高雄預售屋買氣剩1成？前5月僅847戶、比高峰少89.2%，房價為什麼還撐著？

一句核心結論：高雄預售屋目前最大的變化不是房價突然崩跌，而是「買方不急了」。2026年前5月交易量只剩2024年高峰同期約一成，代表市場從以前搶房、追價，轉成大量觀望；但建商也沒有全面大幅降價，因此現在呈現的是很典型的「量先縮、價格還撐著」。

高雄預售屋買氣到底縮得多嚴重？

如果拿2024年高峰相比，2026年前5月的預售交易量已經少了接近九成。

依目前實價登錄揭露統計，高雄2026年前5月預售屋成交約847戶。

如果放在不同年度比較：

• 2024年前5月：7,825戶
• 2025年前5月：1,682戶
• 2026年前5月：847戶

2026年比2025年同期減少49.6%；如果跟2024年的高峰相比，更減少89.2%。

也就是說，短短兩年，高雄預售市場的成交動能已經完全換了一個樣子。

成交量少89.2%，為什麼預售屋沒有跟著跌89.2%？

因為「成交量」和「房價」本來就不會按照相同比例變動。

房市轉冷時，通常先發生的是成交量萎縮。

原因很簡單：

買方覺得太貴，可以先不買；建商如果資金壓力沒有大到必須立刻出售，也可以先不降。

於是市場就會變成：

• 買方不願意追價。
• 建商不願意大降價。
• 雙方價格認知出現落差。
• 最後成交件數先掉下來。

這也是目前高雄預售市場最明顯的現象。

高雄現在不是沒有人想買，而是買方開始算得更仔細

房貸與總價壓力提高後，買方開始從「怕買不到」轉成「這個價格值不值得」。

前幾年市場快速上漲時，很多人的心理是：

「現在不買，以後是不是更貴？」

但現在市場轉冷後，買方反而會問：

「既然成交量這麼低，我為什麼一定要接受建商現在的價格？」

這個心理轉變非常重要。

因為當買方不再急著買，預售屋最大的競爭對手就不只是隔壁另一個預售建案，而是：

• 已經可以直接入住的新成屋
• 屋齡1～5年的近新屋
• 同生活圈中古大樓
• 總價更低的中古公寓

預售屋賣不動後，近新屋反而更值得一起比較

現在買方最大的優勢，是不用只在預售案之間選。

假設預算落在1,000萬元上下，與其只看接待中心開價，也可以把已經蓋好、實際看得到採光與空間的近新屋一起比較。

例如楠梓目前站內有一間郡都科楠全新精緻2房加車位，目前刊登總價1,098萬元、建坪約29.4坪。

這類產品和預售屋最大的不同，就是：

• 實際樓層看得到。
• 採光與棟距可以現場確認。
• 社區環境已經成形。
• 不用等數年後才交屋。

所以現在看到一個預售2房開價時，不妨直接問：

同樣1,100萬元左右，我為什麼不先看看附近已經蓋好的房子？

如果預算不到1000萬，中古屋的價格差距會更明顯

對首購族而言，預售市場冷卻最大的意義之一，就是可以重新把「總價」拿回來比較。

例如目前三民區有高醫商圈翻新3房公寓，刊登總價758萬元、建坪約23.02坪。

它當然不是新房子，也沒有新大樓公設。

但對預算有限的家庭來說，真正需要比較的是：

• 758萬元中古3房的房貸是多少？
• 預售2房總價是多少？
• 未來交屋還要準備多少自備款？
• 裝潢、車位與管理費要多少？

這些全部算進去後，才是真正的購屋成本。

為什麼預售成交這麼少，價格還可能被少數個案往上拉？

因為交易量很低時，少數高價建案就可能對平均價格產生比較大的影響。

這也是現在看預售屋「平均單價」必須特別小心的地方。

假設以前一個月有很多不同價位建案成交，平均價格的樣本比較分散。

但現在成交量大幅縮小，如果剛好成交的主要是：

• 市中心高價案
• 品牌建商
• 景觀產品
• 特殊高樓層戶別

就可能出現：

「交易量已經很差，但統計平均價格看起來還在高檔。」

因此現在買預售屋，更不能只看到「這區平均一坪多少」就決定價格合理。

高雄哪些地方的預售市場壓力比較值得注意？

供給量大、前幾年推案快速增加的區域，需要特別觀察去化速度。

2025年前10個月全台預售交易年減幅最大的行政區中，高雄就有大樹、前金、仁武、鳳山4個行政區進入年減超過九成的名單。

這不代表這4區的房子一定不好，也不代表價格一定會大跌。

它真正透露的是：

過去的成交速度已經不能直接拿來推估現在。

