下斡旋注意事項有哪些？斡旋金與要約書差在哪？4個重點必看

看中房屋準備議價時，仲介可能會詢問買方是否要「下斡旋」。但【斡旋金】不是單純表達購屋意願，一旦賣方接受出價並依約轉為定金，買方反悔可能產生定金被沒收或賠償責任。

究竟下斡旋是什麼？斡旋金多少合理、什麼情況可以退？不想先付款能否改用要約書？以下整理買房下斡旋前一定要掌握的法律效果與注意事項。

什麼是下斡旋？

下斡旋是買方以書面提出價格與交易條件，委託仲介向賣方議價。若同時支付款項，該筆款項通常稱為斡旋金、議價保證金或出價保證金。

常見斡旋文件名稱包括：

• 斡旋金收據
• 要約承諾書
• 購屋意願書
• 出價保證金收據
• 議價委託書

文件名稱不是判斷法律效果的唯一依據，仍應檢查內容是否載明購買標的、出價、有效期限、付款條件及賣方承諾後的處理方式。

依【行政院消費者保護處】說明，賣方同意買方出價後，斡旋金通常轉為定金，雙方即負有簽訂買賣契約的義務。行政院消費者保護會斡旋金說明

買房下斡旋的流程怎麼走？

下斡旋流程通常包含確認物件、提出條件、簽署文件、支付斡旋金及等待賣方回覆。賣方承諾前後的法律效果不同，買方應確認承諾時間與通知紀錄。

1. 買方完成看屋並確認購屋意願。
2. 查詢實價登錄及附近成交行情。
3. 評估自備款與銀行貸款能力。
4. 簽署斡旋書或選擇使用要約書。
5. 採斡旋方式者依約支付斡旋金。
6. 仲介將買方出價及條件轉達賣方。
7. 賣方接受、拒絕或提出新的交易條件。
8. 雙方達成共識後，依約進入正式簽約。
9. 斡旋金依約轉為定金或買賣價款的一部分。

若賣方調高價格、縮短交屋期限或變更其他條件，通常屬於新的要約，不代表買方必須接受。買方應重新確認並以書面表示是否同意。

下斡旋注意事項有哪些？

下斡旋前應確認金額、期限、退款條件及賣方承諾後的責任。尤其要把貸款、屋況及交屋要求寫入文件，避免成交後才提出。

重點一：斡旋金多少才合理？

斡旋金沒有法律規定的固定金額或比例。實務上常見數萬元至10萬元左右，但仍會因房屋總價、交易條件及雙方協議而不同。

支付前應確認：

• 斡旋金的實際金額
• 收款人及保管方式
• 使用現金、支票或匯款
• 是否會轉為定金
• 轉為定金的具體時間
• 議價不成時的退款方式
• 是否收取手續費或其他費用

斡旋金較高不代表一定能優先購買，也不代表賣方必須接受出價。若仲介要求支付明顯過高金額，買方應先了解原因，不宜因「很多人搶」便立即付款。

重點二：斡旋期限與退款條件要寫清楚

斡旋文件應載明明確的開始與截止時間。若期限屆滿且賣方未接受出價，斡旋金原則上應依約返還買方。

建議載明：

• 斡旋開始及截止日期
• 賣方如何表示承諾
• 承諾何時視為送達買方
• 未成交時的退款期限
• 退款是否全額且不計利息
• 是否可以扣除手續費
• 買方撤回斡旋的方式
• 賣方提出新條件時如何處理

不要只接受「談不成就會退」等口頭說法。退款期限及方式應直接寫進斡旋文件，並保存收據、匯款紀錄與通訊內容。

重點三：貸款與特殊購屋條件要先加註

貸款成數不足通常不代表買方可以自動無條件解約。若擔心核貸不足，應在下斡旋時提出貸款條件並取得賣方同意。

可考慮加註：

• 最低核貸金額或成數
• 指定期間內取得銀行核准
• 貸款不足時是否可以解除
• 解除後斡旋金或定金如何返還
• 房屋鑑價低於成交價的處理方式
• 因買方信用問題導致不足的責任
• 因產權或房屋條件導致不足的責任

其他應寫入的特殊條件包括：

• 漏水或壁癌修繕
• 違章增建處理方式
• 家具及設備是否保留
• 車位位置與權利範圍
• 賣方戶籍遷出期限
• 原房貸清償及抵押權塗銷
• 指定過戶與交屋日期

上述條件必須經賣方同意才會成立。條件越多，賣方也可能選擇其他出價較單純的買方，因此應依自身財務風險衡量。

重點四：賣方接受後不能任意反悔

賣方接受買方出價後，雙方通常至少負有簽訂正式買賣契約的義務。部分文件甚至可能被認定已成立買賣關係，不能認為尚未正式簽約就能自由退出。

常見約定是：

• 買方違約：已轉為定金的款項可能被沒收。
• 賣方違約：可能須加倍返還定金。
• 仲介費用：是否仍須支付應依契約判斷。
• 其他損害：守約方可能另行主張履約或損害賠償。

「買方違約一定沒收、賣方違約一定賠雙倍」並非所有案件都能直接套用。仍須判斷款項是否已轉為定金、契約如何約定，以及違約原因與實際損害。

斡旋金什麼情況可以退？

賣方未接受出價、斡旋期限屆滿或契約約定條件未成就時，斡旋金通常可以退還。賣方接受後是否能退，則應依定金性質與契約條款判斷。

通常可以要求返還的情況

• 賣方拒絕買方出價
• 斡旋期限屆滿仍未成交
• 賣方提出新價格但買方不同意
• 契約約定的貸款條件未成就
• 產權或屋況不符合書面約定
• 雙方合意終止斡旋或解除交易
• 其他斡旋文件約定的退款事由

