房地合一稅是以房地成交價減除取得成本、必要費用及土地漲價總數額後，再依持有期間適用15%至45%稅率。符合自住房地條件者，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分按10%課徵。

房地合一稅不是房屋成交價直接乘上稅率。賣方必須先計算實際交易所得，再確認取得日期、持有期間、自住資格及可減除費用。

符合房地合一稅課稅範圍的案件，即使出售虧損或計算後不用繳稅，原則上仍應在房地完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。

本文資料更新日期為2026年7月30日。實際稅額仍應以【財政部】、國稅局及個案核定結果為準。

快速摘要

• **計算基礎：**成交價減成本、費用及土地漲價總數額

• **一般稅率：**依持有期間適用15%至45%

• **自住優惠：**課稅所得400萬元內免稅

• **申報期限：**移轉登記次日起30日內

• **最大風險：**未保存成本及裝修費用憑證

房地合一稅是什麼？

房地合一稅是將房屋與土地的實際交易所得合併計算並分離課稅的所得稅制度。

• 房屋土地合併計算

• 依實際交易所得課稅

• 不併入年度綜合所得

• 持有愈短稅率愈高

• 預售屋交易也可能適用

房地合一稅新制主要適用於2016年1月1日以後取得並出售的房屋、土地。房地合一稅2.0自2021年7月1日起施行後，也將符合條件的預售屋、房屋使用權及特定股份或出資額交易納入課稅範圍。

房地合一稅屬於分離課稅。完成申報後，該筆房地交易所得不需要再併入隔年5月的個人綜合所得稅。

新制與舊制主要差異

部分2014年至2015年間取得的房地，仍可能因持有期間而適用不同制度。個案應依實際取得日及交易日判斷。

房地合一稅怎麼算？

房地合一稅完整計算可分為三步：計算交易所得、計算課稅所得、再乘上適用稅率。

• 確認實際成交價

• 扣除原始取得成本

• 扣除必要交易費用

• 扣除土地漲價總數額

• 依持有期間套用稅率

第一步：計算房地交易所得

房地交易所得＝出售成交價－原始取得成本－可減除費用

原始取得成本通常包括：

• 原購買房地價款

• 契稅

• 印花稅

• 代書費

• 地政登記規費

• 購入時仲介費

• 符合規定的改良及修繕費

• 取得房地前的必要貸款利息

財政部說明，房地達到可供使用狀態前所支付的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費及部分借款利息，可列入取得成本；能增加房屋價值或效能，且非兩年內耗竭的增置、改良及修繕支出，也可能列入成本。

第二步：計算課稅所得

課稅所得＝房地交易所得－土地漲價總數額

土地漲價總數額是依土地稅法及公告土地現值計算，不是實際土地成交價漲幅。

房地合一稅與土地增值稅是不同稅目。制度透過減除土地漲價總數額，避免同一部分重複課稅。

第三步：計算應納稅額

應納房地合一稅＝課稅所得×適用稅率

適用稅率主要取決於：

• 出售者是否為境內居住者

• 房地持有期間

• 是否符合自住優惠

• 是否符合非自願出售等特殊情形

• 是否屬重購自住房地

2026年房地合一稅率是多少？

境內居住者的一般稅率依持有期間分為15%、20%、35%及45%。

• 2年內：45%

• 超過2年至5年：35%

• 超過5年至10年：20%

• 超過10年：15%

• 符合自住：400萬元內免稅

這套持有期間稅率為現行房地合一稅2.0規定。

非境內居住者稅率

是否屬於境內居住者，應依所得稅法的居住者認定規則判斷，不能只看國籍或是否持有臺灣身分證。

哪些特殊情形可能適用20%？

因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，出售持有期間較短的房地，符合條件時可能適用20%稅率。

