高雄三民聖羅蘭花園大廈看屋筆記｜35年3～4房中古大樓、房價與看屋6重點

如果你在高雄三民區大昌、義華一帶找的是 3～4房、室內空間大、希望公設比例不要太高，而且最好還有平面車位，聖羅蘭花園大廈是一個很典型的成熟中古住宅。

公開資料顯示，聖羅蘭花園大廈約35年屋齡，總戶數88戶，地上18樓，公設比約23.74%，由高堅建設興建。主要產品以3～4房為主，坪數約41～92坪左右。

這一棟跟前面做過的星光大樓差別很明顯：

星光大樓約22年、3～4房；聖羅蘭則已經進入35年左右的中古大樓階段。

所以看屋重點會從「屋況」再往前一步，變成：

室內屋況＋公共設施＋社區修繕能力。

聖羅蘭花園大廈社區基本資料

樂居與樂屋對戶數、樓層、公設比、建商等主要資料一致；591則補充社區3房約41～60坪、4房約58～92坪。

聖羅蘭花園現在一坪多少？

這個社區目前最大的問題不是「沒有實價」，而是：

最近成交筆數很少。

永慶目前顯示近一年只有1筆成交，近五年累積5筆；房價平台可查到最新正常住宅成交約 17.5～17.7萬元／坪。

所以我不會直接寫：

「聖羅蘭現在就是17.5萬一坪。」

比較正確的說法是：

目前最新可查到的正常成交大約17萬多／坪，但因近年成交樣本少，實際出價還要搭配戶別坪數、樓層、車位、屋況與周邊相似社區一起比較。

這種成交量不大的中古社區，比大型新社區更不能只用平均價。

為什麼現在待售價會比實價高？

目前市場待售資料可以看到：

• 4房＋平面車位，約58坪，開價約1,198萬元
• 4房＋平車，約66坪，開價約1,480萬元
• 5房＋平車，約67坪，開價約1,480萬元

換算待售單價大約20～22萬元／坪以上。

這跟最新實價約17萬多有明顯差距。

但要注意：

開價不是成交價。

而且不同戶別可能已裝潢、樓層高、視野好、帶平面車位，條件本來就不一樣。

所以真正要判斷合理價格，仍然要拆開：

房屋本體＋車位＋裝潢＋樓層＋屋況。

聖羅蘭最大的產品特色是什麼？

我認為是兩個：

3～4房大坪數

公開資料顯示3房約41～60坪，4房甚至可到90坪以上。

這是現在很多新大樓很難提供的尺度。

公設比約23.74%

相較現在不少新大樓30%以上的公設比，聖羅蘭約23.74%的比例相對低。

所以同樣50～60坪權狀，實際室內感受可能會比新大樓更有空間。

但這也不代表：

「老屋一定比較划算。」

因為35年的房子，還要把修繕成本算進去。

35年中古大樓，我最在意什麼？

聖羅蘭目前約35年屋齡。

這個屋齡，我不會只看：

「室內漂亮不漂亮。」

真正優先順序會是：

外牆、防水、電梯、水電、公共管線、消防、公共基金。

室內裝潢反而排後面。

聖羅蘭看屋，我會特別注意這6件事

1. 外牆與窗框漏水

18樓大樓到了30年以上，外牆防水狀況很重要。

尤其高樓層戶別，要看：

• 窗框
• 外牆角落
• 天花板
• 冷氣孔周邊
• 陽台
• 浴室外牆

有沒有色差、補土、壁癌或霉味。

2. 給排水與電線

如果屋主說：

「整間有整理。」

請繼續問：

水管、電線、電箱有沒有一起換？

因為35年屋況最怕只有：

地板、油漆、廚具、系統櫃換新，

但核心管線仍是原始狀態。

3. 電梯是否更新過

18樓大樓，電梯的重要性非常高。

一定要問：

最近幾年有沒有大修？主機、鋼索、控制系統是否更新？公共基金是否有預留汰換費？

這不是裝潢問題，而是整棟社區的長期成本。

4. 平面車位

目前市場待售多筆物件都有平面車位。

所以看屋時一定要確認：

• 車位是否有獨立權狀
• 是坡道平面還是其他形式
• 車道好不好進出
• 車位尺寸
• 是否容易停SUV
• 車位是否另計管理費

老大樓能有平面車位，本身就是市場上的重要優勢。

5. 公共基金與大型修繕

88戶不算大型社區。

如果未來碰到：

外牆、防水、電梯、消防、給水設備

需要大型工程，每戶分攤的金額就可能很有感。

所以我會直接問：

最近5年修過什麼？公共基金還有多少？

6. 裝潢成本要一起算

假設：

A戶1,150萬，但完全原況，要花200萬整理。

