租約快到期房東要不要續租？調整租金、換房客與續約判斷一次看

「房客住得還不錯，但附近現在租金好像都漲了，我到底要不要續？」

房東遇到租約快到期，最容易先想到的通常是：

「是不是可以漲租？」

但我反而會先看另一件事。

這個房客值不值得留下來？

因為租金每個月多1000元，和重新招租空一個月，哪一個比較划算，要算過才知道。

更別說新房客還有：

• 重新刊登
• 安排帶看
• 篩選租客
• 重新簽約
• 入住點交
• 新房客適不適合的不確定性

所以續租不是只有「漲不漲」這一題。

租約快到期，我會先看房客這5件事

1. 租金有沒有準時

如果一年12個月都準時付款，對房東來說其實很有價值。

因為出租最怕的不是少收500元。

而是每個月都要追：

「房租呢？」

2. 房屋使用狀況

房客有沒有正常使用設備。

有沒有反覆造成損壞。

有沒有自行改裝。

有沒有養寵物、抽菸、噪音等租賃管理問題。

3. 鄰居與社區相處

租金正常，但管理室每個月都打電話來，也不一定是理想房客。

4. 溝通是否正常

房東或代管通知事情，有沒有正常回覆。

報修是否合理。

遇到問題是否願意配合處理。

5. 下一期還會住多久

如果房客只打算再住兩、三個月，而房東希望穩定長租，就要提前談。

續租真正要看的，是下一個租期還適不適合雙方，而不是只看過去一年。

租約還沒到期，房東可以直接漲租嗎？

現行住宅租賃契約規範已明確約定：

出租人在租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。

所以原本簽一年，租期還沒結束，不能因為：

• 附近行情漲了
• 房貸利率變高
• 管理費變高
• 覺得當初租太便宜

就直接通知房客下個月多繳2000元租金。

原租期的租金，還是依原契約走。

租約到期後續約，可以重新談租金嗎？

可以重新談下一期租賃條件。

因為原本固定期限租約結束後，如果雙方願意再簽一份新的租約，就可以重新協議：

• 下一期租金
• 租期
• 管理費
• 停車位
• 設備
• 寵物
• 其他租賃條件

但我不建議到了到期前一天才突然跟房客說：

「明天開始一個月多3000。」

比較好的方式，是提前談。

讓房客有時間決定：

接受新條件續租，還是另外找房。

續約租金要漲多少，不能只看網路開價

房東最常做的一件事就是：

打開租屋網站。

看到附近有人開25,000元。

自己的房客現在付22,000元。

於是想：

「我是不是少收3000？」

先不要急。

因為刊登價格不一定等於最後成交租金。

真正要比的是：

• 相同區域
• 類似屋齡
• 相近坪數
• 相同房型
• 家具家電程度
• 有沒有車位
• 樓層
• 屋況

續租定價要看「真的租得掉多少」，不是附近最高有人開多少。

租金多1000元，值得換房客嗎？

這題一定要算空置成本。

假設現在租金20,000元。

你認為市場可以租21,000元。

一年多收：

12,000元。

但如果舊房客搬走後：

• 空租一個月
• 重新清潔
• 小修繕
• 重新招租

光少收一個月租金，就已經20,000元。

還沒算其他成本。

所以一個正常繳租、屋況維持良好的房客，如果市場租金只差一點點，我通常不會只為了把租金拉到最高，就一定叫房客搬走。

穩定收租本身也是一種報酬。

什麼房客，我會比較傾向續租？

• 租金準時
• 入住人口單純
• 屋況維持良好
• 不常造成鄰居困擾
• 報修合理
• 溝通正常
• 願意遵守租約

這種房客就算租金不是市場最高，我也會把「穩定性」算進去。

哪些狀況，我會趁租約到期重新評估？

例如：

• 長期反覆遲繳租金
• 入住人數一直和約定不同
• 私下轉租或分租
• 反覆造成鄰居投訴
• 房屋損耗明顯異常
• 溝通非常困難
• 下一期需求與房東規劃不同

這時候租約到期，反而是一個重新整理出租關係的時間點。

續租一定要重新簽一份租約嗎？

我建議固定期限住宅租約到期後，如果雙方確定繼續租，最好重新把下一期條件寫清楚。

尤其如果有調整：

• 租金
• 租期
• 管理費
• 入住人
• 寵物
• 設備

更不要只靠LINE一句：

「那就照舊繼續住。」

因為過了一年之後，很多條件可能已經變了。

租約到期，什麼都沒談，房客繼續住會怎樣？

這是房東很容易忽略的一點。

依民法租賃相關規定，租賃期限屆滿後，如果承租人仍繼續使用房屋，而出租人沒有立即表示反對，可能被視為以不定期限繼續契約。

所以房東如果：

• 想調整租金
• 不想再續租
• 準備出售
• 準備收回自住

都不要等到租期過了好幾個月，才突然開始處理。

租約到期前就應該先決定下一步。

房東不續租，需要提前跟房客說嗎？

實務上我非常建議提前通知。

因為房客也需要時間：

• 找下一間房
• 安排搬家
• 處理工作或孩子通勤
• 整理物品

房東也需要：

• 安排退租點交
• 檢查屋況
• 整理修繕
• 準備重新招租

越早確認，兩邊越不容易在最後一週擠成一團。

租約到期前多久開始談續約比較好？

沒有每一間房都一定相同。

但如果是一般住宅，我通常不會拖到最後幾天才問。

可以提前一段合理時間先確認：

「下一期還有沒有續租打算？」

如果房客要續，再往下談租金與條件。