這類案件不是只要主張「急需用錢」就能適用。申報人必須提出符合公告原因及期限的證明文件，由國稅局審核。

房地合一稅試算怎麼做？

試算時不能用成交價直接乘稅率，必須先扣除原始成本、費用及土地漲價總數額。

假設：

• 出售房地成交價：1,800萬元

• 原始買入價格：1,200萬元

• 可列報取得及出售費用：100萬元

• 土地漲價總數額：80萬元

• 持有期間：4年

• 適用一般稅率：35%

試算步驟

房地交易所得：

1,800萬元－1,200萬元－100萬元＝500萬元

課稅所得：

500萬元－80萬元＝420萬元

房地合一稅：

420萬元×35%＝147萬元

這只是說明計算方式。實際可減除金額須有契約、發票、收據及付款紀錄，國稅局也可能依交易內容調整。

房地合一稅自住優惠有哪些條件？

自住房地優惠須同時符合設籍、持有並實際居住滿6年、6年內未出租營業及家庭6年內未曾使用優惠。

• 設籍並實際居住

• 連續持有滿6年

• 6年內沒有出租

• 6年內未供營業使用

• 家庭6年內限用一次

完整條件如下：

1. 本人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記。

2. 持有並實際居住於該房屋連續滿6年。

3. 交易前6年內沒有出租。

4. 交易前6年內沒有供營業或執行業務使用。

5. 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用自住房地優惠。

符合條件時：

• 課稅所得400萬元以內免納所得稅。

• 超過400萬元部分按10%課徵。

自住房地優惠條件及400萬元免稅額，均由所得稅法及財政部現行規定明定。

容易誤解的地方

房屋平常由屋主居住，不代表一定符合房地合一稅自住優惠。未設籍、居住未滿6年或期間曾出租，都可能不符合。

自住房地優惠如何試算？

符合自住優惠時，先從課稅所得扣除400萬元，剩餘部分再按10%課稅。

假設：

• 出售成交價：2,000萬元

• 原始取得成本及費用：1,300萬元

• 土地漲價總數額：100萬元

• 課稅所得：600萬元

• 符合自住房地優惠

計算方式：

免稅額＝400萬元

應稅所得＝600萬元－400萬元＝200萬元

應納稅額＝200萬元×10%＝20萬元

若同一案件不符合自住優惠，則須依一般持有期間稅率計算，稅額差距可能很大。

房地合一稅申報期限是多久？

房地完成所有權移轉登記日的次日起30日內，個人就必須完成房地合一稅申報。

• 採分離申報

• 不等隔年5月

• 虧損原則上也要申報

• 預售屋以交易日計算

• 有稅額時須先繳納

一般房屋及土地交易，以完成所有權移轉登記日為交易日。申報期限從次日起算30日。

例如：

• 所有權移轉登記日：2026年7月10日

• 申報起算日：2026年7月11日

• 原則申報期限：2026年8月9日

實際遇到例假日或特殊情況時，仍應依稅捐機關認定的期限辦理。

預售屋交易如何計算申報期限？

預售屋及其坐落基地的交易日，原則上以訂定買賣契約之日認定。出售或轉讓預售屋契約後，應從交易日次日起30日內申報。

房地合一稅申報要準備哪些文件？

申報時至少要準備申報書、買入及賣出契約、成本費用證明及繳稅收據。

• 房地交易所得稅申報書

• 原始買入契約

• 本次出售契約

• 價款收付證明

• 成本及費用憑證

• 自住或重購證明

財政部列示的常見文件包括：

1. 個人房屋土地交易所得稅申報書。

2. 有應納稅額者的繳納收據。

3. 買入與賣出的買賣契約書影本。

4. 價款收付紀錄。

5. 取得成本及必要費用證明。

6. 自住、非自願出售或重購優惠相關文件。

7. 國稅局要求的其他資料。

申報人可向戶籍所在地國稅局辦理，也可依財政部電子申報系統規定申報。

賣房虧損也要申報房地合一稅嗎？

要，符合房地合一課稅範圍的交易，不論獲利、虧損或沒有應納稅額，原則上都要申報。

• 虧損仍需申報

• 無稅額仍有申報義務

• 交易損失可依規定扣抵

• 未申報可能受罰

• 部分免稅土地例外

未依期限申報者，可處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰；如另有短漏稅額，除補稅外，還可能按補徵稅額處3倍以下罰鍰，並擇一從重處罰。

