房屋出租的租金收入要報稅嗎？

房東將房屋出租取得的租金，原則上屬於《所得稅法》的租賃所得，應以全年租金收入減除必要損耗及費用後的餘額，併入個人綜合所得總額申報。

43%並不是房東適用的所得稅率，而是無法或不想逐項提出費用憑證時，可以直接從房屋租金收入中扣除的必要費用比例。

一般房屋出租的基本計算方式為：

全年房屋租金收入－必要損耗及費用＝租賃所得

如果採用43%必要費用率：

租賃所得＝全年房屋租金收入×57%

計算出的租賃所得，還要與薪資、利息、股利及其他所得合併，再依個人綜合所得稅級距計算最終稅額。

快速摘要

• 43%是必要費用率，不是所得稅率。
• 一般房屋出租無憑證時，以租金收入57%列為所得。
• 房東也可選擇核實列舉費用，兩種方式擇優使用。
• 押金須依郵政一年期定期儲金固定利率設算租賃收入。
• 公益出租人、社宅出租及合法包租代管有不同優惠。
• 公司承租時扣繳10%，只是預扣稅款，不是最終稅率。

43%必要費用率是什麼？

43%必要費用率是財政部允許房東在沒有逐項提出費用憑證時，直接以房屋租金收入的43%列為必要損耗及費用。

換句話說，一般房屋出租收入只需將剩餘57%申報為租賃所得。

假設房東全年收取租金24萬元：

• 全年租金收入：240,000元
• 必要費用：240,000元×43%＝103,200元
• 租賃所得：240,000元－103,200元＝136,800元

也可以直接計算：

240,000元×57%＝136,800元

136,800元不是最終應繳稅款，而是要併入房東當年度綜合所得總額的租賃所得。

43%是否需要準備發票或收據？

採用43%必要費用率時，房東原則上不必逐項檢附修繕、稅費、保險及貸款利息證明。

因此，43%方式通常適合：

• 沒有完整保留修繕單據
• 房屋沒有貸款
• 實際出租成本不高
• 不想逐項計算折舊與費用
• 實際費用低於租金收入43%

但如果實際費用高於43%，採核實列舉可能較有利。

核實列舉和43%必要費用率怎麼選？

房東可以選擇直接扣除43%，也可以逐項提出實際發生且與出租有關的合理必要費用，原則上應選擇扣除金額較高的方式。

可核實列舉的常見費用包括：

• 房屋折舊
• 出租期間的修理費
• 房屋稅及附加捐
• 地價稅
• 以出租房屋為標的的財產保險費
• 向金融機構貸款購屋出租所支付的利息
• 其他與出租直接相關、合理且必要的損耗及費用

財政部說明，房東可先自行核算實際可扣除費用，再與43%必要費用率比較，擇高申報。

哪些房東較適合核實列舉？

以下情況可優先計算核實費用：

• 房屋當年度進行大量修繕
• 房貸利息較高
• 房屋稅及地價稅負擔較高
• 有出租房屋保險
• 房屋折舊金額較高
• 單據保存完整
• 實際費用合計明顯超過租金收入43%

