2026成屋買賣流程｜簽約、用印、完稅、過戶、貸款到交屋一次看

一句核心結論：成屋成交後不是「簽完約等銀行撥款」這麼簡單，而是買方貸款、賣方原貸款、契稅、土地增值稅、抵押權塗銷、所有權移轉與交屋同時交錯進行。真正安全的交易，是每一筆錢、每一張文件、每一個產權動作都有明確先後順序。

2026成屋買賣流程怎麼走？

中古成屋買賣成交後，可以先分成8個主要階段。

如果你還在「第一次看房、出價、斡旋」階段，可以先看2026買房注意事項｜第一次買房4大流程；這篇則專門處理成交以後到底會發生什麼事。

第一步：簽約到底是在簽什麼？

簽約是把買賣雙方已經談好的條件正式寫進買賣契約。

至少要確認：

• 土地、建物及車位。
• 成交總價。
• 付款方式。
• 付款日期。
• 貸款條件。
• 現有抵押權。
• 屋況。
• 漏水、增建等揭露事項。
• 設備清單。
• 租賃或占用狀況。
• 戶籍遷出。
• 交屋日期。
• 違約責任。
• 其他特殊約定。

口頭講好的事情，只要會影響你願不願意買、願不願意賣，就應該寫進契約或附件。

簽約當天通常要付多少錢？

沒有全台固定比例，要看買賣契約約定。

中古屋交易常見會把價金拆成：

• 簽約款。
• 用印款。
• 完稅款。
• 尾款。

例如成交總價1,500萬元，不代表每個案件都一定按照某一個固定比例付款。

真正重要的是每一期付款條件、日期及對應的產權進度要寫清楚。

斡旋金會變成簽約款嗎？

要看斡旋或要約文件及雙方最後成立的契約內容。

買方前面若已交付斡旋金，賣方接受相關購買條件後，實務上可能依文件約定轉為交易價金的一部分。

所以不要只用：

「斡旋就是訂金。」

一句話概括所有案件。

應以實際文件條款為準。

第二步：什麼叫做「用印」？

用印不是單純蓋章，而是進入正式報稅、貸款與產權移轉準備階段。

地政士通常會開始整理：

• 土地及建物移轉文件。
• 契稅申報資料。
• 土地增值稅申報資料。
• 印鑑及身分資料。
• 銀行貸款文件。
• 抵押權設定或塗銷文件。

所以一般民眾常說：

「簽約 → 用印 → 完稅 → 過戶 → 交屋」

其實就是在描述交易不同階段。

用印時買方通常要準備什麼？

依案件不同，可能需要：

• 身分證明文件。
• 印章。
• 相關貸款文件。
• 所有權登記資料。
• 其他地政士或銀行要求的文件。

如果房屋不是單純一人買一人登記，例如：

• 夫妻共同登記。
• 父母出資。
• 多人持分。

登記比例與資金來源最好在用印前就確認清楚。

第三步：買賣房屋要繳哪些稅？

先把買方與賣方分開看，就不容易搞混。

這也是為什麼「完稅」不是指只繳一種稅。

契稅是誰繳？

一般房屋買賣中，契稅納稅義務人是取得房屋所有權的人，也就是買方。

而且一般移轉案件，應於：

買賣契約成立之日起30日內申報契稅。

契稅不是直接拿房屋成交總價乘稅率，而是依法定課稅基礎計算。

土地增值稅是誰繳？

一般土地買賣屬有償移轉時，納稅義務人原則上是原土地所有權人，也就是賣方。

土地增值稅不是：

成交價 × 固定百分比。

而是依：

• 土地公告現值。
• 前次移轉現值。
• 土地漲價總數額。
• 是否符合自用住宅用地優惠。

等法定條件計算。

房地合一所得稅也在「完稅」階段一起繳嗎？

不能跟土地增值稅完全混在一起。

適用房地合一新制的個人出售房地，原則上要在：

所有權移轉登記日的次日起30日內完成申報。

所以交易流程裡的「完稅」常是在處理地方稅及移轉需要的文件；房地合一所得稅則還有賣方自己的國稅申報期限。

第四步：買方房貸什麼時候開始跑？

通常不要等到過戶前幾天才第一次送銀行。

成交後買方應儘快完成：

1. 銀行申請。
2. 個人徵信。
3. 收入審查。
4. 房屋鑑價。
