高雄三民區－城揚KS1－看屋筆記－新成屋－2至3房－地上權住宅與覺民生活圈看屋重點

1. 城揚KS1位於高雄市三民區覺民路359號，屬覺民、大昌生活圈。
2. 社區規劃地上15樓、地下3樓，共433戶，屬中大型住宅社區。
3. 2房約20～21坪，3房約25、29、33、37、41坪，從首購小宅到家庭型3房都有。
4. 公設比約35%，管理費公開資料約75元／坪／月。
5. 社區約440個汽車位，而且公開資料顯示為坡道平面車位，對小坪數新屋來說是明顯優勢。
6. 截至2026年8月，近一年公開成交均價約27～28萬元／坪，市場公開開價約28.5～32.5萬元／坪。
7. 真正最大的差異不是房價，而是KS1屬地上權住宅，不是一般土地所有權住宅。
8. 購買前一定要確認地上權剩餘期間、地租、貸款條件、轉售市場及期滿契約，不要只因為總價較低就直接決定。

一句話先講結論：城揚KS1最大的吸引力，是用地上權制度降低進入三民區新成屋的門檻；最大的風險，也正是地上權本身，因此買的不是單純「便宜的新房」，而是一種完全不同的住宅權利結構。

城揚KS1基本資料

• 社區名稱：城揚KS1
• 行政區：高雄市三民區
• 地址：覺民路359號
• 生活圈：覺民、大昌生活圈
• 建設公司：城揚建設
• 建築型態：住宅大樓
• 產品性質：地上權住宅
• 結構：RC鋼筋混凝土
• 基地面積：約2,207坪
• 樓層：地上15樓、地下3樓
• 總戶數：433戶
• 2房：約20～21坪
• 3房：約25、29、33、37、41坪
• 公設比：約35%
• 管理費：公開資料約75元／坪／月
• 汽車位：約440席
• 車位形式：坡道平面

