房屋被私設還能貸款嗎？私人抵押權、預告登記與買賣風險一次看懂

房屋被私設後，還能貸款或出售嗎？

房屋有私人抵押權後，法律上仍可能貸款或出售，但銀行通常會更審慎審查，買賣時也必須事先確認債務清償、抵押權塗銷及撥款流程。如果謄本另外有預告登記或信託登記，還要分別確認其法律內容，不能全部當成一般抵押權處理。

• 「私設」不是正式法律名詞，通常是指私人抵押權設定。
• 私人抵押權、預告登記與信託登記是三種不同制度。
• 房屋有私人抵押權，仍可能貸款或出售。
• 銀行是否承作，須視抵押順位、房屋價值、債務及塗銷安排審核。
• 房屋出售前，應先取得完整清償金額與抵押權塗銷條件。
• 預告登記與信託登記可能影響處分方式，須查看登記內容及契約。
• 買方不應只聽屋主口頭保證，應由地政士查核最新謄本及文件。

很多屋主在申請增貸、轉貸或出售房屋時，才發現土地或建物謄本上登記了自然人、民間公司或其他非金融機構的抵押權。

實務上，民眾常將這種情形稱為「房屋被私設」。

但謄本中常見的私人抵押權、預告登記及信託登記，其法律性質並不相同。屋主與買方必須先確認登記種類，才能判斷是否影響貸款、出售及過戶。

房屋私設是什麼意思？

「房屋私設」通常是指房屋或土地設定抵押權給自然人、民間公司或其他非銀行債權人。

抵押權是一種擔保物權。借款人以不動產擔保債務，若未依約清償，抵押權人可依法就抵押物價金優先受償。

同一間房屋可以有多個抵押權，例如：

• 第一順位：原銀行房貸。
• 第二順位：民間二胎或自然人債權人。
• 第三順位：其他借款或債權擔保。

抵押權的受償順位通常依登記先後決定，因此越後順位的抵押權人，承擔的回收風險通常越高。

想先了解第二順位抵押借款，可閱讀：

二胎房貸是什麼？申請條件、利率、額度、流程與風險完整指南

私人抵押權、預告登記與信託有什麼不同？

私人抵押權、預告登記及信託具有不同的登記目的與法律效果，不應全部統稱為私人設定。

私人抵押權是什麼？

私人抵押權是將不動產設定給非銀行債權人，作為借款或其他債務的擔保。

常見債權人包括：

• 自然人。
• 親友。
• 民間資金提供者。
• 公司或商號。
• 建商、供應商或其他交易相對人。

私人抵押權本身不等於違法，也不代表借款一定有問題。真正需要檢查的是：

• 債權是否真實存在。
• 借款本金是多少。
• 約定利率與費用是否合理合法。
• 設定金額與實際欠款是否一致。
• 是否另簽本票、授權書或其他契約。
• 清償後是否明確約定辦理塗銷。

私人借貸的月息、年利率及費用換算，可參考：

私人借貸利息怎麼算？月息、年利率、三分利、平息與本息一次搞懂

預告登記是什麼？

預告登記是為保全特定土地權利請求權所辦理的登記，不是抵押權，也不直接代表有借款債務。

例如，預告登記可能用來保全：

• 所有權移轉請求權。
• 所有權消滅請求權。
• 所有權內容或次序變更請求權。
• 抵押權設定、移轉、變更或消滅請求權。

預告登記完成後，土地所有權人所作的處分，如果妨礙該預告登記所保全的請求權，對該請求權可能不生效力。

但預告登記並非所有情形都能排除後續登記，也不影響因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記。

因此，看到預告登記時，應確認：

1. 請求權人是誰。
2. 保全的是哪一種權利。
3. 原始契約內容是什麼。
4. 是否與借款或買賣有關。
5. 塗銷需要哪些文件。
6. 請求權人是否願意配合。

