中古屋驗屋要檢查什麼？8大重點清單

中古屋驗屋不能只看裝潢是否漂亮，至少要檢查漏水、結構、水電、排水、門窗地坪、設備、車位公設及交易文件。**檢查時應實際開水、通電、操作設備並拍照留存，再與【不動產說明書】及【建物現況確認書】逐項核對。2026年4月1日起，新版建物現況確認書已生效，進一步揭露氯離子、自來水加壓受水設備及太陽光電設備等資訊。

中古屋驗屋為什麼不能只看室內裝潢？

裝潢可能遮住漏水、裂縫、管線老化及未經核准的改建。

天花板可能遮漏水
木作可能覆蓋裂縫
地板可能遮住受潮
新油漆可能蓋水痕
系統櫃可能擋住牆面
管線可能已被改動

中古屋已經過一段時間使用，房屋問題不一定直接出現在表面。新油漆、木作天花板、壁紙及系統櫃，可能讓買方難以看見原始牆面與管線狀況。

驗屋時不能只問「有沒有重新裝潢」，還應進一步確認：

裝潢施工時間。
是否有水電更新紀錄。
是否曾處理漏水或壁癌。
哪些牆面或天花板被封住。
是否拆除或變更隔間。
是否有裝修許可或相關圖說。
修繕是否仍有保固。

若屋主近期才重新油漆，應特別查看牆角、窗框、浴室外牆及天花板是否有色差、起泡、霉味或局部補土痕跡。

中古屋驗屋應該在什麼時候進行？

最好在出價前初看、簽約前複查，交屋前再確認一次。

出價前初步檢查
簽約前確認重大瑕疵
交屋前核對修繕
下雨後再看漏水
白天查看採光裂縫
夜間確認噪音環境

中古屋驗屋可分為三個階段：

第一次：看屋及出價前

先檢查是否存在會直接影響購買意願的問題，例如：

明顯漏水或壁癌。
樑柱大裂縫。
嚴重傾斜。
違建或未登記增建。
屋內有強烈霉味。
水壓過低。
電線明顯老舊。
公共區域維護不佳。

第二次：簽約前

若已準備購買，應安排較完整的檢查，並要求查看：

最新土地及建物謄本。
不動產說明書。
建物現況確認書。
使用執照或相關圖說。
修繕及裝修紀錄。
設備與家具清單。
管委會或管理中心資料。

重大疑慮應在簽約前查清楚，或直接寫入買賣契約的解除、修繕、減價或尾款保留條件。

第三次：交屋前

重點是確認：

房屋仍維持簽約時狀態。
約定修繕已完成。
家具家電沒有短少。
沒有新增漏水或損壞。
水電、門鎖及設備能正常使用。
未完成事項已寫入點交文件。

中古屋驗屋要檢查哪8個地方？

應從屋內表面、隱藏管線、公共區域及書面文件四個面向檢查。

一、漏水、壁癌與潮濕

漏水是中古屋最常見的爭議之一，應同時看痕跡、氣味與實際測試。

天花板水痕
窗框周圍滲水
外牆與牆角壁癌
浴室外牆受潮
頂樓屋頂漏水
木地板膨起變色

優先檢查：

浴室、廚房及陽台周圍。
窗框四周與外牆交界。
樓上衛浴下方天花板。
頂樓戶的屋頂與女兒牆。
一樓戶的牆腳及地下室。
冷氣孔與管線穿牆位置。

可觀察：

牆面起泡、剝落及粉化。
磁磚縫變黑。
天花板有環狀水痕。
木作變形。
室內有明顯霉味。
局部重新油漆或修補。

若時間允許，可在下雨後再看一次。沒有下雨時，仍可搭配水分計、紅外線熱像或專業漏水檢測，但儀器結果需要配合現場條件判讀，不能只看單一數字下結論。

二、樑柱、牆面裂縫與房屋傾斜

細小表面裂紋不一定是結構問題，但樑柱、斜向裂縫及持續擴大的裂縫要特別注意。

樑柱明顯裂縫
牆角斜向裂縫
門窗變形卡住
地板明顯傾斜
鋼筋外露鏽蝕
打除樑柱或剪力牆

檢查重點：

樑、柱及主要牆面是否有明顯裂縫。
裂縫是否斜向延伸至門窗角落。
是否有混凝土剝落或鋼筋裸露。
地面是否明顯高低不平。
門窗是否因變形而難以開關。
是否有拆除樑柱、剪力牆或大幅變更隔間的痕跡。

