買房要繳什麼稅？2026房屋買賣稅費與雙方費用完整整理

買房最主要的法定稅費是契稅、印花稅與登記規費；透過仲介及房貸購屋時，還要準備仲介費、代書費、抵押權設定費、銀行手續費與住宅保險。賣方則通常涉及土地增值稅、房地合一所得稅、仲介費及抵押權塗銷費用。

真正的購屋成本不只有成交價。買方若只準備頭期款，可能在簽約、用印、完稅、過戶或交屋階段出現資金缺口。

本文資料更新日期為2026年7月30日。稅額應以稅捐機關核定結果為準；仲介費、代書費、履約保證費及銀行費用，則依契約與個案報價計算。

• **買方主要稅費：**契稅、印花稅及登記規費
• **賣方主要稅費：**土地增值稅及房地合一稅
• **契稅稅率：**房屋核定契價的6%
• **仲介費上限：**買賣雙方合計不超過成交價6%
• **最大風險：**只準備頭期款，忽略交屋前附加成本

買房除了成交價，還要準備哪些費用？

完整購屋預算應包含頭期款、法定稅費、交易服務費、房貸費用及交屋後支出。

• 頭期款與交屋款
• 契稅及印花稅
• 地政登記規費
• 仲介與代書費
• 房貸設定費用
• 保險及銀行費用

買方常見支出可分為四類：

契稅、印花稅及登記規費的計算基礎並不相同，也不是全部用房屋成交價計算。

例如，買賣契稅以房屋核定契價為基礎；所有權移轉登記費則依土地及建物的權利價值計算。買方不能直接將成交總價乘上一個固定百分比，當成全部購屋稅費。

買方要繳哪些稅與費用？

買方主要負擔契稅、印花稅、移轉登記費，以及依交易方式產生的仲介、代書與房貸費用。

• 契稅6%
• 印花稅1‰
• 移轉登記費1‰
• 抵押權設定費
• 仲介及代書費
• 住宅保險費

買方稅費整理

買賣契稅的法定稅率為契價6%，由取得房屋所有權的買方申報；已開徵土地增值稅地區的土地，不另課契稅。

不動產買賣公契屬於印花稅課稅憑證，按契約所載金額課徵1‰印花稅。

買方的契稅怎麼計算？

買賣契稅是房屋核定契價的6%，不是房地成交總價的6%。

• 只針對房屋部分
• 由買方申報繳納
• 稅率固定為6%
• 核定契價非市價
• 預售屋另有申報期限

計算公式：

契稅＝房屋核定契價×6%

假設：

• 房地成交總價：1,500萬元
• 稅捐機關核定房屋契價：100萬元

契稅為：

100萬元×6%＝6萬元

契稅的「契價」通常是依房屋評定標準價格核定，不是買賣雙方議定的房地成交總價。財政部整理資料顯示，成屋買賣原則上應於訂約日起30日內申報契稅；預售屋則依使用執照核發時間計算申報期限。