因此，沒有賺錢不等於不必申報。賣方應保留完整成本及損失證明，以便核實計算交易結果。

房地合一稅重購退稅怎麼申請？

自住換屋只要新舊房地交易相距2年內並符合自住條件，先買後賣或先賣後買都可能申請重購退稅。

• 新舊房地相距2年內

• 先買後賣也適用

• 新舊房屋須設籍居住

• 舊屋出售前1年未出租

• 重購房地列管5年

先買後賣

先買新自住房地，再出售舊自住房地者，可在申報出售房地合一稅時，按重購價額占出售價額的比例計算扣抵稅額。

先賣後買

先出售舊自住房地，再於2年內購買新自住房地者，可於重購完成移轉登記次日起5年內申請退還已繳納的房地合一稅。

房地合一稅重購退稅原則上按「重購價額占出售價額比例」計算：

可退或扣抵稅額＝出售舊屋已納稅額×重購價額÷出售價額

但最高不能超過原已繳納的房地合一稅。

重購後有什麼限制？

重購的新房地完成登記後5年內，不得：

• 再出售或移轉

• 出租

• 改作營業使用

• 改作執行業務場所

• 未設籍或失去實際居住事實

違反規定時，國稅局可能追繳原扣抵或退還的稅額。

哪些費用可以從房地合一稅扣除？

只有與取得、改良或出售房地直接相關，且有合法證明的必要費用，才較可能獲准減除。

• 原始購屋價款

• 契稅及印花稅

• 仲介及代書費

• 地政登記規費

• 資本性修繕費

• 出售廣告及搬運費

常見可列成本或費用

• 原始房地買入價款

• 契稅

• 印花稅

• 代書費

• 公證費

• 地政規費

• 買入與出售仲介費

• 履約保證費

• 增加房屋價值或效能的重大修繕

• 出售房屋所需的廣告、清潔及搬運費

• 所有權移轉登記前符合規定的貸款利息

常見不得直接減除的支出

• 持有期間房屋稅

• 持有期間地價稅

• 日常管理費

• 水電瓦斯費

• 一般家具及家電

• 產權登記完成後的一般房貸利息

• 沒有發票或付款證明的裝潢費

是否可以減除，仍須依支出性質及國稅局審核結果判斷。

常見問題FAQ

房地合一稅是用售價直接乘稅率嗎？

不是，必須先從成交價扣除取得成本、必要費用及土地漲價總數額。

• 售價不是課稅所得

• 成本須有證明

• 修繕費有資格限制

• 土地漲價總數額可減除

例如售價1,800萬元，不代表直接用1,800萬元乘35%。只有扣除合法成本與費用後的課稅所得，才會乘上適用稅率。

自住房屋住滿6年就一定免稅嗎？

不一定，還要符合設籍、實際居住、未出租營業及家庭6年內未使用優惠。

• 戶籍須設在房屋內

• 持有居住連續滿6年

• 期間不得出租

• 家庭6年內限用一次

自住優惠不是單看持有年限。任何一項條件不符，都可能改按一般持有期間稅率課稅。

房地合一稅可以等隔年5月再申報嗎？

不可以，符合新制的房地交易應在完成移轉登記次日起30日內申報。

• 採分離申報

• 不併入綜所稅

• 有無獲利都要注意

• 預售屋依交易日計算

隔年5月申報通常是舊制房屋財產交易所得的處理方式，不適用一般房地合一稅新制案件。

賣房沒有賺錢還需要申報嗎？

需要，房地合一稅課稅範圍內的交易，虧損或沒有稅額原則上仍應申報。

• 虧損不等於免申報

• 可申報交易損失

• 須保存成本憑證

• 逾期可能被處罰

申報交易損失後，符合條件者可能在規定期間內扣抵其他房地交易所得。

裝潢費都能扣除房地合一稅嗎？

不能，只有增加房屋價值或效能且符合規定的資本性支出，才可能列入成本。

• 須有發票或收據

• 須證明付款事實

• 一般家具通常不可列

• 日常修繕未必適用

建議保存工程合約、設計圖、發票、匯款紀錄及施工前後照片，供國稅局判斷支出性質。

重購退稅一定要買比原房屋更貴嗎？

不一定要完全買得更貴，但重購價額較低時，通常只能按比例退稅或扣抵。

• 新屋較高可全額扣抵

• 新屋較低按比例計算

• 新舊交易須在2年內

• 重購後列管5年

重購退稅的計算基礎是重購價額占出售價額的比例，不是只比較房屋坪數或總價高低。

結論：房地合一稅的關鍵是課稅所得，不是房屋售價

房地合一稅應先計算成交價、取得成本、必要費用及土地漲價總數額，再依持有期間或自住資格套用稅率。

賣方在出售前應先確認：

1. 房地取得日期及交易日期。

2. 是否適用房地合一稅新制。

3. 實際持有期間。

4. 是否符合自住400萬元免稅優惠。

5. 是否可能適用重購退稅。

6. 原始買入成本及出售費用。

7. 裝潢、仲介及代書費憑證是否完整。

8. 所有權移轉次日起30日內的申報期限。

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，屋主在估算售屋實拿金額時，最容易只扣掉仲介費與貸款餘額，卻忽略房地合一稅及土地增值稅。正式售屋前，先請地政士或稅務專業人員試算，才能避免成交後才發現實拿金額與原先預期落差過大。

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資料參考與查詢日期

• 財政部稅務入口網｜個人房屋土地交易所得稅適用稅率｜更新日期：2026年4月27日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於持有期間稅率說明。

• 財政部稅務入口網｜自住房地優惠稅率｜更新日期：2026年4月27日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於400萬元免稅額及自住條件說明。

• 財政部稅務入口網｜房地合一稅申報文件及期限｜更新日期：2026年4月27日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於30日申報期限及文件說明。

• 財政部主管法規共用系統｜所得稅法｜查詢日期：2026年7月30日｜用於房地合一稅法定課稅及免稅規定。

• 財政部主管法規共用系統｜房地合一課徵所得稅申報作業要點｜修正日期：2026年4月21日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於適用範圍及申報規定。

• 財政部高雄國稅局｜房地合一所得稅自住房地及重購優惠｜查詢日期：2026年7月30日｜用於高雄地區自住及重購退稅說明。

※本文提供一般性稅務及房地產交易資訊，不構成稅務或法律意見。房地取得方式、持分、繼承、贈與、預售屋、境外身分及特殊交易情形，可能適用不同計算規定，請依國稅局、地政士、會計師或律師的個案判斷辦理。