2026房屋出租所得怎麼報稅？43%必要費用、房貸利息、公益出租與押金一次看

一句核心結論：房東報稅不是「租金收入直接乘所得稅率」，而是先從全年租金收入扣除可認列的必要損耗與費用，再把剩餘租賃所得併入綜合所得稅；對一般出租房東來說，最重要的第一步就是比較「43%標準費用」和「核實列舉」哪一種對自己比較划算。

房屋出租收到的租金，要報所得稅嗎？

要。個人出租土地或房屋所取得的收入，原則上屬於所得稅法所稱的租賃所得。

但不是把一年收到的所有租金，直接當成應課稅所得。

房屋租賃所得的基本概念是：

全年租金收入－必要損耗及費用＝租賃所得

真正併入綜合所得總額的是最後算出的「租賃所得」，不是單純的租金總收入。

例如：

• 每月租金20,000元。
• 全年出租12個月。

全年租金收入：

20,000 × 12＝240,000元。

接下來還要決定使用：

• 43%必要費用標準。
• 或逐項舉證實際費用。

才能算出真正的租賃所得。

43%必要費用率是什麼？

一般房屋出租，如果房東不想逐項提出必要損耗及費用憑證，目前可以直接以全年房屋租金收入的43%列為必要費用。

換句話說：

租金收入 × 57%＝簡化後租賃所得。

財政部目前公開資料仍明確使用43%作為一般房屋出租無法或不採逐項舉證時的必要費用標準。:contentReference[oaicite:1]{index=1}

43%是房東要繳43%所得稅嗎？

不是，這是最常見的誤解。

43%是「必要費用率」，不是所得稅率。

例如全年租金：

240,000元

採43%費用率：

240,000 × 43%＝103,200元必要費用

租賃所得：

240,000－103,200＝136,800元

也可以直接算：

240,000 × 57%＝136,800元。

這136,800元才會再與房東當年度：

• 薪資所得。
• 利息所得。
• 股利。
• 其他所得。

合併計算綜合所得稅。

所以不是240,000元乘43%，也不是136,800元固定再乘某一個相同稅率。

月租25,000元，43%費用率怎麼算？

假設：

• 每月租金：25,000元。
• 全年出租：12個月。
• 採43%必要費用率。

全年租金收入：

25,000 × 12＝300,000元。

必要費用：

300,000 × 43%＝129,000元。

租賃所得：

300,000－129,000＝171,000元。

因此報稅時，是171,000元併入綜合所得，而不是300,000元全部當所得。

43%和核實列舉，哪一個比較省？

沒有固定答案，要看你真正發生多少可以認列的出租費用。

如果你一整年：

• 幾乎沒什麼修繕。
• 貸款利息不高。
• 又不想整理大量單據。

43%標準費用通常比較簡單。

但如果出租房屋：

• 房貸利息高。
• 當年大量修繕。
• 房屋稅、地價稅較高。
• 有保險。
• 可提列折舊。

實際可認列費用加總超過租金收入43%時，核實列舉就值得比較。

核實列舉可以扣哪些費用？

財政部目前列出的房屋租賃必要損耗及費用，主要包括：

• 房屋折舊。
• 修理費。
• 地價稅。
• 房屋稅及其附加捐。
• 財產保險費。
• 向金融機構貸款購屋出租所支付的符合規定利息。

財政部2026年4月更新的說明仍列明這些主要項目。:contentReference[oaicite:2]{index=2}

不是所有跟房子有關的支出都一定能扣。

要同時符合：

• 與出租房屋有關。
• 屬必要損耗或費用。
• 有合法且足以證明的文件。

房貸可以全部當租賃所得費用嗎？

不能。可以認列的是符合條件的「利息」，不是房貸本金。

財政部規定，如果採逐項舉證，自金融機構貸款購屋出租所支付的利息，可以在符合條件時列為必要費用。:contentReference[oaicite:3]{index=3}

