預售屋付款流程怎麼付？頭期款、訂金、工程款、房貸與交屋款完整解析

購買【預售屋】不代表房屋總價比較低，而是將自備款分散在簽約、開工、施工及交屋等階段支付。對存款尚未充足的首購族而言，前期壓力可能較小，但仍須承擔房貸成數不足、施工延遲及現金流中斷等風險。

預售屋付款通常包含訂金、簽約金、開工款、工程款、稅費、房貸及交屋款。各建案的金額比例與付款日期不同，正式簽約前應以契約所附的「付款明細表」為準。

本文資料更新日期：2026年7月17日。實際付款方式、貸款成數及稅費，仍應以個別契約、銀行審核與主管機關核定結果為準。

預售屋付款流程怎麼走？

預售屋付款通常分成簽約前、簽約開工、施工、產權移轉及交屋五個階段。房貸多在完工前申辦，產權移轉及抵押權設定完成後撥款。

需要注意的是，房貸利息通常自銀行實際撥款後開始計算，不一定要等到入住後才開始繳款。

預售屋訂金、簽約金與開工款比例是多少？

訂金、簽約金及開工款沒有全國統一比例，應以個別建案契約為準。市場常見初期款約占總價10%至15%，但不代表所有建案都相同。

預售屋小訂或定金

看屋及議價階段，業者可能要求買方支付數萬元至數十萬元不等的「小訂」、「預約金」或「定金」。法律並未統一規定固定金額。

依【平均地權條例】規定，業者收取預售屋或新建成屋定金及類似款項時，應以書面契據明確記載：

• 買賣標的
• 房屋及車位位置
• 預定成交價格
• 支付款項名稱與金額
• 款項是否計入買賣總價
• 未簽約時的退款條件
• 雙方的其他重要權利義務

業者不得約定保留出售、保留簽約權利或其他不利於買方的內容。平均地權條例第47條之3

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預售屋簽約金

雙方確認價格、建材、車位及付款條件後，會進入正式簽約階段。建商必須先提供買方至少【5日契約審閱期】，不得要求買方放棄或縮短。

簽約前應確認：

• 原先支付的定金是否計入簽約款
• 房屋、土地及車位價格是否分別記載
• 付款明細表是否列出日期與工程進度
• 房貸預定金額是否明確
• 履約保證方式及金融機構
• 違約、延遲完工及貸款不足的處理方式

預售屋開工款

開工款通常在建案正式動工或契約約定日期支付，比例由建商與買方在契約中約定。

訂金、簽約金及開工款都屬於房屋總價的一部分，並非額外收費，但必須確認付款收據、匯款帳戶及契約記載是否一致。

預售屋頭期款要準備多少？可以貸款嗎？

預售屋頭期款沒有固定比例，總自備款應以「房屋總價減去實際核貸金額」計算。初期付款較低，不代表最後需要準備的自有資金比較少。

一般所稱的預售屋頭期款，可能包括：

• 訂金或預約金
• 簽約金
• 開工款
• 部分工程款

市場上常見簽約前後先支付總價10%至15%，再於施工期間支付其他工程款。但實際總自備款仍取決於交屋時銀行核准的房貸金額。

預售屋自備款計算公式

預售屋總自備款＝房屋總價－銀行實際核貸金額＋買方應負擔的稅費與其他費用

例如房屋總價1,500萬元，原本預估可以貸款75%，則至少需要準備：

• 預估房貸：1,500萬元×75%＝1,125萬元
• 房價自備款：1,500萬元－1,125萬元＝375萬元
• 另加：契稅、印花稅、登記費、代書費、保險費及裝潢費等