B戶1,280萬，但水電、防水、廚衛都已合理更新。

不能只看：

「A便宜130萬。」

真正要算的是：

買進後可以正常入住的總成本。

聖羅蘭適合什麼樣的買方？

我認為比較適合以下幾類。

需要3～4房家庭空間

不想接受現在新大樓越做越小。

想找低公設中古大樓

約23.74%的公設比，對重視室內坪效的人很有吸引力。

需要平面車位

目前市場確實有多筆4房＋平車產品。

願意接受老屋整理

如果願意把水電、防水與裝修預算先抓出來，35年住宅仍可以有很大的室內空間優勢。

哪些人反而要想清楚？

如果你最在意的是：

• 新屋齡
• 全新設備
• 漂亮公設
• 短期內完全不想修繕
• 社區所有設備都希望是最新

那這種35年中古大樓可能就不是第一順位。

它的價值不是：

「新。」

而是：

「同樣總價能換到多少室內空間。」

聖羅蘭和星光大樓怎麼選？

這兩個放一起很好比較。

星光大樓

約22年、122戶，3～4房家庭型住宅。

聖羅蘭花園

約35年、88戶，3～4房、大坪數、公設比約23.74%。

如果你比較重視：

屋齡相對新

星光大樓會比較有優勢。

如果你比較重視：

大室內空間＋低公設＋平面車位

聖羅蘭就很值得看。

所以真正問題不是：

「哪一棟比較好？」

而是：

你願不願意接受多十幾年的屋齡，換更大的室內空間？

聖羅蘭周邊生活圈怎麼看？

聖羅蘭位於大昌二路、義華路一帶，市場資料將它歸在大昌生活圈，周邊亦可連結正忠、義華商圈。

這類成熟市區中古社區最大的優勢，就是：

不是等未來，而是生活機能已經存在。

目前待售資料也提到樓下便利商店、大昌義華商圈等日常機能。

交通怎麼看？

房價平台資料將聖羅蘭標示為鄰近 輕軌樹德家商站。

但我不會直接寫：

「步行X分鐘。」

因為不同棟別、出入口、紅綠燈與實際路線都會影響時間。

真的準備自住，直接從社區大門實際走一次最準。

學區是哪裡？

樂居目前標示：

國小：正興國小

國中：民族國中。

如果購屋目的涉及孩子入學，仍建議以購屋當年度高雄市教育局與學校最新公告確認。

看中某一戶，怎麼判斷價格？

聖羅蘭最大的難題，就是近期成交少。

所以我會用兩層方式比較。

第一層：

先找同社區正常成交。

第二層：

如果樣本不足，再找：

大昌二路／義華路＋相近屋齡＋3～4房＋相近坪數＋平面車位

一起比較。

不能因為社區最新17萬多，就所有戶別直接乘17萬。

也不能因為現在有人開22萬，就代表一定值22萬。

常見問題

聖羅蘭花園大廈在哪裡？

主要門牌可查到 高雄市三民區大昌二路123號，社區亦臨義華路。

聖羅蘭有幾戶？

共 88戶。

聖羅蘭有幾樓？

地上 18樓。

聖羅蘭公設比多少？

約 23.74%。

聖羅蘭主要幾房？

以 3～4房為主，公開坪數約41～92坪。

聖羅蘭現在一坪多少？

目前最新可明確查到的正常成交約 17.5～17.7萬元／坪，但近年成交樣本很少，因此不建議直接當成所有戶別的固定市價。

現在待售大約多少？

近期可看到約1,198萬到1,480萬元左右的4～5房平車住宅，但這些是待售開價，不是成交價。

潘潘怎麼看聖羅蘭花園？

我覺得這個社區最大的價值很清楚：

空間。

現在要在高雄市區找3～4房、50～60坪以上，又希望公設不要30幾%，價格通常不會太低。

聖羅蘭這種35年大樓提供另一種選擇：

用屋齡，換空間。

但這個交換到底划不划算，完全取決於：

房價＋屋況＋社區修繕。

如果房屋本身水電、防水已整理，電梯與公共設施維護也正常，這種中古大坪數住宅仍然很有吸引力。

但如果：

室內要大整理，

社區又準備做外牆、電梯大型修繕，

那看起來便宜的價格就要重新算。

所以最後還是：

不要只看每坪多少，要看買進後真正要花多少。

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資料來源與更新日期

本文資料更新至 2026年8月10日。社區基本資料主要交叉參考樂居、永慶、591、樂屋網及實價登錄彙整平台；目前近年成交樣本偏少，因此本文沒有把單一成交強行包裝成整個社區2026固定均價。