高雄三民鑽石雙星廣場看屋筆記｜36年中古大樓、低公設房價與看屋6重點

如果你在高雄三民區大昌、義華一帶找的是 3～4房、大室內空間、公設比例低，又希望總價不要像新大樓那麼高，鑽石雙星廣場是一個很有代表性的中古社區。

鑽石雙星廣場位於 高雄市三民區大昌二路121號一帶，目前公開資料顯示總戶數174戶、地上16樓，約36～37年屋齡，公設比約16.32%～17%，由惠民建設興建。樂居目前累積77筆實價登錄，近一年成交均價約 23.98萬元／坪。

它最有辨識度的一點，就是：

大坪數＋低公設。

這跟現在很多新大樓30%以上的公設比，是完全不同的居住邏輯。

鑽石雙星廣場社區基本資料

樂居資料列公設比16.32%，永慶則顯示約17%，兩者差距很小，因此正文可安全理解為 約16～17%的低公設中古大樓。

鑽石雙星廣場現在一坪多少？

截至2026年8月，樂居目前顯示一年成交均價約 23.98萬元／坪；永慶近一年成交平均約 24萬元／坪。兩個平台目前數字相當接近。

但這個社區近期成交差異很明顯。

永慶目前可查到：

• 2026年3月：4房2廳2衛，3樓，38.92坪，含車位總價1,080萬元，約 27.8萬元／坪
• 2026年1月：3房2廳2衛，16樓，37.61坪，含車位總價760萬元，約 20.2萬元／坪
• 2025年4月：3房2廳2衛，10樓，36.44坪，總價620萬元，約 17萬元／坪
• 2025年3月：4房2廳2衛，4樓，46.66坪，總價888萬元，約 19萬元／坪。

