高雄三民區－長谷威尼斯－看屋筆記－中古大樓－3至4房－愛河首排低公設大坪數看屋重點

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如果你正在找高雄三民區、愛河水岸、3～4房、大室內空間，而且能接受30年以上中古大樓，長谷威尼斯是一個很有代表性的水岸中古社區。

1. 長谷威尼斯位於高雄市三民區同盟三路270號一帶，屬愛河、中都生活圈。
2. 社區約1994年完工，截至2026年屋齡約32年，地上24樓，總戶數公開資料約296～298戶。
3. 主力以3～4房為主，常見3房約35～38坪，4房約46～49坪，另外也存在更大坪數產品。
4. 公設比多個主要平台約15～17%，相較現在35%左右的新大樓，室內坪效是很明顯的比較點。
5. 最大特色是愛河第一排及部分戶別的河景、壽山景觀，但不是每一戶都具有相同景觀價值。
6. 截至2026年8月，近期正常住宅成交多可看到約19～20萬元／坪上下，但屋況、樓層、河景與坪數會造成明顯價差。
7. 32年大樓真正的看屋重點不是裝潢，而是外牆、窗框、防水、水電管線、電梯、地下室及社區公共基金。
8. 部分公開待售資料所稱的「平面車位」屬社區定期抽籤使用，購屋時一定要確認是否為獨立產權車位、固定使用權，還是社區抽籤車位。

一句話先講結論：長谷威尼斯真正吸引人的，是愛河水岸＋低公設＋大3～4房的中古住宅價值；但32年屋齡與車位權利一定要查清楚，不能只因為河景漂亮、單價2字頭就下決定。

長谷威尼斯基本資料

• 社區名稱：長谷威尼斯／威尼斯大廈
• 行政區：高雄市三民區
• 主要地址：同盟三路270號一帶
• 生活圈：愛河、中都生活圈
• 建設公司：長谷建設
• 建築型態：住宅大樓
• 結構：RC鋼筋混凝土
• 完工時間：約1994年
• 屋齡：約32年
• 樓層：地上24樓
• 總戶數：約296～298戶
• 主要格局：3房、4房
• 3房：約35～38坪為常見產品
• 4房：約46～49坪為常見產品
• 另有更大坪數戶型
• 公設比：約15～17%
• 管理方式：有警衛／管理員

