2026中古屋驗屋注意事項｜漏水、水電、裂縫、設備與交屋前8大檢查

一句核心結論：中古屋驗屋真正的目的不是找出一間「完全沒有缺點的房子」，而是把你未來要花錢、可能發生爭議、甚至影響安全的問題，在付清價款以前盡可能找出來。

中古屋到底需不需要驗屋？

需要，而且中古屋其實比新屋更需要看懂屋況。

因為中古屋可能已經使用：

• 5年。
• 10年。
• 20年。
• 甚至30年以上。

這段期間可能累積：

• 防水老化。
• 管線問題。
• 電線老舊。
• 磁磚隆起。
• 窗框滲水。
• 增建或裝修改造。

所以中古屋驗屋的重點，不是要求它跟新成屋一樣，而是知道「現在到底是什麼狀況」。

中古屋什麼時候驗最好？

我建議分成3個階段。

第一階段：第一次看屋先做初檢

先快速判斷：

• 有沒有明顯漏水。
• 壁癌。
• 嚴重裂縫。
• 地板變形。
• 異味。
• 水壓。
• 噪音。

如果第一輪就有你完全不能接受的問題：

就沒有必要先下斡旋再慢慢研究。

完整買房總流程可以搭配2026第一次買房流程｜看屋、斡旋、貸款到交屋一起看。

第二階段：下斡旋／簽約前再次確認

如果真的喜歡：

在價格與條件確定以前，再看一次。

這次就不是單純看格局，

而是針對：

• 屋況。
• 設備。
• 增建。
• 修繕。
• 建物現況確認書。

仔細確認。

第三階段：交屋前複驗

這一步不要省。

因為從簽約到交屋可能隔一兩個月。

期間可能：

• 再次下大雨。
• 賣方搬家具造成損傷。
• 設備故障。
• 原本約定修繕沒有完成。

交屋複驗完整流程可搭配2026交屋注意事項｜驗屋、尾款、水電與設備點交清單。

中古屋驗屋第1項：漏水與壁癌

這通常是中古屋最優先檢查項目。

先看：

• 天花板角落。
• 窗框周邊。
• 浴室外牆。
• 陽台。
• 廚房。
• 外牆側房間。
• 頂樓。

漏水通常會留下哪些痕跡？

常見包括：

• 油漆起泡。
• 牆面發黃。
• 黑色霉斑。
• 白色粉狀結晶。
• 牆角發霉。
• 木作膨脹。
• 木地板變形。

尤其某一小塊牆面油漆顏色特別新，也值得問為什麼最近重新補漆。

房子剛重新油漆，是不是一定有漏水？

當然不是。

中古屋出售前重新油漆很正常。

但如果：

• 只有窗框旁重新漆。
• 只有天花板某一角修補。
• 牆面明顯局部補土。

就值得進一步問：

之前是不是有滲水、裂縫或修繕。

為什麼下雨後最好再看一次？

因為有些滲水晴天根本看不出來。

例如：

• 窗框滲水。
• 外牆裂縫。
• 頂樓防水。
• 陽台積水。

往往是連續下雨後：

水痕才會出現。

如果房子價格不低，而且你很認真考慮購買：

多看一次通常值得。

有壁癌就一定不能買嗎？

不一定。

先找原因。

可能是：

• 外牆滲水。
• 浴室防水。
• 樓上漏水。
• 管線漏水。
• 室內潮濕。

不同原因：

修繕成本差非常多。

中古屋驗屋第2項：裂縫與結構

看到裂縫先不要自己嚇自己，也不要完全忽略。

一般牆面可能有：

• 粉刷層龜裂。
• 油漆裂紋。
• 材料接縫。

不一定代表主結構損壞。

什麼裂縫要特別注意？

如果看到：

• 梁柱明顯裂縫。
• 裂縫持續延伸。
• 裂縫寬度明顯。
• 牆面有明顯錯位。
• 門窗框因變形無法正常關閉。
• 裂縫伴隨混凝土剝落或鋼筋外露。

就不建議只靠仲介、屋主或一般驗屋人員一句「沒事啦」帶過。

有必要時：

找建築師、土木技師或結構技師進一步判斷。

驗屋公司能判斷結構安全嗎？

要看人員的專業資格與服務範圍。

一般驗屋服務很適合協助：

• 設備測試。
• 漏水跡象。
• 空鼓。
• 水平。
• 水電功能。

但如果已經涉及：

結構安全專業判斷

應尋求具相應專業資格的人員。

中古屋驗屋第3項：配電箱與電線

老屋不要只測「每個燈都會亮」。

更重要的是看：

• 總開關。
• 分路。
• 漏電斷路器。
• 配電箱是否過度老舊。
• 是否有明顯私接線路。
• 冷氣、電熱水器等大功率設備迴路。

為什麼老屋電線特別重要？

30年前家庭用電需求：

和現在完全不同。

現在家中可能同時有：

• 多台冷氣。
• 電熱水器。
• 烘衣機。
• 洗碗機。
• 烤箱。
• IH爐。