容易誤解的地方

買一間1,500萬元的房屋，不代表契稅就是90萬元。必須先確認稅捐機關核定的房屋契價。

印花稅與所有權移轉登記費怎麼計算？

印花稅與移轉登記費雖然常見費率都是1‰，但課徵目的及計算基礎不同。

• 印花稅針對公契
• 登記費針對權利登記
• 私契通常不課印花稅
• 書狀費每張80元
• 計算基礎不是成交總價

印花稅

計算公式：

印花稅＝不動產買賣公契所載金額×1‰

不動產買賣雙方保存的私契，若未持向主管機關辦理物權登記，原則上不是不動產契據印花稅的課稅範圍；實際持向地政機關辦理登記的公契，則按所載金額1‰課徵。

但私契若另載明分期款項已收訖並由收款人簽章，可能兼具銀錢收據性質，須依其實際內容判斷印花稅。

所有權移轉登記費

一般計算方式：

• 土地部分：依申報地價及移轉權利範圍計算
• 建物部分：依建物核定價值及移轉權利範圍計算
• 登記費率：權利價值1‰
• 新權狀書狀費：每張80元

登記規費屬於辦理產權登記時繳交的地政規費，不是稅。

申請房貸還會產生哪些費用？

申請房貸通常會增加抵押權設定登記費、代書費、銀行開辦費及住宅保險費。

• 抵押權設定登記費
• 抵押權設定代書費
• 銀行徵信及開辦費
• 土地與建物謄本費
• 住宅火災保險
• 地震基本保險

抵押權設定登記費公式為：

設定登記費＝設定權利價值×1‰

地政機關公開說明，抵押權設定登記費按設定權利價值1‰計算，需核發權利證明書時，每張書狀費為80元。

部分銀行可能以貸款金額的一定倍數辦理最高限額抵押權設定，但設定倍數不是法律統一規定。買方應以銀行核貸通知及抵押權設定契約為準。

假設：

• 銀行貸款：1,000萬元
• 實際設定權利價值：1,200萬元

設定登記費為：

1,200萬元×1‰＝12,000元

銀行開辦費、帳戶管理費、徵信費及住宅保險費，則依銀行及保險公司方案計算。

實價登錄代辦費是政府收取的稅嗎？

實價登錄不是稅，所謂實價登錄費通常是代書協助申報的服務費。

• 申報義務依法辦理
• 政府不收申報稅金
• 自行申報無代辦費
• 委託代辦依契約收費
• 不宜列為固定公費

買賣雙方可依法共同申報，也可以委託代理人辦理。

若代書報價列有「實價登錄代辦費」，該費用屬於受託處理文件、資料填報與送件的服務報酬，不是政府向每件交易統一收取的稅費。

仲介費一定是買方2%、賣方4%嗎？

不是，買方2%、賣方4%只是常見市場約定，並非法定固定比例。

• 雙方可個別協商
• 合計上限為6%
• 須記載於契約
• 未必一定收滿上限
• 應先確認是否含稅

主管機關規定，不動產仲介業者向買賣一方或雙方收取的服務報酬，合計不得超過實際成交價6%。這個6%是最高上限，不是政府訂定的固定收費比例。

因此，正確寫法應為：

• 買方仲介費：依要約書或買賣契約約定
• 賣方仲介費：依委託銷售契約約定
• 買賣雙方合計：不得超過實際成交價6%

假設成交價1,500萬元，且契約約定買方2%、賣方4%：

• 買方服務費：1,500萬元×2%＝30萬元
• 賣方服務費：1,500萬元×4%＝60萬元

但實際案件可以協商較低費率，不能將2%及4%描述成法定費率。

賣方出售房屋要負擔哪些稅費？

賣方主要負擔土地增值稅、房地合一所得稅或舊制財產交易所得稅，以及依契約產生的仲介與塗銷費用。

• 土地增值稅
• 房地合一所得稅
• 舊制財產交易所得
• 仲介服務費
• 抵押權塗銷費
• 交屋前使用費用

賣方是否要繳所得稅，不是只看成交價格，而是要確認房地取得日期、原始成本、可減除費用、土地漲價總數額及是否符合自住優惠。

賣方的土地增值稅怎麼計算？

土地增值稅依土地公告現值的漲價總數額計算，不是依房地實際成交價直接課稅。

• 自用住宅稅率10%
• 一般用地20%至40%
• 依土地漲價倍數累進
• 長期持有可能減徵
• 自用優惠有資格限制

土地增值稅一般用地採20%、30%及40%累進稅率；符合自用住宅用地條件者，可適用10%優惠稅率。

自用住宅用地優惠分為「一生一次」及「一生一屋」。兩者雖然稅率都是10%，但對戶籍、土地面積、出售前使用狀況、持有期間及家庭持屋情形的要求不同。

房屋由本人居住，不代表出售時必然符合土地增值稅自用優惠。屋主應在簽約前請代書或稅捐機關試算。

房地合一稅2.0怎麼計算？

房地合一所得稅是對扣除取得成本、必要費用及土地漲價總數額後的課稅所得課稅。

• 不是售價直接乘稅率
• 依持有期間決定稅率
• 2年內一般稅率45%
• 自住有400萬元免稅額
• 移轉次日起30日內申報

基本公式：

房地交易所得＝成交價－取得成本－可減除費用

課稅所得＝房地交易所得－可扣除交易損失－土地漲價總數額

財政部現行資料列示，境內居住者適用稅率如下：

符合自住房地優惠者：

• 課稅所得400萬元以內免稅
• 超過400萬元部分按10%課稅
• 本人、配偶或未成年子女須設籍
• 持有並實際居住連續滿6年
• 交易前6年不得出租、營業或供執行業務使用
• 家庭6年內以適用一次為限

