移轉所需文件，配合地政士辦理相關程序。

完稅

依案件完成相關地方稅申報及繳納。

過戶

向地政機關辦理所有權移轉登記。

如果想更清楚理解每個階段，可以再看成屋買賣流程｜簽約、用印、完稅、過戶到交屋。

賣方要繳契稅嗎？

一般房屋買賣的契稅納稅義務人主要是取得房屋所有權的一方，也就是買方。

賣方比較常見需要關注的是：

• 土地增值稅。
• 房地合一所得稅或適用舊制時的房屋財產交易所得。
• 仲介服務費。
• 貸款清償相關費用。
• 依契約約定應負擔的其他費用。

不要把買方、賣方的稅全部混成一張表。

賣房土地增值稅誰繳？

一般買賣案件，土地增值稅原則上由原土地所有權人，也就是賣方負擔。

土地增值稅主要依土地公告現值及前次移轉現值等法定基礎計算，不是直接拿：

房屋成交價 × 某個百分比。

符合自用住宅用地條件時，還可能適用10%優惠稅率。

房地合一稅也是過戶前就繳嗎？

不是和土地增值稅完全相同的流程。

適用房地合一新制的個人房地交易，原則上要在：

完成所有權移轉登記日的次日起算30日內

向國稅局申報。

而且：

即使最後算出沒有應納稅額，屬於新制申報範圍時仍要依規定申報。

如果還不確定自己是45%、35%、20%、15%，或是否有400萬元自住優惠，可以直接看2026房地合一稅完整解析，不要等過戶30天快到了才第一次算稅。

住滿6年，賣房就一定有400萬元免稅嗎？

不一定。

房地合一自住房地優惠除了持有及實際居住連續滿6年，還要同時檢查：

• 本人、配偶或未成年子女設籍。
• 實際居住。
• 交易前6年不得出租。
• 不得供營業或執行業務使用。
• 家庭交易前6年沒有使用過這項優惠。

如果你的房屋屬長期自住，建議在決定售價前先看房地合一400萬元免稅｜6年、自住、出租與持分條件，因為這可能直接影響售屋實拿金額。

換屋族賣房，重購退稅要在什麼時候規劃？

成交前就應該開始規劃，不是賣完才問。

如果屬自住換屋：

• 先賣舊屋再買新屋。
• 或先買新屋再賣舊屋。

符合規定時，可能涉及房地合一及土地增值稅的重購優惠。

其中有重要的2年期間及重購後相關限制。

換屋族可以直接搭配2026重購退稅｜先買後賣、房地合一與土地增值稅2年條件一起規劃。

原房貸怎麼清償？

房屋有銀行抵押權，不代表不能出售。

常見流程會由地政士配合：

• 查詢貸款餘額。
• 確認清償金額。
• 依付款與銀行作業安排清償。
• 取得塗銷相關文件。
• 辦理抵押權塗銷。
• 完成產權移轉。

如果除了銀行第一順位房貸，還有其他抵押權、私人設定或第二順位貸款，更應該在成交前先確認。

過戶完成就算交易結束了嗎？

還沒有，通常還有最後的交屋。

交屋前要確認：

• 尾款。
• 原貸款清償。
• 房屋騰空。
• 設備。
• 鑰匙。
• 磁扣。
• 管理費。
• 水電瓦斯。
• 租賃關係。
• 其他約定事項。

過戶是產權移轉，交屋則是實際把房屋依約交給買方，兩者不能完全畫上等號。

交屋前屋主可以把冷氣、燈具拆走嗎？

要看買賣契約與設備點交內容。

所以簽約時最好就明確寫：

• 冷氣是否留下。
• 熱水器是否留下。
• 固定燈具。
• 窗簾。
• 家具。
• 家電。

不要等交屋前才出現：

「我以為這台冰箱有包含。」

「我以為屋主會搬走。」

賣房通常要多久？

沒有固定答案。

可以拆成兩段：

找到買方以前

可能幾天，也可能幾個月以上，主要取決於：

• 價格。
• 產品。
• 區域需求。
• 屋況。
• 競爭物件。

買賣雙方成交以後

則要看：

• 買方貸款。
• 賣方原貸款。
• 稅務。
• 產權。
• 雙方約定交屋日期。

所以「成交」和「拿到全部售屋款」中間仍有一段作業時間。

實價登錄誰負責？

成屋買賣的實價登錄有法定申報制度，實際申報義務與作業應依交易方式及現行地政規定辦理。

透過仲介與地政士完成一般中古屋交易時，通常會在交易流程中一併確認實價登錄申報。

屋主仍應確認成交資料是否正確，不要認為：

「反正全部都是別人的事。」

賣房最容易出現的5個錯誤

錯誤一：只看開價，不算實拿

