預售屋付款流程怎麼付？訂金、工程款、房貸到交屋一次看

30 秒先看重點

預售屋付款流程怎麼走、預售屋訂金、簽約金與開工款是多少、預售屋訂金或預約金、預售屋簽約金。

預售屋付款流程五階段與自備款規劃

預售屋付款通常分為簽約前與簽約、施工工程款、接近完工申請房貸、產權移轉與稅費，以及驗屋交屋五個階段。**預售屋只是把部分自備款分散到施工期間，不代表房屋總價、稅費或最後所需現金比較少。真正要準備的自備款，應以「房地總價減去銀行實際核貸金額」，再加上稅費、登記、代書、保險、裝潢與緊急預備金計算。

所有付款比例、日期及工程進度，均應以正式契約所附的【付款明細表】為準。建商廣告中的「低首付」或「工程期零付款」，只代表付款時點調整，不等於房價減少或銀行保證足額貸款。

預售屋付款流程怎麼走？

完整流程可分為五個付款階段，每個階段都應核對付款條件及正式文件。

付款階段	常見款項	付款前應確認
看屋、議價與簽約	訂金、簽約金、開工款	標的、總價、審閱期、退款及履約擔保
施工期間	工程款	工程進度已完成、付款間隔及收款帳戶
接近完工	房貸申請、鑑價、對保	最終核貸金額、利率、年限及差額
所有權移轉	契稅、印花稅、登記費及代辦費	稅費明細、移轉期限及抵押權設定
驗屋與交屋	交屋款、貸款撥款、保留款	瑕疵修繕、複驗、文件與鑰匙點交

一般流程為：

看屋並確認房屋、土地及車位條件。
支付訂金或類似款項，取得書面契據。
取得至少5日契約審閱期。
正式簽約並依約支付簽約金及開工款。
施工期間按工程進度支付工程款。
建案接近完工後申請房貸。
銀行鑑價、審核及辦理對保。
取得使用執照後辦理稅費及所有權移轉。
驗屋、記錄瑕疵並完成複驗。
銀行撥款、支付交屋款並正式點交。

資金規劃提醒：簽約初期款、工程款與交屋款只是付款時間不同。真正的完整自備款，仍要以房地總價扣除銀行實際核貸金額後，再加上稅費、登記、代辦、保險、裝潢與緊急預備金計算。

房貸利息原則上自金融機構核撥貸款後由買方負擔；但依現行預售屋定型化契約規範，在賣方通知的交屋日前所產生的利息，應由賣方返還買方。因此，不能只用「入住日」判斷房貸何時開始產生成本。

預售屋訂金、簽約金與開工款是多少？

法律沒有規定全國統一比例，應以個別建案的書面契據與付款明細表為準。

訂金金額沒有統一標準
簽約金不一定固定一成
開工款依契約日期或條件
三者通常列入房地總價
付款帳戶要與文件一致
每筆款項都要取得收據

預售屋訂金或預約金

建案在看屋、議價或選戶階段，可能使用「訂金」、「預約金」、「小訂」或其他名稱。

依【平均地權條例】第47條之3，銷售預售屋或新建成屋者收取定金或類似款項時，應以書面契據確立買賣標的及價金等事項，並不得約定：

保留出售權。
保留是否簽訂正式契約的權利。
其他不利於買方的事項。

書面契據至少應確認：

建案及房屋標的。
棟別、樓層、戶別及車位。
預定成交總價。
土地、房屋及車位價格。
款項名稱與金額。
是否抵充房地總價。
未正式簽約時如何返還。
正式簽約日期及程序。
雙方其他重要權利義務。

行政院函釋曾指出，預約單約定買方未如期補足定金或簽約即沒收訂金，可能屬不利買受人的約定。買方在付款前仍應完整閱讀文件，保留收據及匯款紀錄，不要只接受「可以退」或「一定不能退」的口頭說法。

預售屋簽約金

正式簽約前，建商應提供至少5日契約審閱期。買方應將契約及全部附件帶回審閱，不宜在接待中心當場被要求放棄或縮短。

簽約前確認：

原支付訂金是否抵充簽約款。
房屋、土地及車位價格是否分別記載。
付款明細是否列明金額、日期及工程條件。
預定貸款金額是否具體。
履約擔保方式及證明文件。
使用執照、所有權移轉及交屋期限。
貸款不足、延遲完工與違約處理。
廣告、平面圖及建材設備表是否列為附件。