這些資料裡面，我認為最重要的其實不是433戶，也不是35%公設。

而是：

地上權。

如果這三個字沒有先搞懂，後面的房價比較很容易全部比錯。

什麼是地上權宅？先弄懂再看KS1

一般買房，多數買方取得的是：

房屋所有權＋土地持分。

但地上權住宅的核心差異是：

土地不是一般買方永久持有的所有權，而是在一定期間內依地上權契約使用土地。

所以你不能只看到：

「三民區新屋才2字頭。」

就直接拿它和附近一般所有權新屋比較。

因為兩者權利內容不同。

真正公平的問題應該是：

少付的房價，值不值得交換土地所有權與使用年限？

KS1的70年，不能從交屋日直接往後加

公開市場資料常把KS1稱為70年地上權住宅。

但買方真正需要確認的，不是只背：

「70年。」

而是直接看契約：

• 地上權哪一天開始？
• 哪一天屆滿？
• 現在實際還剩幾年？
• 期滿後建物怎麼處理？
• 有沒有續約機制？
• 續約由誰決定？
• 是否有補償？

剩餘年限應該從地上權契約起算，不是從你買房那一天開始重新算70年。

這是買地上權宅第一個必查文件。

地上權住宅可以繼承嗎？重點不是只有「能不能」

很多人第一個問題會問：

「那我可以留給小孩嗎？」

真正要理解的是：

相關權利即使可以依法移轉或繼承，剩餘地上權年限並不會因為換了所有人重新開始計算。

例如你持有一段時間後再移轉，下一手接的是當時剩下的權利期間。

所以如果你的購屋目的非常重視：

「一塊土地、一間房子永久留給下一代。」

地上權產品本來就應該比一般所有權住宅多想一層。

地租是KS1一定要算進去的持有成本

一般住宅買方很習慣算：

• 房貸
• 管理費
• 房屋稅

看KS1還要再加一項：

地租。

目前市場待售資料也可以看到部分戶別直接標示每月地租。

但不同坪數、契約條件與年度可能不同，所以不要拿網路上某一戶的金額直接套自己的房子。

我會要求直接確認：

• 現在每月或每年多少
• 計算公式
• 多久調整一次
• 調整依據
• 有沒有上限
• 未來申報地價調整會如何影響

因為地租不是只付一年。

真正要估的是：

長期持有成本。

不要只拿「地租」和一般住宅「地價稅」直接比較

地上權使用權房屋仍有房屋稅課稅規定。

土地端的成本結構則與一般持有土地所有權住宅不同。

所以看房時不要只聽：

「不用繳地價稅。」

就認為一定比較省。

應該直接算：

地租＋房屋相關稅費＋管理費＋房貸。

算出一年真正需要付多少錢，再跟一般所有權住宅比較。

城揚KS1最大的價格優勢，就是進入門檻

截至2026年8月，目前公開實價一年平均約27～28萬元／坪。

對三民區新成屋來說，這個價格帶很容易吸引首購注意。

尤其如果附近一般所有權新案已經來到4字頭甚至更高，差距會非常有感。

但這裡一定要再提醒一次：

單價比較必須先把「地上權」和「土地所有權」分開。

不能看到：

KS1 28萬。

旁邊所有權住宅45萬。

然後直接說：

「KS1便宜17萬。」

因為你買到的權利內容本來就不同。

KS1目前實價資料很多，是一個優勢

目前公開平台已累積數百筆成交。

這對買方很有幫助。

因為你不需要只靠接待中心或屋主開價。

可以直接分：

• 20～21坪2房
• 25坪小3房
• 29坪3房
• 33坪3房
• 37～41坪3房
• 樓層
• 棟別
• 車位
• 成交時間

再找真正可以比較的成交。

準備出價前，可以搭配站內的 買房議價前如何查實價登錄？5步驟找出合理出價區間，不要只拿社區平均價乘坪數。

20～21坪2房怎麼看？

這種坪數最明顯的優勢是：

總價容易控制。

適合：

• 單身
• 夫妻
• 第一次買房
• 目前沒有孩子
• 不需要大量收納

但看這種小2房，我一定會直接拿捲尺。

確認：

• 主臥雙人床放下後還剩多少
• 第二房能不能真正放床＋書桌
• 冰箱位置
• 洗衣機位置
• 餐桌放哪裡
• 行李箱放哪裡