成交後才發現還有大筆房貸、稅金與交易費。

錯誤二：屋況問題不說

以為遮住漏水或壁癌就能提高成交價，反而增加後續爭議。

錯誤三：買方一出高價就立刻答應

完全沒有檢查貸款及付款能力。

錯誤四：過戶後才開始算房地合一

結果發現申報時間只有30日。

錯誤五：換屋只看新房，沒有安排舊房出售時間

同時承擔兩間房貸，最後被迫降價賣舊屋。

賣房前屋主應準備的資料清單

• 身分證明。
• 土地及建物資料。
• 原始買賣契約。
• 房貸餘額資料。
• 裝修與改良憑證。
• 房屋稅、地價稅相關資料。
• 管理費資料。
• 車位資料。
• 租賃契約（如有出租）。
• 繼承、贈與或其他特殊取得文件。

資料越完整，售價、稅務與交屋時間就越容易在成交前算清楚。

2026賣房流程常見問題 FAQ

Q1：賣房第一步要先找仲介嗎？

不一定。更建議先確認產權、貸款餘額、取得時間、屋況及預估稅費，再決定開價及銷售方式。

Q2：一般約和專任約哪個比較好？

沒有固定答案。一般約彈性較高；專任約較容易集中價格與銷售管理，應看屋主需求及仲介服務能力。

Q3：買方出斡旋後，屋主一定要賣嗎？

應看屋主是否已接受買方所提價格與條件，以及相關文件內容，不能只看買方有沒有交一筆錢。

Q4：房子有漏水還可以賣嗎？

可以。但應妥善處理重要屋況揭露與契約約定，不應刻意隱瞞已知重大問題。

Q5：房子還有房貸可以賣嗎？

可以。通常會在交易過程中安排貸款清償及抵押權塗銷。

Q6：賣方要繳契稅嗎？

一般買賣取得房屋的契稅納稅義務人主要為買方；賣方較常處理土地增值稅與所得稅等。

Q7：房地合一什麼時候申報？

適用新制的個人房地交易，原則上自完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。

Q8：住滿6年就一定免400萬元嗎？

不一定。還要同時符合設籍、實際居住、6年內無出租或營業及家庭未使用過優惠等條件。

Q9：先買新房再賣舊房能重購退稅嗎？

符合自住及法定期間等條件時有適用空間，房地合一與土地增值稅的重購制度需分別判斷。

Q10：過戶完成是不是馬上拿到所有錢？

仍要依買賣契約付款期程、銀行貸款、原房貸清償及交屋安排判斷。

潘潘家勝提醒：賣房先算「實拿」，再談成交價

屋主最容易被一個數字影響：成交總價。

但真正影響下一步人生規劃的不是：

「這間房賣1,500萬。」

而是：

「1,500萬成交後，我最後到底可以拿回多少？」

所以正式出售以前，先把：

• 合理成交價。
• 房貸餘額。
• 土地增值稅。
• 房地合一所得稅。
• 仲介服務費。
• 其他交易成本。

一起放進去。

如果又準備換屋，再把：

• 新房頭期款。
• 新房貸款。
• 新舊房交易時間。
• 重購退稅。

一起規劃。

價格談得漂亮很重要，但成交後資金安排沒有出問題，才是一筆真正順利的房屋交易。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・換屋・房產稅務資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 內政部地政司｜不動產交易及實價登錄相關規定｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜賣房子相關稅捐說明｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜個人房屋土地交易所得稅申報規定｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜土地增值稅相關規定｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日內政部、財政部及政府公開資訊整理，提供一般中古屋出售流程參考。實際委託、議價、簽約、稅費、貸款清償、產權移轉及交屋方式，會依房屋產權、取得方式、買賣契約、銀行作業及個案事實不同而異；涉及實際交易時，仍應由仲介、地政士、銀行及主管稅務機關依個案確認。