個人交易適用房地合一制度的房地，原則上須在所有權移轉登記日次日起30日內申報，不能等到隔年5月再辦理。

買房稅費可以列入未來房地合一稅成本嗎？

部分取得、改良及出售必要費用可以減除，但必須保留合法證明文件。

• 契稅及印花稅
• 代書及登記規費
• 購入及出售仲介費
• 符合條件的改良費
• 移轉前必要貸款利息
• 出售廣告與搬運費

財政部列示，可列入取得成本或費用的項目，包括契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及在房地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。能增加房屋價值或效能，且非2年內耗竭的增置、改良或修繕費，也可能列報。

出售時必要的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費，也可能列為移轉費用。

但以下支出通常不得列為房地合一成本或費用：

• 持有期間房屋稅
• 持有期間地價稅
• 日常管理費
• 日常清潔費
• 取得登記完成後的一般房貸利息
• 一般家具或短期耗損設備

因此，購屋後應保存：

1. 買賣契約。
2. 契稅及印花稅證明。
3. 地政規費收據。
4. 仲介與代書發票或收據。
5. 裝修工程契約、發票及付款紀錄。
6. 履約保證費證明。
7. 出售時的仲介、廣告及搬運憑證。

房屋稅、地價稅及管理費怎麼分算？

買賣雙方通常依交屋日按持有期間找補，但私人分攤約定不會改變法定納稅義務人。

• 契約可約定分算
• 稅單仍依法定義務人開立
• 管理費結算至交屋日
• 水電瓦斯依表度結清
• 預繳費用需辦理找補

地價稅以每年8月31日為納稅義務基準日，當天地政登記簿所載土地所有權人，原則上是當年度地價稅納稅義務人。即使買賣雙方約定依持有日數分攤，也不會改變稅捐機關認定的納稅義務人。

實務契約通常約定：

• 交屋日前稅費由賣方負擔
• 交屋日後稅費由買方負擔
• 已繳全年稅費依日數找補
• 管理費、水電及瓦斯結算至交屋日

這屬買賣雙方內部費用分擔，應清楚寫入買賣契約及交屋結算明細。

1,500萬元房屋的買方費用如何試算？

買方費用必須分別使用成交價、房屋核定契價、土地申報地價及抵押權設定價值計算。

假設：

• 房地成交價：1,500萬元
• 房屋核定契價：100萬元
• 土地申報地價及建物權利價值合計：400萬元
• 銀行貸款：1,000萬元
• 抵押權設定價值：1,200萬元
• 仲介費依契約約定2%
• 土地及建物各一筆

這個小計尚未包含：

• 代書費
• 履約保證費
• 銀行開辦費
• 謄本費
• 住宅火災及地震保險
• 裝潢、家具與搬家費
• 房屋稅、地價稅及管理費找補

因此，不能將380,240元視為所有案件的固定購屋成本。

本案例的計算限制

• 仲介費2%只是本案例假設
• 核定契價及申報地價以政府資料為準
• 銀行設定價值依核貸文件為準
• 代書與履保費用需另外報價
• 共有持分、車位及多筆土地會影響費用

簽約前如何確認完整房屋買賣成本？

完整流程可分為四個階段：取得稅費資料、確認貸款、取得服務報價及建立資金預備金。

• 先取得稅費試算
• 確認銀行核貸條件
• 索取代書費用明細
• 確認仲介費約定
• 預留交屋後資金

簽約前費用檢查清單

1. 確認成交價及付款期程。
2. 確認頭期款、自備款及交屋款。
3. 請銀行提供預估貸款成數與開辦費。
4. 請代書試算契稅、印花稅及登記規費。
5. 確認仲介服務費比例及是否含稅。
6. 確認履約保證費由誰負擔。
7. 確認代書各項服務報價及加價條件。
8. 確認房屋稅、地價稅及管理費找補方式。
9. 預留裝潢、修繕、家具與搬家費。
10. 保留至少數個月家庭生活預備金。

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，購屋族最常低估的不是契稅，而是仲介費、貸款差額、交屋後修繕與生活預備金。稅費可以事前試算，但銀行核貸、屋況修繕及家具裝潢仍有變動空間，因此不宜把全部現金都投入頭期款。

