2026房地合一400萬免稅怎麼拿？住滿6年還不夠！自住條件、出租與夫妻限制一次看

一句核心結論：房地合一稅不能只問「我持有多久、稅率幾%」。真正決定稅額的是取得日期、成交價、原始成本、可扣除費用、土地漲價總數額、持有期間，以及是否符合自住或重購優惠。

房地合一稅是什麼？

房地合一稅簡單來說，就是將符合新制範圍的房屋與土地交易實際獲利合併計算，再依規定課徵所得稅。

房地合一制度自105年，也就是2016年開始實施。

所以現在屋主要賣房，第一個問題通常不是：

「我的房子值多少？」

而是：

「這間房是哪一天取得的？」

因為取得時間會影響：

• 適用房地合一新制還是舊制。
• 持有期間。
• 一般適用稅率。
• 成本認定。
• 是否可能使用自住房地優惠。

105年以前買的房子，就完全沒有所得稅嗎？

不是。

105年1月1日以後取得的房屋、土地，出售時原則上先檢查房地合一新制。

104年12月31日以前取得的房屋，則可能涉及舊制房屋財產交易所得。

因此：

「不適用房地合一」≠「賣房完全沒有所得稅」。

尤其是老屋、繼承屋、分次取得持分的案件，不能只看最後一次登記日期就直接判斷。

2026房地合一稅率是多少？

目前個人如果是中華民國境內居住者，一般房地交易主要依持有期間適用以下稅率：

所以很多人聽到：

「房子買不到2年就賣，要45%。」

方向沒有錯，但最容易誤會的是：

45%並不是直接乘成交總價。

房地合一45%是拿售價直接乘嗎？

不是。

例如一間房：

• 買入：1,500萬元。
• 出售：1,800萬元。

不能直接算：

1,800萬元 × 45%＝810萬元。

這是錯誤算法。

房地合一稅是針對依法計算後的課稅所得，而不是整筆房屋售價。

房地合一稅到底怎麼算？

可以先分成「交易所得」與「課稅所得」兩層理解。

第一步：

房屋土地交易所得＝成交價額－可減除成本－可減除費用

第二步再依規定扣除：

• 交易日前3年內可扣抵的房地交易損失。
• 依規定計算的土地漲價總數額。

得到：

房地交易課稅所得

最後才是：

課稅所得 × 適用稅率＝房地合一應納所得稅

房子買1,500萬、賣1,800萬，45%怎麼算？

用簡化案例說明。

假設：

• 買入：1,500萬元。
• 出售：1,800萬元。
• 可認列成本及費用：100萬元。
• 為方便理解，先不考慮其他調整項目。

簡化交易所得：

1,800－1,500－100＝200萬元。

如果持有2年內，而且假設最終課稅所得就是200萬元：

200萬元 × 45%＝90萬元。

而不是：

1,800萬元 × 45%。

真正案件仍須依土地漲價總數額、完整成本與費用資料重新計算。

房地合一可以扣哪些成本？

有合法證明且符合規定的原始取得成本、必要費用及部分改良支出，都可能影響最終所得。

常見可能包括：

• 原始購屋價款。
• 契稅。
• 印花稅。
• 代書費。
• 規費。
• 公證費。
• 取得時仲介費。
• 出售時仲介費。
• 符合規定的房屋增置、改良或修繕支出。
• 符合規定的其他必要交易費用。