如果不續，房東也能提早安排下一步。

續約談得越晚，房東越容易同時面臨空租與匆忙找新房客。

房東準備賣房，還要不要續租？

這就要看你的出售時間。

如果一年內有很高機率出售，就不要只因為現在有人願意續租，再隨便簽一份長租約。

因為出售出租中的房屋，會牽涉：

• 現有租約
• 看屋安排
• 買方是否接受帶租約承接
• 交屋時間

所以有出售計畫，續租前就應該先把房屋規劃放進來。

房東準備收回自住，也不要最後一天才講

如果未來確定要給：

• 自己住
• 父母住
• 孩子住

就更應該在租約到期前把時間安排好。

不要一邊答應房客繼續租。

過兩個月又突然說：

「我兒子要回來住，你下個月搬。」

這樣很容易產生新的爭議。

續租前，也是檢查房屋的好時間

房客已經住了一年。

有些事情平常不一定看得到。

續約前可以在雙方同意的情況下安排必要確認，例如：

• 冷氣
• 熱水器
• 漏水
• 牆面
• 門窗
• 家具家電

不是為了抓房客毛病。

而是如果已經有設備開始老化，續租前處理反而比較省事。

如果你想先了解出租屋發生維修時，哪些事情可以由代管處理、哪些要房東決定，可以搭配站內的代管期間房屋壞掉誰決定要不要修？一起看。

換新房客，真正成本有哪些？

不要只算空置天數。

可能還包括：

• 退租清潔
• 牆面整理
• 設備修繕
• 重新拍照刊登
• 帶看時間
• 新房客篩選
• 重新簽約
• 重新點交

因此房東在判斷要不要換房客時，我會用：

新租金增加多少 − 空置與重新招租成本

一起算。

續租前要不要重新篩選房客？

不是重新把老房客當陌生人面試一次。

而是回頭看這一年留下來的實際紀錄。

例如：

• 有沒有遲繳
• 有沒有反覆失聯
• 實際入住人是否改變
• 有沒有鄰居投訴
• 租屋需求有沒有變

這些資料其實比第一次見面時「感覺這個人不錯」更準。

想看房東在租客篩選上應該保留多少決定權，也可以搭配站內的代管期間房東還能自己決定租客嗎？一起看。

有代管的房子，續約通常可以幫房東處理什麼？

依委託服務範圍，可以協助：

• 提前確認房客續租意願
• 整理過去租金紀錄
• 整理報修與異常紀錄
• 了解附近出租市場
• 協助續約溝通
• 重新簽訂租約
• 不續租時安排退租點交
• 後續重新招租

如果你還在評估自己出租、一般代管或包租差別，可以先看站內的包租、代管與社宅差別整理。

房東續約前，我建議照這7步驟

1. 確認租約到期日
2. 查看一年租金付款紀錄
3. 確認房屋與設備狀況
4. 比較目前市場合理租金
5. 確認未來一年是否出售或自住
6. 提前和房客談續租意願與下一期條件
7. 確定續租後重新把租期、租金與相關條件寫清楚

FAQ｜租約到期與續租常見問題

租約還沒到期，房東可以漲租嗎？

依現行住宅租賃定型化契約規範，出租人在租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。

租約到期後續租，可以漲租嗎？

原固定租期結束後，如果雙方重新協議下一期租約，可以重新談下一期租金與租賃條件，但應由雙方同意後重新約定。

續租一定要重新簽租約嗎？

為了把下一期租金、期間及相關權利義務講清楚，建議重新以書面確認，尤其條件有變動時更不要只靠口頭約定。

租約到期房客繼續住，會自動續約嗎？

固定期限租賃屆滿後，如果房客繼續使用房屋，而房東沒有立即表示反對，要注意可能依民法規定視為以不定期限繼續租賃。

好房客租金比市場低，要不要換掉？

不要只比較每月租金差額，還要一起算空置期、重新整理、招租成本與新房客風險。穩定繳租的房客本身就有價值。

房東要賣房，還可以跟房客續租嗎？

可以先依實際出售時間評估，但續租前要把現有租約可能對出售、看屋及交屋安排造成的影響一起考慮，不宜只看短期租金收入。

租約到期房東可以直接叫房客當天搬走嗎？

應依原租約、租期及實際房屋返還狀況處理。實務上建議提前確認是否續租，讓雙方都有合理時間安排搬遷、點交與後續出租。

代管可以幫忙處理續約嗎？

可以依委託管理服務範圍，協助確認續租意願、整理租賃紀錄、溝通下一期條件、重新簽約，或在不續租時安排退租與後續招租。

最後給房東一個建議

租約快到期，不要只問：

「我可以漲多少？」

再多問自己三件事：

這個房客穩不穩？

換一個房客真的會多賺嗎？

未來一年這間房子還要不要繼續出租？

如果房客穩定、屋況維持好，而市場租金只是小幅差距，續租往往不一定比較吃虧。

反過來，如果長期遲繳、溝通困難，或房東本來就準備出售、自住，那租約到期也正好是一個重新安排的時間點。

如果你在高雄有出租屋快到期，不確定該續租、調整下一期租金，還是重新找房客，可以把目前租金、租約到期日和房屋狀況告訴我。

我先幫你一起把續租與重新招租的成本算清楚。

資料來源與更新日期

本文更新日期：2026年9月6日。

本文依內政部最新「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、住宅租賃契約書範本及現行《民法》租賃規定整理。內政部目前公開版本明定出租人於租賃期間不得要求調漲租金；固定期限租賃期滿後是否續租、下一期租金及其他條件，仍應由租賃雙方重新協議。租期屆滿後若承租人繼續使用，而出租人未即表示反對，應注意不定期限租賃相關規定。