資料更新日期：2026年7月17日。稅務機關會依個案的所有權、設籍、實際居住及使用情形審查，實際結果應以主管稽徵機關認定為準。

重購退稅是什麼？土地增值稅、房地合一稅條件與試算完整攻略

出售自住房屋後再買新家，除了房價、房貸與裝潢費，原房屋出售時產生的稅金也是一筆不小的換屋成本。若符合自住、設籍及買賣時間等條件，換屋族可能透過【重購退稅】取回部分或全部稅款。

重購退稅主要涉及【土地增值稅】及【房地合一所得稅】，兩者的主管機關、所有權人限制、計算基礎及申請期限均不相同。因此，即使同一筆換屋交易可以同時申請兩種優惠，也必須分別檢查資格及提出申請。

重購退稅是什麼？哪些稅可以申請？

重購退稅是自住換屋族在法定期間內買賣自住房地，可申請退回或扣抵特定稅款的制度。常見項目包括土地增值稅及房地合一所得稅。

制度目的在於避免換屋族出售原住宅後，因繳納稅款而降低購買下一間自住房屋的能力。

符合規定時，可能適用：

• 土地增值稅重購退稅。
• 房地合一所得稅重購退稅或扣抵。
• 先賣後買可以申請。
• 先買後賣也可能適用。
• 兩種稅可以分別申請，但不會自動核准。

需要特別注意，房地合一稅重購優惠與「自住房地持有並居住滿6年、課稅所得400萬元免稅」是不同制度。重購退稅本身沒有要求一定居住滿6年，但必須證明新舊房地均有設籍及實際居住事實。

本文房地合一稅部分，主要說明【2016年1月1日】以後取得、適用房地合一稅制的房屋及土地。較早取得的房屋可能適用舊制財產交易所得規定，應另行判斷。

土地增值稅和房地合一稅都能申請重購退稅嗎？

可以，同一換屋案件若分別符合規定，可同時申請土地增值稅及房地合一稅優惠。但兩種稅的退稅金額必須採不同公式計算。

兩者最大的差異是：

• 土地增值稅以土地的「申報移轉現值」計算。
• 房地合一稅以房屋及土地的「實際成交價額」計算。
• 土地增值稅由地方稅稽徵機關受理。
• 房地合一稅由國稅局受理。
• 土地增值稅要求出售與重購土地為同一所有權人。
• 房地合一稅可以由夫妻不同一方出售及重購。

因此，不能用房屋實際買賣總價直接判斷土地增值稅可以退多少，也不能只因土增稅核准，就認為房地合一稅一定可以退。

重購退稅需要符合哪些基本條件？

重購退稅的共同核心是「2年內完成自住房地換屋」，並具備設籍、居住及未出租營業等事實。只有戶籍而沒有實際居住，仍可能遭稽徵機關否准。

申請前應逐項確認：

1. 新舊房地都是自住使用
   • 出售及重購的房地都必須符合自住用途。
   • 不得以投資、出租或營業使用為目的。
   • 房地合一稅還包括不得供執行業務使用。
2. 買賣時間相距不超過2年
   • 先賣後買：出售移轉登記日起2年內完成重購。
   • 先買後賣：重購移轉登記日起2年內完成出售。
   • 原則上以所有權移轉登記日判斷，不是簽約日。
3. 必須辦理戶籍登記
   • 土地增值稅：所有權人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
   • 房地合一稅：本人、配偶或未成年子女在出售及重購房屋設籍並居住。
4. 必須具有實際居住事實
   • 只有形式上遷入戶籍不一定符合資格。
   • 稽徵機關可能參考水電用量、工作地點及家庭生活重心。
   • 若在出售前才短暫遷入戶籍，退稅風險較高。
5. 出售前沒有出租或營業使用
   • 土地增值稅要求出售土地在出售前1年內未出租或供營業使用。
   • 房地合一稅要求出售及重購房地均無出租、營業或執行業務使用。
   • 公益出租及社會住宅包租代管也屬出租使用。
6. 重購後持續自住5年
   • 核准後並非立即解除限制。
   • 重購房地原則上須持續自住5年。

