租約需要公證嗎？公證費用與強制執行一次看懂

包租代管租約需要公證嗎？公證效力、費用與辦理流程一次看懂

房東出租房屋時，常會聽到「租約最好拿去公證」，但公證是不是強制規定？公證後是否就能直接要求房客搬離？公證費又該由誰負擔？

一般住宅租賃並不是每一件都必須辦理公證。房東與房客可以依租期、租金、房屋用途、雙方風險及保障需求，決定是否辦理。

租約公證真正的重點，不只是證明雙方曾經簽訂租約，而是可在公證書中約定特定事項「逕受強制執行」。

符合約定與法律條件時，對於返還房屋、給付租金、違約金或返還押租金等事項，當事人可能不必先經過完整訴訟程序，即可持公證書聲請法院強制執行。

快速摘要
一般房屋租賃不一定強制辦理公證。
公證與單純簽署租賃契約的法律效果不同。
公證後不代表所有爭議都能直接強制執行。
必須在公證書中明確約定逕受強制執行事項。
公證費先比較租金總額與房屋課稅現值，取較高者後再加保證金。
附加逕受強制執行條款時，公證費會再加收二分之一。
公證費由誰負擔沒有一律規定，可由雙方協議。
租約內容、點交紀錄及房屋現況仍須完整保存。

一、租賃契約公證是什麼？

租賃契約公證，是由法院公證處或民間公證人確認當事人身分、意思表示及契約內容，再製作公證書。

辦理公證時，公證人會依文件及現場情形確認：

出租人與承租人的身分。
出租人是否有權出租。
房屋資料是否明確。
租金、押金與租期是否清楚。
雙方是否了解契約內容。
契約有無違反強制或禁止規定。
是否加入逕受強制執行條款。
強制執行條款涵蓋哪些事項。

租約公證不是由代管業者自行完成。代管業者可協助整理文件、預約及陪同辦理，但正式公證仍須由法院公證處或民間公證人辦理。

二、房屋出租一定要公證嗎？

一般情況下不一定。

房東與房客只要依法簽訂有效的住宅租賃契約，即可成立租賃關係，不是沒有公證，租約就無效。

是否辦理公證，可依以下因素評估：

租期長短。
每月租金。
押金金額。
房屋價值。
房客的付款及履約條件。
房屋是否有特殊設備。
是否供公司、店面或特殊用途使用。
房東是否人在外地。
雙方是否希望加強租金與返還房屋的執行保障。
是否存在提前解約或轉租疑慮。

只要雙方對租金、修繕、解約、點交及押金都有清楚約定，一般住宅租賃並非每一件都必須辦理公證。

三、公證租約有什麼作用？

1. 確認契約與當事人身分

公證人會確認雙方身分、契約內容及意思表示，有助於降低日後否認簽約、冒名或文件真偽爭議。

2. 保存契約證據

公證書具有較明確的證明作用。未來若發生爭議，可作為租賃關係、租金、租期與契約約定的證據。

3. 可約定逕受強制執行

這是租約公證最重要的功能。

依公證內容與約定，可能納入逕受強制執行的事項包括：

租約期滿後返還房屋。
租約終止後返還房屋。
承租人給付積欠租金。
承租人給付約定違約金。
出租人返還押租金。

但必須注意：

公證租約不代表任何爭議都能直接強制執行。

只有公證書中明確記載、依法可逕受強制執行的事項，才可能不經訴訟直接聲請執行。

例如房屋損壞原因、修繕金額或是否構成提前終止，若雙方有爭議，仍可能需要另外協商、調解或透過訴訟認定。

四、公證後房客欠租，可以直接請他搬走嗎？

不一定可以立即處理。

房客欠租時，仍應先確認：

房客實際欠租金額。
欠租時間。
租約是否約定催告程序。
是否已依法通知房客。
租約是否已有效終止。
公證書是否包含給付租金及返還房屋的逕受強制執行條款。
房客是否對終止原因或金額提出爭議。