光看這組資料，就知道長谷威尼斯跟現在的新大樓不是同一種產品。

現在新屋很常見：

30坪3房。

40坪左右大3房。

但長谷威尼斯36～37坪的3房，因為公設比例較低，實際室內使用尺度可能比權狀數字看起來更有感。

這也是中古大樓最值得和新屋比較的地方：

不是總坪數大多少，而是真正留在家裡面的坪數有多少。

愛河第一排，是長谷威尼斯最大的辨識度

長谷威尼斯最容易讓買方記住的，不是屋齡。

而是：

愛河水岸。

部分面河戶別可以取得較開闊的水岸與城市景觀，高樓層甚至會再加上壽山方向視野。

對喜歡景觀宅的人來說，這種條件不是重新裝潢就能做出來的。

但這裡要注意一件事：

買的是特定戶別，不是買「長谷威尼斯」四個字。

同一棟社區：

• 面河
• 側河
• 面市區
• 低樓層
• 高樓層

景觀價值完全不同。

河景戶一定比較值得買嗎？

不一定。

河景確實有稀缺性。

但我會把價格拆成：

房屋本身價值＋景觀溢價。

例如兩間同樣47坪。

A戶中樓層、沒有完整河景。

B戶高樓層、正面愛河。

B戶比較貴很合理。

問題是：

你願意為每天看到河景，多付多少錢？

如果價差已經大到能買到屋齡更新的社區，那就要重新比較。

高樓河景戶，我會至少看兩次

如果實際看18樓、20樓以上河景戶，我不會只挑早上天氣最漂亮的時候。

我會至少安排：

• 白天一次
• 下午一次

如果真的準備出價，最好晚上再看一次。

我要確認：

• 下午西曬
• 室內溫度
• 高樓風勢
• 窗戶氣密
• 夜間景觀
• 道路噪音

景觀是每天看的，但西曬也是每天承受的。

32年高樓大樓，窗框防水一定排前面

長谷威尼斯有24樓。

對30年以上高樓住宅來說，我非常重視：

• 外牆
• 窗框
• 矽利康
• 牆角水痕
• 颱風天滲水紀錄

尤其高樓層承受的：

風壓。

雨水。

日曬。

都和低樓層不同。

所以如果窗框仍是早期配置，我會直接問：

換過嗎？

哪一年換？

以前漏過嗎？

社區外牆有沒有做過防水或修繕？

如果剛重新油漆，我反而會看得更仔細

中古屋重新油漆很正常。

但如果是32年住宅，我會特別看：

• 窗框四角
• 樑柱接縫
• 冷氣孔
• 浴室外牆
• 天花板

注意是否有：

• 局部補土
• 油漆色差
• 壁癌
• 油漆起泡
• 霉味

不代表看到就不能買。

而是：

先知道問題，再把修繕成本算進去。

37坪左右3房，為什麼中古屋住起來可能不小？

目前市場上常見長谷威尼斯約37坪的3房產品。

例如部分物件約37.29～37.53坪，主建物加陽台可達30坪上下。

這就是低公設中古屋很有感的地方。

你不能只拿：

37坪中古3房。

去和：

37坪新屋3房。

直接說一樣大。

真正要拆：

• 主建物
• 陽台
• 共有部分
• 車位

才知道家裡到底有多少空間。

3房實際看屋，我會先看客餐廳

如果一家三口，我會先確認：

• 正常尺寸沙發能不能放
• 餐桌是不是獨立區域
• 主臥床邊能不能正常走
• 兩間次臥是否真正能使用
• 衣櫃與大型收納放哪裡

如果37坪3房能保有完整客餐廳和3間真正能使用的房間，對家庭自住的價值就會很清楚。

46～49坪3房、4房怎麼選？

目前實價可看到約46.8～47坪的3房與4房產品。

這個坪數我不會直接說：

4房一定比較好。

而是看家庭需求。

大3房適合

• 一家三口
• 夫妻＋一個孩子
• 希望客餐廳比較大
• 重視主臥尺度
• 不需要第四房

4房適合

• 一家四口
• 兩個孩子各一房
• 需要書房
• 偶爾長輩住宿

買房不是房間越多越好。

房間數應該配合你家的實際人口。

還有75坪以上大戶，不能跟一般3房一起算

近期實價中也可以看到75坪以上的大坪數交易。

這類產品的客群、格局與總價已經完全不同。

所以分析長谷威尼斯實價時，我不會把：

36坪3房。