信託登記是什麼？

不動產信託通常是將不動產登記到受託人名下，由受託人依信託契約及信託目的管理或處分。

信託可能用於：

• 財產管理。
• 家族資產安排。
• 建案開發。
• 交易價金保障。
• 債權擔保或資產控管。

房屋完成信託登記後，原屋主通常不再是謄本上的所有權人，而是信託關係中的委託人或受益人。

未來要出售、設定抵押權或辦理貸款，必須確認：

• 受託人是誰。
• 信託目的及期限。
• 委託人與受益人是誰。
• 受託人有無處分權。
• 出售信託財產需要哪些條件。
• 債務清償後如何終止信託或返還財產。

信託登記不能只用一般抵押權的塗銷流程處理。

房屋為什麼會設定私人抵押權？

銀行無法核准貸款

信用紀錄、收入證明、負債比或房屋條件不符銀行規定時，屋主可能改向民間資金方借款。

民間資金通常較重視不動產擔保價值，但不代表完全不審查借款人或保證核貸。

原銀行房貸額度不足

房屋已有第一順位銀行房貸，但仍有資金需求時，屋主可能辦理第二順位私人抵押權。

房屋可借金額會受到房屋價值、原貸餘額及抵押順位影響。

持分房屋需要資金

分別共有持分可作為權利處分或設定的標的，但因流通性較低，銀行與民間資金方通常會更審慎評估。

若是公同共有，或房屋屬於尚未分割的遺產，處理方式會不同，不能直接套用一般持分抵押。

生意、工程款或其他債務擔保

私人抵押權不一定源自現金借貸，也可能用來擔保貨款、工程款或其他債務。

因此，看到私人抵押權不能直接認定屋主曾向地下錢莊借款，仍要查看設定契約及債權原因。

家族內部財產安排

親屬間可能以抵押權或預告登記保障債權或特定財產安排，但法律效果應事先確認。

以沒有實際債權的抵押權，單純阻止所有權人出售房屋，可能衍生虛偽登記或其他爭議，不宜只依口頭約定辦理。

房屋被私設後還能申請銀行貸款嗎？

房屋有私人抵押權後仍可能申請貸款，但銀行是否承作取決於產權、順位、擔保價值及私人抵押權能否清償塗銷。

銀行常見處理方式可能包括：

• 要求先清償並塗銷私人抵押權。
• 核准貸款後，以代償方式處理原有債務。
• 要求私人抵押權人先提供清償及塗銷文件。
• 因順位或產權風險而婉拒承作。
• 降低核貸額度或提高審查條件。

不同銀行、分行及案件的作業規定可能不同，因此不能直接寫成「銀行一定不貸」或「只要先塗銷就一定核貸」。

哪些情況較容易貸款卡關？

• 私人抵押權設定金額過高。
• 房屋總負債接近或超過銀行鑑價。
• 私人債權人不願提供清償明細。
• 抵押權人不願配合代償及塗銷。
• 謄本另有預告登記。
• 房屋處於信託關係。
• 房屋已有查封、假扣押或其他限制。
• 屋主無法說明實際債權內容。
• 私人借款利息與違約金持續增加。

房屋有私人抵押權還能出售嗎？

房屋有私人抵押權仍可簽約及移轉，但抵押權不會因所有權移轉而自動消失。

若未辦理塗銷，買方取得房屋後，原私人抵押權仍可能存在於該房屋上。

因此，實務上的買方通常會要求賣方在交易流程中完成：

1. 確認實際清償金額。
2. 安排買方自備款或銀行貸款代償。
3. 取得清償證明及塗銷文件。
4. 由地政士保管相關款項與文件。
5. 完成抵押權塗銷及所有權移轉。
6. 依約支付剩餘尾款。