如果公證書只有約定租金給付，沒有約定返還房屋逕受強制執行，就不能直接把所有事項視為已具強制執行效力。

房東也不宜自行：

更換門鎖。
斷水斷電。
搬走房客物品。
強行進入房屋。
將房客物品丟棄。

遇到欠租或拒絕搬遷時，應先整理租約、公證書、收款紀錄、催告通知及聯絡紀錄，再依個案詢問公證人或法律專業人員。

房東若想進一步了解欠租、修繕與提前解約問題，可閱讀：

代租代管費用怎麼算？服務流程、收費項目與簽約注意事項

五、公證費用由誰負擔？

法律並沒有規定住宅租約公證費一定由房東、房客或雙方各半負擔。

常見方式包括：

房東全額負擔。
房客全額負擔。
房東與房客各負擔一半。
由要求辦理公證的一方負擔。
依雙方協商比例分攤。
由包租或代管方案依契約約定處理。

因此，不宜直接把「房東與房客各半」寫成所有案件都必須遵守的市場規則。

較穩妥的做法，是在簽約前先約定：

是否辦理公證。
何時辦理。
公證費由誰負擔。
是否附加逕受強制執行條款。
因一方未到場導致無法辦理時，已支出的費用如何處理。
後續換約或重新公證費用由誰負擔。

六、公證費用怎麼計算？

房屋租賃契約的公證費，應先比較：

租期內的租金總額。
房屋課稅現值。

取兩者較高者，再加上保證金，作為公證費計算基礎。

可簡化表示為：

公證費計算基礎＝租金總額與房屋課稅現值取較高者＋保證金

並不是將「租金總額加保證金」與「房屋課稅現值加保證金」分別計算兩次後再收兩筆費用。

公證費級距

計算基礎金額	基本公證費
20萬元以下	1,000元
超過20萬元至50萬元	2,000元
超過50萬元至100萬元	3,000元
超過100萬元至200萬元	4,000元
超過200萬元至500萬元	5,000元
超過500萬元至1,000萬元	6,000元
超過1,000萬元	依規定分段加收

如果公證書附加逕受強制執行條款，公證費會在基本費用上再加收二分之一。

七、公證費試算範例

範例一：租金總額高於房屋課稅現值

假設：

每月租金20,000元。
租期2年。
保證金40,000元。
房屋課稅現值300,000元。

租金總額：

20,000 × 24個月＝480,000元

租金總額480,000元，高於房屋課稅現值300,000元，因此採480,000元計算。

加上保證金：

480,000＋40,000＝520,000元

520,000元落在超過50萬元至100萬元級距，基本公證費為3,000元。

如附加逕受強制執行條款：

3,000＋1,500＝4,500元

本例公證費約為4,500元，其他文件、繕本或個別作業費用仍以公證處所實際核定為準。

範例二：房屋課稅現值高於租金總額

假設：

每月租金15,000元。
租期1年。
保證金30,000元。
房屋課稅現值500,000元。

租金總額：

15,000 × 12個月＝180,000元

房屋課稅現值500,000元高於租金總額180,000元，因此採500,000元計算。

加上保證金：

500,000＋30,000＝530,000元

基本公證費為3,000元；若附加逕受強制執行條款，試算為4,500元。

八、租金總額如何計算？

租金總額通常依租期內應支付的租金計算。

例如：

月租20,000元。
租期2年。

租金總額為：

20,000 × 24＝480,000元

如果租約中另有以下費用，是否計入公證標的，仍應由公證人依契約內容判斷：

管理費。
停車位租金。
設備租金。
營業稅。
分期給付費用。
其他固定給付。

因此，正式試算前應準備完整租約，而不是只提供每月租金。

九、房屋課稅現值要去哪裡查？

房屋課稅現值不是市場成交價，也不是土地公告現值。

可依個案透過以下資料確認：

房屋稅繳款書。
房屋稅籍證明。
地方稅捐機關核發資料。
所有權人向地方稅捐機關查詢的資料。

若房屋課稅現值資料不明，可先詢問預計辦理的法院公證處或民間公證人，需要提供哪一種證明文件。

十、辦理租約公證需要哪些文件？

一般自然人辦理時，常見需要準備：

出租人

身分證明文件。
印章。
房屋所有權證明。
房屋稅單或房屋課稅現值資料。
租賃契約。
若委託他人辦理，需準備授權或代理文件。

承租人

身分證明文件。
印章。
租賃契約。
若有保證人，保證人資料及相關文件。

公司或法人

公司或法人辦理時，可能還需準備：

公司設立或變更登記事項表。
公司及負責人印章。
代理人授權文件。
負責人或代理人身分證明。
其他公證處所要求的文件。

不同公證處所及案件情形可能需要不同文件，建議辦理前先電話確認。

十一、公證租約應該寫清楚哪些事項？

即使要辦理公證，租約內容本身仍是保障雙方權益的基礎。

建議至少明確約定：

房屋地址及出租範圍。
租賃用途。
租期。
每月租金。
租金付款日及方式。
押金。
管理費、水電及其他費用。
家具及設備清單。
修繕責任。
可否飼養寵物。
可否吸菸。
可否轉租。
提前解約條件。
違約金。
房屋返還及點交方式。
押金結算。
逕受強制執行的具體事項。

不能只在租約末尾寫「雙方同意強制執行」，就認為所有事項均可直接執行。實際內容仍須由公證人審查並記載於公證書。

十二、哪些房東可以考慮辦理公證？

以下情況可優先評估：

租期較長。
租金或押金較高。
房屋設備價值較高。
房東人在外縣市或國外。
房屋出租給公司或法人。
房屋供店面、辦公或特殊用途。
房東希望加強租金給付及返還房屋保障。
雙方希望清楚約定押金返還。
曾發生欠租或拒絕搬遷經驗。
雙方對契約履行有較高保障需求。