預售屋開工款

開工款通常依契約所定的開工條件或日期支付。簽約款與開工款不受工程款每次間隔20日以上的限制，但仍應在付款明細中清楚列明。

訂金、簽約金及開工款通常都是房地總價的一部分，不應在總價之外重複收取。付款前應確認收款帳戶、公司名稱及履約擔保文件是否一致。

預售屋頭期款要準備多少？

不能只看簽約初期款，應以最終核貸結果計算完整自備款。

預售屋買方的現金需求可分為：

房價自備款
交易稅費與登記費
貸款與保險費用
客變、家具及裝潢
緊急預備金

可用以下公式估算：

預售屋完整自備款＝房地總價－銀行實際核貸金額＋買方稅費與交易費用＋裝潢家具預算＋緊急預備金

例如房地總價1,500萬元，若銀行實際核貸75%：

房貸金額：1,125萬元。
房價自備款：375萬元。
另加契稅、印花稅、登記費、代辦費、銀行費用、保險、管理費預收款及裝潢等。

若交屋時只核貸70%：

房貸金額：1,050萬元。
房價自備款：450萬元。
相較原估計，需要再增加75萬元。

因此，簽約時即使只繳少量訂金，也不代表最後只需準備少量自備款。

預售屋頭期款可以辦理房貸嗎？

房屋尚未完工及設定抵押權前，訂金、簽約金與工程款通常不能直接由該屋房貸支付。

買方可能以存款、家庭資金、信貸或其他方式籌措前期款項，但使用信貸須注意：

增加每月還款壓力。
增加個人負債比。
可能影響房貸核准金額。
可能提高房貸利率或降低成數。
工作或收入變動時風險更高。

預售屋在簽約後原則上不能任意換約轉售。自2023年7月1日起簽訂的預售屋或新建成屋買賣契約，除法定親屬或經主管機關核准的特定情況外，買方不得將契約讓與或轉售第三人。

因此，不應把「之後換約賣掉」當成資金不足時的一般退場方式。

預售屋工程款要怎麼付？

除簽約款與開工款外，工程款應依已完成的工程進度收取，每次付款間隔至少20日。

現行【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】規定：

工程款應按照付款明細表。
付款條件應對應已完成的工程進度。
應在該工程完成後通知繳款。
每次付款間隔應在20日以上。
若賣方沒有依工程進度約定付款，買方可於工程全部完工時一次支付。

按工程進度付款

契約可能使用的工程里程碑包括：

地下室基礎工程完成。
某層樓板完成。
結構體完成。
上樑完成。
外牆或門窗工程完成。
機電或室內工程完成。
取得使用執照。

以上只是可能的契約階段，不代表所有建案皆使用相同名稱或順序。

買方收到付款通知時應確認：

通知書所列工程階段。
工程是否已實際完成。
付款明細表是否有該期款項。
上一期付款距離是否達20日。
金額與契約是否相同。
匯款帳戶是否為正式指定帳戶。

按固定期數繳工程款

建商可將工程款拆成多期，但每一期仍應對應已完成的工程進度，不能只用每月固定日期而不管實際施工狀況。

工程期零付款

「工程期零付款」通常是把原本施工期間應付的部分款項延後到：

結構完成。
使用執照核發。
所有權移轉。
驗屋或交屋。

它不是免繳工程款，也不是房地總價減少。買方需要評估後期是否能一次準備較大的資金。

預售屋房貸什麼時候申請？

通常在建案接近完工或取得使用執照前後辦理，最終核貸會重新審查。

一般房貸流程：

建商或代銷通知辦理房貸。
比較建商配合銀行及自行洽詢銀行。
提供所得、財力、負債及信用資料。
銀行進行房屋鑑價。
審查買方的授信條件。
核定金額、利率、年限及寬限期。
買方完成對保。
辦理所有權移轉與抵押權設定。
銀行依契約條件撥款。
買方依貸款契約開始還款。

現行定型化契約規定，買方若取得較低利率或更有利條件，可以變更貸款金融機構；除政府優惠貸款外，買方應在賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續。