【財政部臺北國稅局】提醒，戶籍登記之外還必須具備實際居住事實，重購房地5年內也不得改作其他用途或再行移轉。房地合一稅自住房地重購優惠申請要件

土地增值稅與房地合一稅的條件差在哪裡？

土地增值稅與房地合一稅的時間條件相同，但所有權人、設籍範圍、面積及退稅公式不同。申請時應分成地方稅與國稅兩套規則檢查。

土地增值稅的重購土地面積限制為：

• 都市土地不超過【3公畝】，約90.75坪。
• 非都市土地不超過【7公畝】，約211.75坪。
• 原出售的自用住宅用地不受上述面積限制。

先賣後買如何申請重購退稅？

先賣後買是出售舊自住房地後，在完成移轉登記日起2年內買進新自住房地。完成重購後，才能依兩種稅目的規定分別申請退稅。

基本流程如下：

1. 出售原自住房地。
2. 申報並繳納土地增值稅及房地合一稅。
3. 自出售移轉登記日起2年內買進新房地。
4. 新房地完成所有權移轉登記。
5. 遷入戶籍並保持實際居住。
6. 向地方稅稽徵機關申請土地增值稅退稅。
7. 向戶籍所在地國稅局申請房地合一稅退稅。

例如原房地於2026年5月1日完成出售移轉登記，原則上應於2028年5月1日前完成新房地的移轉登記。不能只在期限內簽訂預售屋契約，卻在2年期限後才正式取得產權。

先買後賣也可以申請重購退稅嗎？

可以，先買新自住房地後，只要在重購移轉登記日起2年內出售原自住房地，也可能適用。出售的必須是重購前已持有並自住的舊房地。

先買後賣應注意：

• 買進新屋時，原住宅應已由申請人持有。
• 不能買進新屋後，再另外買進一間房屋並出售該房屋申請退稅。
• 新屋與舊屋的移轉登記時間必須相距2年內。
• 原住宅出售前仍須符合自住及未出租等條件。
• 戶籍遷移後，仍須保留原住宅實際自住的證明資料。
• 房地合一稅應在出售舊屋申報時申請扣抵。

若因先買新屋而將戶籍自舊屋遷出，稽徵機關會依個案確認舊屋是否確實曾供自住。建議保留水電帳單、管理費、通訊地址及其他足以證明實際居住的資料。

土地增值稅重購退稅怎麼計算？

土地增值稅退稅以新舊土地的申報移轉現值計算，不是比較房屋實際成交價。重購土地現值不足時，可能只能退部分稅款，甚至完全不能退。

土地增值稅退稅公式

退稅額度A
＝重購土地申報移轉現值
－（出售土地申報移轉現值－已繳土地增值稅）

計算結果分為三種情況：

• A小於或等於0：不符合退稅條件。
• A大於0但低於已繳土地增值稅：退還相當於A的稅款。
• A大於或等於已繳土地增值稅：已繳土地增值稅全額退還。

土地增值稅試算案例

假設：

• 出售土地申報移轉現值：800萬元。
• 已繳土地增值稅：100萬元。
• 重購土地申報移轉現值：1,200萬元。

計算如下：

退稅額度
＝1,200萬元－（800萬元－100萬元）
＝500萬元

由於已繳土地增值稅100萬元，小於退稅額度500萬元，因此：

• 可以退還的土地增值稅：100萬元。

若重購土地申報移轉現值只有750萬元：

退稅額度
＝750萬元－（800萬元－100萬元）
＝50萬元

此時只能退還：

• 土地增值稅50萬元。

財政部公布的現行公式及申請規定，可參考土地增值稅節稅手冊。

房地合一稅重購退稅怎麼計算？

房地合一稅依重購價額占出售價額的比例計算，比例最高以100%為限。換大屋通常可全額退稅，換小屋則按比例退還。

房地合一稅退稅公式

退還或扣抵稅額
＝已繳或應納房地合一稅
×（重購房地價額÷出售房地價額）

計算比率最高不得超過100%，因此：

• 重購價額大於或等於出售價額：最高全額退稅。
• 重購價額低於出售價額：依比例退稅。
• 實際退稅額不得超過原已繳或應納房地合一稅。

房地合一稅試算案例

假設：

• 原自住房地出售價額：3,000萬元。
• 已繳房地合一稅：200萬元。
• 新自住房地重購價額：2,000萬元。

計算如下：

退還稅額
＝200萬元×（2,000萬元÷3,000萬元）
＝133.33萬元

因此：

• 可退房地合一稅約133.33萬元。
• 未退還部分約66.67萬元。

若新房地重購價額為3,500萬元，因重購價額高於原出售價額，計算比率以100%為限，因此最高可退還原已繳的200萬元。

【財政部】已明確說明，重購價額低於出售價額並不代表完全不能退稅，仍可依比例申請。房地合一重購退稅計算說明

重購退稅試算

重購退稅應在多久內提出申請？

土地增值稅退稅請求權原則上為10年；房地合一稅先賣後買則可於重購登記次日起5年內申請。先買後賣應在出售申報時提出扣抵。

申請期限及機關如下：

土地增值稅

• 先賣後買：完成重購後提出申請。
• 先買後賣：完成原土地出售後提出申請。
• 請求權時效原則上為【10年】。
• 向原出售土地所在地的地方稅稽徵機關申請。

房地合一所得稅

• 先賣後買：自重購房地完成移轉登記次日起【5年內】申請。
• 先買後賣：出售舊房地申報房地合一稅時申請扣抵。
• 房地合一稅交易原則上應於移轉登記日次日起30日內完成申報。
• 向納稅義務人戶籍所在地國稅局申請。

