高雄空屋11.9萬戶全台最多！空屋率10.3%，房子越蓋越多會影響房價嗎？

一句核心結論：高雄低度使用住宅接近12萬宅確實值得注意，但不能看到這個數字就直接推論「高雄有12萬間房子賣不掉」或「房價一定會跌」。真正值得觀察的是：哪些區域、哪些房型的住宅供給已經超過實際居住需求，以及這些房子最後會進入出售、出租，還是持續閒置。

高雄低度使用住宅到底有多少？

最新統計為119,437宅，占高雄住宅存量約10.3%。

依內政部114年下半年低度使用住宅統計，高雄住宅存量約115.95萬宅，其中低度使用住宅達119,437宅。

從「戶數」來看，高雄已經首度超過新北，成為全國低度使用住宅數量最多的縣市。

六都低度使用住宅戶數大致為：

• 高雄：約11.94萬宅
• 新北：約11.92萬宅
• 台中：約10.01萬宅
• 台南：約8.34萬宅
• 桃園：約8.19萬宅
• 台北：約5.86萬宅

但如果看的是「比例」，就不是高雄最高。

高雄約10.3%，台南約10.9%，因此更精確的說法應該是：

高雄低度使用住宅「戶數」全國最多，但不是六都空屋比例最高。

低度使用住宅就是空屋嗎？

不完全等於我們平常理解的「完全沒人住」。

內政部是利用住宅稅籍與台電用電資料交叉比對，將特定期間平均每月用電量偏低的住宅列為低度使用住宅。

裡面可能包括：

• 長期真正無人居住的房屋
• 正在出售但尚未入住的新屋
• 待出租住宅
• 第二住宅
• 偶爾才使用的房屋
• 老屋或繼承後暫時沒有使用的住宅

所以不能直接把119,437宅全部理解成：

「高雄有快12萬間房子沒人要。」

為什麼高雄低度使用住宅會這麼多？

住宅供給增加速度快，是其中一個非常重要的背景。

高雄前幾年房市熱絡，大量預售案陸續興建，而這幾年開始密集完工交屋。

房子完工，不代表住戶會在同一天搬進去。

部分住宅可能出現：

• 交屋後等待裝潢
• 屋主持有但尚未入住
• 投資置產等待出租
• 準備轉售
• 家庭第二住宅

因此大量新成屋交屋期間，本來就可能推高低度使用住宅戶數。

空屋多，代表房價一定會跌嗎？

不一定，但供給過多的區域，價格與去化壓力通常會比供給稀少的地方更大。

房價真正受到影響，需要同時出現幾個條件：

• 大量類似產品同時出售
• 實際自住需求不足
• 買方選擇變多
• 屋主持有成本增加
• 部分屋主願意降價換成交速度

如果只是房子暫時沒有人住，但屋主完全沒有出售壓力，價格不一定會立即改變。

所以空屋數字真正重要的地方，不是直接預測「跌幾％」，而是判斷：

未來會不會有更多房子從「空著」轉成「我要賣」。

同樣是中古屋，真正有居住價值的產品仍然會被比較

買方現在更容易把價格、空間與生活圈放在一起比較。

例如三民區河堤生活圈，目前站內有一間河堤綠園道景觀第一排3房車位，目前刊登總價1,490萬元、建坪約43.64坪。

它的屋齡約30年，但已整理屋況，又具備河堤生活圈與家庭型3房條件。

當市場供給增加後，這種房子的競爭方式就不是單純跟全高雄所有住宅比較，而是：

同樣1,500萬元左右，家庭買方還能買到哪些3房、車位與生活圈？

高雄空屋多，買方是不是可以一直等？

可以增加比較時間，但不能把「空屋多」理解成每間房都會降價。

因為住宅市場不是單一商品。

同樣在三民區，預算不到1,000萬元，目前也有文化中心、科工館生活圈3+1房，目前刊登總價998萬元、建坪約37.26坪。

它和河堤3房都屬家庭住宅，但總價、屋齡、車位與生活圈完全不同。

所以現在買方真正得到的優勢是：

選擇增加，可以用同一筆預算更仔細比較。

不是所有賣方都一定會降價，但價格明顯脫離同類型市場的物件，會比以前更難成交。

哪些房子比較容易成為低度使用住宅？

小坪數、新屋與高屋齡住宅都值得特別觀察。

最新統計顯示，20坪以下住宅低度使用比例相對較高；從屋齡來看，50年以上老屋與5年以下新屋也都是低度使用比例偏高的類型。

看似完全相反的兩種房子，其實背後原因不同。

新屋：

• 剛交屋尚未入住
• 投資持有
• 待租或待售

老屋：

• 繼承後沒有人居住
• 屋況需要大量整理
• 原屋主搬離