買方不能只靠裂縫寬度自行判定結構安全。若裂縫位於樑柱、伴隨鏽蝕剝落、房屋傾斜或多處門窗變形，應找建築師、土木技師或結構技師進一步評估。

三、電箱、插座與室內配線

中古屋應確認配電容量、迴路、漏電保護及插座功能。

總開關容量
電線是否老舊
漏電斷路器
插座是否有電
冷氣專用迴路
大功率設備迴路

實際檢查：

打開配電箱查看迴路是否清楚標示。
測試每個插座及開關。
確認廚房、浴室及陽台用電安全。
查看是否大量使用延長線。
確認冷氣、熱水器、烘衣機及電磁爐有無適當迴路。
觀察插座是否焦黑、鬆動或異常發熱。
查看裸露電線與不當接線。

屋齡較高、曾大幅裝修或準備使用大量高功率家電者，可委請合格電氣人員檢查配線、接地及容量是否足夠。

四、水壓、給水、排水與衛浴

不能只看水龍頭有水，應同時測試水壓、排水速度及漏水情形。

多處同時放水
馬桶沖水測試
地排是否積水
水槽排水速度
熱水是否穩定
水表是否異常轉動

測試方式：

同時打開廚房及浴室水龍頭，觀察水壓變化。
讓洗手台及水槽大量排水，查看是否回堵。
沖馬桶數次，確認是否通暢、漏水或持續進水。
在浴室及陽台地面倒水，確認水是否流向排水孔。
查看排水孔是否有臭味、蟲害或回流。
測試熱水器出水速度及溫度穩定性。
全部停止用水後查看水表是否仍持續轉動。

若水表在完全不用水時仍明顯轉動，可能存在管線、馬桶或水塔設備漏水，應進一步查明。

五、門窗、磁磚、地板與木作

表面建材要檢查破損、空鼓、受潮及開關功能。

門窗是否密合
鎖具是否正常
磁磚是否空鼓
地板是否膨起
櫃體是否受潮
天花板是否變形

逐一開關：

大門、房門、窗戶及紗窗。
櫥櫃、衣櫃與抽屜。
陽台門與浴室門。
信箱、鐵捲門及其他鎖具。

查看：

窗框與牆面交界是否有裂縫或水痕。
玻璃是否破裂或有明顯霧化。
磁磚是否隆起、破損或大面積空鼓。
木地板是否變色、膨脹或踩踏有異音。
木作底部是否有水氣或白蟻痕跡。
天花板是否下垂、開裂或有不自然修補。

局部空鼓不一定代表立即危險，但大面積磁磚空鼓、隆起或外牆磁磚異常，應評估後續修繕與公共安全風險。

六、冷氣、熱水器、瓦斯與附贈設備

契約約定保留的設備應逐台操作，並記錄品牌、型號及數量。

冷氣冷房與排水
熱水器點火
瓦斯管線
抽油煙機
廚具與爐具
附贈家具家電

測試：

冷氣是否能啟動、降溫及正常排水。
室外機是否有異音、鏽蝕或安裝風險。
熱水器能否穩定點火與供熱。
瓦斯管線、開關及排氣是否合理。
抽油煙機是否正常運轉。
瓦斯爐、烤箱、洗碗機及其他設備是否可用。
遙控器、鑰匙及說明書是否完整。

附贈設備不能只寫「現況交付」，最好在契約附表中列出名稱、數量、品牌、型號及是否保證可使用。

七、車位、公共設施與社區管理

買房不只檢查室內，也要確認車位、公設及社區維護成本。

車位位置尺寸
車道進出動線
地下室漏水
電梯運作
消防設備
管理費與修繕

應確認：

車位編號、位置及權利範圍。
車位長寬高是否適合自己的車。
機械車位的尺寸、重量限制與維護紀錄。
地下室是否漏水、積水或有強烈霉味。
電梯是否常故障及近期是否預計汰換。
外牆、防水、水塔、消防或機電是否有大型修繕計畫。
管理費及公共基金是否充足。
屋主是否欠繳管理費。
管委會是否有訴訟、重大爭議或高額支出。

