高雄房子空著稅更重？房屋稅最高4.8%，出租反而可能降到1.5%

一句核心結論：高雄房屋稅2.0上路後，房子如果長期屬於其他非自住使用，持有戶數愈多，適用稅率可能愈高；反過來，若房屋確實出租並依法申報，或符合公益出租人資格，房屋稅率反而可能下降。對有空屋的高雄屋主來說，現在不能只問「要不要出租」，而是要算清楚「空著一年到底花多少」。

高雄空屋房屋稅真的最高會到4.8%嗎？

如果屬於「其他非自住房屋」，高雄目前市定稅率依全國持有戶數為3.2%～4.8%。

依高雄市現行房屋稅2.0規定，其他非自住房屋的稅率分為：

• 全國持有2戶以內：3.2%
• 3～4戶：3.8%
• 5～6戶：4.2%
• 7戶以上：4.8%

這裡最容易誤解的一件事是：

房屋稅不是拿房子的市場成交價直接乘上4.8%。

實際課稅是依房屋課稅現值與適用稅率計算，因此不能看到一間市價1,000萬元的房子，就直接認為一年房屋稅要48萬元。

但同一間房屋如果從較低稅率變成較高的非自住稅率，年度持有成本確實可能明顯增加。

房子拿去出租，房屋稅反而可以比較低？

符合規定的出租住宅，確實可能比一般閒置非自住房屋適用更低稅率。

高雄目前對「出租並申報租賃所得達當地一般租金標準」的非自住住宅，依持有戶數適用：

• 4戶以內：1.5%
• 5～6戶：2.0%
• 7戶以上：2.4%

所以同樣都是名下沒有自住使用的房子：

合法出租、依法申報，和單純長期空著，房屋稅結果可能完全不同。

這也是房屋稅2.0其中一個很明確的政策方向：

鼓勵房屋進入實際居住與租賃市場，而不是長期閒置。

公益出租人的房屋稅又是多少？

符合公益出租人規定者，高雄房屋稅可適用1.2%。

如果房屋出租給符合租金補貼等規定的承租人，並符合公益出租人的相關條件，除了房屋稅優惠之外，還可能有：

• 地價稅優惠
• 租賃所得稅優惠
• 每屋每月最高15,000元租金所得免稅額

但能不能適用，仍需依房屋用途、租約、承租人資格及主管機關認定。

不是只要房客有申請租補，房東所有稅務就會自動全部變成最低稅率。

空屋和出租的稅率差距，實際有多大？

差距大小要看房屋課稅現值，但稅率本身可能相差超過一倍。

例如某間住宅假設房屋課稅現值為100萬元，只做單純概念試算：

• 其他非自住房屋3.2%：約32,000元／年
• 合法出租1.5%：約15,000元／年
• 公益出租人1.2%：約12,000元／年

這只是用相同課稅現值做的概念比較，不代表每一間高雄房子的實際稅單。

但可以很清楚看出：

使用方式不同，持有成本真的可能不同。

房東不能只為了省房屋稅就出租

因為出租是一個完整的資產經營決策，不是一個單純節稅動作。

出租之後，房東仍可能面對：

• 租賃所得申報
• 家具家電折舊
• 修繕
• 空置期
• 招租成本
• 租客管理
• 退租點交

所以正確的比較不是：

「房屋稅低一點，所以一定出租。」

而是：

「實際租金收入扣掉所有成本後，出租是否比繼續空置更合理？」

收租型住宅為什麼更要把稅務一起算？

因為投資型住宅真正看的應該是淨收益，而不是廣告月租。

例如目前左營漢神巨蛋生活圈有一間博源新家4套房收租大樓，目前仍為出售物件，刊登總價1,088萬元、建坪31.31坪，現況規劃4房4衛。

這類收租產品在評估時，不能只看：

「每個月可以收多少租金？」

而要一起計算：

• 實際出租率
• 房屋稅
• 租賃所得稅
• 管理費
• 設備折舊
• 年度修繕

最後剩下的，才是真正比較有意義的租賃收益。

低總價收租物件，也不能只看表面投報率

總價低不代表風險就一定低。

例如楠梓右昌商圈目前有一間右昌商圈收租二套房，目前刊登總價638萬元，網站公開資料顯示兩間現有租客各月租14,500元。

這種產品第一眼看起來很容易用：

月租 × 12 ÷ 買入總價

快速算一個表面投報率。

但實際持有還是要扣：

• 房屋稅
• 所得稅
• 修繕
• 家具家電
• 空置與換租成本
• 代管費用