建議不要因為法定請求權較長就延後辦理。時間愈久，戶籍、居住、水電及款項支付等證明資料愈容易缺漏。

重購退稅需要準備哪些文件？

申請文件會因稅目與個案不同而異，通常包括申請書、權狀、契約、繳稅證明及戶籍資料。申請前可先向地方稅稽徵機關及國稅局確認。

常見資料包括：

• 重購退稅申請書。
• 新舊房地買賣契約書影本。
• 新舊房地所有權狀影本。
• 所有權移轉登記相關資料。
• 原土地增值稅繳款證明。
• 房地合一所得稅申報及繳納證明。
• 新舊房屋戶口名簿或戶籍資料。
• 房屋無出租或營業使用聲明。
• 新舊房地價款支付證明。
• 水電、管理費及實際居住證明。
• 稽徵機關要求的其他文件。

土地增值稅與房地合一稅由不同機關辦理，申請人應準備兩套資料，不宜只向單一機關提出申請。

重購後5年內可以出售、出租或遷出戶籍嗎？

原則上不可以，重購房地核准退稅後會列管5年。期間若出售、贈與、出租、營業或失去自住事實，可能被追繳原退還或扣抵的稅款。

常見違規情況包括：

• 將重購房屋出售。
• 將房地贈與配偶或其他人。
• 將房屋出租。
• 參加社會住宅包租代管。
• 將房屋改作店面、辦公室或營業場所。
• 遷出全部符合資格的戶籍。
• 未持續保有實際居住事實。

【5年】是自重購房地完成移轉登記日起計算。違反規定時，除了正常交易可能產生的新稅負，原先退還或扣抵的稅款也可能被追回。

重購退稅有哪些常見誤解？

重購退稅最常見的錯誤，是只看房屋總價、只遷戶籍或誤認退稅會自動辦理。實際上兩種稅必須分開計算並主動提出申請。

只要把戶籍遷入就一定符合嗎？

不一定。設籍只是條件之一，申請人仍須證明實際居住，國稅局可能查核水電使用及家庭生活重心。

買比較便宜的房子就不能退房地合一稅嗎？

不是。重購價格低於出售價格時，仍可依重購價額占出售價額的比例退稅。

夫妻可以一人賣房、另一人買房嗎？

房地合一稅原則上可以由配偶一方出售、另一方重購。土地增值稅則要求出售及重購土地所有權人為同一人。

簽約時間在2年內就可以嗎？

不一定。重購退稅原則上以房地完成所有權移轉登記的日期判斷，不是只看買賣契約的簽約日。

購買預售屋可以申請嗎？

可以規劃，但預售屋必須在2年期限內完工並完成產權移轉登記。只有簽訂預售屋契約，通常不足以符合期限。

土地增值稅一定要先使用一生一次優惠稅率嗎？

不一定。原出售土地即使按一般用地稅率繳納土地增值稅，只要符合重購退稅要件，仍可提出申請。

土地增值稅重購退稅只能申請一次嗎？

不是。符合條件時沒有申請次數限制，2年內出售及重購多處自用住宅用地，也可能合併計算。

換屋前應如何規劃重購退稅？

換屋前應先確認產權、設籍、自住事實、移轉日期及新舊房地價額，再決定買賣順序。不要等完成交易後才發現所有權人或時間安排不符。

建議在簽約前完成以下檢查：

1. 確認舊屋適用房地合一新制或舊制。
2. 確認新舊房地均符合自住用途。
3. 檢查戶籍及實際居住證明是否完整。
4. 確認舊屋出售前沒有出租或營業。
5. 計算兩筆交易的移轉登記日期能否控制在2年內。
6. 規劃新房地應登記在本人或配偶何人名下。
7. 分別試算土地增值稅及房地合一稅退稅額。
8. 確認重購後5年內沒有出售或出租計畫。
9. 保留契約、權狀、繳稅及價款支付證明。
10. 交易前向地方稅稽徵機關或國稅局確認個案資格。

重購退稅並非只要「賣一間、買一間」就能適用。兩種稅制的計算基礎及所有權規定不同，若換屋金額較高、夫妻分別持有產權或涉及預售屋，建議簽約前先由地政士、會計師或主管稽徵機關確認。

官方資料可參考政府入口網自住房地稅務整理及【財政部】免付費稅務諮詢專線0800-000-321。