核實費用試算

假設全年租金收入為360,000元。

若採43%方式：

• 必要費用：360,000元×43%＝154,800元
• 租賃所得：205,200元

如果房東實際可證明費用為：

核實列舉的可扣除費用183,000元，高於43%標準的154,800元。

因此：

360,000元－183,000元＝177,000元租賃所得

在此假設案例中，核實列舉會比直接扣43%少申報28,200元所得。

實際可否扣除及金額認定，仍須依費用性質、出租期間、單據及國稅局審查結果辦理。

只有土地出租也能扣43%嗎？

單純出租土地不能直接適用43%必要費用率，原則上只能從全年土地租金收入中扣除該土地當年度繳納的地價稅。

例如：

• 土地全年租金：120,000元
• 當年度地價稅：8,000元
• 土地租賃所得：112,000元

不能將120,000元直接乘以57%。

如果租約同時包括房屋與土地，應依契約、實際租賃標的及稅務資料合理區分。

房屋押金也要申報所得嗎？

房東收取押金時，不是直接把整筆押金列為租金收入，而是依中華郵政一年期定期儲金固定利率，設算押金產生的租賃收入。

基本計算方式為：

押金設算租賃收入＝押金金額×適用年度郵政一年期定期儲金固定利率×持有期間

財政部公布的114年度例示利率為年息1.725%。

假設：

• 押金：40,000元
• 全年持有
• 假設適用利率：1.725%

設算租賃收入：

40,000元×1.725%＝690元

若一般房屋出租採43%必要費用率：

• 設算收入：690元
• 必要費用：690元×43%＝296.7元
• 租賃所得：約393元

實際申報應依該所得年度財政部公布利率辦理，不應直接把前一年度利率永久沿用。

租金由公司支付時為什麼會扣10%？

承租人若是公司、行號、機關或其他扣繳義務人，支付境內居住個人租金時，通常須先按租金給付額扣繳10%所得稅。

例如租約約定每月租金30,000元：

• 租金總額：30,000元
• 扣繳稅款：3,000元
• 房東實際收到：27,000元

但房東申報租賃所得時，仍應以租金總額計算，而不是只以實收27,000元計算。

公司預扣的3,000元會列在扣繳憑單中，房東辦理綜合所得稅結算申報時，可作為已扣繳稅額抵減最終應納稅額。

因此，10%是預扣，不是房東租賃所得的最終稅率。

房東要求實拿固定金額時怎麼計算？

若租約約定「房東實拿30,000元，所得稅由房客負擔」，通常須反推租金總額。

假設扣繳率為10%：

租金總額＝房東實收金額÷90%

試算：

30,000元÷90%＝33,333元

扣繳稅款約為：

33,333元×10%＝3,333元

房東實收約30,000元。

租約應清楚約定租金是含稅金額或房東實收金額，避免事後爭議。

公益出租人的租賃所得怎麼算？

符合《住宅法》公益出租人規定的房東，每屋每月租金收入最高1.5萬元免納綜合所得稅，超過部分再計算租賃所得。

若超過免稅額的部分未逐項舉證必要費用，可使用43%必要費用率。

假設公益出租住宅每月租金20,000元：

• 每月免稅：15,000元
• 每月應稅租金收入：5,000元
• 全年應稅租金收入：60,000元
• 必要費用：60,000元×43%＝25,800元
• 全年租賃所得：34,200元

不是直接以全年租金240,000元乘以57%。

公益出租人的身分與優惠須由主管機關依租金補貼及住宅法相關規定認定，不能只因房客口頭表示正在領補貼，就自行套用免稅額。

出租房屋供社會住宅使用怎麼報稅？

房屋出租給符合《住宅法》第23條規定的單位供社會住宅使用時，每屋每月租金收入1.5萬元內免稅，超過部分如不逐項舉證，可扣除60%必要費用。

這項60%標準高於一般出租的43%。

假設社宅出租每月租金25,000元：

• 每月免稅額：15,000元
• 每月超過部分：10,000元
• 全年應稅租金收入：120,000元
• 必要費用：120,000元×60%＝72,000元
• 全年租賃所得：48,000元

必須注意，「出租供社會住宅使用」須符合住宅法及正式計畫資格，不是一般房東自行稱為社會住宅就能適用。

委託合法包租或代管業者有什麼所得優惠？

個人住宅所有權人將住宅委託合法代管業，或出租給合法包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上並符合規定者，可適用分段免稅與必要費用優惠。

優惠方式為：

1. 每屋每月租金收入不超過6,000元部分免稅。
2. 每屋每月超過6,000元至2萬元部分，無憑證時必要費用率為53%。
3. 每屋每月超過2萬元部分，無憑證時必要費用率為43%。

每月租金25,000元怎麼算？

第一段：

• 0元至6,000元：免稅

第二段：

• 6,000元至20,000元：14,000元
• 可扣必要費用：14,000元×53%＝7,420元
• 所得：6,580元

第三段：

• 超過20,000元部分：5,000元
• 可扣必要費用：5,000元×43%＝2,150元
• 所得：2,850元

每月租賃所得：

6,580元＋2,850元＝9,430元

全年租賃所得：

9,430元×12＝113,160元

這項優惠不是所有一般房仲、私人代管或口頭委託都能適用，須符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條，包括業者資格、住宅用途及一年以上契約等條件。