但以下不能一起當租賃費用：

• 房貸本金。
• 逾期息。
• 違約金。

而且必須證明這筆貸款確實是：

向金融機構貸款購買該出租房屋。

房貸利息要準備什麼證明？

財政部目前要求的主要資料包括：

• 出租期間實際繳納的利息收據。
• 或貸款銀行提供的利息證明清單。

如果銀行文件沒有記載房屋地址，還應準備：

• 貸款合約。
• 房屋所有權相關資料。

如果房屋只出租半年，利息也不是全年全部直接認列，而是依實際出租期間處理。:contentReference[oaicite:4]{index=4}

房屋修繕費都能扣嗎？

要看是否真正屬於出租房屋的修理維持費用，而且要有證明。

例如出租期間：

• 冷氣維修。
• 漏水修繕。
• 熱水器修理。
• 水電管線維修。
• 門窗修理。

如果確實由房東負擔，並有發票、收據或付款證明，就有核實認列的可能。

但：

修理費和房屋增建、改良、資本支出不是完全相同概念。

金額較大的裝修工程，實際應如何列報，最好依工程性質確認。

出租前的租約、修繕責任與設備點交如果還沒整理好，可以先看2026房東出租12大地雷，因為「這筆修繕到底誰應該負擔」會直接影響後面稅務資料怎麼留。

房屋折舊可以怎麼算？

採逐項舉證時，房屋本身可以依規定提列折舊，但土地不能折舊。

財政部目前舉例：

• 鋼筋／鋼骨混凝土造房屋，依規定耐用年限計算時，常見每年折舊率為房屋成本的1/51。
• 加強磚造則有不同耐用年限。

如果房屋買賣契約沒有把房屋與土地價格分開，還要依房屋評定現值與公告土地現值比例拆分房屋成本。:contentReference[oaicite:5]{index=5}

所以不是拿整間房「房地總價」直接提折舊。

房屋稅、地價稅可以列租賃費用嗎？

採核實列舉時，符合規定的房屋稅、地價稅及相關附加捐，可依出租期間與實際情況認列。

這也是為什麼房東最好保留：

• 房屋稅繳款書。
• 地價稅繳款書。
• 繳納證明。

而且不要把「房屋稅可以當租賃所得費用」和「房屋稅本身適用什麼稅率」混在一起。

房屋稅2.0下，一般合法出租、公益出租、社會住宅等不同身分，本身可能適用不同房屋稅率。財政部及地方稅捐機關目前仍指出，公益出租人可適用1.2%優惠房屋稅率；一般符合條件的出租住宅則另有較低租賃住宅稅率。:contentReference[oaicite:6]{index=6}

收押金也要報所得嗎？

押金本金不是直接當成一般租金，但稅法要求按利率「設算租賃收入」。

所得稅法規定，如果出租財產收有押金或其他類似押金款項，要按：

郵政儲金一年期定期儲金固定利率

設算租賃收入。:contentReference[oaicite:7]{index=7}

押金設算收入怎麼算？

假設：

• 月租20,000元。
• 押金2個月＝40,000元。
• 全年持有押金。

目前財政部公布的114年度一年期定期儲金固定利率為：

1.725%

簡化設算：

40,000 × 1.725%＝690元。

因此押金還有一小筆設算租賃收入。

但要特別注意：115年度最終適用利率仍應以財政部當年度正式公告數字為準，不能直接把114年度1.725%永久沿用。財政部目前最新FAQ明確標示1.725%是「114年度」利率。:contentReference[oaicite:8]{index=8}

公益出租人也是用43%嗎？

公益出租人的算法要先使用每屋每月15,000元免稅額，再處理超過部分。

符合住宅法公益出租規定時：

每屋每月租金收入15,000元以下部分免納所得稅。

超過15,000元的部分，如果沒有逐項舉證，目前必要費用率為43%。財政部最新節稅手冊仍維持這項規定。:contentReference[oaicite:9]{index=9}

如果房客已申請租金補貼，或者你正在評估是否取得公益出租資格，可以看2026公益出租人｜1.5萬免稅、房屋稅與賣房影響，因為公益出租人的優惠不只有綜所稅。

公益出租人月租23,000元怎麼算？

假設：

• 月租23,000元。
• 全年12個月均符合公益出租資格。

全年租金收入：

23,000 × 12＝276,000元。

全年免稅：

15,000 × 12＝180,000元。

超過免稅額部分：

276,000－180,000＝96,000元。

若不逐項舉證，43%必要費用：

96,000 × 43%＝41,280元。

租賃所得：

96,000－41,280＝54,720元。

所以最後是54,720元併入綜合所得，不是276,000元全部課稅。

社會住宅包租代管也是43%嗎？

不能全部混在一起。

不同出租制度有不同所得稅優惠。

例如財政部目前整理：

• 公益出租：每屋每月15,000元免稅，超過部分未逐項舉證時43%。
• 符合住宅法的社會住宅出租：超過免稅額部分未逐項舉證時，特定情況必要費用率可達60%。
• 依租賃住宅市場發展及管理條例委託合法包租／代管業者且符合條件：每屋每月6,000元以下免稅；6,000元至20,000元部分可適用53%必要費用率；超過20,000元部分為43%。

