30 秒先看重點

105年，也就是2016年取得的房屋，到2026年出售時要特別注意「10年持有期間」這條線。一般境內居住者適用房地合一新制時，持有超過10年的一般稅率為15%，超過5年未逾10年則為20%。但不能只看年份，必須以實際取得日與交易日計算。105年1月1日以後一般買賣取得的房地，原則上適用房地合一新制；若涉及繼承、贈與或分次取得，則要再回頭確認原始取得時間與取得原因。

一句核心結論：105年取得的房屋，在2026年出售時，最值得先確認的不是成交價，而是是否已經真正持有超過10年。

因為只差幾個月，房地合一一般稅率就可能從20%變成15%。

105年取得的房子，2026年賣一定是15%嗎？

不一定。

目前一般境內居住者適用房地合一新制時，主要稅率如下：

持有期間一般稅率
2年以內45%
超過2年、未逾5年35%
超過5年、未逾10年20%
超過10年15%

所以到了2026年，105年取得的房屋已經開始陸續跨過10年門檻。

同樣105年取得，稅率可能不一樣

例如：

  • 105年2月取得，115年9月出售，持有期間已超過10年，一般稅率可能為15%。
  • 105年12月取得，115年9月出售，尚未超過10年，一般稅率可能仍為20%。

所以不能只用「2016買、2026賣」來判斷。

真正要看的是實際取得日與交易日。

105年1月1日為什麼這麼重要？

房地合一制度自民國105年開始實施。

一般買賣取得的房屋與土地，如果是在105年1月1日以後取得，之後出售原則上要依房地合一新制判斷。

而104年12月31日以前取得的房地，則要先確認是否屬於舊制範圍。

但要注意，早期房地合一制度上路時，103年1月2日至104年12月31日之間取得、並在特定持有期間內出售的案件，也曾有過渡規定。

因此現在判斷新舊制，不能只看目前權狀上的登記日期。

105年前取得的房屋，現在出售一定是舊制嗎？

不一定只看這一個日期。

如果是一般買賣，而且原始取得日在104年12月31日以前，2026年出售時通常會先往舊制方向判斷。

但如果中間發生：

  • 繼承
  • 夫妻贈與
  • 一般贈與
  • 持分移轉
  • 分次取得

就必須再看完整產權歷程。

105年後才繼承，是否一定適用房地合一新制？

不一定。

例如爸爸在99年買房，子女在111年才完成繼承。

不能因為子女111年才登記成屋主，就直接認定這間房是111年取得的新制房地。

繼承房在判斷新舊制時，還要回頭確認被繼承人的原始取得時間。

如果被繼承人在104年12月31日前就已取得，符合相關規定時，繼承人日後出售可能仍屬舊制範圍。

反過來，如果被繼承人的取得日在105年1月1日以後，就可能屬於房地合一新制。

繼承房的持有期間，可以把爸媽持有時間算進去嗎？

符合規定時可以合併計算。

適用房地合一新制的繼承房，在計算持有期間時，原則上可以將：

繼承人的持有期間＋被繼承人的持有期間

合併計算。

所以不能看到：

「我今年才繼承，幾個月後就賣。」

就直接認為一定是2年內45%。

如果被繼承人原本已持有多年，合併後可能超過5年，甚至超過10年。

簡化案例

假設：

  • 爸爸於105年2月取得房屋。
  • 女兒於115年6月繼承。
  • 女兒115年9月出售。

如果符合持有期間合併規定，判斷時不能只看女兒持有3個月。

而要把爸爸與女兒的持有期間一起計算。

如果合併後已經超過10年，一般稅率就可能是15%，不是45%。

同一間房，可能同時有新制與舊制持分嗎？

有可能。

尤其是經過多次繼承、贈與或持分移轉的房屋。

例如：

  • 其中一部分持分來自104年前取得。
  • 另一部分持分來自105年後取得。

最後出售時，不同持分可能需要分別判斷適用制度。

這類案件最好先準備：

  • 土地與建物謄本。
  • 異動索引。
  • 繼承系統表。
  • 原始買賣契約。
  • 歷次贈與或繼承資料。

105年取得房屋，房地合一稅到底怎麼算？

這篇主要是在判斷取得時間與新舊制。

真正計算稅額時，還要再看：

  • 成交價。
  • 原始取得成本。
  • 可認列必要費用。
  • 土地漲價總數額。
  • 可扣抵交易損失。
  • 持有期間。
  • 是否符合自住房地優惠。