如果交屋時銀行只核貸70%，自備款就會增加至450萬元，比原先預估多出75萬元。

頭期款可以辦理貸款嗎？

預售屋尚未完工及辦理產權登記前，訂金、簽約金與工程款通常無法直接納入該房屋的抵押貸款。

買方雖可能利用信貸或其他融資支付，但應注意：

• 信貸會增加每月負債支出。
• 銀行審核房貸時會評估既有負債。
• 信貸可能影響房貸額度與利率。
• 預售屋無法任意換約，不宜把轉售當作資金不足時的退場方式。

因此，簽約前不應只計算第一期款，而應預留完整自備款及緊急預備金。

預售屋工程款有哪些付款方式？

工程款應依已完成的工程進度收取，付款明細必須列入契約。除簽約款及開工款外，每次工程款付款間隔應在20日以上。

依現行【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】，建商應在工程階段完成後，才能依付款明細通知買方繳款；未依工程進度約定付款條件時，買方得於工程全部完工時一次支付。行政院消保處預售屋定型化契約

按工程進度付款

這是較常見的工程款支付方式，建商會依施工里程碑分期收款，例如：

• 地下室工程完成
• 一樓樓板完成
• 結構體完成
• 上樑完成
• 外牆或門窗工程完成
• 取得使用執照

買方收到繳款通知後，應先確認工程進度是否已經完成，再依約付款並保留收據。

分期支付工程款

建商可能將工程款拆成多期，每期支付固定比例或金額。付款時間仍應對應實際完成的工程進度，不能只以日曆月份作為唯一條件。

工程期零付款

「工程期零付款」不是免繳工程款，而是將部分款項延後至結構完成、取得使用執照或交屋階段一次支付。

這類方案的優點是施工期間現金壓力較小，但買方必須在後期一次準備較大金額，不能將延後付款誤認為總價減少。

預售屋房貸什麼時候申請？

預售屋房貸通常在建案接近完工、取得使用執照前後開始辦理。銀行會重新審核收入、負債、信用及房屋鑑價，簽約時的預估成數不等於最終核貸結果。

一般房貸流程包括：

1. 建商通知辦理房貸。
2. 買方比較建商配合銀行及其他銀行方案。
3. 準備所得、財力及信用資料。
4. 銀行辦理房屋鑑價與授信審查。
5. 確認貸款金額、利率、年限及寬限期。
6. 完成對保與抵押權設定。
7. 產權移轉後，由銀行撥款給建商。
8. 買方依貸款契約開始繳納本息。

依定型化契約，買方如能取得較低利率或更有利的條件，有權更換貸款銀行；收到建商貸款通知後，原則上應於20日內完成對保手續。

預售屋房貸成數不足怎麼辦？

房貸不足不能只看建商廣告，應依不足原因及契約約定處理。若可歸責於買方，通常須在約定期限內自行補足差額。

依現行定型化契約，由建商洽定的貸款金額少於預定金額時，可依下列方式處理：

不可歸責於買賣雙方

• 差額在預定貸款金額30%以內，賣方應同意按原承諾貸款的年限及條件，由買方分期清償。
• 差額超過預定貸款金額30%，賣方應依原承諾貸款利率，讓買方分期清償，還款期間不得少於7年。
• 差額超過30%時，買賣雙方也可選擇解除契約。

可歸責於建商

• 差額部分應由建商依原承諾貸款的年限及條件，提供買方分期清償。
• 建商無法補足貸款不足差額時，買方有權解除契約。

可歸責於買方

例如買方在簽約後增加大量信貸、收入中斷、信用異常或未提供貸款文件，可能被認定屬於買方因素。

此時買方通常須在接獲通知後約定的期限內一次補足差額，該期限不得少於30日；經建商同意者，才可改採分期付款。

預售屋交屋前有哪些額外費用？

交屋前除了房價，買方通常還要負擔契稅、印花稅、登記費、代書費及貸款相關費用。這些支出多數不包含在建案廣告總價內。

買賣契稅稅率為6%，但計算基礎是房屋核定契價，而不是預售屋成交總價。財政部契稅試算說明

依定型化契約，所有權移轉登記費、印花稅、契稅、代辦費及貸款保險費原則上由買方負擔；土地增值稅則由賣方負擔。

預售屋交屋款與交屋保留款是什麼？

交屋款是產權移轉、房貸撥款及驗屋階段應結清的尾款。房屋有瑕疵時，買方可從自備款保留房地總價5%，待修繕及複驗合格後支付。

預售屋交屋款

交屋階段可能包含：

• 未付清的房價尾款
• 房貸撥款
• 貸款不足差額
• 面積誤差找補
• 客變追加或退減款
• 契稅與登記規費
• 代書及貸款費用
• 管理費與水電瓦斯相關費用

