2026重購退稅怎麼申請？先買後賣也可以！房地合一、土地增值稅條件與試算

一句核心結論：換屋想辦重購退稅，不要只問「新房有沒有比舊房貴」。先確認你要退的是房地合一所得稅還是土地增值稅，再把舊屋出售日、新屋取得日、戶籍、實際居住、出租紀錄及價格排成時間軸，才知道能不能退、能退多少。

重購退稅是什麼？

重購退稅是針對符合條件的自住換屋族，在出售原本自住房地並重新購買自住房地時，提供所得稅或土地增值稅的退稅、扣抵優惠。

但房屋買賣常講的「重購退稅」，其實至少要分成兩套：

1. 房地合一所得稅重購退稅／扣抵。
2. 土地增值稅重購退稅。

兩套制度都有「2年」，但不能互相套用。

房地合一重購退稅的基本條件是什麼？

房地合一重購優惠，不論先買後賣或先賣後買，只要新舊自住房地交易時間符合2年規定，都可能適用。

主要要確認：

• 新屋、舊屋都屬自住房地。
• 本人、配偶或未成年子女已在新舊房屋辦竣戶籍登記。
• 有實際居住事實。
• 舊屋出售前1年內沒有出租。
• 舊屋出售前1年內沒有供營業或執行業務使用。
• 新舊房地交易時間差距在2年以內。

如果連出售舊屋本身的房地合一稅率、成本與課稅所得都還沒算清楚，可以先看2026房地合一稅完整解析，因為重購能退多少，首先還是取決於出售舊屋原本繳了多少房地合一所得稅。