• 玄關收納夠不夠

20坪做到2房，不是不能住。

但空間配置一定比「有幾間房」更重要。

25坪3房，是我最會仔細看的戶型

看到25坪3房，很多首購第一個反應是：

「總價可以，又有3房。」

但我會反過來問：

25坪真的需要做到3房嗎？

因為如果房間數增加，是靠犧牲：

• 客廳
• 餐廳
• 主臥
• 收納

換來的，那就不一定適合長住。

所以25坪3房我一定會逐間測：

床放得下嗎？

衣櫃放得下嗎？

房門打開會不會撞家具？

餐桌到底在哪？

三間房全部使用後，公共空間還剩多少？

房間數多，不等於居住品質比較好。

29～33坪3房比較接近一般小家庭需求

如果是一家三口，甚至準備生第二個孩子，我會優先從29坪以上開始比較。

因為多出幾坪，如果分配得好，可以明顯改善：

• 客餐廳
• 主臥
• 收納
• 走道
• 兒童房

不要只比較：

25坪總價比較便宜。

而要問：

多花100萬或200萬，能不能讓這間房多住5～10年？

如果可以，反而可能比較划算。

37～41坪3房，是KS1比較接近換屋型的產品

到了37～41坪，我的要求就會提高。

因為這個坪數如果只做3房，應該換來：

• 比較完整的客餐廳
• 比較舒服的主臥
• 真正可以使用的兩間次臥
• 較好的收納
• 比較完整的衛浴

如果37～41坪還住得像小3房，就要重新檢查坪效。

35%公設比，小坪數更需要看主建物

KS1公開公設比約35%。

放在40坪戶型和20坪戶型上，感受完全不同。

尤其20坪2房、25坪3房。

我不會只問：

「權狀幾坪？」

而會直接看：

• 主建物
• 附屬建物
• 共有部分
• 車位坪數

小宅每少一坪室內空間，日常生活都很有感。

440個坡道平面車位，是KS1很實際的優勢

現在很多首購型新大樓：

房子做小。

車位也不一定夠。

KS1約433戶、440個坡道平面車位，至少從公開配置來看，車位數量與住宅戶數相當接近。

而且是平面車位。

這對高雄自住市場很實際。

但現場仍要確認：

• 柱位
• 車道
• 轉彎
• B1、B2、B3
• 距離電梯
• 充電設備條件

同樣是平車，使用體驗仍然可能差很多。

433戶的大社區，好處和缺點都很明顯

433戶不是小社區。

好處可能是：

• 管理費分攤戶數多
• 社區管理規模比較完整
• 市場成交樣本多
• 未來買賣辨識度較高

但缺點也要看：

• 上下班電梯尖峰
• 垃圾區使用量
• 公共空間人口
• 大量相似戶型同時出售時的競爭

所以現場我會特別在：

平日早上7～8點或晚上6～8點

附近走一次。

比週日下午看房更接近日常使用狀況。

覺民、大昌生活圈的優勢是成熟

KS1不是放在一個完全等未來開發的新重劃區。

它本身就在三民區成熟住宅區。

這種位置最大的好處就是：

生活現在就能用。

餐飲、超商、市區道路、學校、醫療與日常採買，本來就有既有生活人口支撐。

如果買房是自住，我認為這比「未來可能有什麼」更加重要。

臨主要道路的戶別，要實際測噪音

覺民路本身有一定車流。

所以看不同棟別、不同面向時，我一定會：

• 窗戶全部關起來聽一次
• 窗戶打開再聽一次
• 平日尖峰再去一次
• 晚上再去一次

不能只靠樣品屋或週末下午判斷。

如果你對噪音敏感，面向的重要性可能比差一、兩萬單價還大。

地上權住宅的貸款，一定要簽約前先做

這是KS1非常重要的一件事。

不要先假設：

「一般房子可以貸8成，所以KS1一定也可以。」

地上權住宅的銀行鑑價、貸款成數、年限與承作意願，可能和一般所有權住宅不同。

而且：

第一手有建商合作銀行，不代表未來你轉售時，下一手也一定有完全相同條件。

所以如果現在準備買KS1中古轉售戶，我會在出價前直接做：

1. 找至少2～3家銀行詢問
2. 確認是否承作地上權住宅
3. 確認最高貸款成數
4. 確認貸款年限
5. 確認利率
6. 確認鑑價方式