交屋款不一定全部由銀行支付。如果核貸金額不足，買方仍須以自有資金補足差額。

預售屋交屋保留款

驗屋發現房屋瑕疵時，應將問題逐項記載於驗收單，並要求建商在期限內修繕。

依定型化契約規定：

• 買方有權從自備款保留房地總價5%。
• 保留款用於確保建商完成瑕疵修繕。
• 修繕完成後應辦理複驗。
• 經雙方複驗合格後，買方才支付保留款。

交屋保留款不是額外折價，也不是建商完成交屋後可以任意沒收的款項。契約不得限制買方只能驗屋一次，或要求買方先付清全部款項才通知驗屋。

總價1,500萬元的預售屋付款流程如何試算？

假設房屋總價1,500萬元、銀行實際核貸75%，買方至少須準備375萬元房價自備款，另加稅費、代書費、保險與裝潢費。

以下為示意付款安排，實際仍以個別建案契約為準：

除此之外，還應另外準備：

• 契稅
• 印花稅
• 所有權及抵押權登記費
• 代書費與銀行手續費
• 火災及地震保險
• 管理費預收款
• 家具、家電及裝潢費
• 搬家與緊急預備金

若房貸最終只核准70%，買方房價自備款將由375萬元增加至450萬元。因此，建議至少預留房屋總價5%以上的貸款不足緩衝資金。

為什麼預售屋付款壓力看起來比較小？

預售屋的優勢是把自備款分散到數年施工期，而不是降低購屋總成本。付款時間拉長，也會增加收入、利率與核貸條件變動的風險。

相較成屋通常需在較短期間內完成簽約、貸款與交屋，預售屋可將部分資金分散至施工階段，因此前期現金壓力可能較低。

但預售屋仍存在以下風險：

• 建案施工時間可能長達數年。
• 房貸利率及信用管制可能改變。
• 買方收入與工作狀況可能變動。
• 房屋鑑價可能低於成交價格。
• 銀行最終核貸成數可能不足。
• 工程期零付款會讓交屋前資金需求集中。
• 預售屋原則上不能任意換約轉售。

因此，購買預售屋應評估「完工時是否付得出來」，不能只看簽約當下的低付款方案。

建商延遲完工或要求加價交屋怎麼辦？

建商不能單方面以原物料上漲或缺工為由要求加價交屋。超過契約期限時，買方可依遲延日數請求利息，符合條件時並可解除契約。

建商要求加價才能交屋

預售屋契約已約定固定房地總價時，建商原則上不得因原物料價格上漲、缺工或成本增加，片面要求買方加價或解除契約。

遇到此情況時，買方應：

1. 不要立即簽署加價或解約同意書。
2. 保存建商通知、對話及錄音等資料。
3. 以書面要求建商依原契約履行。
4. 向地方政府地政局處或消費者服務中心申訴。
5. 涉及重大金額時，洽詢律師或專業人士。