能不能扣最重要的兩件事，就是「支出性質符合規定」以及「留有證明文件」。

房貸利息可以全部扣掉嗎？

不能把持有期間每個月繳的房貸利息全部直接當房地合一成本。

財政部目前規定，取得房地至完成所有權移轉登記前，向金融機構借款所支付的符合規定利息，可能列入取得成本。

但房屋已取得後、持有使用期間支付的房貸利息，原則上屬使用期間的相對代價，不能直接作為出售時可減除費用。

所以不能用：

「我這10年繳了200萬元房貸利息，所以賣房可以全部扣200萬元。」

這種方式試算。

裝潢費可以扣房地合一嗎？

不是所有裝潢都可以。

符合規定的增置、改良或修繕，而且能增加房屋價值或效能、不是短期即可耗竭的支出，並有合法證明時，才有認列空間。

例如固定式工程與：

• 沙發。
• 電視。
• 活動家具。
• 一般生活家電。

稅務上的性質不一定相同。

所以裝潢時，工程契約、發票、收據與匯款紀錄要保留。

費用單據不見了怎麼辦？

目前如果無法提示費用證明，或可提示的費用證明未達成交價額3%，稽徵機關得按成交價額3%計算可減除費用，但最高30萬元。

這也代表一件事：

房價越高，30萬元上限越容易不足以反映真正交易成本。

所以仲介費、裝修工程、代書費等單據能留就不要丟。

房子賠錢賣，也要申報房地合一嗎？

如果屬於房地合一申報範圍，即使最終沒有應納稅額，仍可能有申報義務。

例如：

買1,500萬元，後來只賣1,400萬元。

不能只因為：

「我根本沒賺錢。」

就認為什麼都不用辦。

有沒有稅要繳，和有沒有申報義務，是兩件不同的事。

房地合一稅什麼時候申報？

適用房地合一新制的個人，原則上應在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報。

它不是等到隔年5月和一般綜合所得稅一起報。

所以房屋過戶後，不要想：

「明年報所得稅時再問會計師。」

這可能直接錯過法定申報時間。

房地合一400萬元免稅怎麼拿？

符合完整自住房地條件時，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元部分適用10%。

核心條件包括：

• 本人、配偶或未成年子女在該屋設有戶籍。
• 持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內不得出租。
• 交易前6年內不得供營業或執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女交易前6年內未曾使用過這項優惠。

所以不是單純「房子買滿6年」就自動有400萬元免稅。

如果你準備出售的是長期自住房，建議直接搭配房地合一400萬元免稅｜6年、自住、出租與持分條件一起檢查，尤其持分、分次取得與夫妻6年內使用紀錄都很容易被忽略。

課稅所得600萬元，符合400萬免稅要繳多少？

如果完全符合自住房地優惠：

• 課稅所得：600萬元。
• 前400萬元：免稅。
• 剩下200萬元：10%。

200萬元 × 10%＝20萬元。

不是600萬元全部乘10%。

房子出租過，還能用400萬元自住優惠嗎？

如果出租發生在交易前6年內，原則上就會影響這項自住房地優惠。

而且要看的是實際出租事實，不是：

• 房客有沒有申請租補。
• 租約有沒有報稅。
• 戶籍有沒有遷走。

即使戶籍仍留在房子裡，只要實際出租，也不能簡單把出租期間當成自住。

像公益出租人雖然出租期間可能有房屋稅、地價稅及租賃所得優惠，但在房地合一自住判斷上仍屬出租。如果目前就是出租屋，可以再看2026公益出租人｜租補、1.5萬免稅與賣房影響，把「現在出租優惠」與「未來售屋優惠」一起算。