如果原本電線與容量太老：

未來可能需要整體更新，而不是只換幾個插座。

插座怎麼簡單測？

可以：

• 帶簡單插座測試器。
• 實際插入電器。
• 確認重要插座是否有電。

但如果房屋很老：

建議仍由合格水電人員進一步確認實際線路狀況。

中古屋驗屋第4項：水壓、給水與排水

每一個水龍頭都應該實際打開。

檢查：

• 廚房。
• 浴室。
• 陽台。
• 洗手台。

水壓怎麼測比較實際？

不要只開一個水龍頭。

可以同時：

• 開淋浴。
• 開洗手台。
• 沖馬桶。

觀察：

水壓會不會明顯下降。

排水怎麼驗？

至少測：

• 浴室地排。
• 洗手台。
• 廚房水槽。
• 陽台排水。

注意：

• 排水慢。
• 冒泡。
• 異味。
• 倒灌。

如果排水非常慢，不要只當成「頭髮清一清就好」。

可能涉及：

• 存水彎。
• 管線堵塞。
• 坡度。
• 共用管路。

馬桶要怎麼驗？

最基本：

• 實際沖水數次。
• 觀察回水。
• 確認底座附近有沒有滲水。
• 確認水箱是否持續進水。

中古屋驗屋第5項：門窗、地板與磁磚

門窗

每一扇：

• 打開。
• 關閉。
• 上鎖。

確認：

• 會不會卡。
• 窗框有沒有變形。
• 膠條是否老化。
• 是否有滲水痕跡。

木地板

注意：

• 隆起。
• 踩踏異音。
• 發黑。
• 受潮膨脹。

磁磚

牆面、地面磁磚可以注意：

• 破裂。
• 隆起。
• 剝落。
• 空鼓。

如果是外牆磁磚或公共區域異常，還要進一步問社區有沒有重大修繕計畫。

中古屋驗屋第6項：冷氣、熱水器、廚具與附贈設備

只要屋主說「這些都留下」，就應該逐項測試。

例如：

• 冷氣。
• 熱水器。
• 瓦斯爐。
• 抽油煙機。
• 烘碗機。
• 洗碗機。
• 燈具。
• 電子鎖。

屋主說「冷氣送你」，壞掉可以要求修嗎？

不要只靠「送你」兩個字。

最重要的是契約怎麼寫。

例如可清楚區分：

• 隨屋附贈。
• 交屋時須可正常使用。
• 依現況贈送、不負後續保固。

法律效果和責任可能不同。

所以設備條件最好在價格談定時就一起寫清楚。

斡旋及附帶條件可以搭配2026下斡旋注意事項｜貸款、屋況與附帶條件怎麼寫。

中古屋驗屋第7項：違建、增建與格局

裝潢漂亮，不代表所有空間都合法。

常見要注意：

• 陽台外推。
• 頂樓加蓋。
• 夾層。
• 露台增建。
• 法定空地增建。
• 共同空間占用。

怎麼知道現在格局和登記一不一樣？

可以比對：

• 建物謄本。
• 建物測量成果圖。
• 使用執照資料。
• 現場實際格局。

如果發現：

現場多了一大塊登記上沒有的面積

就要進一步問清楚來源與合法性。

違建是不是一定不能買？

不是一看到違建就代表法律上絕對不能交易。

但買方必須知道：

• 銀行是否納入鑑價。
• 未來是否可能拆除。
• 使用風險。
• 能不能合法修建。
• 未來轉售影響。

不要用合法室內坪數的市場單價，直接替違建面積算一樣的價值。

中古屋驗屋第8項：社區、車位與公共設施

房子裡面沒有問題：

不代表整個社區沒有問題。

買大樓尤其要看：

• 電梯。
• 地下室。
• 消防設備。
• 外牆。
• 公共基金。
• 管理費。
• 重大修繕。

地下室為什麼一定要下去看？

地下室可以看到很多：

• 滲水。
• 管線。
• 管理品質。
• 車位實際大小。
• 車道坡度。

尤其買車位：

不要只看權狀上寫有車位，就沒去實際停一次。

機械車位要驗什麼？

至少確認：

• 實際操作。
• 載重。
• 車高限制。
• 車長限制。
• 維修頻率。
• 維修費誰負擔。

社區重大修繕要怎麼問？

可以向管理室或依可取得資料確認：

• 近期是否要換電梯。
• 外牆修繕。
• 屋頂防水。
• 消防改善。
• 機械車位更新。

因為你買的是一戶，但未來仍會共同負擔社區成本。

2026新版建物現況確認書要看什麼？

2026年4月1日起新版已正式生效。

內政部修正後增加或調整的重要揭露，包括：

• 太陽光電發電設備。
• 硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量相關標準說明。
• 用戶加壓受水設備及其管理維護責任。