47坪4房。

75坪以上大戶。

全部混在一起平均。

否則算出來的社區均價，對實際出價幫助有限。

公設比15～17%，真的比新屋划算嗎？

空間角度來說，確實很有比較優勢。

現在新大樓公設35%左右很常見。

長谷威尼斯公開資料約15～17%。

差距接近20個百分點。

但低公設不代表：

「中古屋一定比較好。」

因為新大樓的公設裡也包含：

• 新的消防
• 新的梯廳
• 無障礙空間
• 新機電設備
• 較新的停車設計

所以真正交換的是：

新設備與公共空間，對上更多私人室內坪數。

32年中古屋，水電有沒有更新非常重要

看屋我一定會問：

• 電線有沒有全部更新
• 配電箱有沒有換
• 水管有沒有重做
• 浴室防水哪一年施作
• 廚房管線有沒有更新
• 冷氣排水是否重做

不要只問：

「這間有沒有裝潢？」

因為：

木地板可以很新。

系統櫃可以很漂亮。

但牆裡面的管線可能還是30年前。

中古屋真正值錢的翻修，是看不到的地方也有重做。

24樓中古高樓，電梯是核心設備

長谷威尼斯總樓高24樓。

所以我會把電梯維護放在非常前面。

我會詢問：

• 目前總共有幾部電梯
• 保養廠商
• 控制系統是否更新過
• 主機是否汰換
• 近年是否常故障
• 未來有沒有大型更新計畫

因為如果住20樓以上：

電梯不是公設，是每天一定會用到的交通工具。

小心：看到「平面車位」不代表房子附固定平車

這是長谷威尼斯這篇非常重要的看屋提醒。

目前部分公開待售物件寫：

「平車半年一抽。」

其他社區公開資料也顯示汽車車位採定期抽籤使用。

也就是說：

某些物件廣告所稱的平面停車，可能是社區住戶抽籤取得使用資格，而不是該戶擁有一個獨立登記、永久固定的平面車位。

所以一定要問清楚：

• 建物權狀有沒有車位坪數
• 車位有沒有獨立產權
• 現在停的車格是不是固定
• 多久抽一次
• 抽不到怎麼辦
• 每次使用費多少

這會直接影響：

• 每天使用
• 家庭停車
• 未來轉售
• 房屋價值

有車家庭，我會把車位問題放在出價之前

如果每天一定開車上班，我不會接受：

買完房子才知道車位要抽。

尤其一家四口。

如果家中有兩台車，問題更明顯。

所以長谷威尼斯真正比較總價時，最好把：

房屋＋長期外部停車成本

一起算。

不要只看房價便宜。

愛河第一排還要看地下室

不論是不是水岸社區，32年地下室我都會看。

更何況是接近河川的住宅。

我會確認：

• 牆面水痕
• 地面積水
• 排水
• 抽水設備
• 消防管線
• 管線鏽蝕
• 通風
• 霉味

不要只看一樓大廳。

中古社區的地下室，比大廳更容易看出長期管理品質。

社區公設少，不代表未來沒有大修費

低公設常被買方理解成：

「管理比較便宜。」

但32年的住宅仍有：

• 電梯
• 外牆
• 消防
• 給排水設備
• 地下室
• 公共照明

都可能進入更新階段。

所以我會要求了解：

• 公共基金餘額
• 近幾年大型修繕
• 有沒有外牆修繕計畫
• 電梯是否預計更新
• 有沒有臨時收費紀錄

管理費低，不等於持有成本永遠低。

愛河生活圈適合什麼人？

這個位置最大的特色是：

離市中心不遠，但又有水岸與綠意。

對喜歡：

• 河岸散步
• 城市生活
• 中都生活圈
• 三民、鼓山、前金之間移動

的買方，有明確吸引力。

但我還是建議：

平日早上。

晚上。

週末。

各走一次。

因為水岸景觀漂亮，不代表生活動線一定適合每個家庭。

長谷威尼斯目前一坪多少？

截至2026年8月，目前不同平台因統計期間不同，會出現約18～19萬多至20萬元左右的平均資料。

最近正常住宅成交則可以看到：

• 36.94坪3房，約19.22萬元／坪
• 46.83坪3房，約20.29萬元／坪
• 47.05坪4房，約20.15萬元／坪
• 46.83坪4房，約20.5萬元／坪