5. 核貸。
6. 對保。
7. 抵押權設定。
8. 等待撥款。

銀行最終貸款金額通常受到：

• 成交價。
• 銀行鑑價。
• 收入。
• 負債。
• 信用。
• 房屋條件。
• 銀行授信政策。

共同影響。

青安3.0也是這個流程嗎？

是房貸的一種政策性選擇，但仍要經過銀行授信與鑑價。

符合青安3.0政策資格，不代表：

一定核到最高貸款金額。

第一次購屋又準備使用青安，可以搭配2026青安3.0資格、額度與高雄房價上限一起看，再決定自己的自備款要抓多少。

銀行鑑價比成交價低怎麼辦？

差額通常就是買方最需要提前準備的風險。

例如：

• 成交價：1,500萬元。
• 銀行鑑價：1,350萬元。
• 假設銀行核貸鑑價8成。

貸款：

1,350 × 80%＝1,080萬元。

買方自備款至少：

1,500－1,080＝420萬元。

不是原本以成交價8成計算的300萬元。

這就是為什麼簽約前一定要先估貸款能力。

第五步：賣方原本有房貸怎麼辦？

有房貸的房屋一樣可以正常出售。

只是在交易過程中，必須安排：

• 查詢銀行貸款餘額。
• 確認清償金額。
• 安排價金清償。
• 取得銀行清償證明及塗銷文件。
• 辦理原抵押權塗銷。

例如賣方還欠銀行700萬元：

交易價金中會先有一部分用來完成原貸款清償，而不是所有錢先全部交到賣方手上，再請賣方自己慢慢處理。

什麼叫「塗銷抵押權」？

賣方把銀行貸款還清後，原銀行對房屋設定的抵押權還要依法辦理塗銷登記。

簡單理解：

貸款還完＝債務清償。

抵押權塗銷＝把登記簿上的銀行抵押權正式移除。

這兩件事不是完全相同的動作。

賣方有第二順位抵押怎麼辦？

這時更要提早處理。

如果謄本還有：

• 第二順位銀行抵押。
• 私人抵押。
• 其他債權設定。

就要先確認：

• 實際債務多少。
• 成交價是否足以清償。
• 債權人是否願意提供塗銷文件。
• 價金怎麼分配。

不能等到準備過戶時，才發現房屋上的設定無法處理。

第六步：什麼叫「過戶」？

過戶就是向地政機關辦理土地、建物所有權移轉登記。

完成後，登記名義人會由：

賣方 → 買方。

這也是房屋交易非常重要的法律節點。

但要注意：

「過戶完成」不等於所有交易事項都已經完成。

後面通常還有：

• 銀行撥款。
• 價金結算。
• 交屋。

等程序。

房子過戶給買方後，買方銀行才設定抵押嗎？

一般房貸交易會把所有權移轉與買方銀行抵押權設定依地政及銀行流程妥善銜接。

因為銀行願意撥出大筆房貸的重要前提之一，就是取得符合授信條件的抵押權擔保。

所以：

過戶、抵押設定與銀行撥款通常不是彼此完全獨立的三件事，而是一整套交易安全流程。

第七步：尾款什麼時候付？

依買賣契約及貸款、產權進度決定。

尾款來源可能包括：

• 買方剩餘自備款。
• 銀行房貸撥款。

實際付款時點要配合：

• 產權移轉。
• 抵押權設定。
• 賣方原貸款清償。
• 履約保證。
• 交屋條件。

使用履約保證，錢會先進哪裡？

如果交易採價金履約保證，價金通常依履約保證機制進入指定專戶，再依契約與交易進度撥付。

它的主要功能是降低：

• 買方已付款但無法取得產權。
• 賣方交出產權卻收不到價金。

等價金風險。

但履約保證不代表：

• 房子一定沒有漏水。
• 一定沒有增建。
• 買方一定貸得到款。

履約保證主要保障的是交易價金流程，不是房屋品質保證。

第八步：什麼時候才算正式交屋？

交屋是把房屋依契約約定的狀態正式交付買方。

交屋時至少要確認：

• 房屋是否騰空。
• 約定修繕是否完成。
• 設備是否完整。
• 水電瓦斯。
• 管理費。
• 鑰匙。
• 磁扣。
• 遙控器。
• 車位。
• 戶籍遷出。
• 其他契約約定。