【內政部】明確表示，建商違約或遲延交屋時，除法律或契約另有解除條件外，無權片面要求買方解約。內政部建商遲延交屋說明

建商超過期限仍未取得使用執照

建商超過契約約定期限仍未開工或未取得使用執照時，每逾期1日，應按買方已繳房地價款，以【每日萬分之五單利】計算遲延利息。

逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同建商違約。買方解除契約時，建商原則上應：

• 退還買方已繳房地價款
• 退還應付的遲延利息
• 賠償契約約定的違約金
• 違約金不得低於房地總價15%
• 違約金超過買方已繳價款時，以已繳價款為限

取得使用執照後延遲通知交屋

建商應在取得使用執照後6個月內通知買方交屋。超過期限時，每逾期1日，應按買方已繳房地價款，以每日萬分之五單利計算遲延利息。

預售屋付款逾期會怎麼處理？

買方逾期付款滿5日，可能須支付遲延利息。長期未繳並經書面催繳後仍未改善，建商才可能依契約主張違約。

依定型化契約：

• 逾期達5日仍未繳清期款，逾期部分按每日萬分之二單利計算遲延利息。
• 逾期2個月，或使用執照核發後逾1個月仍未付款，建商可發出書面催繳。
• 催繳通知送達後7日內仍未付款，才進一步依違約條款處理。
• 買方違約金最高不得超過房地總價15%，且不得超過實際已繳價款。

因此，預期無法按時付款時，應提前與建商書面協商，不要等到逾期或收到存證信函才處理。

預售屋簽約前要檢查哪些付款項目？

簽約前應逐期確認付款金額、工程進度、房貸差額及交屋費用。所有口頭承諾都應寫入契約或正式附件。

建議依序確認：

• 已取得至少5日契約審閱期
• 定金、簽約金及開工款均列入總價
• 付款日期、金額與工程進度明確
• 每次工程款付款間隔不少於20日
• 房屋、土地及車位價款分別列明
• 房貸預定金額及不足差額處理方式明確
• 履約保證方式、金融機構與證明文件齊全
• 開工及取得使用執照期限明確
• 遲延利息及違約金計算方式符合法規
• 驗屋及5%交屋保留款權利完整
• 契稅、印花稅、代書費及管理費負擔明確
• 客變追加、退減款及結算方式明確
• 廣告、建材表、平面圖均列為契約附件
• 沒有要求買方放棄驗屋或先付清才能驗屋
• 已查詢建案實價登錄及契約備查情形

預售屋付款常見問題有哪些？

以下整理預售屋買方經常遇到的付款問題。

預售屋頭期款10%就能買房嗎？

不一定。10%可能只是簽約初期款，後續仍有工程款、交屋自備款及貸款不足差額。應以總價減去銀行實際核貸金額，計算完整自備款。

工程期零付款比較划算嗎？

不一定。工程期零付款只是延後付款時間，房屋總價並未減少。買方必須確認交屋前能否一次準備足夠資金。

建商可以每個月固定收工程款嗎？

工程款原則上應對應已完成的工程進度，且每次付款間隔應在20日以上。若只按月份收款而沒有對應工程進度，應要求建商說明並核對契約。

預售屋貸款不足可以直接解約嗎？

不一定。須判斷貸款不足是否可歸責於買方、建商或雙方，並依契約約定處理。可歸責於買方時，通常須自行補足差額。

交屋保留款一定是房價5%嗎？

依定型化契約，驗屋發現瑕疵時，買方有權從自備款保留房地總價5%，待建商修繕並複驗合格後再支付。

建商可以限制只能驗屋一次嗎？

不可以利用契約不當限制驗收次數。房屋仍有瑕疵時，買方可要求記載、修繕及辦理複驗。

預售屋付款規劃最重要的是什麼？

預售屋付款規劃的核心是估算完整自備款，而不是只看低訂金或低簽約款。簽約前應同時準備貸款不足與交屋費用的緩衝資金。

預售屋確實能將部分購屋資金分散到施工期間，但房屋總價、稅費及房貸負擔不會因此減少。建議買方以較保守的核貸成數試算，並保留至少6至12個月的家庭支出及房貸緊急預備金。

若契約內容與現行定型化契約規定不符，應要求建商修正或拒絕簽約，並可向建案所在地的地政局處或消費者服務中心反映。

官方參考資料

• 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜行政院消保處
• 內政部定型化契約專區
• 平均地權條例全文｜全國法規資料庫
• 契稅試算｜財政部稅務入口網
• 不動產移轉印花稅說明｜財政部稅務入口網

※本文提供一般性購屋與法規資訊，不構成法律、稅務或貸款承諾。實際契約爭議應依個案文件，洽詢地方政府、地政士、銀行或專業律師。