可向管理室或管委會詢問近期會議紀錄、修繕計畫及社區常見問題，但涉及個資或內部資料時，仍須依社區規定辦理。

八、產權、違建與建物現況文件

屋況檢查必須與謄本、不動產說明書及現況確認書一起核對。

最新土地建物謄本
不動產說明書
建物現況確認書
使用執照及圖說
違建與增建
租賃或占用關係

買方應確認：

建物面積、用途及樓層與現況是否一致。
陽台外推、頂樓加蓋、夾層或增建是否合法。
車位是否有獨立權狀、持分或分管約定。
房屋是否有租約、借用或占用。
是否曾發生火災、淹水或其他重要事件。
是否有海砂屋、輻射屋或結構安全紀錄。
是否設有基地台、加壓受水設備或太陽光電設備。
房屋是否曾有漏水及修繕紀錄。

2026年4月1日起施行的新版建物現況確認書，調整硬固混凝土氯離子檢測標準說明，並增加社區自來水加壓受水設備與太陽光電設備資訊。買方不能只簽名，應逐項詢問並要求可供查證的文件。

中古屋驗屋要準備哪些工具？

簡單工具可協助初步檢查，但不能取代專業鑑定。

手電筒
捲尺
手機充電器
小夜燈或插座測試器
衛生紙
彈珠或水平工具
水分計
手機拍照錄影

可準備：

**手電筒：**查看櫃體、天花板及設備間。
**捲尺：**量車位、家具及實際空間。
**插座測試工具：**確認插座是否通電。
**衛生紙：**擦拭管線接頭查看滲水。
**彈珠或水平工具：**初步觀察地面坡度。
**水分計：**協助找出可能受潮區域。
**手機：**拍攝屋況、表度數、設備及瑕疵位置。
**檢查表：**逐項勾選，避免遺漏。

水分計、熱像儀及其他設備會受到溫度、材質及環境影響，結果需要專業判讀，不宜只憑單一讀值要求賣方承認房屋一定漏水。

中古屋需要找專業驗屋公司嗎？

一般物件可先自行檢查，重大疑慮或高屋齡房屋可委請專業人員。

高屋齡房屋
曾經大幅改裝
頂樓或一樓
明顯漏水水痕
樑柱裂縫
老舊水電管線

可考慮找專業人員的情況：

房屋總價高，買方希望降低未知風險。
屋齡高且沒有水電更新紀錄。
有頂樓加蓋、夾層或大幅拆改。
牆面、樑柱出現異常裂縫。
漏水來源複雜。
電箱、配線或瓦斯安全有疑慮。
買方缺乏房屋修繕經驗。

內政部提醒，目前驗屋市場許多細節項目並非建築法規所規定的統一檢驗標準，而多屬買賣雙方契約約定或業界做法。因此，委託前應確認：

檢查範圍。
使用儀器。
判定標準。
報告內容。
是否複驗。
費用及責任範圍。
檢查人員專業背景。

若涉及結構安全、嚴重漏水、電氣或瓦斯風險，應找具相關資格的建築師、技師或合格專業人員，而不是只依一般驗屋報告判斷。

驗屋發現瑕疵後要怎麼處理？

先保存證據，再決定修繕、減價、加註契約或暫緩成交。

拍照錄影
標示位置
取得修繕估價
寫入買賣契約
設定完成期限
約定未完成處理

可依交易階段處理：

尚未出價

將修繕成本納入出價。
要求屋主先處理。
重大疑慮未釐清前不出價。

已下斡旋但尚未簽約

將瑕疵與貸款條件列為特約。
要求賣方書面承諾修繕。
約定檢測結果不符時的退款或解約方式。

已簽約但尚未交屋

依契約要求完成修繕。
設定複驗日期。
約定尾款保留或扣款方式。
將未完成事項寫入點交單。

交屋後才發現

立即拍照錄影。
以書面通知賣方。
保留不動產說明書、現況確認書及驗屋資料。
取得漏水或修繕鑑定。
依契約與民法評估後續權利。

依【民法】第354條，賣方原則上應擔保交付房屋沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；依第356條，買方應依通常程序從速檢查，發現瑕疵後應立即通知賣方。不能立即發現的瑕疵，在日後發現時也應儘快通知。