所以真正適合比較的是淨投報率，不是單純租金除以售價。

套房是不是最適合拿來出租？

不一定，重點還是在地點、租客來源與買入成本。

例如苓雅文化中心、高師大生活圈目前有一間文化中心／高師大翻新精緻套房，目前刊登總價268萬元、建坪約6.15坪。

這種小坪數產品總價低，確實比較容易讓部分投資型買方進場。

但評估時更應注意：

• 附近套房租金
• 實際租客需求
• 屋齡與修繕
• 貸款成數
• 未來轉售性

如果只看到「總價很低」，沒有確認租賃需求，最後仍可能變成另一間低度使用住宅。

大規模收租產品，房屋稅影響會更值得注意

戶數與房屋使用方式愈複雜，稅務更不能只用一般自住房屋的概念判斷。

例如目前前金區有一間前金站旁30房電梯收租雙透天，目前刊登總價5,580萬元，網站資料顯示現況有29間套房並標示滿租中。

這種產品和一般家庭出租一間2房住宅的稅務、管理與營運邏輯完全不同。

買方如果是以投資收益為目的，更應在購入前先確認：

• 建物用途
• 租賃所得
• 房屋稅適用類別
• 消防與使用管理
• 實際營運成本

而不是只用目前租金收入決定要不要買。

房子現在空著，應該先賣還是先租？

先算三組數字，通常比猜未來房價更有用。

第一組：

繼續空置一年要花多少。

包含房屋稅、地價稅、管理費、房貸利息、基本水電與修繕。

第二組：

出租一年真正可以留下多少。

租金收入要扣掉稅務、空置、修繕與管理成本。

第三組：

現在出售可以實拿多少。

扣除剩餘貸款、仲介費、稅費與相關交易成本後，再比較資金下一步用途。

三組數字放在一起，答案通常比「現在房市好不好」更清楚。

房屋稅優惠什麼時候要申報？

房屋使用情形改變時，屋主不能只改租約而不處理稅籍申報。

房屋稅是依每年2月底的稅籍資料核定當期納稅義務，符合自住、合法出租或其他較低稅率條件者，應依規定期限向房屋所在地稅捐機關申報。

115年期優惠稅率申報期限已於2026年3月23日截止。

如果現在才開始出租，仍應依實際使用情形辦理相關變更，並確認下一期房屋稅的適用條件與申報期限。

FAQ｜2026高雄空屋與房屋稅常見問題

高雄空屋房屋稅一定是4.8%嗎？

不是。其他非自住房屋依全國持有戶數適用不同差別稅率，高雄目前由3.2%至4.8%不等，實際仍須看房屋使用情形與持有戶數。

把房子出租，房屋稅就一定變1.5%嗎？

不是。必須符合出租使用並申報租賃所得達規定租金標準等條件，且依持有戶數適用1.5%、2.0%或2.4%。

公益出租人房屋稅是多少？

符合規定的公益出租人，高雄房屋稅可適用1.2%。實際資格仍須依主管機關認定。

房屋稅是拿市價直接乘稅率嗎？

不是。房屋稅是以房屋課稅現值乘上適用稅率計算，不是房屋市場售價。

房子空著現在適合出租嗎？

不能只看稅率。應同時比較市場租金、房屋稅、租賃所得稅、修繕、管理、空置期以及未來是否準備出售。

客觀結論｜房屋稅2.0正在把「房子空著」變成需要重新計算的選項

高雄房子如果長期屬於其他非自住使用，房屋稅率可能落在3.2%～4.8%。

符合規定的出租住宅則可能降至1.5%～2.4%，公益出租人更可能適用1.2%。

這並不代表：

「每一間空屋都應該立刻出租。」

真正代表的是：

屋主持有一間沒有使用的房子，成本已經不能只看房貸。

房屋稅、地價稅、管理費、修繕與資金機會成本全部都應該一起算。

如果房子有穩定租賃需求，出租可能同時改善現金流與持有成本。

如果出租淨收益不佳、未來又準備處分，則出售可能更值得評估。

最不理想的狀況往往不是賣，也不是租。

而是房子一直空著，但屋主從來沒有算過一年到底花掉多少錢。

資料來源與更新日期

本文資料交叉參考高雄市稅捐稽徵處房屋稅2.0現行稅率、高雄市政府公益出租人公開資訊、房屋稅使用情形申報規定及高雄住宅市場公開資料。

資料更新日期：2026年8月15日。

房屋稅實際稅額須依房屋課稅現值、全國持有戶數、實際使用情形及主管機關核定結果為準。文中出售物件價格、租賃狀態與銷售狀態可能隨時異動，實際資訊請以最新確認結果為準。