四種出租方式的所得計算有什麼差別？

各項資格不能任意互換，也不能把不同制度的免稅額及費用率重複套用。

房客負擔管理費、水電或修繕費也算租金嗎？

房客代房東支付本來應由房東負擔的稅費、修繕、維持費或其他債務，可能被視為取得租賃權利所支付的代價，併入租金收入。

例如租約約定：

• 房客每月付租金25,000元
• 另替房東支付房屋稅
• 另替房東支付屋主應負擔的重大修繕

由房客代付的金額可能不只是單純代墊，而可能被認定為租賃收入的一部分。

至於水費、電費、瓦斯費及管理費，如果只是依實際使用由房客負擔，且租約及收據清楚區分，通常較能證明不是房東的租金收入。

建議租約明確區分：

• 房屋租金
• 管理費
• 車位租金
• 水電瓦斯
• 網路費
• 房客代墊款
• 房東應負擔的修繕

租金低於市場行情會被國稅局調整嗎？

房屋約定租金顯著低於當地一般租金時，國稅局可以參考當地一般租金標準調整租賃收入。

供住家使用的房屋，當地一般租金可能依房屋評定現值、公告土地現值及財政部核定比率計算；非住家使用則可依年度非住家用房屋當地一般租金標準及實際調查核定。

因此，下列情況須特別注意：

• 租給親友且租金明顯偏低
• 租約只寫部分租金
• 租金拆成不合理的其他費用
• 實際收款高於契約金額
• 未保留匯款及收租紀錄

房屋免費借給親友還要報稅嗎？

房屋無償提供他人使用，是否需要設算租金，取決於使用人身分及房屋用途。

若免費借給本人、配偶及直系親屬以外的人：

• 作營業或執行業務使用：即使沒有收租，仍可能依當地一般租金設算租賃收入。
• 作住家使用：需有無償借用契約、兩名非當事人證明並依法公證，才能主張確實無償使用。

因此，單純口頭說「借朋友住」不一定能免除租賃所得認定。

出租房屋會影響哪些其他稅務優惠？

房屋出租除了產生租賃所得外，還可能影響房屋稅、地價稅及未來出售房屋時的自住優惠。

房屋稅

出租供住家使用的房屋，原則上不再屬於自住房屋。

若房東申報租賃所得達當地一般租金標準，並依規定向地方稅務機關申報，可能適用較低的出租住家用房屋稅率；實際稅率依全國持有戶數及地方規定辦理。

地價稅

自用住宅用地優惠通常要求土地所有權人、配偶或直系親屬設籍，且未出租或供營業使用。

房屋出租後，土地可能不再適用自用住宅用地優惠稅率，應主動向地方稅務局確認。

房地合一稅

個人出售房屋土地若要適用自住房地400萬元免稅額及超過部分10%優惠稅率，交易前6年內不得出租、供營業或執行業務使用。

如果近期可能出售房屋，應將租金收入與可能喪失的自住優惠一起評估。

房東報稅需要保留哪些資料？

房東應保存租賃契約、租金收款紀錄、押金資料、費用單據及相關稅單，以證明租金收入與可扣除費用。

建議保留：

• 正式租賃契約
• 租約續約及終止文件
• 銀行匯款紀錄
• 租金收據
• 押金收據及返還紀錄
• 房屋稅單
• 地價稅單
• 修繕發票或收據
• 修繕前後照片
• 房貸利息證明
• 財產保險費收據
• 包租代管契約
• 公益出租人認定資料
• 社宅計畫文件
• 扣繳憑單

若採核實列舉，費用必須與出租房屋及出租期間有合理關聯。

例如自住房屋的裝潢費、與出租無關的私人支出或無法辨識付款人的收據，不一定能全額認列。

房屋出租所得申報流程怎麼走？

房東應先彙整全年租金及押金設算收入，再判斷出租類型、選擇43%或核實費用，最後將租賃所得填入綜合所得稅申報資料。

第一步：確認全年租金收入

包括：

• 每月房租
• 車位租金
• 租約外固定收費
• 房客代付且本應由房東負擔的費用
• 押金設算收入

第二步：確認出租制度

判斷屬於：

• 一般房屋出租
• 公益出租人
• 出租供社會住宅使用
• 合法包租或代管
• 土地出租
• 公司或行號承租

第三步：比較費用扣除方式

計算：

• 43%標準費用
• 核實列舉費用
• 特殊出租制度適用的53%或60%

第四步：核對扣繳憑單

若承租人是公司或扣繳義務人，確認租賃所得總額及已扣繳稅額是否正確。

第五步：申報綜合所得稅

將租賃所得與其他所得合併，依申報系統及國稅局資料辦理結算申報。

高雄房仲林家勝的出租稅務實務觀察

房東最容易誤會的地方，是把43%當成固定稅率，或只看每月實收租金，忽略押金、公司扣繳及其他出租制度的差異。

以【高雄房仲林家勝】的出租管理觀察來看，房東簽約前應先確認三件事：

1. 承租人是自然人還是公司。
2. 房屋是否符合公益出租人、社宅或合法包租代管條件。
3. 未來六年內是否可能出售並主張房地合一稅自住優惠。

若只在年底報稅時才整理，很容易發生：

• 收租紀錄不完整
• 修繕單據遺失
• 不清楚押金設算
• 公司扣繳金額與租約不一致
• 錯用43%、53%或60%
• 未考慮房屋稅及地價稅變更
• 出售時才發現自住優惠受到影響