• 重建與出售決策尚未完成

所以「空屋問題」其實不是只有新重劃區才有。

房子空著和拿去出租，差別有多大？

如果所在地真的有租屋需求，把住宅有效利用，至少可以降低長期閒置。

例如目前苓雅區有一間正義車站收租公寓，目前刊登總價678萬元，現況規劃2間套房＋1間2房，公開物件資料顯示目前滿租、月租金合計約34,000元。

這類產品和「買了放著」的邏輯完全不同。

如果住宅本身具備租賃需求，是否出租、實際租金、空置期與管理成本，就會變成判斷持有價值的重要因素。

當然，不能因為一間房目前有租金，就直接認定所有高雄住宅都適合收租。

仍然必須回到：

買入總價＋真實租金＋空置率＋稅費＋修繕成本。

小宅空置率高，是不是代表小宅不能買？

不是，小宅最重要的是「有沒有真實使用需求」。

例如亞灣目前有一間85大樓高樓景觀套房，目前刊登總價458萬元、建坪約20.34坪，公開物件資料顯示目前月租約12,000元。

這種小坪數產品要看的就不是家庭自住邏輯，而是：

• 租客來源
• 實際租金
• 管理成本
• 社區管理
• 未來轉售市場

所以小宅低度使用比例較高，不代表所有小宅都沒有需求。

真正的問題仍然是：

這間住宅有沒有一個很清楚的使用者。

對高雄屋主來說，11.9萬戶低度使用住宅最重要的提醒是什麼？

競爭物件可能比你想像的多。

如果自己的房子已經決定出售，真正的競爭者不是只有目前591或房仲網站上你看得到的那幾間。

未來還可能有：

• 交屋後轉售的新成屋
• 原本空置後決定出售的住宅
• 繼承後開始處分的老屋
• 出租收益不如預期後轉售的物件

這也是為什麼現在賣房不能只問：

「附近最高開多少？」

而應該問：

「買方現在同樣預算有多少替代選擇？」

房子目前空著，該賣還是出租？

不要先選答案，先算三個數字。

第一個是：

現在真正能賣多少。

第二個是：

現在真正能租多少。

第三個是：

繼續空著一年需要花多少。

如果一年租金淨收益很低、房子又沒有明確自住用途，出售可能更值得評估。

如果位置有穩定租屋需求，租金能合理支撐持有成本，出租就可能比持續空置更有效率。

沒有任何一個答案適用所有屋主。

FAQ｜高雄空屋與低度使用住宅常見問題

高雄現在真的有11.9萬間空屋嗎？

內政部最新統計顯示，高雄有119,437宅被列為低度使用住宅。但低度使用住宅是依住宅稅籍與低用電狀況判定，不能完全等同於永久無人居住的空屋。

高雄空屋率是六都最高嗎？

不是。以最新低度使用住宅比率來看，高雄約10.3%，六都最高為台南約10.9%。高雄是低度使用住宅「戶數」最多。

高雄空屋很多，房價一定會跌嗎？

不一定。真正會影響價格的是個別區域供給、買方需求、屋主持有成本與實際出售意願。空屋增加代表供給壓力值得注意，但不能直接換算成房價跌幅。

為什麼新屋也會被列為低度使用住宅？

新屋可能剛交屋尚未入住、等待裝潢、正在出租或出售，因此短期用電量可能偏低。

房子空著是不是一定要出租？

不一定。應比較實際租金、空置期、修繕、管理、稅務以及未來是否有出售或自住需求，再決定出租、出售或繼續持有。

客觀結論｜高雄真正要看的不是「有多少空屋」，而是多少房子沒有找到使用者

119,437宅是一個很大的數字。

但它真正透露的不是：

「高雄有12萬間房子賣不掉。」

而是高雄住宅市場正在面對一個更現實的問題：

過去幾年房子增加得很快，但每一間房最後都必須找到真正的居住、出租或購買需求。

當市場從追價回到自住，買方開始更挑：

• 地點
• 總價
• 房型
• 屋況
• 車位
• 實際使用價值

對買方而言，供給增加代表比較機會增加。

對屋主而言，則代表：

房子空著不是沒有成本，而市場也不會因為屋主曾經買多少，就自動接受現在的開價。

資料來源與更新日期

本文資料交叉參考內政部不動產資訊平台低度使用住宅統計、內政統計通報、實價登錄及高雄住宅市場公開資訊。

資料更新日期：2026年8月15日。

低度使用住宅統計不完全等同傳統定義的永久空屋，應視為住宅使用程度指標。文中出售物件之價格、租賃情形、屋況與銷售狀態可能隨時異動，實際資訊請以最新確認、現場狀況、謄本及契約內容為準。