高雄地王13連霸！2026公告土地現值漲1.21%，房價修正為什麼地價還在漲？

一句核心結論：2026年高雄出現一個看起來矛盾、其實不衝突的現象：住宅市場交易轉冷，但公告土地現值仍微幅上升。原因很簡單，住宅成交價、公告土地現值、公告地價，本來就是三種不同的價格指標。

2026高雄公告土地現值到底漲多少？

高雄市115年公告土地現值平均調幅為：

1.21%。

公告地價平均調幅則為：

4.32%。

從數字來看，土地評定價格仍然往上，但幅度並不算大。

高雄房市受到信用管制及買方貸款條件影響，交易量明顯降溫；另一方面，台積電設廠、半導體產業廊帶及重大建設，仍對部分區域的土地價格形成支撐。

所以不能只看到房市成交轉冷，就直接推論：

「高雄所有土地價格一定一起跌。」

2026高雄地王在哪裡？

最高地價區段仍然在三多商圈大遠百所在區段。

2026年公告土地現值為：

每平方公尺59萬元。

換算每坪大約：

195萬元。

而且已經連續第13年蟬聯高雄地王。

高雄第二高地價在哪裡？

第二高則是北高雄巨蛋商圈博愛二路。

公告土地現值為：

每平方公尺54.5萬元。

換算每坪約：

180.2萬元。

三多商圈和巨蛋商圈雖然分別位在南北高雄，但都有幾個共同特色：

• 商業機能成熟。
• 交通條件完整。
• 商業與住宅需求同時存在。
• 核心區土地供給有限。

地王每坪195萬元，代表附近住宅也要195萬一坪嗎？

完全不是。

這是看到「高雄地王」新聞時最容易產生的誤解。

每坪約195萬元講的是：

該地價區段的公告土地現值。

不是：

附近住宅大樓的實際成交單價。

住宅成交價格通常同時包含：

• 土地持分價值。
• 建物本身價值。
• 屋齡。
• 樓層。
• 坪數與格局。
• 車位。
• 裝潢與屋況。
• 社區管理。
• 當下市場供需。

所以不能直接拿：

公告土地現值 × 房屋坪數

去推算住宅合理售價。

如果喜歡三多商圈，是不是一定都要買高總價？

不一定。

成熟商圈土地價值高，不代表區域裡所有住宅都是高總價新大樓。

例如目前站內就有一間三多商圈捷運站整新4房大平車，目前刊登總價1,162萬元、建坪約44.02坪。

這類中古住宅很適合拿來理解一件事：

同一個高土地價值生活圈，住宅價格還會因屋齡、建物條件、公設、坪數與產品類型產生非常大的差異。

公告土地現值到底是什麼？

公告土地現值是政府每年公告的土地價格指標之一。

它主要會使用在土地移轉相關制度，例如土地申報移轉現值及土地增值稅計算。

所以它跟一般買方看到的：

「這間房一坪成交多少？」

是完全不同的概念。

公告地價又是什麼？

公告地價和公告土地現值也不是同一件事。

所以看到：

「高雄公告土地現值漲1.21%」

不能直接理解成：

「高雄地價稅一定漲1.21%。」

也不能理解成：

「高雄房價一定漲1.21%。」

土地值錢的區域，低總價住宅還有機會嗎？

有。

這正是成熟市中心中古住宅常見的特色。

目前站內也有亞灣大遠百整新2房健身公寓，目前刊登總價398萬元、建坪約17.22坪。

雖然屋齡較高，也不是新電梯大樓，但位置鄰近三多商圈、捷運及亞洲新灣區。

這類房屋對預算型買方真正要比較的是：

「我要把預算花在新建物，還是願意接受高一點的屋齡，換成熟市中心的位置？」

為什麼住宅價格修正，公告土地現值還可以上漲？

因為兩種價格受到的影響因素並不完全一樣。

住宅市場可能受到：

• 銀行貸款成數。
• 房貸利率。
• 買方收入。
• 新屋供給。
• 市場信心。
• 信用管制。

影響。

土地價格則還會受到：

• 產業投資。
• 交通建設。
• 土地使用分區。
• 商業價值。
• 土地稀缺性。
• 大型公共建設。

影響。

所以一個城市完全可能同時發生：

住宅成交價修正，但部分核心土地價格仍有支撐。

高雄房市真的有在轉冷嗎？

從115年公告土地現值公布時的市場背景來看，高雄不動產交易量已經明顯轉弱。

當時公開資料顯示，高雄市不動產交易量年減約27%。

所以這一輪公告土地現值微幅上漲，不代表住宅市場仍在全面快速上漲。

反而更接近：

交易量降溫，但部分核心土地受到產業與建設支撐。

文化中心這種成熟區域，也能看出土地和住宅價格的差別

成熟生活圈最容易看到：

地段有價，但不同屋齡住宅價格差很多。

例如站內苓雅區五權國小鄰文化中心優質華廈大坪數三房，目前刊登總價1,288萬元、建坪約45.21坪。

它屋齡約33年，但有成熟生活機能及較大的室內空間。

如果只拿它跟全新大樓比屋齡，一定吃虧。

但如果改成比較：

• 相同預算可以買多少坪。
• 實際室內空間多大。
• 生活機能成熟度。
• 所在位置是否稀缺。

結果就可能完全不同。

公告土地現值漲，屋主就可以跟著漲售價嗎？

不可以直接這樣推論。

這是屋主賣房很容易踩的坑。

例如看到新聞：

「高雄公告土地現值今年又漲。」

就認為自己的房子應該直接加價5%或10%。

但買方真正會比較的是：

• 同社區近期成交多少。
• 同棟近期有沒有成交。
• 附近目前有多少競爭物件。
• 新屋與中古屋價差。
• 自己的樓層、格局與屋況。
• 有沒有車位。
• 總價是否符合現在買方貸款能力。