所以過戶是「法律上的所有權移轉」，交屋則是「實際房屋與使用控制的交付」。

交屋前還要再驗屋一次嗎？

建議一定要。

尤其第一次看屋到正式交屋，可能已經過了數週甚至更久。

要重新檢查：

• 漏水。
• 窗框。
• 水壓。
• 排水。
• 冷氣。
• 熱水器。
• 其他契約設備。

如果簽約時賣方答應修繕：

更應該在交屋前確認是否真的完成。

交屋前發現漏水怎麼辦？

先回到買賣契約及原本的屋況揭露內容。

應確認：

• 簽約前是否已揭露。
• 是否約定賣方修繕。
• 問題是否為簽約後新發生。
• 契約對瑕疵如何約定。

不要直接：

「先交屋再說。」

如果是重大問題，應先留下照片、影片及檢查紀錄，再依契約協調處理。

2026新版成屋契約，交屋前還要注意哪些揭露？

2026年4月1日起生效的新版成屋買賣建物現況確認書，增加部分重要揭露內容。

包括：

• 硬固混凝土水溶性氯離子相關資訊。
• 社區是否設置自來水加壓受水設備及維護權責。
• 太陽光電發電設備相關資訊。

因此買方不要只看「有沒有漏水」一欄。

整份建物現況確認書都應逐項閱讀。

水電、管理費怎麼分算？

原則上依實際使用期間及買賣契約約定結算。

交屋時通常會確認：

• 管理費已繳到哪一天。
• 水費。
• 電費。
• 瓦斯費。
• 其他社區費用。

如果社區有欠管理費：

交屋前就應該確認誰負責清償，而不是等買方搬進去後才發現。

房屋稅、地價稅怎麼分？

法定納稅義務與買賣雙方交易內部的費用分算，是兩個不同概念。

實務交易常會依：

• 契約。
• 交屋日期。
• 當年度持有期間。

進行買賣雙方之間的分算。

所以不要只看稅單最後寄給誰，就直接認為整年度一定都由同一方負擔。

賣方搬不走，可以先交屋再慢慢搬嗎？

不要用口頭方式處理。

如果賣方確實需要延後搬遷，就應在契約或書面協議裡明確約定：

• 最晚搬遷日期。
• 房屋使用期間。
• 費用。
• 逾期責任。
• 鑰匙交付。

否則很容易變成：

房子已經是買方的，但買方卻無法實際使用。

房子有房客，過戶後租約會直接消失嗎？

不能把房屋出售理解成原租約自動全部失效。

如果買的是出租中的住宅，一定要在簽約前確認：

• 租約。
• 租期。
• 租金。
• 押金。
• 房客使用狀態。
• 交屋時租賃關係如何處理。

自住買方尤其要確認，自己預計入住的時間能不能和既有租約銜接。

換屋族為什麼更要注意交屋日期？

因為換屋族通常同時有：

• 舊屋出售。
• 新屋付款。
• 舊房貸清償。
• 新房貸撥款。
• 搬家。

甚至還會涉及：

重購退稅的2年期間。

所以新舊屋簽約時間最好一起排。

換屋族可以搭配2026重購退稅｜先買後賣、先賣後買與2年期限一起規劃。

如果我是賣方，完整流程又怎麼看？

賣方的角度會更重視售價、房貸、稅金與最後實拿。

例如：

• 預計成交價。
• 原房貸餘額。
• 土地增值稅。
• 房地合一所得稅。
• 仲介費。
• 最後可拿回多少。

如果你是準備賣房，可以先看2026賣房流程｜委託、斡旋、簽約、過戶到交屋，再回到這篇看成交後的細部流程。

2026成屋買賣最常見的7個錯誤

錯誤1：簽約後才送銀行估貸

如果鑑價不足，買方可能突然要多準備數十萬甚至上百萬元自備款。

錯誤2：把契稅和土地增值稅搞反

一般買賣契稅主要是買方，土地增值稅主要是賣方。

錯誤3：以為賣方貸款還清就等於抵押權消失

還要完成抵押權塗銷登記。

錯誤4：以為過戶完成就是交屋

過戶和實際交付房屋不是完全同一個動作。

錯誤5：尾款全部付完才驗屋

重要屋況最好在交屋前再次確認。