因此比起硬背一個平均數字，我會把目前正常家庭住宅先理解為：

近期約19～20萬元／坪上下，再依樓層、河景、屋況與坪數做調整。

為什麼有些待售開到22～24萬以上？

目前公開市場上可以看到：

37坪左右翻新3房開價約23萬元／坪上下。

47坪愛河高樓景觀戶也有更高開價。

這不代表：

社區成交價突然全部變23～24萬。

因為：

開價≠成交價。

而且翻新屋還包含：

• 裝潢成本
• 整理成本
• 屋主期待

所以一定要分開。

翻新屋值不值得多付？看它到底翻了什麼

中古屋最容易看到：

「全新翻修。」

我會繼續追問：

• 有沒有重新拉電
• 有沒有換水管
• 浴室防水有沒有打除重做
• 窗框有沒有換
• 還是只有廚具、地板、油漆、系統櫃

如果只是表面裝修，我不會直接按照裝潢費全額加價。

如果連基礎工程都完整更新，才比較有長期居住價值。

長谷威尼斯實價登錄應該怎麼比？

我會分至少四組。

第一組：35～38坪3房

這是目前市場上很常見的產品。

第二組：46～49坪3房

大3房，不能跟37坪直接平均。

第三組：46～49坪4房

家庭需求不同。

第四組：50坪以上大戶

客群與總價又不同。

接著再拆：

• 樓層
• 是否正面河景
• 屋況
• 裝潢
• 成交日期
• 特殊交易

準備出價前，可以搭配站內的 買房議價前如何查實價登錄？5步驟找出合理出價區間，不要只抓社區均價乘上坪數。

特殊交易一定要排除

例如2026年5月有一筆24樓、35.38坪、600萬元、約17萬元／坪的成交。

但公開實價資料註明屬：

親友、員工、共有人或其他特殊關係間交易。

這種成交不能直接拿來說：

「長谷威尼斯高樓只值17萬。」

分析社區行情時，特殊交易一定要先排除。

長谷威尼斯和上一間日大擁河怎麼選？

這兩個社區非常適合拿來比較。

因為兩者都可以談水岸生活，但產品完全不同。

日大擁河

• 屋齡約2年
• 3～4房
• 約43～52坪
• 公設約35%
• 67戶純住宅
• 75個坡道平面車位
• 設備新
• 管理成本較高

長谷威尼斯

• 屋齡約32年
• 3～4房為主
• 常見約35～49坪
• 公設約15～17%
• 約300戶
• 愛河首排
• 近期單價約19～20萬元上下
• 需要承擔屋況與公共設備老化
• 部分停車屬社區抽籤使用

真正的差異是：

新屋齡＋新設備＋固定平車

對上：

低公設＋低單價＋愛河景觀＋中古大空間。

同樣1,000多萬，新舊水岸宅會差在哪？

這才是買方真正要問的問題。

在長谷威尼斯，1,000萬元上下已經有機會接觸40多坪3～4房。

換成屋齡只有幾年的新古屋，同樣總預算可取得的坪數可能不同。

但新屋換來的是：

• 設備新
• 固定車位較明確
• 較少立即大型修繕風險

中古換來的是：

• 更多室內坪數
• 較低公設
• 較低單價
• 成熟景觀

買房真正的比較單位不是一坪多少，而是同樣總預算最後得到什麼生活。

中古屋驗屋一定不能省

長谷威尼斯這種32年住宅，我會檢查：

• 漏水
• 壁癌
• 窗框
• 水管
• 電線
• 配電箱
• 浴室防水
• 排水
• 冷氣管線
• 外牆

可以搭配站內的 中古屋驗屋8大重點清單，逐項確認後再談價格。

長谷威尼斯的優點

1. 愛河第一排

部分戶別具有真正水岸景觀與開闊棟距。

2. 公設約15～17%

相較現在新大樓，私人室內坪數占比具有明顯優勢。

3. 3～4房家庭產品完整

35～49坪左右都有產品可比較。

4. 中古屋單價相對低

近期正常家庭住宅成交大致在每坪19～20萬元上下。

5. 成交樣本多

累積已有80多筆公開實價，可依坪數與樓層分組分析。

6. 成熟水岸生活

不是等待未來才形成的景觀與生活圈。

長谷威尼斯的缺點與風險

1. 約32年屋齡

水電、防水、窗框與設備必須仔細檢查。

2. 24樓高樓中古大樓

電梯與消防設備後續維修非常重要。

3. 車位權利不是看到「平車」就代表固定

部分公開物件顯示社區車位需定期抽籤，購買前一定要查清楚。

4. 河景戶與非河景戶價值不同

不能拿同社區平均價直接估所有戶別。

5. 翻新屋價格差異大

要確認是真正基礎翻修，還是只有表面裝潢。

6. 公共設備進入長期維護階段

公共基金及大型修繕紀錄必須一起查。

7. 河景高樓要注意西曬與窗框

最好不同時間、不同天氣實際確認。

哪些人適合長谷威尼斯？

• 喜歡愛河水岸
• 想住高雄三民區
• 需要大3房或4房
• 重視室內坪數
• 不喜歡35%以上公設
• 購屋總價需要控制
• 願意整理中古屋
• 能接受32年屋齡
• 重視景觀勝過新公設
• 以家庭長期自住為主