可能無法直接取回的情況

• 賣方已依約接受買方全部條件
• 斡旋金已依約轉為定金
• 買方單純後悔或另選其他物件
• 買方未依期限簽訂正式契約
• 買方未按時支付後續價款
• 貸款不足但文件沒有約定解約條款

關鍵不只是「屋主有沒有口頭說好」，還要確認賣方是否完成書面承諾，以及該承諾是否已依約送達買方。

斡旋期間可以撤回出價嗎？

賣方尚未承諾前，買方應儘速依書面約定撤回出價。採用要約書時，官方範本明定賣方承諾並送達買方前，買方原則上有撤回權。

撤回時不要只打電話通知仲介，建議採用可留下證據的方式：

• 親自提交書面撤回通知並要求簽收
• 以存證信函通知
• 依文件約定方式送達仲介或賣方
• 保存電子郵件及通訊軟體紀錄
• 要求仲介書面確認尚未取得賣方承諾

斡旋金制度主要依雙方書面契約運作，不同公司的文件內容可能不同。買方應先查看撤回權、通知方式及可能費用，不宜直接認定隨時撤回都不會有責任。

斡旋金與要約書有什麼差別？

斡旋金需要支付一筆議價款項，要約書則以書面出價代替付款。兩者經賣方接受後都可能產生契約義務，並非要約書沒有付款就沒有法律效力。

【要約書】並不是單純的意願調查表。賣方接受要約並完成約定的通知程序後，買方仍可能負有簽訂正式契約及完成交易的義務。

買方可以自己選斡旋金或要約書嗎？

買方可以選擇支付斡旋金，或使用要約書進行議價。仲介提出斡旋金要求時，應主動告知買方有選擇要約書的權利。

依行政院消費者保護會說明，仲介業者不能只告訴買方「一定要先付斡旋金才可以談」，而不說明要約書也是可選方案。斡旋金與要約書選擇權說明

若買方：

• 不希望先交付現金
• 尚未完全確認資金安排
• 希望保留較清楚的書面撤回程序
• 對斡旋金保管方式有疑慮

可考慮使用要約書。但無論選擇哪一種，賣方接受後都可能產生違約責任。

要約書可以撤回嗎？

官方要約書範本允許買方在要約期限內撤回，但賣方已承諾並送達買方後除外。買方應依範本或契約約定的書面方式完成撤回。

【不動產委託銷售定型化契約】所附要約書範本規定：

• 買方在要約期限內原則上具有撤回權。
• 賣方已承諾並送達買方後，不得再依同一機制撤回。
• 可用存證信函或書面親自送達。
• 賣方變更買方條件時，視為拒絕原要約並提出新要約。
• 新要約仍須經買方承諾才會成立。

因此，買方收到賣方提出的新價格時，不必因已簽要約書而被迫接受。

斡旋書簽名前要檢查哪些內容？

斡旋書至少應確認標的、價格、期限、退款、轉定與違約條款。任何空白欄位都應填妥或劃除，不要簽署內容不完整的文件。

房屋及價格

• 土地、建物及車位標示
• 承購總價
• 是否包含車位及附贈設備
• 付款方式與付款時間
• 預計簽約與交屋日期

斡旋金處理

• 斡旋金金額
• 收款人與保管人
• 何時轉為定金
• 議價失敗如何返還
• 退款期限
• 是否收取手續費

法律與違約責任

• 賣方如何表示接受
• 接受通知如何送達買方
• 買方撤回的方式
• 買方違約的處理方式
• 賣方違約的處理方式
• 是否另行收取仲介服務費

特約條件

• 房貸最低核准金額
• 漏水、瑕疵及修繕
• 原抵押權清償
• 戶籍或租客遷出
• 違章建築處理
• 家具與設備保留
• 指定地政士或履約保證

下斡旋前應該先做哪些準備？

買方應先完成行情、產權、屋況及貸款評估，再決定出價。不要因仲介表示物件熱門，就在資料不完整時倉促付款。

下斡旋前建議完成：

1. 查詢實價登錄與附近成交行情。
2. 確認最高可接受總價。
3. 試算自備款、稅費及仲介費。
4. 向銀行進行初步貸款評估。
5. 調閱土地及建物登記謄本。
6. 查看不動產說明書與現況確認書。
7. 確認漏水、違建及附贈設備。
8. 比較斡旋金與要約書的差異。
9. 將貸款及特殊條件寫入文件。
10. 留存文件、收據及通訊紀錄。

下斡旋成功後還要做什麼？

賣方接受出價後，雙方應依約進入正式簽約程序。簽約前仍須完整審閱產權、付款、貸款、稅費及交屋條件。

後續流程通常包括：

1. 確認賣方接受的價格與全部條件。
2. 取得賣方簽署的書面文件。
3. 確認斡旋金是否已轉為定金。
4. 進行正式買賣契約審閱。
5. 核對賣方身分、權狀及最新謄本。
6. 明定貸款不足的處理方式。
7. 確認履約保證及各期付款方式。
8. 正式簽訂不動產買賣契約。
9. 辦理貸款、完稅、過戶及交屋。

從下斡旋到交屋所需時間沒有固定標準，會受到貸款審核、稅單核發、抵押權塗銷及雙方交屋安排影響，不宜一律認定兩個月內必定完成。

如何降低下斡旋的購屋風險？

安全下斡旋的關鍵，是先確認財務與物件，再把條件完整寫入文件。斡旋金及要約書都有法律效果，簽署前應預設賣方可能立即接受。

請掌握四項原則：

1. 不要在尚未確認貸款能力前倉促出價。
2. 不接受未填寫完整或留有空白的斡旋文件。
3. 把貸款、屋況、設備及交屋條件寫清楚。
4. 賣方接受後不要自行認定尚未正式簽約就能反悔。

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