高雄換屋族貸款再鬆綁｜第二戶最高7成、換屋切結18個月，先買還是先賣？

一句核心結論：現在一般第2戶的最高貸款成數已是7成，不是6成；實質換屋則另有18個月換屋協處。兩種情況不要混在一起。

2026年9月18日起，第2戶房貸最新是7成

央行2026年9月17日理監事會決議，自2026年9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高到7成，但仍不得有寬限期。

2026年的變化可以簡單看成：

• 3月20日：由5成放寬到6成。
• 9月18日：再由6成放寬到7成。

假設銀行鑑價與成交價都以1,500萬元計算，6成上限約900萬元，7成上限約1,050萬元，制度上限相差約150萬元。

但7成只是最高上限，銀行仍會依收入、負債、信用、房屋鑑價與授信政策決定實際核貸。

一般第2戶7成，和實質換屋是兩件事

如果名下已有1戶房貸，這次買第2戶確實是為了換屋自住，可以向承貸銀行詢問央行的換屋協處措施。

符合條件並完成切結的先買後賣案件，可不受一般第2戶貸款成數上限與不得有寬限期的限制；核心條件是第2戶撥款後18個月內完成原屋出售、產權移轉、清償債務及塗銷原房貸抵押權。

所以「一般第2戶最高7成」不能直接拿來套在每一個換屋家庭上。

9月18日前已申請或已撥款，能不能用新規定？

央行最新問答也補充了舊案處理方式：

• 2026年9月17日以前已正式申請、尚未撥款的第2戶案件，可依9月18日修正後規定辦理，但銀行若有更嚴格規定，仍從其規定。
• 9月17日以前已撥款的第2戶案件，如果原貸條件比新規定嚴格，借款人可在切結增貸資金不流向受限制不動產的前提下，洽原貸銀行辦理增貸；仍不得有寬限期。

先買後賣最大的風險，仍是現金流

貸款成數提高，不代表換屋可以先買再說。舊屋尚未成交時，家庭可能同時承擔舊房貸、新房貸、裝潢、稅費與搬家費。

決定先買後賣前，至少做三個壓力測試：

• 舊屋6個月沒有成交，雙房貸撐得住嗎？
• 新屋實際核貸比預期少一成，自備款補得出來嗎？
• 舊屋最後成交價低5%，換屋資金還夠嗎？

先賣後買，適合什麼情況？

如果家庭現金有限、舊屋仍有較高貸款，先賣後買通常比較容易掌握預算，因為可先確定手上真正剩多少淨資金。

代價是可能需要暫時租屋、搬家兩次，或和買方協調較長交屋期。沒有固定答案，重點是資金安全和下一間房的稀有程度。

高雄換屋族現在先算這4個數字

• 舊屋目前合理市值。
• 舊屋剩餘房貸。
• 新屋預算與銀行可能核貸金額。
• 家庭每月可承擔的房貸上限。

把這四個數字先算清楚，再決定要看3房、4房、大坪數或透天，比單純追著「7成」看房安全很多。

常見問題

2026年第2戶現在最高可以貸幾成？

自2026年9月18日起最高7成，仍不得有寬限期；實際成數由銀行依個案審核。

實質換屋也是只能7成嗎？

不一定。符合央行換屋協處條件並完成切結者，可依協處措施處理，不應和一般第2戶規定混為一談。

換屋切結多久內要賣掉舊房？

目前期限為第2戶購屋貸款撥款後18個月內，並須完成原屋出售、產權移轉、清償債務與塗銷抵押權。

資料來源與更新日期

本文依中央銀行2026年9月17日理監事會決議及2026年9月18日起生效的不動產抵押貸款規定與問答整理。

資料更新日期：2026年9月20日。

中央銀行2026年第3季理監事會決議｜中央銀行不動產抵押貸款問答

實際房貸成數、寬限期與核貸條件仍由承貸銀行依借款人信用、收入、負債、房屋鑑價及最新授信規定審核。