若二胎金主不願意配合塗銷，可閱讀：

二胎金主不塗銷怎麼辦？賣房卡關原因、4種解套方式與撥款流程

私人抵押權會造成哪些買賣風險？

清償金額可能高於借款本金

謄本上的抵押權設定金額、最初借款本金及目前清償金額可能是三個不同數字。

實際清償金額可能包含：

• 尚未清償本金。
• 計息至清償日的利息。
• 有契約依據的違約金。
• 其他依法及依約應負擔的費用。

賣方應要求債權人提供指定日期的書面清償明細，不能只靠口頭估算。

買方自備款可能不足以先清償

如果買方銀行尚未撥款，而買方自備款不足以清償私人抵押權，交易就可能產生資金缺口。

此時須評估：

• 賣方自行補足差額。
• 抵押權人是否接受分段付款。
• 銀行是否接受代償私人債權人。
• 履約保證專戶是否可依約動撥。
• 是否有其他合法資金安排。

抵押權人可能不願先交文件

債權尚未獲得清償時，抵押權人通常不願先交付完整塗銷文件。

較安全的方式，是由地政士、履約保證機構及各方共同設計款項與文件同步交換流程。

預告登記可能影響過戶

買賣移轉如果妨礙預告登記所保全的請求權，可能無法依原定方式完成。

買方必須在簽約前確認預告登記塗銷條件，不宜等到送件過戶才處理。

信託房屋須由正確權利人簽約

房屋登記在受託人名下時，不能只由原屋主以自己名義出售。

買賣契約、處分權限及價金收受方式，都應依信託契約及謄本權利狀況確認。

房屋被私設後，最大的風險有哪些？

後續轉貸或增貸難度提高

銀行會將私人抵押權、預告登記、信託及其他限制納入產權風險評估。

即使房屋仍有市場價值，也不代表銀行一定願意承作。

房屋出售可能卡在清償與塗銷

有私人抵押權的房屋，真正的交易難點通常不是簽約，而是款項何時到位及塗銷文件何時交付。

簽約前未完成流程確認，可能導致：

• 過戶延期。
• 買方銀行暫停撥款。
• 買方要求解除契約。
• 賣方持續支付民間利息。
• 雙方產生違約爭議。

借款成本可能持續增加

民間借款若採只繳利息、不還本金，債務本金不會隨時間下降。

已經出現還款困難者，可參考：

民間貸款還不出來怎麼辦？逾期後果、協商方式與自保流程一次看懂

交付重要文件可能產生風險

權狀正本、印鑑章、印鑑證明、身分證件及空白授權書，都不應隨意交給不明業者保管。

確有交付必要時，應取得列明文件名稱、份數、用途及返還期限的收據。

私人抵押權設定需要哪些文件？

私人抵押權設定通常須提出土地登記申請書、抵押權設定契約書、權利書狀、身分證明及印鑑相關文件。

高雄市地政機關列出的常見文件包括：

• 土地登記申請書。
• 抵押權設定契約書正、副本。
• 土地及建物所有權狀正本。
• 申請人身分證明文件。
• 義務人印鑑證明或依法可使用的替代措施。
• 申請人或代理人的身分證、印章。
• 其他個案所需文件。

義務人攜帶身分證正本，親自到地政事務所核對身分並簽名時，依規定可能免附印鑑證明。私人抵押權設定的實際文件及程序，仍應以受理地政事務所的個案審查為準。

抵押權設定流程

一般流程為：

1. 債權人與債務人確認借款及擔保條件。
2. 簽訂借款契約及抵押權設定契約書。
3. 備妥土地登記申請書與相關文件。
4. 向地政事務所申請抵押權設定登記。
5. 地政事務所審查並完成登記。
6. 登記完成後，抵押權內容顯示於謄本。

高雄市新興地政事務所公告的抵押權設定登記費，為按權利價值千分之一計徵，另有書狀費；設定契約原則上應在立約日起一個月內申辦，逾期可能產生登記罰鍰。

私人抵押權清償後如何塗銷？

私人抵押權債務清償後，還要向地政事務所申請塗銷登記，謄本上的抵押權才會消除。

抵押權人通常須提供：

• 抵押權塗銷同意書、債務清償證明書或債權拋棄證明書。
• 他項權利證明書。
• 原抵押權契約書或其他個案所需文件。
• 抵押權人的身分及印鑑相關文件。

高雄市地政機關的私人抵押權塗銷流程，也要求由抵押權人出具塗銷同意或清償證明及他項權利證明書。

「錢已經還完」與「謄本已完成塗銷」是兩件事。買賣雙方都應確認塗銷申請是否已正式送件及完成登記。

屋主賣房前應做哪些私設檢查？

屋主應在刊登出售或簽約前，先完整確認謄本、債務及塗銷條件。

建議檢查：

• 取得最新土地及建物謄本。
• 確認所有抵押權人及順位。
• 確認是普通抵押權或最高限額抵押權。
• 確認是否有預告登記。
• 確認是否有信託登記。
• 確認是否有查封、假扣押或其他限制。
• 向債權人取得書面清償明細。
• 確認清償後提供哪些塗銷文件。
• 計算成交價是否足以支付全部債務及稅費。
• 確認買方自備款與銀行貸款撥付時間。
• 請買方銀行預先確認代償流程。
• 請履約保證機構確認款項動撥方式。
• 將特殊清償及塗銷條件寫入買賣契約。

買方購買有私人設定的房屋，如何保護自己？

查閱最新完整謄本

買方應同時查閱土地及建物謄本，不能只看屋主提供的舊謄本或權狀影本。

應注意：

• 所有權人是否與賣方一致。
• 抵押權人姓名或名稱。
• 抵押權設定金額。
• 抵押權順位。
• 預告登記權利人。
• 信託受託人及信託內容。
• 查封及其他限制登記。

