近幾年【房地合一稅】一直是許多屋主最關心的議題，其中最常聽到的一句話就是：

「房子住滿6年，賣掉就有400萬元免稅額。」

但真的是這樣嗎？

最近【財政部北區國稅局】公布一件最新案例，一位屋主明明已經符合自住房地資格，也確實住滿6年以上，出售房屋時卻還是被補稅超過10萬元，甚至提出訴願後仍遭駁回。原因不是他不符合自住資格，而是出售的只有部分持分。

這個案例提醒所有屋主：

400萬元免稅額並不是「只要住滿6年就一定全額適用」，出售方式同樣會影響免稅額的計算。

房子住滿6年，是不是一定可以享有400萬元免稅額？

不是。住滿6年只是條件之一，還必須符合設籍、自住、未出租及6年內未使用過優惠等規定，若出售的是部分持分，免稅額還要依持分比例計算。

很多人誤以為：

房子住滿6年＝一定免稅400萬元。

其實【所得稅法】規定，自住房地優惠必須同時符合三項條件：

• 【本人】、配偶或未成年子女設籍
• 持有並連續居住滿6年
• 六年內沒有出租
• 六年內沒有作營業使用
• 六年內沒有使用過一次自住房地優惠

只要其中任何一項不符合，就不能適用400萬元免稅優惠。

為什麼最近很多人開始討論這件事？

答案很簡單。

因為近期【財政部北區國稅局】公布了一件實際案例，引起許多屋主注意。

案例內容大致如下：

• A先生2017年購買房屋
• 持有100%
• 設籍、自住都超過6年
• 2023年出售其中60%持分給兒子
• 自行申報400萬元免稅額

結果國稅局認定：

出售的不是整間房屋，而只是60%的持分，因此免稅額只能使用60%。

最後：

• 400萬元 × 60%
• 可使用免稅額＝240萬元
• 超過部分仍須課徵房地合一稅
• 補徵約10萬元所得稅

屋主提出訴願，但最後仍遭【財政部】駁回。

為什麼出售部分持分不能直接扣400萬元？

因為法律是以完整房屋作為計算基礎，如果出售部分持分仍可全額適用400萬元，將可能產生同一間房屋重複享有免稅優惠的不合理結果。

很多屋主看到這裡都會疑惑：

法律不是寫400萬元嗎？

問題就在於：

法律保障的是一間完整的自住房地。

如果今天允許：

第一次出售60%

使用400萬元

第二次出售40%

再使用400萬元

等於：

一間房子變成可以享有800萬元免稅額。

這顯然違反制度設計。

因此【財政部】認為：

出售多少持分，就按比例使用多少免稅額。

例如：

未來如果剩餘持分仍符合自住規定，還可以再按比例使用剩餘免稅額，因此總額仍是400萬元，只是分次適用，而不是一次全部使用。

共有房屋也會遇到一樣的問題嗎？

會。如果房屋屬於多人共有，每位所有權人出售自己的持分時，免稅額通常也是依各自出售的權利範圍計算。

例如：

夫妻共同持有房屋。

兄弟姊妹共同繼承房屋。

家族共同持有土地。

很多人都認為：

我符合自住條件，就能直接使用400萬元。

但如果出售的是：

• 自己持有的一半
• 三分之一
• 四分之一

免稅額都可能需要依出售權利比例計算。

因此，共有房屋出售前，比一般房屋更需要先確認：

• 持分比例
• 課稅所得
• 房地合一稅
• 是否符合自住優惠

避免報錯後才收到補稅通知。

高雄房仲林家勝怎麼看這次案例？

以我個人的觀察，真正容易被補稅的，通常不是故意逃漏稅，而是誤以為自己符合條件。

這次案例就是很典型的例子。

很多屋主都知道：

「住滿六年有400萬元免稅。」

卻不知道：

出售方式也會影響免稅額。

以高雄房仲林家勝在實務接觸屋主的經驗來看，現在不少家庭會因為：

• 贈與子女
• 財產分配
• 家族持分整理
• 繼承規劃

而選擇只出售部分持分。

如果沒有先請代書、會計師或稅務專業人士試算，很容易以為自己不用繳稅，最後卻收到補稅通知。

我通常都會建議屋主：

先確認稅，再談成交。

很多時候，一個小小的規劃差異，就可能影響數萬元甚至數十萬元的稅負。

出售房屋前一定要確認哪5件事？

如果你準備出售房屋，尤其是自住房地或共有房屋，建議先確認持分、設籍、自住期間、用途及是否曾使用優惠，以降低補稅風險。

很多屋主都是等到房子成交、開始申報房地合一稅時，才發現原本以為能適用的優惠，實際上並不符合資格。

建議出售前先檢查以下五件事：

1. 是否符合自住房地資格？

確認是否符合【自住房地租稅優惠】三大要件：

• 個人、配偶或未成年子女已設戶籍。
• 持有並居住連續滿6年。
• 交易前6年未出租、未供營業或執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女6年內未曾使用過此優惠。