尤其仁武、鳳山這類住宅供給多、產品選擇也多的生活圈，買方現在更應該把預售、新成屋與中古屋一起看。

仁武現在買房，更不能只看預售案

因為同一個生活圈裡，屋齡與總價差異已經非常大。

例如仁武目前站內有多城市低總價2房，目前刊登總價738萬元、屋齡約3.6年。

如果你本來正在看仁武預售2房，這類近新中古屋就非常適合直接加入比較。

不是因為中古屋一定比較好，而是可以很快看出：

「我要花多少錢，才能換到全新的屋齡？」

如果兩者價差非常大，就要判斷新屋的社區規格、地段與未來性值不值得這筆價差。

鳳山也是一樣：不要只拿每坪單價比較

家庭型買方更應該用總價、房間數與車位一起算。

例如目前站內有鳳山國中捷運宅高樓4房平車，刊登總價1,350萬元、建坪約52.9坪。

它的屋齡約26年，和新建案當然完全不同。

但如果你是4人家庭，真正需要回答的問題可能不是：

「新屋一坪多少、中古屋一坪多少？」

而是：

「1,350萬元現在的新房可以買到幾房？有沒有平面車位？室內實際剩多少？」

這才是預售市場降溫後，買方真正多出來的選擇權。

現在預售屋可以直接砍價嗎？

交易量大減代表買方談判條件改善，但不代表每個建案都能直接大砍。

建商是否願意讓價，仍會受到：

• 土地取得成本
• 營造成本
• 已售戶價格
• 建案銷售率
• 資金壓力
• 剩餘戶別

影響。

因此現在看預售案，除了問單價，更值得問：

• 付款條件能不能調整？
• 車位價格有沒有空間？
• 是否有工程期付款優惠？
• 剩下的是正常戶還是特殊戶？
• 同社區近期真正成交多少？

有時候價格沒有明顯降，但實際購屋條件已經開始改變。

預售屋現在最大的風險，反而是交屋時的資金準備

現在買預售屋不能只確認「簽約當下付得出來」，還要先想交屋時銀行願意貸多少。

尤其在房貸授信較緊的環境下，如果原本預估貸款8成，但交屋時：

• 銀行鑑價低於成交價
• 實際核貸成數不足
• 個人負債比改變
• 收入條件改變

買方就可能必須臨時補更多自備款。

所以現在買預售屋，不能只問：

「訂金多少？」

還應該先估：

「如果交屋只貸到7成，我剩下的錢準備好了嗎？」

FAQ｜2026高雄預售屋市場常見問題

高雄預售屋2026年真的少了快九成嗎？

如果以2026年前5月847戶和2024年同期7,825戶相比，交易量減少約89.2%。但這指的是成交量變化，不是房價跌幅。

高雄預售屋成交量腰斬，房價為什麼沒有腰斬？

房市轉冷通常先反映在成交量。買方不願追價、建商又未必願意大幅降價時，市場會先出現成交量急縮，而不是價格同比例下跌。

現在比較適合買預售屋還是中古屋？

沒有固定答案。預售屋優勢是屋齡新與付款期較長；中古屋則可以實際看屋，而且部分產品總價與空間更有優勢。現在更適合把兩者放在同一個總預算下比較。

現在買高雄預售屋比較容易議價嗎？

市場交易量下降後，買方相較前幾年確實更有時間比較，但不同建案的銷售率、成本與資金狀況不同，並不能假設所有建商都會大幅降價。

高雄預售屋還會繼續跌量嗎？

目前不能單靠前5月數據確定全年走勢。後續仍需觀察信用管制、銀行房貸、買方信心、建商推案量與實際成交揭露。

客觀結論｜高雄預售屋現在最大的改變，是買方終於不用搶

2026年前5月高雄預售屋只有847戶成交，相較2024年同期7,825戶的高峰少了89.2%。

這個數字最重要的意義不是：

「高雄預售屋要崩了。」

而是：

以前賣方主導的市場，正在逐漸回到買方可以比較的市場。

成交量大幅下降，但價格仍有支撐，代表目前市場仍處於價格拉鋸階段。

對買方來說，現在最有價值的不是猜房價最低點，而是把：

預售屋＋新成屋＋近新屋＋中古屋

全部放進同一個總價範圍比較。

當一間預售2房開價1,200萬元時，不妨先看看1,200萬元在附近已經蓋好的房子能買到什麼。

當你知道替代選擇有多少，才真正有能力判斷：

這個預售價格到底值不值得。

資料來源與更新日期

本文資料交叉參考內政部實價登錄預售屋交易資料、公開房市統計及高雄住宅市場公開資訊。

資料更新日期：2026年8月15日。

預售屋實價登錄具有揭露時間差，最新月份數據仍可能持續增加；本文成交戶數依目前已公開揭露資料整理，不代表最終完整登錄量。文中出售物件價格、屋況與銷售狀態亦可能隨時異動，實際資訊以最新確認為準。