貸款結果確定後，才知道真正需要多少自備款。

轉售是地上權住宅最需要提前思考的問題之一

假設你現在30多歲。

住10年後換屋。

下一手買方看的不只：

• 屋齡
• 房價
• 裝潢

還會再多問：

地上權剩幾年？

因此地上權住宅未來的市場價格，不應只拿一般所有權住宅的漲幅直接套用。

它會受到：

• 剩餘年限
• 當時房價
• 地租
• 銀行貸款
• 市場接受度

共同影響。

所以如果你的購屋目的是：

「短期一定要大幅增值。」

我不會只因為入手單價低，就直接判斷它投資價值高。

城揚KS1和一般所有權新屋怎麼比？

KS1比較像

• 2～3房
• 約20～41坪
• 新成屋
• 入手單價較低
• 全平面車位
• 地上權住宅
• 有地租與剩餘年限問題

一般所有權新屋比較像

• 房價通常較高
• 房屋＋土地持分
• 沒有地上權期限問題
• 市場接受度通常較廣
• 傳承概念不同

所以真正的選擇不是：

「28萬和45萬哪個便宜？」

而是：

你願不願意用不同的土地權利結構，換比較低的新屋總價？

城揚KS1和上一間長谷荷風世家怎麼選？

這兩個社區剛好代表兩種完全不同的購屋選擇。

長谷荷風世家

• 約32年中古大樓
• 3～4房
• 大室內坪數
• 一般所有權住宅
• 單價低
• 要承擔中古屋維修成本

城揚KS1

• 2026新成屋
• 2～3房
• 室內坪數較精簡
• 地上權住宅
• 設備新
• 要承擔地上權制度與未來轉售的不確定性

同樣預算下，可能會變成：

新、小、地上權

對上：

舊、大、土地所有權。

這比單純比較屋齡更有意義。

新成屋一樣要驗屋

新房子不是不用驗。

看KS1我還是會檢查：

• 窗框
• 浴室排水
• 陽台洩水
• 水壓
• 插座
• 配電箱
• 冷氣排水
• 磁磚空鼓
• 門窗
• 地下室
• 車位

實際檢查可以搭配站內的 中古屋驗屋8大重點清單，新屋一樣可以套用水電、漏水、門窗與排水的核心檢查邏輯。

城揚KS1的優點

1. 三民區新成屋入手門檻相對低

目前公開成交約27～28萬元／坪，相較部分一般所有權新案更容易控制總價。

2. 2～3房產品完整

從20坪2房到40坪左右3房，涵蓋首購到小家庭。

3. 約440個坡道平面車位

對高雄自住買方是實際優勢。

4. 成熟生活圈

不是完全等待未來開發的新區域。

5. 新成屋設備

相較30年以上中古大樓，短期內基礎設備老化風險通常較低。

6. 實價樣本多

已有數百筆交易，可以依房型、坪數、樓層比較。

城揚KS1的缺點與風險

1. 地上權

這不是一般土地所有權住宅，購屋前一定要看完整地上權契約。

2. 有地租

必須列入長期持有成本，並理解未來調整方式。

3. 有剩餘年限

使用期間不會因為轉售或繼承而重新開始。

4. 貸款條件需要額外確認

不同銀行、不同時期承作條件可能不同。

5. 未來轉售市場較特殊

下一手買方除了屋齡，還會考慮剩餘地上權期間與貸款。

6. 20～25坪產品空間較精簡

尤其25坪3房一定要實際確認每間房能否正常使用。

7. 433戶中大型社區

尖峰電梯、公共空間與同質性物件轉售競爭都要納入考量。

8. 臨主要道路戶別需要確認噪音

不同棟別與面向居住感可能差很多。

哪些人適合城揚KS1？

• 第一次買房
• 想住高雄三民區
• 希望買新成屋
• 預算無法進入一般所有權新案
• 需要2～3房
• 重視平面車位
• 以自住需求為主
• 可以理解並接受地上權制度
• 願意先確認貸款與地租
• 不把「永久土地傳承」放在第一順位

尤其是：

想住三民區新房，但不願為了土地所有權把房貸拉到家庭壓力過大的買方。

KS1確實有比較價值。

哪些人不一定適合城揚KS1？

如果你的第一順位是：

• 一定要永久土地所有權
• 非常重視留給下一代
• 完全不能接受地租
• 希望未來轉售市場跟一般住宅一樣
• 以土地增值為主要購屋目的
• 不願承擔貸款條件差異