錯誤6：家具設備都靠口頭講

最後冷氣、冰箱、燈具到底有沒有包含容易發生爭議。

錯誤7：所有事情都交給仲介、代書，自己完全不看文件

專業人員可以協助，但房屋和貸款最後仍然是買賣雙方自己的權利義務。

2026成屋交屋檢查清單

• □ 土地建物已依約移轉。
• □ 買方貸款及抵押權已依流程完成。
• □ 賣方原貸款已依約處理。
• □ 原抵押權塗銷。
• □ 尾款依約支付。
• □ 房屋已騰空。
• □ 約定修繕完成。
• □ 設備清單核對。
• □ 漏水及屋況複驗。
• □ 水電瓦斯結算。
• □ 管理費結算。
• □ 戶籍依約處理。
• □ 房屋鑰匙點交。
• □ 社區磁扣、遙控器點交。
• □ 車位確認。

2026成屋買賣流程常見問題 FAQ

Q1：簽約後下一步是什麼？

通常會開始準備用印、稅務、銀行貸款及產權移轉文件，實際順序依個案及地政士安排。

Q2：契稅是買方還是賣方繳？

一般買賣由取得房屋所有權的買方申報繳納。

Q3：土地增值稅是買方還是賣方？

一般土地有償買賣由原所有權人，也就是賣方負擔。

Q4：賣方還有房貸可以過戶嗎？

可以，但交易流程須安排原貸款清償及抵押權塗銷。

Q5：銀行核貸後是不是馬上撥錢？

通常還要完成對保、抵押權設定及銀行撥款條件。

Q6：過戶完成就代表可以搬進去嗎？

不一定。仍要看雙方約定的交屋日及房屋是否完成點交。

Q7：交屋前還要驗屋嗎？

非常建議。尤其要確認簽約後的修繕、設備及屋況是否仍符合約定。

Q8：履約保證是不是保證房子沒問題？

不是。主要功能是交易價金安全，不等同房屋品質保證。

Q9：青安房貸可以簽約後再申請嗎？

成交後會進入正式銀行授信流程，但出價、簽約前就應先評估自己是否符合政策與銀行貸款能力。

Q10：買賣雙方完成交屋後就完全沒事了嗎？

仍可能有後續稅務、戶籍、房屋稅籍、管理及其他行政事項，應依個案確認。

潘潘家勝提醒：成交不是終點，安全交屋才算真正完成

很多人買房最緊張的是：

「屋主到底願不願意賣給我？」

賣方最在意的是：

「買方到底願意出多少？」

但真正成交後，接下來才是：

• 銀行。
• 貸款。
• 稅務。
• 產權。
• 抵押權。
• 價金。
• 房屋點交。

全部要正確銜接。

所以一筆好的房屋交易，不只是價格談成，而是直到房屋、產權與價金都依約完成，買賣雙方才真正安心。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・首購・換屋資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 內政部不動產資訊平台｜成屋買賣定型化契約書範本，2025/12/19發布、2026/4/1生效｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部主管法規查詢系統｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜契稅申報及納稅義務人規定｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜土地增值稅納稅義務人及買賣移轉規定｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日內政部及財政部公開資訊整理，提供一般中古成屋買賣流程參考。實際簽約、付款、用印、報稅、貸款、抵押權清償與塗銷、所有權移轉、價金撥付及交屋流程，會依房屋產權、銀行、買賣契約與個案條件不同而異；實際交易仍應由地政士、銀行、仲介及相關主管機關依個案確認。