公告土地現值可以看土地市場趨勢，但不能取代住宅實價登錄。

公告土地現值上漲，土地增值稅一定跟著增加1.21%嗎？

也不是。

土地增值稅並不是單純拿「今年公告土地現值上漲1.21%」直接乘上去。

實際計算還會涉及：

• 申報移轉現值。
• 前次移轉現值或原規定地價。
• 持有時間。
• 土地持分。
• 物價指數調整。
• 一般用地或自用住宅用地。
• 實際適用稅率。

所以不同屋主，即使住在同一個社區，出售時的土地增值稅也可能差很多。

買房時應該看公告土地現值，還是實價登錄？

如果目的是判斷住宅現在合理成交價格，還是要以實際市場資料為主。

我通常會先看：

1. 同社區近期實價。
2. 相近樓層。
3. 相似坪數。
4. 有沒有車位。
5. 成交時間。
6. 屋況差異。
7. 目前市場上同類型競爭物件。

公告土地現值則比較適合拿來理解：

土地評定、區域土地價值與相關稅務背景。

屋主賣房，真正應該怎麼抓售價？

不要只看：

「附近最高有人開多少。」

也不要只看：

「公告土地現值今年漲多少。」

比較實際的是把：

近期成交＋現在競爭物件＋自己房子的條件

放在一起。

同一個社區，即使坪數差不多，因為樓層、面向、車位、裝潢、屋況不同，成交價格就可能差一截。

2026高雄公告土地現值 FAQ

Q1：2026高雄公告土地現值平均漲多少？

平均調幅為1.21%。

Q2：2026高雄公告地價平均漲多少？

平均調幅為4.32%。

Q3：2026高雄地王在哪裡？

最高地價區段仍位於三多商圈大遠百所在區域，已連續第13年蟬聯。

Q4：高雄地王每坪多少？

公告土地現值每平方公尺59萬元，換算每坪約195萬元。

Q5：巨蛋商圈土地現值多少？

次高地價區段位於博愛二路巨蛋商圈，每平方公尺54.5萬元，換算每坪約180.2萬元。

Q6：公告土地現值就是房屋實價嗎？

不是。一個是政府評定的土地價格指標，一個是住宅真正市場成交價格。

Q7：公告土地現值調高，地價稅一定跟著漲嗎？

不能直接這樣理解。地價稅主要與申報地價及公告地價制度相關。

Q8：公告土地現值漲，土地增值稅一定漲1.21%嗎？

不是。土地增值稅還要依個別土地前次移轉現值、持有期間、申報移轉現值及適用稅率等條件計算。

Q9：土地值錢，附近住宅就一定很貴嗎？

不一定。屋齡、產品、坪數、車位與建物條件都會影響實際住宅總價。

Q10：屋主可以用公告土地現值當開價依據嗎？

可以了解區域土地價值背景，但住宅開價仍應回到近期實價、競爭物件與自身房屋條件。

阿勝提醒：地王是看城市土地價值，不是拿來直接算你家一坪多少

很多屋主看到「高雄地王每坪195萬元」會很興奮。

第一個反應可能是：

「那我家附近土地這麼值錢，房子應該也不能賣太便宜。」

買方也可能反過來想：

「這區土地都這麼貴，我是不是根本買不起？」

其實兩邊都容易被同一個數字帶走。

真正看住宅價格，我還是會回到：

地段＋實價＋屋齡＋坪數＋樓層＋車位＋屋況＋目前市場競爭

一起判斷。

土地價值很高的成熟市中心，仍可能有價格親民的老公寓；同一條路上，也可能同時存在高單價新大樓。

地段決定底子，產品條件才決定你最後買到或賣出的價格。

如果你正在高雄買房或準備賣房，不確定新聞上的地價、實價登錄和自己房子的價格到底怎麼對照，可以直接點文章下方的 LINE 官方帳號，把「行政區、社區或路段、坪數、屋齡、樓層、車位」簡單告訴我，我可以先幫你把目前市場價格區間拆開來看。

資料來源與查詢日期

• 高雄市政府地政局｜115年公告土地現值與公告地價資料｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜公告土地現值、公告地價及土地增值稅相關規定｜查詢日期：2026/9/6。
• 內政部不動產交易實價查詢服務網｜住宅成交資料｜查詢日期：2026/9/6。

資訊聲明

本文依2026年9月6日高雄市政府地政局、財政部及內政部公開資訊整理。公告土地現值、公告地價、申報地價與住宅實際成交價格用途不同，不應直接互相換算。文中住宅價格、屋況及銷售狀態可能隨市場變動，實際買賣仍應以最新實價、現場屋況、謄本及契約資料確認。