常見問題FAQ

買房的契稅是成交價乘以6%嗎？

不是，買賣契稅是房屋核定契價乘以6%，不是房地成交總價乘以6%。

• 只計算房屋部分
• 土地不重複課契稅
• 核定契價由政府認定
• 買方負責申報繳納

房地成交價包含土地與房屋價值，但契稅主要針對房屋部分。實際稅額應以地方稅捐機關核發的契稅繳款書為準。

買房仲介費一定要付2%嗎？

不一定，買方仲介費可依契約協商，2%不是法定固定費率。

• 服務費可協商
• 應在簽約前確認
• 雙方合計上限6%
• 應記載於相關契約

主管機關規定的是買賣雙方仲介服務報酬合計不得超過成交價6%，不是強制買方2%、賣方4%。實際費率取決於委託、要約及買賣契約。

沒有辦房貸還要付抵押權設定費嗎？

不需要，未設定抵押權就不會產生抵押權設定登記費及相關代辦費。

• 現金購屋無設定費
• 仍有移轉登記費
• 仍可能有代書費
• 仍須繳契稅及印花稅

抵押權設定費是因銀行或其他債權人設定擔保權利而產生。買方即使不貸款，仍要負擔一般產權移轉的稅費。

代書費是政府統一價格嗎？

不是，代書費屬專業服務報酬，依案件內容、土地筆數及委任範圍報價。

• 沒有全國固定價
• 多筆土地可能加價
• 貸款設定另計
• 複雜產權費用較高

簽約前應要求代書提供書面報價，區分政府規費、代書服務費、謄本實支費及其他代辦費，避免將不同性質的費用混在一起。

買房費用都可以列入房地合一稅成本嗎？

不是所有支出都能列入，只有符合規定且有證明的取得、改良及移轉必要費用可以減除。

• 契稅、印花稅可列
• 仲介及代書費可列
• 資本性修繕可能可列
• 日常管理費通常不可列
• 持有期間房貸利息通常不可列

應保存發票、收據、合約及付款證明。沒有憑證或支出性質不符合規定時，國稅局可能不接受按實際金額減除。

自住賣房一定不用繳房地合一稅嗎？

不一定，必須同時符合設籍、持有、實際居住及6年內未出租等條件。

• 連續持有居住滿6年
• 本人或家人設籍
• 6年內不得出租營業
• 家庭6年內限用一次
• 400萬元內免稅

只有符合全部自住房地優惠條件，課稅所得400萬元內才可免稅；超過部分適用10%稅率。

結論：買房成本不能只看頭期款

房屋買賣稅費的計算基礎各不相同。契稅看房屋核定契價，印花稅看公契金額，登記費看權利價值，抵押權設定費則看銀行實際設定價值。

買方簽約前至少應取得三份明細：

1. 代書提供的稅費與登記規費試算。
2. 銀行提供的貸款條件及相關費用。
3. 仲介與履約保證服務費約定。

賣方則應在出售前確認土地增值稅、房地合一所得稅、仲介費及貸款清償金額，才能估算實際可取得的售屋款。

任何網路試算都只能作為預算參考。實際稅額仍須依房屋核定契價、公告土地現值、原始取得成本、持有期間及主管機關核定結果計算。

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資料參考與查詢日期

• 財政部主管法規共用系統｜契稅條例｜查詢日期：2026年7月30日｜用於買賣契稅稅率及納稅義務人說明。
• 我的E政府｜自住房地購買、持有及出售稅務整理｜更新日期：2026年5月8日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於契稅與自住稅務說明。
• 財政部稅務入口網｜印花稅及房地合一所得稅資料｜查詢日期：2026年7月30日｜用於印花稅、成本費用及房地合一稅率說明。
• 新北市政府地政局｜不動產仲介業報酬規範｜更新日期：2026年7月23日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於仲介服務費上限說明。
• 新北市中和地政事務所｜抵押權設定登記｜更新日期：2026年3月17日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於抵押權設定登記費及書狀費說明。
• 財政部稅務入口網｜土地增值稅及地價稅資料｜查詢日期：2026年7月30日｜用於土地增值稅率及納稅義務基準日說明。

※本文為一般性房屋交易與稅務資訊整理，不構成稅務或法律意見。實際稅額及可減除費用，應由地方稅捐機關、國稅局、地政士、會計師或律師依個案認定。