政府修正的目的，就是增加成屋交易資訊透明度。

建物現況確認書可以取代自己驗屋嗎？

不行。

建物現況確認書是重要交易文件：

但它不是：

第三方技術檢測報告。

所以買方還是應該：

• 現場看。
• 實際測。
• 重要問題再找專業人員。

而現行規範也要求成屋交易的房屋現況，除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認。

不動產說明書和建物現況確認書是一樣的嗎？

不是。

不動產說明書內容更廣：

會涉及：

• 產權。
• 土地。
• 建物。
• 使用管制。
• 重要交易資訊。

現行內政部規範甚至明確規定：

不能用建物現況確認書取代不動產說明書。

所以買中古屋：

兩份都要看。

其他產權與買房風險，可以搭配2026買房注意事項｜產權、貸款、簽約與屋況檢查。

一定要找驗屋公司嗎？

不一定每一間中古屋都非請不可。

如果：

• 屋齡不高。
• 房況單純。
• 沒有明顯疑點。

買方自己加上熟悉水電、裝修的人協助：

有時已能做很多基礎檢查。

但如果是：

• 高總價。
• 老屋。
• 頂樓。
• 透天。
• 有漏水痕跡。
• 大幅改裝。

花一筆錢找專業人員協助，往往比交屋後拆裝潢找問題便宜。

驗屋公司說「通過」，就代表以後不會漏水嗎？

不能這樣理解。

任何驗屋都是：

針對檢查當下能觀察或測得的狀況。

例如外牆漏水：

有時要遇到：

• 特定風向。
• 大雨。
• 連續降雨。

才會出現。

所以驗屋不是：

「保證這間房永遠不會有問題。」

驗屋發現問題，可以要求屋主修嗎？

可以談，但關鍵仍然是雙方怎麼約定。

常見處理方式包括：

方式1：賣方修繕後交屋

例如：

窗框漏水由賣方於交屋前修復。

方式2：價格折讓

買方自行處理：

成交價格反映修繕費。

方式3：保留部分款項

由雙方另行書面約定：

• 保留多少。
• 由誰保管。
• 什麼時候釋放。
• 修不好怎麼處理。

方式4：重大問題不成交

如果還在賣方接受要約以前：

發現自己完全無法接受的重大問題：

最簡單的選擇可能就是不要買。

中古屋可以直接保留總價5%等修完再付嗎？

不能把預售屋規定直接搬過來。

現行預售屋買賣定型化契約規定：

驗收發現瑕疵時，買方得在自備款部分：

保留房地總價5%作為交屋保留款。

但那是：

預售屋制度。

一般中古成屋：

沒有一條相同規則讓買方當然可以直接扣總價5%。

如果中古屋要保留款：

應該在契約或後續書面協議中：

另外約定。

「現況交屋」是不是代表有問題都不能找賣方？

不能這麼簡化。

現況交屋通常是：

雙方對房屋目前可見、已揭露狀態進行交易。

但是否涉及：

• 未揭露瑕疵。
• 故意隱瞞。
• 契約約定。
• 瑕疵擔保。

仍應依個案判斷。

不能只靠契約上四個字「現況交屋」，就直接認為所有責任全部消失。

交屋後才發現漏水，還有辦法嗎？

先保存證據。

不要第一時間：

把牆全部拆掉、重新防水後：

才回頭說：

「原來交屋時就漏水。」

建議：

1. 拍照。
2. 錄影。
3. 記錄日期。
4. 保留天氣資訊。
5. 立即書面通知賣方及仲介。
6. 必要時找專業人員檢測。

然後回頭比對：

• 買賣契約。
• 不動產說明書。
• 建物現況確認書。
• 交屋紀錄。

中古屋驗屋要花多久？

沒有固定答案。

一般2～3房大樓：

如果只是自行基礎檢查：

至少留：

30～60分鐘。

如果是專業驗屋：

可能需要：

數小時。

透天或大型住宅：

時間通常更長。

不要安排成「下午2點驗屋，2點30分馬上交屋簽完」。

中古屋驗屋一定要帶什麼？

簡單版本可以準備：

• 手機。
• 充電器。
• 插座測試器。
• 手電筒。
• 衛生紙。
• 小捲尺。
• 設備清單。
• 建物現況確認書。

最重要的還是手機：有問題直接拍照、錄影。

2026中古屋驗屋手機檢查表

哪些問題值得直接找專業人員？

如果遇到以下情況：

• 梁柱明顯裂縫。
• 混凝土剝落。
• 鋼筋外露。
• 長期嚴重漏水。
• 整屋電線明顯老舊。
• 透天有大幅增建。
• 房屋明顯傾斜。

不要為了省幾千元檢測費，自己猜一個答案。

自己看中古屋，可以先準備哪些簡單工具？

中古屋看屋不用每次都帶一整箱專業設備，但有幾樣小工具，確實可以幫忙把一些肉眼比較難判斷的地方先篩出來。

