高雄房子賣不掉怎麼辦？30、60、90天賣房判斷重點

「阿勝，我的房子已經委託兩個月了，怎麼都沒有人要買？」

這是高雄屋主很常問我的問題。

有些房子掛賣三個月，帶看不少卻一直沒有出價；有些才上架兩週，連一通有效詢問都沒有。

這兩種狀況，處理方式完全不同。

房子賣不掉，最重要的是先找出卡在哪個階段，而不是一律降價，或一直等買方出現。

高雄房子賣不掉，30、60、90天應該檢查什麼？

我建議屋主把委託後的銷售過程分成幾個檢討階段。

這不是說30天沒賣掉就有問題、90天一定要降價，而是每個階段都要知道市場有沒有給出新的訊號。

第一階段：上架7～14天幾乎沒人詢問

這個階段最需要確認的是：買方有沒有機會看到你的房子？

例如房子條件不錯，但首圖昏暗、廣告沒有寫清楚車位與格局，或開價剛好超出主要買方設定的總價範圍，都可能影響詢問。

屋主可以先檢查三件事：

• 廣告是否正常刊登，照片與物件資訊是否完整。
• 同區、同類型房子的開價及競爭程度。
• 目前曝光是否帶來真正有購買意願的詢問。

沒有詢問，先不要直接認定房子不好賣。 但也不能只聽到「最近市場比較冷」，就什麼都不調整。

第二階段：房子賣30天沒成交，要降價嗎？

不一定。

如果持續有人詢問，也有買方安排看屋，只是尚未談到合理價格，代表房子仍有一定市場反應。

但如果一個月過去，連有效帶看都很少，就應該重新確認開價及競爭物件。

先比較買方同時會看的房子

例如高雄同一生活圈，買方預算在1,000萬元左右，通常不會只比較你這間房子。

他可能同時看到屋齡比較新、有平面車位，或裝修費用比較少的其他選擇。

屋主應該問的是：如果我是買方，為什麼要選我的房子？

比較時不能只看每坪單價，還要看總價、坪數、車位、樓層、屋況及實際生活機能。

第三階段：房子賣60天還沒有成交

到了這個階段，我會特別重視買方帶看後的回饋。

如果不同買方都反映相同問題，例如屋況需要整理、沒有車位、總價偏高，這些意見就值得認真檢查。

有帶看卻沒人出價，要注意什麼？

願意到現場看房，通常表示物件至少符合買方部分需求。

但看完以後不願出價，可能代表現場感受沒有達到預期，也可能是買方找到更適合的選擇。

這時候不一定需要增加更多廣告，而是應該整理：

• 最近有哪些有效帶看？
• 買方不買的主要原因是什麼？
• 有沒有多組買方提出相同意見？
• 是否有人出價，價格集中在哪個區間？

不要只看帶看次數，也要看帶看品質及回饋內容。

第四階段：房子賣90天還沒成交怎麼辦？

90天仍未成交，不代表房子一定有問題，但這時候不建議只用「再等等看」當作銷售策略。

我會重新檢查三個方向。

1. 價格是否仍符合目前市場？

重新比對近期已成交的實價登錄，以及現在仍在出售的競爭物件。

尤其要確認是否有條件相近的房子已經成交，而自己的房子卻持續沒有有效出價。

2. 銷售方式有沒有實際調整？

如果三個月以來只是重複刊登相同照片、相同文案，卻沒有整理帶看回饋，也沒有依市場情況改善，繼續放著不一定會有不同結果。

3. 屋主目前的出售期限是否改變？

有些屋主原本不急，後來因為換屋、貸款或資金安排，希望加快成交。

這時候開價與議價策略就應重新檢討，而不是繼續使用三個月前的計畫。

房子降價就一定賣得掉嗎？

不一定。

如果問題是曝光不足、廣告沒有說清楚物件優勢，單純降價未必能帶來有效買方。

但如果條件相近的房子已經以較低價格成交，而屋主的開價仍明顯高於市場，那麼增加曝光，也不一定能改變買方的出價。

降價不是不能做，而是要有比較依據。

與其沒有方向地降價幾次，不如先確認合理成交區間，再決定一次調整多少，以及後續觀察哪些指標。

阿勝真實案例：房子委託快一年，結果我上591竟然找不到！

前陣子，有位屋主找我聊他的房子。

他說房子已經委託仲介快一年了，卻遲遲沒有賣掉。

我聽完後，第一件事不是叫他降價，而是先上591搜尋他的房子。

結果，我竟然找不到這間物件！

當下我就在想，房子委託這麼久，買方到底有沒有機會看到？

當然，591找不到，不代表仲介完全沒有在其他地方推廣。也有可能是用不同的標題刊登。

但這件事讓我覺得，很多屋主可能忽略了一個重要問題。

房子委託出去，不代表就一定有持續曝光。

房子賣不掉，真的都是價格問題嗎？

我做房仲這麼多年，看過不少屋主把房子委託出去後，就只能等仲介通知。

一個月過去，沒成交。

三個月過去，還是沒成交。

半年甚至一年，房子依然掛在市場上。

但如果問屋主：「最近有多少人詢問？帶看幾組？買方為什麼不買？」

有些屋主其實也說不清楚。

這才是我認為最需要改善的地方。

有些房子確實開價偏高，買方不願意出價；也有些房子的問題是照片不夠吸引人、曝光不足，或賣點沒有呈現出來。

甚至有些物件，因為開價與市場落差比較大，仲介可能對投入付費廣告有所顧慮。

但不管原因是什麼，屋主都應該知道自己的房子目前遇到什麼問題，而不是一直等下去。

阿勝想提醒屋主的三件事

1. 委託30天： 至少要知道房子刊登在哪裡，有沒有有效詢問與帶看。

2. 委託60天： 應該整理買方反應，確認是價格、屋況，還是其他條件影響成交。

3. 委託90天： 如果還沒有明顯進展，就該重新比較市場行情，檢討銷售方式與開價。

這些不是到了時間就一定得降價，而是每個階段都要有具體的檢討方向。

我一直認為，屋主把房子交給仲介，不是只需要一個幫忙刊登廣告的人，而是需要有人把市場的真實反應告訴他。

房子賣不掉不可怕。

可怕的是，委託了快一年，卻連自己的房子現在為什麼賣不掉，都沒有人說得清楚。

如果你的房子也已經委託一段時間，不妨先看看目前的廣告曝光、買方回饋，以及周邊實際成交行情，再決定下一步怎麼做。