上述優惠均有各自法定資格，不能因為「我有找業者管理」就直接套用。財政部目前節稅手冊仍列有這些分級規定。:contentReference[oaicite:10]{index=10}

如果還分不清一般出租、包租和代管，可以搭配包租代管與一般租屋差在哪，先確認自己的契約關係，再判斷稅務優惠。

房客申請租金補貼，房東報稅會不一樣嗎？

真正影響所得稅的是出租身分與租賃所得規定，不是單純「房客有沒有拿到補貼」五個字。

如果房客因租金補貼核定，房東又符合公益出租人認定，就可能進入：

每屋每月15,000元免稅＋超額部分43%費用

的優惠架構。

所以房東不要只看到：

「房客要申請租補。」

就直接認為一定會多繳很多稅。

如果房客是高雄育兒家庭，還可能另外使用高雄地方育兒租金補貼。房客端可再看高雄育兒租金補貼3.0；房東端則要回到公益出租與租賃所得計算。

租給公司，所得稅怎麼處理？

如果承租人屬扣繳義務人，例如公司或其他符合規定的單位，支付租金時可能涉及所得稅扣繳。

目前對境內居住個人支付的租金，扣繳義務人原則上按給付額10%扣取稅款。:contentReference[oaicite:11]{index=11}

但：

「被扣10%」不等於房東最後所得稅就是10%。

這筆扣繳稅款是預先扣繳，年度申報時仍要依整體綜合所得重新計算，多退少補。

房客替房東付修繕費，也可能算租金收入嗎？

有可能。

如果租約約定：

「房東本來應負擔的費用，由房客代為支付，並作為承租條件的一部分。」

這些代付款項可能被視為租賃財產的對價之一，而具有租金性質。財政部在租賃所得扣繳說明中也明確指出，承租人替出租人履行應負擔的修理維持、稅務或其他債務，其支付代價可能視同租賃所得。:contentReference[oaicite:12]{index=12}

所以租約不要只寫：

「房客幫忙處理就好。」

應先確認到底是誰依法應負擔這筆費用。

夫妻共同持有房屋出租，要誰報租賃所得？

共有房屋的租賃所得，不能單純因為租金都匯到其中一人的帳戶，就認為全部屬於該人。

實務上仍要依：

• 房屋所有權。
• 各自持分。
• 出租契約。
• 租金實際歸屬。

判斷。

如果屬夫妻合併申報綜合所得稅，最後仍會回到夫妻所得稅申報制度處理，但出租房屋持分與收入資料仍應正確。

只出租半年，43%怎麼算？

就以實際出租期間取得的租金收入計算。

例如：

• 每月租金20,000元。
• 只出租6個月。

租金收入：

20,000 × 6＝120,000元。

採43%：

120,000 × 43%＝51,600元費用。

租賃所得：

120,000 × 57%＝68,400元。

不是因為房屋全年都存在，就拿12個月租金來算。

房子空著幾個月，還需要報租賃所得嗎？

沒有實際租賃收入的空置月份，本身不會憑空產生一般租金收入。

但房屋是否空置，還可能影響：

• 房屋稅。
• 持有成本。
• 整體出租報酬。

所以房東真正應該比較的是：

全年實收租金－稅－修繕－管理－空置成本＝真正出租淨收益。

房子出租後，以後賣掉會影響房地合一稅嗎？

會有可能。

如果未來想使用房地合一自住房地：

課稅所得400萬元免稅＋超過部分10%

的重要資格之一，就是交易前6年內不得出租、供營業或執行業務使用。

因此：

現在合法報租賃所得不會「額外創造」出租事實；真正影響未來自住優惠的是房子實際有出租。

如果你1～6年內可能出售，可以先看2026房地合一稅怎麼算，把現在每年的租金收益與未來可能失去的自住售屋優惠一起比較。

出租房屋報稅，要留哪些資料？

建議從出租第一天就留，不要等隔年5月才回頭找。

• 租賃契約。
• 租金銀行轉帳紀錄。
• 租金收據。
• 押金收取及返還紀錄。
• 房屋稅單。
• 地價稅單。
• 修繕發票、收據。
• 財產保險單。
• 貸款利息證明。
• 房屋買賣契約。
• 公益出租或包租代管相關證明。