簽約時所寫的「預定貸款金額」，不是銀行的最終承諾。交屋時銀行仍會依當時的：

房屋鑑價。
買方收入。
信用紀錄。
其他負債。
貸款政策。
建案與房屋條件。

重新審核。

預售屋房貸成數不足怎麼辦？

要先判斷不足原因是不可歸責雙方、可歸責建商，還是可歸責買方。

現行定型化契約針對「由賣方洽定的貸款金額少於預定貸款金額」設有以下處理方式。

不可歸責於買賣雙方

若差額在預定貸款金額30%以內：

賣方應同意以原承諾貸款相同年限及條件，讓買方分期清償差額。

若差額超過預定貸款金額30%：

賣方應按原承諾貸款利率計算利息。
由買方分期清償。
清償期間不得少於7年。
買賣雙方也可選擇解除契約。

這裡的30%，是以「原預定貸款金額」為計算基準，不是房地總價30%。

可歸責於賣方

差額應由買方按原承諾貸款相同年限及條件分期清償。
若賣方無法補足不足部分，買方有權解除契約。

可歸責於買方

例如買方簽約後：

增加大量信貸。
發生信用異常。
收入中斷。
無法提供貸款文件。
個人負債大幅增加。

買方應在接到通知後的約定期限內一次補足差額，且該期限不得少於30日；經賣方同意，才能改用分期方式。

貸款不足是否可直接解除契約，不能只看差額大小，仍要確認貸款安排、原因及契約內容。

預售屋交屋前還有哪些稅費？

除了房價，買方還需準備契稅、印花稅、登記費、代辦費及貸款費用。

費用項目	計算或收費方式
契稅	房屋核定契價×6%，不是房地成交總價×6%
印花稅	持憑辦理移轉登記的公契金額×1‰
所有權移轉登記費	土地申報地價及房屋核定契稅價值×1‰
抵押權設定登記費	設定權利價值×1‰
地政士代辦費	依報價與服務項目
書狀及謄本費	依申請項目與數量
火災及地震基本保險	依銀行及保險方案
銀行費用	鑑價、徵信、開辦及其他費用
管理費預收款	依社區及契約
客變與追加工程	依實際變更結算
水電瓦斯相關費用	依契約及公用事業規定

依現行預售屋定型化契約：

所有權移轉登記規費。
印花稅。
契稅。
代辦手續費。
貸款保險費及買方相關附加費用。

原則上由買方負擔。

土地增值稅原則上由賣方負擔。起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。

稅費計算以稅捐機關及地政機關核定為準，不宜只按照房地成交總價自行估算。

預售屋交屋款與交屋保留款是什麼？

交屋款是尾款與相關結算；驗屋發現瑕疵時，買方可從自備款保留房地總價5%。

預售屋交屋款

交屋階段可能包含：

未付清房地尾款。
銀行房貸撥款。
房貸不足差額。
面積誤差找補。
客變追加或退減款。
契稅及登記規費。
代辦與銀行費用。
管理費預收款。
瓦斯裝錶或其他契約費用。

銀行撥款不一定足以支付全部交屋款。核貸不足、稅費與裝修支出通常仍需買方自行準備。

交屋保留款

驗屋時，建商應提供驗收單。發現瑕疵時應：

將瑕疵位置及內容寫入驗收單。
註明修繕期限。
拍照或錄影保存。
完成修繕後安排複驗。
複驗合格後支付保留款。

買方有權從自備款保留【房地總價5%】作為交屋保留款，待完成修繕並由雙方複驗合格後支付。

注意：

計算基準是房地總價，不是只有房屋價款。
保留款應從自備款中保留。
不應被列入銀行貸款以削弱買方保障。
建商應在交屋前完成契約約定的瑕疵修繕。
不得以一般保固程序取代交屋前修繕義務。
不得不當限制買方只能驗屋一次。

2026年行政院消保處查核仍發現部分契約將房地總價5%錯寫成房屋總價5%，或要求買方先接收有瑕疵房屋，再進入保固程序。簽約時應逐點核對。

總價1,500萬元的預售屋怎麼試算？

以下僅為示意，不代表市場固定比例或銀行承諾。

假設：

房地總價：1,500萬元。
銀行最終核貸：75%。
房價自備款：25%。

可能的示意安排：

付款階段	假設比例	試算金額
訂金、簽約金及開工款	10%	150萬元
施工工程款	10%	150萬元
交屋自備款	5%	75萬元
銀行房貸	75%	1,125萬元
房地總價	100%	1,500萬元