尤其是：

想要水岸景觀、大3房或4房，但預算無法直接進入新水岸住宅的家庭。

長谷威尼斯很值得實際比較。

哪些人不一定適合長谷威尼斯？

如果你的第一順位是：

• 屋齡越新越好
• 一定要固定產權平面車位
• 完全不能接受整理
• 不想面對外牆與電梯大修
• 希望買進10年都不用處理管線
• 追求全新大廳與休閒公設

那就不要只因為它便宜、河景漂亮而勉強接受。

現場看長谷威尼斯，我會照這10個順序

第一步：先看建築外牆

看磁磚、修補、防水與窗框。

第二步：先確認車位權利

是不是固定、產權、抽籤，要先弄清楚。

第三步：下地下室

看積水、排水、消防與管線。

第四步：搭電梯

看速度、保養、噪音與等待時間。

第五步：進屋先聞味道

潮濕與霉味不要忽略。

第六步：看所有窗框

尤其面河、高樓戶。

第七步：問水電更新年份

不要只問裝潢年份。

第八步：看真正河景

確認是否值得它的價差。

第九步：下午或晚上再看一次

確認西曬、風勢與噪音。

第十步：最後才談價格

把：

買價＋裝修＋水電防水＋停車＋未來維修

全部放進總成本。

FAQ｜長谷威尼斯常見問題

長谷威尼斯在哪裡？

長谷威尼斯位於高雄市三民區同盟三路270號一帶，屬愛河、中都水岸生活圈。

長谷威尼斯屋齡多久？

截至2026年約32年，約1994年完工。

長谷威尼斯有幾戶？

不同公開資料約296～298戶。

長谷威尼斯幾樓？

總樓高24樓。

長谷威尼斯有幾房？

市場主力以3～4房為主，常見3房約35～38坪、4房約46～49坪，另有更大坪數產品。

長谷威尼斯公設比多少？

目前主要公開平台約15～17%，正式購屋仍應依特定戶別權狀確認。

長谷威尼斯目前一坪多少？

截至2026年8月，近期正常3～4房住宅成交大致約19～20萬元／坪上下，實際仍要依樓層、河景、坪數、屋況及交易時間比較。

長谷威尼斯有愛河景觀嗎？

部分面河戶別具有愛河第一排景觀，但不同棟別、樓層及面向景觀差異很大，不能將所有戶別都視為同等河景戶。

長谷威尼斯有平面車位嗎？

社區存在平面停車使用，但目前部分公開待售資訊顯示採定期抽籤方式。購屋時應確認欲購戶別是否擁有獨立車位產權，或只是社區抽籤使用資格。

長谷威尼斯最大的優點是什麼？

愛河水岸、低公設、大3～4房，以及相對新水岸住宅低很多的購入單價。

長谷威尼斯最大的缺點是什麼？

約32年屋齡意味著水電、防水、窗框、電梯與公共設備都需要認真確認，而且部分停車權利並非固定產權車位。

長谷威尼斯和日大擁河怎麼選？

日大擁河適合重視屋齡新、固定平面車位、社區單純與較低短期維修風險的買方；長谷威尼斯則適合重視低公設、愛河第一排、大室內坪數及較低購入單價，並願意承擔中古屋維修風險的家庭。

最後看屋結論

看長谷威尼斯，我第一個不會問：

「愛河景觀漂亮嗎？」

我會先問：

窗框漏過嗎？

水電換過嗎？

外牆修過嗎？

電梯更新到哪裡？

公共基金夠不夠？

車位是真的自己的，還是半年後要重新抽？

這一戶真的正面河景嗎？

下午會不會很曬？

把這些全部確認完，再來欣賞景觀。

因為32年的水岸中古宅，真正決定你住得舒不舒服的，不只是窗外。

還有：

窗戶裡面的房子，以及整棟社區有沒有被好好照顧。

如果你的預算無法買新水岸大3房。

但又真的需要一家人的室內空間。

而且願意承擔中古屋的整理與維修。

那長谷威尼斯確實具有它很難被新案取代的價值。

它真正賣的不是「32年的老房子」，而是用中古屋價格換愛河第一排、低公設與家庭真正能使用的大空間。

潘潘家勝｜高雄房地大小事

電話：0927-073-916

資料來源與更新日期

本文資料更新日期：2026年8月12日。

社區基本資料、屋齡、戶數、樓層、公設比、房型及近期成交，交叉參考樂居、591、永慶、信義、台灣房屋與公開實價登錄資訊。

其中不同平台對總戶數有296戶與298戶的小幅差異，因此本文以約296～298戶表達，不強行指定唯一數字。

車位部分，目前公開市場資訊可確認部分住戶使用之平面車位採定期抽籤方式，因此正式購屋一定要直接核對建物權狀、不動產說明書及管理規約，確認車位是否屬獨立產權、固定使用權或社區抽籤使用。

房價會受到樓層、是否面愛河、坪數、裝潢、特殊交易及成交時間影響。正式出價前，應重新確認最新同房型、相近樓層與相近面向實價，並排除親友或其他特殊關係交易。