如果最後決定採43%，其中一些單據可能沒有直接拿來列費用，但保留完整資料仍方便未來比較核實列舉及處理稅務查詢。

43%標準費用適合哪些房東？

通常比較適合：

• 修繕支出不高。
• 房貸利息不高。
• 出租管理簡單。
• 單據不完整。
• 希望報稅方式單純。

因為不用逐筆證明每一項出租必要費用。

核實列舉比較適合哪些房東？

比較值得試算的情況包括：

• 貸款利息高。
• 當年度有大額可認列修繕。
• 房屋稅、地價稅較高。
• 可認列折舊較高。
• 所有發票、收據及銀行資料都保存完整。

最簡單的判斷方式：

先算全年租金的43%是多少，再把實際可舉證費用全部加總比較。

2026房屋出租所得常見問題 FAQ

Q1：房子出租一定要報所得稅嗎？

原則上要。個人出租土地及房屋取得的所得屬租賃所得，應依法申報。

Q2：43%是所得稅率嗎？

不是。43%是一般房屋租賃所得未逐項舉證時的必要費用率。

Q3：所以一般出租有57%的租金要繳稅？

57%是簡化計算後的租賃所得，再併入個人綜合所得總額；不是57%直接當稅率。

Q4：房貸本金可以列費用嗎？

不行。符合條件時可認列的是金融機構購屋出租貸款的利息，不包含本金、逾期息及違約金。

Q5：房屋稅、地價稅可以扣嗎？

採逐項舉證時，符合出租期間及規定的房屋稅、地價稅可列入必要費用。

Q6：押金也算租金嗎？

押金本金不是直接當一般租金，但依法須按郵政一年期定期儲金固定利率設算租賃收入。

Q7：公益出租人也是43%嗎？

公益出租人先有每屋每月15,000元租金收入免稅，超過部分若未逐項舉證，目前可按43%計算必要費用。

Q8：包租代管可以直接用53%嗎？

不是所有包租代管都可以。必須符合租賃住宅市場發展及管理條例等法定條件，才能適用相關6,000元免稅及53%／43%費用率制度。

Q9：租給公司，公司已扣10%稅，我還要報嗎？

仍要依法申報。公司扣繳是預先扣取稅款，不代表年度所得稅已經最終結清。

Q10：出租後未來賣房會比較不划算嗎？

不一定，要看租金淨收益與未來售屋稅務。但出租事實可能影響房地合一及土地增值稅部分自住優惠，因此近期準備出售的房東要事前試算。

潘潘家勝提醒：房東不要只問「我要繳多少稅」

更實際的問題應該是：「這間房一年真正幫我留下多少錢？」

把下面全部算進去：

• 全年實收租金。
• 空置月份。
• 管理費。
• 房屋稅。
• 地價稅。
• 貸款利息。
• 修繕費。
• 保險。
• 租賃所得稅。
• 包租代管或仲介服務成本。
• 未來售屋稅務影響。

最後比較：

43%標準費用、核實列舉、公益出租、包租代管，哪一種最符合你的房屋持有方式。

不是所有房東都適合同一種做法。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・出租・包租代管

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 財政部稅務入口網｜房子出租｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜個人出租土地及房屋之所得如何課徵綜合所得稅｜更新日期：2026/4/10｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜如何以逐項列舉費用方式申報租賃所得｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜押租金計算租賃收入標準｜更新日期：2026/4/10｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜綜合所得稅節稅手冊－出租住宅相關優惠｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日財政部公開資訊整理，提供一般個人住宅出租及綜合所得稅資訊參考。實際租賃所得、必要費用、押金設算、公益出租、包租代管、房屋持分及房貸利息認列，均會依房屋用途、契約、出租期間、所有權與憑證資料不同而異；實際申報應以當年度財政部公告及國稅局個案認定為準。