那就不要只因為KS1單價較低而勉強接受。

地上權不是缺點或優點本身，它是一種不同的權利交換；重點是你知不知道自己交換了什麼。

現場看城揚KS1，我會照這9個順序

第一步：先問地上權契約

不要先看樣品屋。

第二步：確認剩餘年限

直接看起算日與屆滿日。

第三步：確認地租

現在多少、未來怎麼調。

第四步：先問銀行貸款

不要等簽約後才發現自備款不足。

第五步：確認實際房型坪數

25坪3房和37坪3房完全不同。

第六步：用自己的家具尺寸量

尤其20～29坪產品。

第七步：看車位

實際開一次比看平面圖有用。

第八步：不同時間測道路噪音

尤其面覺民路戶別。

第九步：最後算完整持有成本

把：

房價＋車位＋房貸＋管理費＋地租＋稅費＋裝潢

全部算完，再和一般所有權住宅比較。

城揚KS1值得買嗎？

如果你的需求是「高雄三民區＋新成屋＋2至3房＋平面車位＋總價需要控制」，而且你已經完整理解地上權制度，城揚KS1確實值得放進比較名單。

它真正吸引人的不是：

「一坪才2字頭。」

而是：

用較低的購入成本，交換三民區新成屋的居住品質。

但你同時交換出去的是：

• 土地永久所有權
• 部分未來市場彈性
• 一般住宅較直覺的傳承模式

並增加：

• 地租
• 剩餘年限
• 貸款條件確認
• 轉售市場評估

所以買KS1，我最不希望買方只問：

「可以殺多少？」

反而會先問：

地上權剩多久？

地租怎麼算？

銀行願意貸多少？

10年後如果換屋，下一手會怎麼看？

如果留給小孩，剩餘期間是多少？

這些都接受，再來談價格。

因為地上權宅真正的風險不是地上權本身，而是買的人根本沒有弄懂地上權，就只看到便宜。

FAQ｜城揚KS1常見問題

城揚KS1在哪裡？

城揚KS1位於高雄市三民區覺民路359號，屬覺民、大昌生活圈。

城揚KS1有幾戶？

公開社區資料顯示總戶數433戶。

城揚KS1幾樓？

社區規劃地上15樓、地下3樓。

城揚KS1有幾房？

主要規劃2～3房，2房約20～21坪，3房約25、29、33、37、41坪。

城揚KS1公設比多少？

目前公開資料約35%。

城揚KS1管理費多少？

公開社區資料約75元／坪／月，實際仍應以社區最新管理規約及帳單為準。

城揚KS1有平面車位嗎？

有。公開資料顯示約440個坡道平面車位。

城揚KS1是地上權嗎？

是。KS1屬地上權住宅，購買者應在簽約前確認地上權契約、起訖期間、地租、移轉及期滿處理方式。

城揚KS1地上權多久？

市場公開資料普遍標示為70年地上權，但買方應以正式契約所列起算日與屆滿日為準，不能直接從自己的購屋日重新計算70年。

城揚KS1需要繳地租嗎？

需要依地上權契約負擔土地使用對價。實際金額及調整方式應以欲購戶別與正式契約為準。

城揚KS1可以貸款嗎？

地上權住宅可以有銀行融資，但銀行承作意願、鑑價、成數、年限與利率可能不同於一般所有權住宅，因此建議出價或簽約前先完成貸款預審。

城揚KS1目前一坪多少？

截至2026年8月，公開近一年成交均價約27～28萬元／坪，市場公開開價約28.5～32.5萬元／坪。實際仍應依坪數、樓層、棟別、面向與車位個別比較。

城揚KS1適合首購嗎？

若首購買方希望以相對較低總價入住三民區新成屋，並能理解地上權、地租與貸款差異，確實具有比較價值。

城揚KS1最大的優點是什麼？

三民區成熟生活圈、新成屋、2～3房、坡道平面車位，以及相較部分一般所有權新案較低的購入門檻。

城揚KS1最大的缺點是什麼？

不是一般土地永久所有權住宅，買方必須承擔地租、剩餘地上權期間、貸款與未來轉售市場差異。

最後看屋結論

看城揚KS1，我第一個問題不會問：

「現在一坪多少？」

而是：

你真的了解自己買的是什麼嗎？

如果你清楚：

土地不是一般永久所有權。

知道剩餘地上權期間。

知道地租怎麼計算。

銀行貸款已經確認。

也可以接受未來轉售市場不同。

然後再回頭看到：

三民區。

新成屋。

2～3房。

平面車位。

2字頭成交。

那KS1就可能是一個合理的自住選擇。

但如果你只是因為：

「同區新屋比較便宜。」

就直接買。

那我反而會建議先不要急。

所有權住宅和地上權住宅不是誰比較好，而是用不同權利、成本與未來彈性，交換不同的入手價格。

真正適合你的，才是便宜。

潘潘家勝｜高雄房地大小事

電話：0927-073-916

資料來源與更新日期

本文資料更新日期：2026年8月12日。

社區戶數、樓層、房型坪數、公設比、管理費、車位及實價資訊，交叉參考樂居、591、永慶與公開市場資料。

地上權住宅涉及個別契約內容，本文不以網路文章取代正式法律文件。地上權起訖期間、地租計算、移轉、繼承、融資及期滿處理方式，應以土地登記資料、地上權設定契約、買賣契約及銀行實際審核結果為準。

正式購屋前，建議要求完整地上權契約與相關權利文件，並先完成銀行貸款預審，再依同房型、相近樓層、棟別與車位比較最新實價登錄。