另需準備：

契稅。
印花稅。
所有權移轉及抵押權設定登記費。
地政士及銀行費用。
火災與地震基本保險。
管理費預收款。
客變、家電、家具及裝潢。
搬家及緊急預備金。

若最終只核貸70%，房價自備款會由375萬元增加到450萬元。因此，買方應以較保守的貸款成數試算，不宜只依建商廣告的預估成數安排資金。

為什麼預售屋付款壓力看起來比較小？

因為付款時間被拉長，不是總成本降低。

相較成屋通常在較短期間完成簽約、貸款與交屋，預售屋可能把部分自備款分散到數年的施工期。

優點：

有較長時間累積自備款。
工程款可分期支付。
搬家與裝修可提早規劃。
不必在短時間內支付全部自備款。

風險：

完工時間可能跨越數年。
房貸利率可能變動。
銀行授信政策可能調整。
收入與工作狀況可能改變。
房屋鑑價可能低於成交價。
工程期零付款使後期資金集中。
原則上不能任意換約轉售。

真正要評估的不是簽約時能否付出第一期，而是完工時是否有能力支付剩餘自備款、稅費及房貸。

預售屋履約擔保有哪些方式？

現行契約要求預售屋必須採用法定履約擔保方式之一。

截至2026年7月29日，目前正式生效的契約文字列有五種履約擔保機制：

不動產開發信託。
價金返還之保證。
價金信託。
同業連帶擔保。
公會辦理連帶保證協定。

買方應確認：

契約勾選哪一種。
提供哪一家金融機構或擔保公司。
有無證明文件或契約影本。
款項應匯入哪個帳戶。
實際保障是續建、價金返還或資金管理。
哪些費用或風險不在保障範圍。

2026年5月14日，行政院消保會通過強化履約擔保的修正草案方向，包括要求揭示專戶名稱與帳號、買方價金原則上直接匯入專戶等。但截至本文更新日，查到的官方資料仍以「修正草案」說明，尚不應直接視為已正式公告生效。

簽約時應確認當日最新公告版本；若未來新制已生效，應依新規定審閱契約及匯款帳戶。

建商延遲完工或延遲交屋怎麼辦？

應依契約的開工、使用執照及通知交屋期限計算責任。

未依約開工或取得使用執照

現行定型化契約規定，賣方超過契約約定期限仍未開工或取得使用執照：

每逾一日，按買方已繳房地價款，以每日萬分之五單利計算遲延利息。
逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約。

買方依違約條款解除時，賣方原則上應：

退還已繳房地價款。
退還應付遲延利息。
依契約賠償違約金。
違約金不得低於房地總價15%。
若違約金超過買方已繳價款，以已繳價款為限。

取得使用執照後未依期通知交屋

賣方應在領得使用執照後6個月內通知買方交屋。

未依期通知時：

每逾一日，按已繳房地價款每日萬分之五單利計算遲延利息。
賣方仍應在交屋前完成契約約定的房屋瑕疵及未盡事項。

建商不得將對保、貸款撥付等時程任意排除在6個月期間之外。2026年消保處查核仍發現此類不當條款。

建商要求加價才能交屋

房地總價已在契約中確定時，建商原則上不能只因原物料上漲、缺工或成本增加，就片面要求買方加價或解除契約。

遇到此類情況：

不要立即簽署加價或解約同意書。
保存通知、對話及其他證據。
以書面要求依原契約履行。
向建案所在地地政局處或消費者服務中心申訴。
金額重大時請律師評估。

預售屋付款逾期會怎麼處理？

逾期5日可能開始計息，但建商不能因短期遲延立即解除契約。

依現行定型化契約：

買方逾期達5日仍未繳清期款，逾期部分按每日萬分之二單利計算遲延利息。
逾期2個月，或使用執照核發後逾1個月仍不付款或不繳遲延利息，賣方才可書面催繳。
催繳通知送達後7日內仍未繳，才依契約違約條款處理。
買方違反付款條件時，賣方得沒收的違約金最高不得超過房地總價15%，且不得超過買方實際已繳價款。