重購退稅的2年怎麼算？

房地合一重購的核心，就是新舊房地交易時間相距在2年內。

先賣後買

先出售原本的自住房地，再於出售後2年內重購新的自住房地。

先買後賣

先購買新的自住房地，再於重購後2年內出售原本的自住房地。

所以「一定要先賣掉舊房才能買新房」是不正確的。

但實際交易時，簽約、用印、完稅、過戶與交屋不是同一天。第一次換屋的人，可以搭配房屋買賣4大流程與簽約注意事項一起看，避免自己把2年期限抓錯。

房地合一重購的2年，是看簽約日還是過戶日？

房地合一重購原則上是以房屋土地完成移轉登記日或房屋使用權交易日判斷，不是單看買賣契約簽約日。

所以換屋時，我會建議把以下日期都留好：

• 簽約日。
• 用印日。
• 完稅日。
• 所有權移轉登記日。
• 交屋日。

如果對成交後的流程還不熟，可以再看成屋買賣流程｜簽約、用印、完稅、過戶到交屋。

房地合一重購一定要住滿6年嗎？

不用把6年條件直接套進來。

房地合一「400萬元自住房地免稅」跟「房地合一重購退稅」是不同制度。

400萬元自住房地免稅會涉及持有並實際居住連續滿6年等條件；重購退稅則是在處理真正自住家庭因換屋產生的稅負。

所以：

沒有住滿6年，不代表一定不能申請房地合一重購優惠。

新房一定要比舊房貴，才能退房地合一稅嗎？

不一定。

房地合一重購優惠是依：

重購價額 ÷ 出售價額

計算可退還或扣抵的比例。

可以先這樣理解：

• 重購價額 ≥ 出售價額：符合全部條件時，可在原應納房地合一所得稅範圍內全額退還或扣抵。
• 重購價額 ＜ 出售價額：符合條件時，可按比例計算退稅或扣抵。

所以「一定要小換大才能退」不能直接套到房地合一所得稅重購優惠。

房地合一重購退稅怎麼算？

假設：

• 舊屋出售價額：2,000萬元。
• 出售舊屋已繳房地合一所得稅：100萬元。
• 新屋重購價額：1,600萬元。
• 其他條件均符合。

重購比例：

1,600 ÷ 2,000＝80%

簡化計算：

100萬元 × 80%＝80萬元

所以不是因為新屋價格比舊屋低，就直接變成0元。

如果新房比舊房貴，可以把房地合一稅全部退掉嗎？

符合全部重購條件，而且重購價額大於或等於出售價額時，可以在原本已繳或應納的房地合一所得稅範圍內全額退還或扣抵。

但這裡的「全額」不是把所有交易成本都退回來。

它不包含：

• 買房價金。
• 土地增值稅。
• 契稅。
• 仲介費。
• 裝潢費。

夫妻一人賣房、另一人買房，可以重購退稅嗎？

不一定不行。

依現行規定，配偶一方出售自住房地，另一方名義重購，在符合其他條件時也有適用空間。

但仍要一起確認：

• 新舊房屋所有權人。
• 戶籍。
• 實際居住。
• 交易時間。
• 是否有出租或營業。

舊房曾經出租，還能申請房地合一重購退稅嗎？

要特別小心。

舊自住房屋在出售前1年內如果有出租、供營業或執行業務使用，就可能不符合重購優惠。

所以不能只看戶籍還在不在。

國稅局會一起看：

• 戶籍。
• 實際居住。
• 租賃事實。
• 營業使用。
• 相關證明資料。

預售屋可以辦房地合一重購退稅嗎？

預售屋交易本身不適用。

財政部高雄國稅局在2026年8月27日再次說明，房地合一重購優惠要求新舊房地都要符合「自住房地」要件。

預售屋在尚未完工、尚未取得房地所有權之前，無法辦理戶籍登記，也無法實際居住，因此交易預售屋本身不符合自住房地條件。

但如果是買預售屋準備未來換屋，真正要注意的是完工交屋後的所有權登記日期。

高雄國稅局在2026年9月3日也特別提醒，如果等預售屋交屋期間又另外買了一間成屋，之後出售的卻是較晚取得的新屋，可能變成「買新賣新」，就不符合自住換屋重購退稅的立法目的。

重購後5年內可以出租嗎？

不行把新屋改成非自住用途後，還期待保留原本的重購優惠。

房地合一重購取得的新房地，在重購後5年內如果：

• 出租。
• 供營業使用。
• 供執行業務使用。
• 沒有持續設籍並居住。
• 再行移轉。

國稅局可能追繳原本退還或扣抵的稅額。

所以重購退稅核准，不代表這件事就結束了，後面還有5年列管。

土地增值稅重購退稅跟房地合一一樣嗎？

不一樣。

土地增值稅重購退稅是另一套制度。

同樣可以先買後賣或先賣後買，也有2年概念，但它看的是：

• 出售與重購土地。
• 土地所有權人。
• 土地地價。
• 自用住宅用地資格。
• 土地面積。

土地增值稅重購退稅有哪些基本條件？

常見條件包括：

• 出售後2年內重購，或先購買土地後2年內再出售。
• 原出售土地及重購土地所有權人必須是同一人。
• 出售及重購土地上的房屋，符合本人、配偶或直系親屬所有及設籍規定。
• 出售土地在出售前1年內沒有出租或供營業使用。
• 重購都市土地面積未超過300平方公尺。
• 重購非都市土地面積未超過700平方公尺。
• 如果是先買後賣，重購土地時原本已持有供自用住宅使用的土地。