繼承房才幾個月就賣，一定要45%嗎？

不一定。繼承房是房地合一最容易算錯的案件之一。

財政部目前明確規定：

因繼承取得的房地，持有期間＝繼承人的持有期間＋被繼承人的持有期間。

所以不能只看：

「我今年6月繼承，8月就賣，所以只持有2個月。」

這樣可能完全算錯。

爸爸105年買房，女兒115年繼承後馬上賣，怎麼看？

例如：

• 爸爸105年1月取得。
• 女兒115年6月繼承。
• 女兒繼承後不久出售。

持有期間不能只從115年6月開始算。

符合規定時，要把爸爸與女兒的持有期間合併。

如果合併後已超過10年，一般境內居住者的持有期間稅率就可能落在15%，而不是45%。

但實際仍須先確認原始取得日期，以及該房地到底適用新制或舊制。

繼承房的成本是爸爸當初買多少嗎？

不一定。

因繼承取得的房地，房地合一成本有自己的法定認定方式。

目前原則上是以：

• 繼承時房屋評定現值。
• 繼承時公告土地現值。
• 再依規定按消費者物價指數調整。

作為相關成本認定基礎。

所以繼承房有一個很特殊的現象：

持有期間可以合併被繼承人，但取得成本並不是單純直接沿用被繼承人當初實際買價。

這也是繼承房一定要另外試算的原因。

贈與取得的房子，以後賣掉成本怎麼算？

受贈取得房地同樣不是直接把贈與人原本市場買價當成受贈人的取得成本。

依現行房地合一規定，受贈取得房地主要會依受贈時：

• 房屋評定現值。
• 公告土地現值。
• 消費者物價指數調整。

認定。

因此父母把房屋直接送給子女時，不能只看「現在贈與稅比較省」，還要把子女未來出售的房地合一成本一起算。

沒有住滿6年，但要換屋，還有其他優惠嗎？

有可能。400萬元自住房地免稅與「房地合一重購退稅」是不同制度。

所以：

沒有住滿6年 ≠ 所有房地合一優惠都沒有。

如果屬於真正自住換屋：

• 先賣舊屋，再買新屋。
• 或先買新屋，再賣舊屋。

新舊自住房地在法定2年期間內，而且符合其他條件時，仍可能適用重購退稅。

換屋族可以直接看2026重購退稅｜房地合一、土地增值稅與2年條件，因為房地合一重購退稅和土地增值稅重購退稅也是兩套不同制度。

新房比舊房便宜，房地合一重購退稅就完全沒有嗎？

不是。

房地合一重購退稅會依重購價額與出售價額的比例計算。

所以新房價格較低時，符合其他規定仍可能取得部分退稅或扣抵。

不能把土地增值稅常聽到的「小換大」觀念，直接套到房地合一重購退稅。

房地合一跟土地增值稅是一樣的稅嗎？

不是。

所以賣房不能只算房地合一。

賣房除了房地合一，還有哪些成本？

真正賣房後可以拿回多少現金，不能只看售價減房貸。

還可能有：

• 土地增值稅。
• 房地合一所得稅。
• 仲介服務費。
• 代書及規費。
• 貸款清償相關費用。
• 其他交易成本。

比較接近真正可拿回金額的概念是：

成交價－貸款餘額－稅金－交易成本＝售屋後實際可運用資金。

2026房地合一稅常見問題 FAQ

Q1：房子買不到2年就賣，是成交價45%嗎？

不是。45%是一般境內居住者持有2年內適用的稅率，課的是依法計算出的房地交易課稅所得。

Q2：持有超過10年房地合一稅率多少？

一般境內居住者目前為15%。

Q3：住滿6年就一定有400萬元免稅嗎？

不是。還須同時符合設籍、實際居住、交易前6年無出租／營業／執行業務，以及家庭6年內未使用過優惠。

Q4：房子出租過還能400萬免稅嗎？

如果出租落在交易前6年內，原則上會影響自住房地400萬元免稅資格。

Q5：繼承房才幾個月就賣，一定45%嗎？

不一定。繼承取得房地的持有期間可依規定合併被繼承人的持有期間。

Q6：裝潢費全部都能扣嗎？

不是。須符合規定的增置、改良或修繕性質，而且要有合法證明文件。

Q7：賠錢賣房就不用申報嗎？

不是。屬房地合一新制申報範圍時，即使沒有應納稅額，也要依規定辦理申報。

Q8：房地合一明年5月再報可以嗎？

不可以這樣理解。個人新制房地交易原則上應於完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。

Q9：沒有住滿6年，換屋還能退稅嗎？

有可能。自住房地400萬元優惠和重購退稅是不同制度，應另外檢查自住重購條件。

Q10：房地合一和土地增值稅只要繳一個嗎？

不是。兩者是不同稅目，出售房地時可能同時涉及。

潘潘家勝提醒：賣房前不要只問「我是45%還是20%」

稅率只是房地合一試算的最後一步。

真正準備出售前，至少先整理：

• 取得日期。
• 取得原因：買賣、繼承、贈與或其他方式。
• 原始購屋資料。
• 預計出售價格。
• 仲介、代書及交易費用。
• 裝修與改良憑證。
• 是否有出租。
• 戶籍及實際居住時間。
• 是否符合400萬元自住房地優惠。
• 是否準備換屋。

尤其是繼承房、受贈房、長期自住房及換屋案件，都不能只拿一般稅率表直接乘。

先把取得方式和時間軸整理清楚，再算稅，通常比成交後才補救更有空間。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・換屋・房產稅務資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得稅適用稅率｜更新日期：2026/4/27｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜如何計算房屋土地交易所得額及課稅所得｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜個人房地交易可減除成本及費用｜更新日期：2026/4/27｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜個人房屋土地交易所得稅持有期間如何計算｜查詢日期：2026/8/12。
• 財政部稅務入口網｜個人房地合一新制申報方式｜更新日期：2026/4/27｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日財政部及國稅局公開資訊整理，提供一般房屋出售與房地合一所得稅資訊參考。實際適用新制或舊制、持有期間、成本與費用認定、土地漲價總數額、自住房地優惠、繼承或受贈案件及重購退稅資格，均會依個案取得時間、產權、戶籍、實際使用及交易資料不同而異，應以主管國稅局最終核定為準。