2. 是出售整戶還是部分持分？

這是近期最多人忽略的地方。

如果出售的是：

• 1/2持分
• 3/5持分
• 1/4持分

400萬元免稅額通常必須依出售權利比例計算，而不是直接使用全額。

3. 房屋是否曾出租？

不少屋主會說：

我以前有住，只是後來租給別人一年。

但依規定：

交易前6年內，只要曾出租、供營業或執行業務使用，就可能無法適用自住房地優惠。

4. 是否曾使用過400萬元免稅優惠？

【房地合一稅】的自住房地優惠並不是每賣一間房都能使用。

如果6年內已經使用過一次，再出售另一間房屋，就可能無法再次適用。

5. 是否先做稅額試算？

每個人的情況不同，例如：

• 持有年限
• 房屋成本
• 裝修費用
• 仲介費
• 持分比例
• 是否共有
• 是否繼承取得

都可能影響最後稅額。

因此，在簽約前先請代書或稅務專業人士協助試算，通常比成交後才發現補稅更安心。

哪些情況最容易被誤認為可以使用400萬元免稅？

最常見的誤區，就是把「住滿6年」誤解成唯一條件，忽略持分比例、出租紀錄及過去是否已使用過優惠。

以下幾種情況最容易產生誤解：

• 房屋住滿6年，但出售的是部分持分。
• 房屋曾出租給房客。
• 一樓作店面或公司登記。
• 家人共有房屋，以為每人都能各自使用400萬元。
• 六年內曾出售另一間自住房地並使用優惠。
• 繼承、贈與後未重新確認適用條件。

每一種情況都有不同的稅務影響，不宜直接套用他人的經驗。

高雄房仲林家勝：先算稅，再談價格，往往更重要

以我服務高雄屋主的經驗，很多交易真正的問題不是賣不掉，而是沒有提前做好稅務規劃。

有些屋主只在意：

• 能不能賣到理想價格？
• 仲介費多少？
• 買方是否願意加價？

但真正影響最後拿到手金額的，往往是：

• 房地合一稅
• 土地增值稅
• 契稅
• 代書費
• 提前清償貸款
• 補稅風險

如果在出售前就把稅務、持分及成本整理清楚，不僅交易流程更順利，也能降低日後爭議。

結論：住滿6年只是第一步，出售方式同樣重要

這次【財政部北區國稅局】公布的案例，再次提醒所有屋主：

400萬元免稅額並非只看「住滿6年」，還必須符合完整的自住房地規定。如果出售的是部分持分，免稅額也會依持分比例計算。

如果近期正準備出售房屋，尤其是共有房屋、繼承房屋或打算移轉給家人的情況，更建議在簽約前先完成稅務評估。

有時候，一次專業試算，就能避免數萬元甚至數十萬元的補稅。

FAQ

Q1：房子住滿6年，就一定可以使用400萬元免稅額嗎？

不一定。除了持有及居住滿6年外，還必須符合設籍、6年內未出租、未供營業使用，以及6年內未曾使用過自住房地優惠等條件。

Q2：出售部分持分可以直接扣400萬元嗎？

不可以。若出售的是部分持分，自住房地400萬元免稅額通常需依出售權利比例計算。

Q3：共有房屋出售也適用比例計算嗎？

是。若屬共有房屋，各所有權人出售自己的持分時，免稅額通常依出售權利範圍比例計算。

Q4：房子曾出租還能適用自住房地優惠嗎？

交易前6年內若有出租、供營業或執行業務使用，一般不符合自住房地優惠條件。

Q5：出售房屋前最重要的是什麼？

除了評估售價外，也應提前確認房地合一稅、自住房地優惠、持分比例及相關成本，避免成交後才發現需補稅。

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⚠️ 法律聲明

本文內容依據現行法令及財政部公開資訊整理，僅供一般資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。實際個案仍應依個人持有方式、交易情形及主管機關最新規定辦理，必要時建議洽詢會計師、地政士或稅務機關確認。