如果你想進一步了解完整算法，可以接著看 2026房地合一稅怎麼算？自住優惠、稅率與申報期限完整整理。

105年取得而且住滿6年，有400萬元免稅嗎？

不一定。

符合房地合一自住房地優惠，除了持有時間之外，還要同時符合：

  • 本人、配偶或未成年子女設有戶籍。
  • 持有並實際居住連續滿6年。
  • 交易前6年內沒有出租。
  • 交易前6年內沒有供營業或執行業務使用。
  • 本人、配偶與未成年子女交易前6年內沒有使用過該優惠。

符合全部條件時，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%。

如果你主要想確認這項資格，可以看 2026房地合一400萬免稅怎麼拿？住滿6年還不夠。

準備換屋，還要一起檢查重購退稅

如果105年取得的房子現在準備出售，是因為要換另一間自住房，除了比較15%或20%的稅率，也要一起檢查重購退稅。

現行規定下，先買後賣或先賣後買都有機會適用，出售與重購時間原則上須在2年內；舊屋出售前1年內不能出租、供營業或執行業務使用，而重購的新自住房地另有5年列管規定。

105年取得房屋常見問題 FAQ

Q1：105年買的房子，2026年一定適用15%嗎？

不一定。要看實際取得日與出售日是否真的已經超過10年。

Q2：只差幾個月，房地合一稅率真的可能不同嗎？

會。一般境內居住者持有超過5年未逾10年為20%，超過10年為15%。

Q3：105年前取得的房子，現在賣完全不用繳所得稅嗎？

不是。可能適用舊制房屋財產交易所得等規定，仍要依法申報。

Q4：我111年才繼承房子，取得日就是111年嗎？

不能只這樣判斷。繼承房的新舊制與持有期間，還要看被繼承人的原始取得時間。

Q5：繼承後半年出售，一定是45%嗎？

不一定。符合規定時，繼承人的持有期間可以合併被繼承人的持有期間。

Q6：105年取得且住滿6年，就一定有400萬元免稅嗎？

不是。還要同時符合戶籍、實際居住、交易前6年無出租或營業使用，以及6年內未曾使用過該優惠等條件。

Q7：同一間房不同持分可能適用不同制度嗎？

可能。多次繼承、贈與或分次取得的房屋，必須分別確認各持分來源。

Q8：105年取得的房子現在要賣，第一步該查什麼？

先查實際取得日、取得原因與完整產權異動，再判斷新舊制與持有期間。

賣房前，先把取得日期查清楚

105年取得的房子到了2026年，正好進入很重要的稅率分界期。

如果你剛好準備出售，建議先整理：

  • 原始取得日期。
  • 取得原因。
  • 原始買賣契約。
  • 土地與建物異動資料。
  • 是否曾繼承或受贈。
  • 是否有出租。
  • 是否正在準備換屋。

先把這些資料確認清楚，再決定出售時間，通常比先猜稅率更有意義。

如果你正在評估高雄房屋出售，也可以先從 屋主服務與房價評估 開始，把出售價格、稅費、貸款餘額與最後可拿回的現金一起算清楚。

資料來源與查詢日期

  • 財政部稅務入口網｜房地交易案件申辦流程｜查詢日期：2026/9/7。
  • 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得稅適用稅率｜更新日期：2026/4/27｜查詢日期：2026/9/7。
  • 財政部稅務入口網｜自住房地租稅優惠｜查詢日期：2026/9/7。
  • 財政部稅務入口網｜重購自住房地扣抵與退稅｜查詢日期：2026/9/7。

資訊聲明

本文依2026年9月7日可查得的財政部與稅務機關公開資訊整理。實際是否適用房地合一新制、舊制、持有期間合併、自住房地優惠及重購退稅，仍會依個案取得日期、取得原因、產權異動、戶籍與實際使用情形而不同，應以國稅局最終認定為準。