不過先說在前面，這些工具比較適合做初步檢查，不能因為數字正常，就直接認定房子完全沒有漏水、電路或管線問題。真的發現異常，還是要再找相關專業人員確認。

牆面有壁癌或潮濕痕跡，可以先測含水狀況

如果牆角、窗框、浴室外牆或天花板有色差、油漆鼓起、霉味，除了用眼睛看，也可以用水分檢測工具先做幾個位置的比較。

重點不是看到某個數字就下結論，而是比較同一面牆不同位置，或正常牆面與疑似受潮區域的差異。

牆體水分檢測工具

插座不要只測「有沒有電」

看中古屋時，我會建議至少挑幾個不同房間的插座實際測試，尤其是廚房、浴室附近、冷氣專用插座，以及屋齡比較久的房子。

簡單的三線插座測試器，可以協助初步確認接線是否有明顯異常，比單純插個手機充電器確認「有通電」多一層資訊。

插座三線測試器

排水孔或櫃體深處看不到，可以用小型內視鏡輔助

有些地方不是不能檢查，而是角度根本看不到，例如洗手台櫃體後方、狹窄管道、排水孔附近或家具後方死角。

手機型小內視鏡可以當輔助工具，但不要為了檢查自行拆管線、拆設備，也不要伸入可能有電的區域。

手機管道內視鏡

以上部分工具連結為蝦皮賣場，商品與價格請以賣場當下資訊為準。

2026中古屋驗屋 FAQ

Q1：中古屋一定要請驗屋公司嗎？

不一定，但高總價、老屋、頂樓、透天或有明顯疑點時，專業檢查通常更值得。

Q2：什麼時候驗屋最好？

至少看屋初檢＋交屋前複驗。重大交易最好在簽約前再完整確認一次。

Q3：晴天看不出漏水怎麼辦？

如果時間允許，可以在大雨或連續下雨後再次看屋。

Q4：牆壁有裂縫就是危樓嗎？

不一定。粉刷裂紋和結構裂縫不同；有重大疑慮應找相應專業人員判斷。

Q5：屋主留下的冷氣壞掉，誰負責？

要看設備清單及買賣契約如何約定，因此簽約時最好明確寫清楚。

Q6：建物現況確認書等於驗屋報告嗎？

不是。它是交易揭露文件，不是第三方技術檢測報告。

Q7：有建物現況確認書，還要看不動產說明書嗎？

要。現行規範明確禁止用建物現況確認書取代不動產說明書。

Q8：中古屋驗出問題可以保留總價5%嗎？

不能直接套用預售屋的5%交屋保留款規定。中古屋要保留款應另外書面約定。

Q9：現況交屋代表之後漏水都不能找屋主嗎？

不能一概而論，仍要依契約、揭露內容及個案瑕疵狀況判斷。

Q10：交屋後才發現問題怎麼辦？

第一時間拍照錄影、書面通知並保留證據，再依契約與現況確認資料判斷責任。

潘潘家勝提醒：中古屋沒有完美屋況，真正要找的是「你願不願意承擔」

看中古屋最容易走兩個極端。

第一種：

「中古屋本來就這樣啦，什麼都不用看。」

第二種：

「只要有一條小裂縫，這間房就完全不能買。」

其實都不太對。

真正要分的是：

• 小問題：花合理預算就能修。
• 可談問題：可以反映在價格或修繕條件。
• 重大問題：可能影響安全、銀行鑑價或未來出售。

例如：

一台15年的冷氣壞掉：

跟：

整面外牆長期滲水

絕對不是同一個等級。

所以買中古屋最重要的不是：

「挑到完全沒有缺點。」

而是：

在價格談定以前，先知道缺點在哪裡、修多少錢、你願不願意接受。

驗屋確認完成後，正式進入簽約、貸款、過戶流程，可接著看2026成屋買賣流程｜簽約、貸款、過戶到交屋。

潘潘家勝｜高雄中古屋・買房驗屋・成屋交易資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 內政部｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部｜成屋買賣契約書範本｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部｜2026年4月1日起成屋買賣新制及新版建物現況確認書｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部｜不動產說明書應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部｜預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日內政部現行成屋及預售屋交易公開規定整理，提供一般中古屋驗屋與交易資訊參考。實際裂縫、結構、安全、漏水、水電、增建及設備問題，仍應依房屋現場狀況及具相應專業資格人員判斷；修繕、減價、保留款、瑕疵責任及是否解除交易，也會依斡旋書、要約書、買賣契約、建物現況確認書及個案事實不同而異。