要求書面清償及塗銷方案

賣方應提出抵押權人的書面清償金額、收款方式及文件交付時間。

買方不宜只接受「簽約後自然會處理」的口頭說明。

不要直接將大筆款項交給個人

買方自備款如要用於清償賣方債務，應透過履約保證專戶及地政士安排。

至少應明確約定：

• 款項支付給誰。
• 何時可以動撥。
• 動撥前應取得哪些文件。
• 無法塗銷時如何返還。
• 過戶及抵押權塗銷的辦理順序。

先取得買方銀行確認

買方銀行可能因私人抵押權、預告登記或信託而調整核貸及撥款條件。

買方應在簽約前或契約審閱期間，將最新謄本及預定交易流程交由銀行確認。

常見問題FAQ

房屋有私人抵押權就是地下錢莊嗎？

不一定，私人抵押權只表示抵押權人並非一般銀行金融機構，不能單憑謄本判斷債權人是否合法或借款是否有問題。

仍須查閱借款契約、債權人身分、利息及費用。

房屋有私人抵押權可以過戶嗎？

可以，但抵押權不會因所有權移轉而自動消失。

買方通常會要求在交易中清償並塗銷，避免買到仍附有賣方債務擔保的房屋。

銀行一定要求先塗銷私人抵押權嗎？

不一定，各銀行可能依個案採取先塗銷、代償或其他作業方式。

仍須由申貸銀行確認，房仲或賣方不能代替銀行保證。

預告登記等於房屋不能賣嗎？

不完全等於不能賣，但妨礙預告登記所保全請求權的處分，可能受到法律限制。

應先查明預告登記保全的請求權與塗銷條件。

房屋信託後還是屋主的嗎？

信託登記後，謄本上的所有權人通常是受託人，原屋主則依信託契約具有委託人或受益人等身分。

房屋的管理與處分須依信託契約及法律關係辦理。

私人抵押權還清後會自動消失嗎？

不會，債務清償後仍須備妥文件向地政事務所申請抵押權塗銷。

未完成塗銷前，謄本仍會顯示該抵押權。

私人抵押權設定金額等於實際欠款嗎？

不一定，抵押權設定金額可能高於實際借款本金，目前欠款也可能因還款或利息而不同。

實際清償金額應以契約、付款紀錄及債權人書面明細核對。

結論：房屋被私設不可怕，重點是先分清楚登記種類

房屋有私人抵押權、預告登記或信託登記，仍可能貸款或出售，但三種登記的法律效果與處理方式不同。

屋主應先確認：

1. 謄本上登記的是哪一種權利。
2. 實際債權及剩餘清償金額。
3. 債權人是否願意提供塗銷文件。
4. 銀行是否接受預定貸款或代償流程。
5. 成交價及自備款是否足以完成清償。
6. 履約保證及地政士如何控制款項與文件。

買方則應確認私人抵押權能否在交易中完成清償塗銷，預告登記及信託是否會妨礙所有權移轉。

一句話總結：

買賣或貸款前不要只問房屋有沒有私設，而要確認登記種類、債務內容及是否有可執行的清償與塗銷方案。

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高雄私人抵押權與房屋買賣評估

房屋已有私人抵押權、預告登記、信託或其他產權限制時，建議在申請貸款或簽訂買賣契約前，先確認產權與清償流程。

高雄房屋買賣、出租與包租代管服務可協助初步整理：

• 土地及建物謄本。
• 私人抵押權與順位。
• 房屋市場條件。
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• 買方自備款與銀行撥款節點。
• 履約保證及地政士作業流程。
• 賣房、出租、包租代管及後續處分方案。

聯絡電話：0927-073-916

※房仲可協助整理謄本、交易與債務資料，但不代替銀行決定核貸，也不保證抵押權人接受特定清償或塗銷方案。涉及抵押權效力、預告登記、信託、流抵約定、強制執行或契約爭議時，應由律師或地政士依個案確認。

資料來源

• 高雄市政府地政局前鎮地政事務所｜抵押權設定登記｜查詢日期：2026年7月31日｜用於私人抵押權設定文件及印鑑證明替代方式。
• 高雄市政府地政局新興地政事務所｜抵押權設定登記（普通、最高限額）｜更新日期：2026年6月12日｜查詢日期：2026年7月31日｜用於申辦流程、登記費及申辦期限。
• 高雄市政府地政局鹽埕地政事務所｜抵押權塗銷（私人）｜更新日期：2026年6月｜查詢日期：2026年7月31日｜用於私人抵押權塗銷文件。
• 土地法第79條之1｜查詢日期：2026年7月31日｜用於預告登記目的及法律效力。
• 民法抵押權相關規定｜查詢日期：2026年7月31日｜用於抵押權、受償及相關法律關係。

※本文提供一般性不動產、貸款與交易資訊，不構成個別法律、貸款、信託或契約意見。實際權利狀況應依最新土地及建物謄本、借款契約、信託契約、地政機關審查及專業人員意見確認。