瑕疵是否可要求修繕、減少價金、解除契約或損害賠償，仍須依瑕疵程度、契約內容、買方是否已知情及通知時間等個案判斷。

中古屋驗屋清單可以直接照表檢查嗎？

可以，但重大疑慮仍應交由專業人員確認。

漏水與潮濕

天花板無水痕、剝落或霉斑
窗框及外牆無滲水痕跡
浴室外牆無壁癌
木地板無受潮膨起
室內無明顯霉味
頂樓及一樓特殊位置已檢查

結構與牆面

樑柱無明顯裂縫
無鋼筋裸露或混凝土剝落
門窗沒有異常變形
地板沒有明顯傾斜
無拆除主要結構痕跡
違建與增建已確認

水電與排水

配電箱迴路標示清楚
插座及開關正常
冷氣及大功率設備有適當迴路
水壓正常
馬桶及水槽排水順暢
浴室與陽台地排不積水
停止用水後水表沒有異常轉動
熱水供應正常

門窗與設備

大門、房門及窗戶可正常開關
玻璃、紗窗及鎖具完整
磁磚無明顯隆起或破損
木作櫃體無受潮或蟲害
冷氣、熱水器及廚具正常
附贈設備已列入清單

車位、公設與文件

車位位置及編號正確
車位尺寸符合需求
地下室無嚴重漏水積水
管理費及公共基金已確認
最新謄本已核對
不動產說明書已閱讀
建物現況確認書逐項核對
使用執照、圖說及增建資料已確認
修繕及未完成事項已書面記錄

高雄房仲如何看待中古屋驗屋？

驗屋不是為了挑出所有小缺點，而是先找出會影響安全、價格與入住成本的問題。

重大問題優先
修繕成本量化
文件與現況比對
瑕疵全部留紀錄
交屋前再次確認

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，買方最容易被新裝潢吸引，卻忽略浴室外牆、窗框、天花板及電箱等真正需要檢查的位置。

中古屋一定會有使用痕跡，並非每一處刮痕都要當成重大瑕疵。驗屋的重點是區分：

**安全性問題：**結構、電氣、瓦斯及嚴重漏水。
**高額修繕問題：**防水、管線、外牆及大型設備。
**契約揭露問題：**違建、租賃、車位與重要事件。
**一般使用痕跡：**油漆、刮痕及可簡易更換設備。

把問題分類並估算成本，比只列出數十項小缺失，更有助於買方判斷是否購買與如何議價。

常見問題 FAQ

中古屋驗屋一定要找驗屋公司嗎？

不一定，但高屋齡、漏水或結構疑慮較高的房屋，建議找專業人員。

一般買方可先依清單做基本測試；若出現樑柱裂縫、嚴重漏水、房屋傾斜、電線老舊或大幅改建，應委請相關專業人員進一步確認。

下雨天看屋比較容易發現漏水嗎？

是，但沒有下雨不代表房屋沒有漏水。

下雨後較容易觀察外牆、窗框及屋頂滲水，但浴室防水、給水管及樓上管線漏水不一定與天氣有關，仍需搭配實際測試。

屋主說房屋按現況交付，就不用負責漏水嗎？

不一定，仍要看賣方是否揭露、契約內容及瑕疵性質。

「現況交付」不等於所有未揭露瑕疵都由買方承擔。若涉及故意隱瞞、說明書記載不實或重大隱蔽瑕疵，仍可能產生爭議及法律責任。

驗屋發現壁癌，可以直接要求降價嗎？

可以提出協商，但賣方沒有義務接受特定降價金額。

買方應先確認壁癌原因與修繕範圍，取得估價後，再決定要求賣方修繕、降低價金或將處理方式寫入契約。

中古屋交屋前還要再驗一次嗎？

要，交屋前應確認修繕、設備與房屋現況沒有改變。

簽約至交屋可能相隔數週，期間可能搬運、施工或騰空。交屋前應重新檢查並記錄水電表度數、設備及鑰匙數量。

結論：中古屋驗屋要同時看房屋、設備、公設與文件

中古屋驗屋至少應掌握八個重點：

漏水、壁癌與潮濕。
樑柱、裂縫與房屋傾斜。
配電箱、插座及室內配線。
水壓、排水及衛浴設備。
門窗、磁磚、地板及木作。
冷氣、熱水器、瓦斯及附贈設備。
車位、公共設施與社區管理。
謄本、不動產說明書及建物現況確認書。

檢查時請實際操作，不要只聽口頭說明。發現問題後，應拍照、錄影並寫入斡旋條件、買賣契約或點交文件。

中古屋有使用痕跡很正常，真正要避免的是未被揭露、修繕金額高或可能影響安全與產權的問題。

中古屋驗屋要檢查哪些地方？8大重點與實用清單一次看