較穩妥的做法，是在簽約前就把租金、稅費、管理費、修繕及扣繳方式寫清楚。

常見問題FAQ

43%必要費用率等於房東只繳57%的稅嗎？

不是，57%是列入綜合所得的租賃所得比例，不是稅率。

租賃所得還須與房東其他所得合併，再依綜合所得稅級距計算。

房東沒有報租金，國稅局會知道嗎？

國稅局可能透過扣繳憑單、租金補貼、租賃實價登錄、房客申報、金流及其他政府資料掌握出租事實。

房東應依實際租金及法定費用規定申報，不宜以未被預填為由省略。

修繕費可以和43%同時扣嗎？

同一筆一般房屋租賃所得原則上不能先扣43%，再另外扣除修繕、房貸利息或房屋稅。

房東應在標準費用率與核實列舉中選擇一種較有利的方式。

房貸本金可以列為出租費用嗎？

房貸本金屬於償還借款，通常不能作為租賃所得必要費用；符合條件的金融機構購屋貸款利息才可能列舉扣除。

應保留銀行利息繳納證明，並確認貸款與出租房屋的關聯。

押金退還給房客後還要設算收入嗎？

押金本身日後雖會返還，房東持有押金期間仍須依法設算租賃收入。

設算金額依押金金額、適用利率及持有期間計算。

房客領租金補貼，房東就自動成為公益出租人嗎？

不一定，仍須符合住宅法規定並經主管機關認定。

房東應確認公益出租人認定期間、房屋及租約資料，再適用每月1.5萬元免稅優惠。

公司扣繳10%後，房東還要報稅嗎？

要，10%只是公司預先代扣的稅款，房東仍須申報租賃所得。

申報時可將扣繳稅額抵減最終應納稅額。

出租房屋後還能享有房地合一稅自住優惠嗎？

若出售前6年內曾出租，原則上不符合房地合一稅自住房地400萬元免稅額及10%優惠稅率的未出租條件。

房屋近期可能出售時，應先比較租金收益與自住優惠差異。

延伸閱讀

• 一般民間住宅也能加入社宅包租代管！房東申請條件與流程
  了解住宅加入社宅包租代管後，房東可適用的所得免稅及費用優惠。
• 2026包租代管懶人包：一般包租、代管與社宅方案差別
  比較不同出租模式的契約關係、租金風險及稅務差異。
• 房東租金怎麼訂？房貸、裝潢與市場行情完整試算
  說明租金應依市場行情與持有成本評估，不能只依房貸金額決定。
• 租金補貼會影響房東嗎？公益出租人稅賦優惠整理
  整理房客申請租金補貼後，房東所得稅、房屋稅及地價稅可能適用的規定。
• 地價稅自用住宅優惠申請條件完整整理
  說明出租、設籍及營業使用對自用住宅用地優惠的影響。
• 房地合一稅怎麼算？自住400萬元免稅額與10%優惠
  出租房屋未來出售前，應先確認交易前六年的自住及未出租條件。

高雄房屋出租與租賃所得評估

有高雄房屋出租、租金行情、一般包租代管、社會住宅包租代管或房屋買賣需求，可洽詢【高雄房仲林家勝】。

提供租、管、售一條龍服務，協助屋主整理：

• 房屋出租條件
• 高雄區域租金行情
• 一般出租與包租代管比較
• 租約及收租方式
• 房屋管理與修繕協調
• 未來出租或出售規劃

聯絡電話：0927-073-916

※房仲可協助整理出租資料與方案，但租賃所得、必要費用、扣繳、免稅資格及實際稅額，仍須由國稅局、地方稅務機關、會計師或稅務專業人員依個案認定。

資料來源

• 財政部稅務入口網｜房子出租｜更新日期：2025年8月11日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於43%必要費用、核實列舉及押金說明。
• 財政部稅務入口網｜個人出租土地及房屋之所得是否要課徵綜合所得稅｜更新日期：2026年4月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於一般租賃所得及押金設算規定。
• 財政部稅務入口網｜適用住宅法之租賃所得如何課徵綜合所得稅｜更新日期：2026年4月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於公益出租人與社會住宅出租免稅額及費用率。
• 財政部稅務入口網｜適用租賃住宅市場發展及管理條例之租賃所得｜更新日期：2026年4月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於合法包租代管6,000元免稅及53%、43%費用率。
• 財政部稅務入口網｜租賃所得和權利金所得如何辦理扣繳｜查詢日期：2026年7月30日｜用於公司承租10%扣繳說明。
• 財政部稅務入口網｜房屋出租約定租金低於當地一般租金如何課稅｜更新日期：2026年4月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於國稅局調整租金規定。
• 財政部稅務入口網｜房屋無償借與他人使用是否課稅｜更新日期：2026年4月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於無償借用及設算租金。
• 財政部稅務入口網｜自住房地租稅優惠適用條件｜更新日期：2025年3月14日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於房屋出租對房地合一稅自住優惠的影響。

※本文提供一般性房屋出租及稅務資訊，不構成個別稅務、法律或契約意見。必要費用、押金利率、公益出租人身分、扣繳及租賃所得，仍應依所得年度、實際租約、單據及主管機關最新規定確認。