土地增值稅重購退稅一定要「小換大」嗎？

土地增值稅重購退稅，確實比房地合一更接近一般人口中的「小換大」。

但不是直接拿：

新房成交價 ＞ 舊房成交價

來判斷。

真正要看的是：

• 重購土地地價。
• 原出售土地地價。
• 已繳土地增值稅。
• 是否符合自用住宅用地條件。

所以不能直接拿房地合一的比例公式來算土地增值稅重購退稅。

土地增值稅重購退稅的2年怎麼算？

土地增值稅的2年期間，跟房地合一的日期認定方式不同。

一般原則是：

• 先賣後買：從原出售土地完成移轉登記日起算2年。
• 先買後賣：從重購土地完成移轉登記日起算2年。

後續買進或出售，如果在法定期限內申報，原則上再以立約日判斷；如果逾期申報，可能改以申報日計算。

所以兩套制度雖然都叫「2年」，日期算法並不完全相同。

土地增值稅重購退稅核准後，也有5年限制嗎？

有。

重購土地完成移轉登記後5年內，如果：

• 再行移轉。
• 出租。
• 供營業使用。
• 戶籍遷出而失去自用住宅資格。

原退還的土地增值稅可能被追繳。

400萬元免稅、重購退稅，可以一起看嗎？

可以一起評估，但不是同一個優惠。

所以準備賣掉一間自住房再買另一間，不要只問「有沒有重購退稅」，而是把可能適用的幾套優惠一起檢查。

換屋族應該先買還是先賣？

稅務上兩種順序都有可能符合，但資金風險差很多。

先賣後買

• 舊屋資金先回收。
• 新屋自備款比較容易掌握。
• 可能需要暫時租屋。
• 要注意2年重購期限。

先買後賣

• 居住銜接比較順。
• 可能同時持有兩間房。
• 房貸及現金流壓力較高。
• 舊屋如果沒有在預期時間成交，資金壓力會增加。
• 同樣要注意2年出售期限。

所以重購退稅只是換屋決策其中一部分，不能為了退稅，把整體資金安排弄得太緊。

2026重購退稅常見問題 FAQ

Q1：一定要先賣房再買房才能退稅嗎？

不是。符合條件時，先賣後買或先買後賣都有適用空間。

Q2：先買新房後多久要賣舊房？

房地合一重購優惠核心期間是2年內，實際仍要依房地完成移轉登記等法定交易時點判斷。

Q3：新房比舊房便宜，就完全不能退房地合一稅嗎？

不是。符合其他條件時，仍可能依重購價額占出售價額的比例計算退稅或扣抵。

Q4：一定要住滿6年才能辦重購退稅嗎？

不是。6年是房地合一400萬元自住房地優惠的重要條件，不能直接套用到重購退稅。

Q5：預售屋可以辦房地合一重購退稅嗎？

預售屋交易本身不行，因為尚未具備設籍及實際居住的自住房地條件。

Q6：戶籍在舊屋，但舊屋有出租，可以嗎？

可能不符合。重購退稅會看實際自住與出租事實，不是只有戶籍。

Q7：重購後可以馬上出租嗎？

不可以把重購房地改作出租後，仍保留原本的重購優惠。5年列管期間違反自住條件，可能被追繳。

Q8：重購後5年內可以賣掉嗎？

可能會觸發追繳原重購優惠稅額，出售前應先確認。

Q9：房地合一重購退稅跟土地增值稅重購退稅一樣嗎？

不一樣。主管機關、資格、價格判斷及日期算法都有差異。

Q10：夫妻不同人持有新舊房，一定不能辦嗎？

不一定。符合自住、戶籍及交易條件時，配偶不同人持有也有適用空間。

Q11：重購退稅會自動退嗎？

不會。房地合一先售後購案件要依規定提出退稅申請；先購後售則於申報時辦理扣抵。土地增值稅重購退稅也要向原出售土地所在地地方稅捐機關申請。

阿勝提醒：換屋不要成交後才開始算2年

換屋最容易出問題的，不是不知道有重購退稅，而是只記得「前後2年」，卻沒有把日期、自住條件與資金一起規劃。

準備換屋時，可以先把這些資料排成一張表：

• 舊屋取得日期。
• 舊屋預計出售日期。
• 舊屋戶籍及實際居住狀況。
• 舊屋是否曾出租。
• 預估房地合一所得稅。
• 預估土地增值稅。
• 新屋預計取得日期。
• 新屋總價及自備款。
• 是否準備先買後賣。

這樣才能同時判斷：能退多少、舊屋最晚什麼時候要賣、新屋取得後5年內有哪些限制，以及兩間房同時持有時現金流能不能撐得住。

如果你正在高雄換屋，不確定自己適用的是房地合一重購退稅、土地增值稅重購退稅，或兩個都要一起算，可以直接點文章下方的 LINE 官方帳號，把新舊房屋的買賣順序、取得時間及目前自住狀況簡單告訴我，我先幫你把時間軸整理清楚。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・換屋・房產稅務資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 財政部稅務入口網｜個人出售自住房地重購退稅、扣抵相關規定｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部高雄國稅局｜個人交易預售屋不符自住要件，不適用重購退稅優惠｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部高雄國稅局｜換屋族購買預售屋應留意成屋登記日｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜自用住宅用地重購退還土地增值稅規定｜查詢日期：2026/9/6。

資訊聲明

本文依2026年9月6日財政部、財政部高雄國稅局及稅務機關公開資訊整理，提供一般自住換屋與重購退稅參考。實際適用仍會依新舊房屋取得與出售時間、戶籍、實際居住、出租、營業、產權及個案交易內容不同而異，申請前可再向國稅局或土地所在地地方稅捐機關確認。