行政院消保處另說明，未提供貸款文件或未繳規費、代辦費等，不應一概被擴張解釋為違反「付款條件及方式」，並直接作為沒收價款或解除契約的理由。

預期無法按時付款時，應提早以書面與建商協商，不要等到收到催繳或存證信函才處理。

預售屋簽約前要檢查哪些付款項目？

付款明細表、房貸不足、履約擔保及交屋保留款都要逐項核對。

☐ 已取得至少5日契約審閱期
☐ 訂金、簽約金及開工款均列入房地總價
☐ 每期付款日期、金額及工程條件明確
☐ 工程款依已完成工程進度收取
☐ 除簽約款及開工款外，每次付款間隔至少20日
☐ 房屋、土地及車位價格分別記載
☐ 預定貸款金額清楚
☐ 貸款不足的責任及處理方式完整
☐ 履約擔保方式及證明文件齊全
☐ 匯款帳戶與正式文件一致
☐ 開工及取得使用執照期限明確
☐ 所有權移轉期限明確
☐ 通知交屋期限明確
☐ 驗屋及房地總價5%保留款權利完整
☐ 契稅、印花稅、登記費及代辦費負擔明確
☐ 客變追加、退減與結算方式明確
☐ 廣告、平面圖及建材設備表列為契約附件
☐ 沒有要求買方放棄驗屋或先付清才可驗屋
☐ 已查詢建案契約備查及實價登錄資訊
☐ 已了解契約原則上不能任意換約轉售

高雄房仲如何看待預售屋付款規劃？

預售屋最容易低估的不是第一期款，而是完工時集中出現的資金需求。

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，部分買方看到低訂金、低簽約金或工程期零付款，容易先以「目前付得出來」判斷是否購買。

但真正應確認的是：

完工時銀行可能核貸多少。
若少貸5%，能否立即補足。
稅費、登記、保險及管理費是否已準備。
家具、家電與裝潢是否另有預算。
施工期間若收入下降，是否仍能持續付款。
是否保留至少6至12個月家庭固定支出。

預售屋付款規劃應先用較保守的房貸成數試算，再決定是否能負擔，而不是先簽約後再期待未來收入或房價上漲解決資金問題。

常見問題 FAQ

預售屋頭期款10%就能買房嗎？

不一定，10%可能只是簽約初期款，不是完整自備款。

後續通常還有工程款、交屋自備款、貸款不足差額、稅費、登記、代辦、家具及裝潢費用。

工程期零付款比較划算嗎？

不一定，它只是延後付款，不會自動降低房地總價。

買方應確認後期需要一次支付多少，以及交屋時房貸不足能否補足。

建商可以每個月固定收工程款嗎？

工程款原則上要對應已完成的工程進度，不能只以月份作為唯一條件。

除簽約款與開工款外，每次付款間隔至少20日。若通知與契約或進度不符，應要求建商說明。

預售屋貸款不足可以直接解約嗎？

不一定，要看不足原因及契約規定。

可歸責於買方時，通常須自行補足；不可歸責雙方且差額超過原預定貸款金額30%時，才有契約所定的分期或解除選項。

交屋保留款是房屋總價5%嗎？

不是，應以房地總價5%計算。

買方從自備款中保留，待瑕疵修繕並經雙方複驗合格後支付。

建商可以限制只能驗屋一次嗎？

不能用不當條款限制買方對尚未修繕瑕疵的複驗權利。

驗收發現瑕疵時應記載於驗收單，由建商限期修繕並安排複驗。

預售屋簽約後可以換約出售嗎？

原則上不可以，只有法定親屬或主管機關核准的例外。

買方不應把換約當作資金不足或不想購買時的一般退場方式。

預售屋一定有履約擔保嗎？

契約應選擇法定履約擔保方式之一，但各方式保障內容不同。

買方要確認是續建保障、價金返還、信託管理或其他機制，並索取證明文件。

結論：預售屋付款要看完整自備款，不是只看低首付

預售屋付款五大階段為：

看屋、訂金及正式簽約。
施工期間工程款。
接近完工申請房貸。
產權移轉與稅費。
驗屋、交屋款及保留款。

簽約前請記住：

訂金與每期付款都要有書面依據。
契約應提供至少5日審閱。
工程款應配合工程進度。
每次工程款間隔至少20日。
房貸成數只是預估，交屋前會重新審核。
完整自備款以實際核貸金額計算。
驗屋瑕疵可保留房地總價5%。
預售屋原則上不能任意換約轉售。
工程期零付款只是把資金需求延後。

預售屋能把部分付款分散到施工期間，但也把收入、利率、政策及核貸風險延長到未來。購買前應以較保守的房貸成數試算，並保留足夠的貸款差額及家庭緊急預備金。

預售屋付款流程怎麼付？頭期款、訂金、工程款、房貸與交屋款完整解析