所以這個社區不能只用：

「平均24萬 × 坪數」

就直接算合理總價。

真正要看的是：

房型＋樓層＋坪數＋車位＋屋況＋裝潢＋交易時間。

準備議價前，可以先看：

買房議價前如何查實價登錄？5步驟找出合理出價區間

你網站這篇目前可正常開啟，也正好適合這種戶型多、成交差異大的中古社區。

為什麼最新一筆27.8萬／坪會比較高？

2026年3月最新一筆4房成交約27.8萬元／坪，明顯高於社區一年平均約24萬元／坪。

這不代表整棟社區突然都變成27～28萬。

中古屋很容易因為：

• 車位
• 屋況
• 裝潢
• 格局
• 樓層
• 特定買賣條件

產生價差。

所以看到最新高價，應該先問：

這一戶和我要買的那一戶，到底像不像？

這比單純看「最新成交」更重要。

鑽石雙星最大的特色：公設真的低

樂居目前公設比約 16.32%，永慶資料約17%。

這是鑽石雙星很明顯的產品優勢。

例如現在新大樓常見30%以上公設。

同樣權狀40多坪：

新大樓扣掉公設後，真正室內空間可能和鑽石雙星差很多。

永慶目前待售資料甚至可看到一戶46.89坪4房，主建物＋陽台約39.23坪，這就是老式低公設住宅室內感受比較大的原因。

所以看這棟時，很多人的第一個感受會是：

怎麼室內比想像中大？

答案通常就在低公設。

36～37年中古大樓，真正要看的是修繕

低公設確實很有吸引力。

但屋齡已經進入36～37年，就不能只看：

「室內很大。」

真正要同步確認：

水電、防水、電梯、外牆、消防、公共管線與社區修繕。

永慶目前的待售資料甚至提到社區在2023年曾進行外牆全面翻新。這代表社區確實已進入大型公共修繕週期，也更值得買方確認後續基金與維護狀況。

鑽石雙星看屋，我會特別注意這6件事

1. 漏水與外牆

即使外牆曾翻新，室內還是要重新檢查：

• 窗框
• 陽台
• 天花板
• 浴室外牆
• 冷氣孔
• 外牆角落

尤其重新油漆的房子，要特別留意補土、色差與霉味。

2. 水電管線有沒有換過

36年以上中古屋，我一定會直接問：

給水管、排水管、電線、電箱有沒有更新？

如果答案只是：

「有裝潢。」

那還不夠。

裝潢和基礎管線是兩件事情。

3. 電梯狀況

16樓、174戶的社區，電梯是核心設備。

看屋要問：

• 電梯何時更新
• 主機與控制系統有沒有更換
• 定期保養廠商
• 是否有大型維修計畫
• 公共基金是否足夠

4. 低公設不等於不用看權狀

即使公設比只有約16～17%，還是要把：

主建物、附屬建物、共有部分、車位

全部拆開看。

不能只看到：

「46坪。」

就當成室內46坪。

5. 車位要確認權利

近期2026年3月與2026年1月成交都有含車位。

所以看待售屋時要確認：

• 是否真的含車位
• 車位權利型態
• 固定位置還是使用權
• 尺寸
• 是否好停
• 清潔費或管理費

老社區的車位制度，有時候不像現在新大樓那麼單純。

6. 公共基金與未來大修

外牆做過，不代表未來就不用修。

還可能遇到：

電梯、消防、給水、排水、防水、地下室

等設備。

所以我會直接問管委會：

目前公共基金多少？近5年做過哪些工程？下一個大型工程是什麼？

這是30年以上大樓很重要的問題。

看這種中古屋前，可以先搭配：

中古屋驗屋要檢查什麼？8大重點清單

這篇目前可正常開啟，裡面已整理漏水、水電、排水、門窗、設備、公設、車位與文件檢查。

鑽石雙星有哪些房型？

591目前社區資料可看到2房、3房、4房甚至5房產品，住宅坪數約18～53坪上下。

目前市場比較常見的則是：

3房與4房。

例如永慶目前待售即可看到：

• 45坪左右3房
• 44～47坪左右4房
• 36坪左右改5套房出租產品。

這表示社區產品彈性很大。

但也因此要注意：

格局可能已被屋主改動。

尤其改套房收租產品，未來如果要自住，還要把恢復格局與裝修成本算進去。

適合自住還是出租？

兩種需求都有。

自住

比較適合看：

3～4房＋低公設＋成熟生活圈。

尤其家庭人口多，希望室內空間大，這類中古住宅會很有吸引力。

出租

永慶目前已有5套房收租型物件，市場資料也提到鄰近高雄科技大學等租賃需求。

但投資不能只看：

「現在租金多少。」

還要扣：

修繕、空租、家具家電、管理費、稅費與未來大型社區修繕。

鑽石雙星周邊生活圈怎麼看？

社區位在大昌二路、義華商圈一帶，永慶目前待售資料提到附近有全聯、小北、寶雅、正忠市場與大昌義華商圈。

這種成熟市區的優勢就是：

生活機能不是等未來，而是現在就有。

如果你買來自住，真正值得測的是：

早上上班、晚上採買、孩子上下學、假日外出

這些日常動線。

交通怎麼看？

591資料顯示，社區距離輕軌樹德家商站約586公尺，距臺鐵科工館站約804公尺；永慶待售資訊也提到鄰近輕軌樹德家商站、科工館車站與九如交流道。

這次有公開平台距離資料，所以可以合理寫：

社區周邊可利用輕軌樹德家商站與臺鐵科工館站。

但實際步行時間仍建議買方自己從社區出入口測一次。

學區是哪裡？

樂居與永慶目前都標示：

國小：正興國小

國中：民族國中。

如果購屋目的是孩子入學，還是應以購屋當年度高雄市教育主管機關與學校公告為準。

鑽石雙星最大的優點是什麼？

我認為有三個。

低公設

約16～17%，對重視室內坪效的人非常有吸引力。

3～4房室內大

不少戶別主建物＋陽台可接近40坪。

成交資料夠多

樂居目前已有77筆實價登錄，591也有77筆成交紀錄，比許多小型中古社區更容易找到比較案例。

哪些地方要想清楚？

第一：

36～37年屋齡。

第二：

公共設備後續修繕。

第三：

同社區不同戶別屋況可能差非常大。

有些房子可能水電、廚衛全部整理過。

有些仍是原始屋況。

所以這種社區最不能做的就是：

用同一個均價套所有房子。

鑽石雙星和聖羅蘭花園怎麼選？

這兩棟幾乎就是大昌二路老牌中古住宅的代表。

聖羅蘭花園

約35年、88戶、公設比約23.74%，3～4房、大坪數。

鑽石雙星廣場

約36～37年、174戶、公設比約16～17%，3～4房產品多。

如果你最重視：

低公設＋大室內坪數

鑽石雙星會很有吸引力。

如果你比較喜歡：

戶數較少、社區規模較小

聖羅蘭也值得一起比較。

真正決定勝負的，最後還是：

哪一戶屋況比較好、價格比較合理、社區管理比較穩。

看中某一戶，怎麼出價？

例如你今天看到一戶4房約39坪。

最值得參考的，就是：

2026年3月4房、38.92坪、1,080萬元。

如果看到45～47坪4房，就應該找類似坪數成交。

不要拿37坪3房直接比較。

正式下斡旋前，可以看：

下斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書差在哪？4個重點必看

這篇我這次有重新搜尋確認，目前可以正常開啟。

常見問題

鑽石雙星廣場在哪裡？

位於 高雄市三民區大昌二路121號一帶。

鑽石雙星有幾戶？

共 174戶。

鑽石雙星有幾樓？

地上 16樓。

鑽石雙星屋齡多久？

目前約 36～37年，永慶列完工約1989年7月。

公設比多少？

樂居約 16.32%，永慶約17%。

現在一坪多少？

截至2026年8月，樂居一年成交均價約 23.98萬元／坪，永慶近一年平均約24萬元／坪。

最新成交多少？

2026年3月，4房、3樓、38.92坪，含車位總價 1,080萬元，約 27.8萬元／坪。

有哪些房型？

公開資料可看到 2房、3房、4房與5房，住宅坪數約18～53坪。

潘潘怎麼看鑽石雙星？

我認為鑽石雙星最大的價值就是：

低公設帶來的大室內空間。

現在40幾坪的新大樓，如果公設超過30%，室內感受可能和這種16～17%公設的老大樓差非常多。

所以如果你的需求是：

3～4房、室內要大、預算又不想追新大樓

它確實值得看。

但是買36年以上中古大樓，不能只被室內坪數吸引。

我會把：

屋況＋電梯＋公共基金＋成交價

四個一起看。

空間大是優點，但如果後續修繕成本很高，這個優點就必須重新計價。

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這次我有重新搜尋確認，其中 中古屋驗屋、下斡旋、2026交屋都能直接正常開啟；買房議價文章也可從你目前買賣文章的延伸閱讀正常串接。

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資料來源與更新日期

本文資料更新至 2026年8月10日。社區基本資料與成交主要交叉參考樂居、永慶、591及公開實價登錄彙整資訊。不同平台對屋齡、公設比與成交期間的計算略有差異，因此本文以多來源交叉後的共同區間呈現，不把單一平台數字當成唯一答案。