但公證不是風險的唯一解決方式。

房東仍應做好：

租客基本條件確認。
正式租約。
房屋現況拍照。
家具設備清單。
入住點交。
租金收款紀錄。
修繕與聯繫紀錄。
退租點交與押金結算。

需要了解招租、簽約及入住後管理內容，可閱讀：

代租代管是什麼？服務內容、流程、費用與房東注意事項

十三、加入社會住宅包租代管一定要公證嗎？

是否需要辦理公證，應依當期社會住宅包租代管計畫、契約版本及主管機關規定確認。

一般民間包租代管、社會住宅包租代管及公益出租人屬於不同制度，不能一概而論。

屋主若正在比較不同出租方式，可查看：

高雄包租代管專區｜包租、代管與社會住宅資訊

十四、代管公司可以提供哪些公證協助？

依實際服務範圍，代管團隊可協助：

說明公證的基本用途。
協助確認房東與房客是否有辦理需求。
整理租約及房屋資料。
提醒應準備的文件。
協助聯繫法院公證處或民間公證人。
協調雙方辦理時間。
陪同辦理。
保存公證書及契約影本。
在租期到期前提醒續約或返還房屋。

但代管公司不能代替公證人決定：

契約是否合法。
哪些條款可以逕受強制執行。
最終公證費。
是否受理案件。
發生爭議時法院如何判斷。

十五、租約公證與認證有什麼不同？

租約「公證」與簽名「認證」不是完全相同的程序。

簡單來說：

公證：公證人就法律行為、契約內容及當事人意思表示辦理公證，並可依法加入逕受強制執行條款。
認證：通常著重於確認文件上的簽名、蓋章或文書形式真正。

若房東的主要目的，是希望租金給付或房屋返還具有逕受強制執行效果，應事先向公證處所說明需求，不要只說要「認證租約」。

十六、公證租約常見誤解

誤解一：沒有公證，租約就無效

錯誤。一般住宅租賃契約不會只因沒有公證就當然無效。

誤解二：公證後房客欠租，就能立即換鎖

錯誤。仍須依租約、公證書及法定程序處理，不宜自行強制進入或更換門鎖。

誤解三：所有公證租約都可以直接強制執行

錯誤。必須確認公證書是否明確記載逕受強制執行條款，以及爭議事項是否在約定範圍內。

誤解四：公證費一定由房東與房客各半

錯誤。費用負擔可由雙方協議，應在辦理前寫清楚。

誤解五：公證費是租金總額與課稅現值相加

錯誤。應先比較租金總額與房屋課稅現值，取較高者，再加上保證金。

誤解六：辦理公證後就不需要點交紀錄

錯誤。公證無法取代房屋現況、家具設備及入住退租點交紀錄。

十七、辦理公證前檢查清單

十八、常見問題FAQ

Q1：房屋租約一定要公證嗎？

不一定。一般住宅租賃並非每一件都強制辦理公證，雙方可依保障需求決定。

Q2：租約公證後有什麼好處？

可以加強契約證明，並可在公證書中約定租金、違約金、房屋返還或押租金返還等事項逕受強制執行。

Q3：公證後房客欠租，可以直接趕走嗎？

不一定。仍須確認租約是否有效終止，以及公證書是否包含返還房屋的逕受強制執行條款。

Q4：公證費一定一人一半嗎？

不是。房東、房客或其他契約當事人可自行協議負擔方式。

Q5：公證費怎麼算？

先比較租期內租金總額與房屋課稅現值，取較高者，再加上保證金，依級距計算公證費。

Q6：加入強制執行條款會增加費用嗎？

會。依司法院公開說明，附加逕受強制執行條款時，公證費會加收二分之一。

Q7：公證後就不用保留房屋照片嗎？

仍須保留。房屋現況、家具設備及損壞責任，通常仍須依照片、清單及點交紀錄判斷。

Q8：代管公司可以幫忙辦理嗎？

可以協助整理資料、預約及陪同，但正式公證及條款審查仍由法院公證處或民間公證人辦理。

十九、結論：租約公證不是必辦，但關鍵在於條款是否寫清楚

租約公證的價值，不是讓房東或房客取得單方面優勢，而是透過公證程序確認契約內容，並對特定事項建立較明確的執行依據。

辦理前應確認：

是否真的有公證需求。
租約內容是否完整。
哪些事項要約定逕受強制執行。
租金總額與房屋課稅現值。
押金金額。
公證費由誰負擔。
房屋、家具及設備如何點交。
欠租、解約與返還房屋如何處理。

一句話總結：

租約公證不是只有蓋章，而是要把租金、返還房屋、押金與強制執行範圍寫清楚。

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房屋出租條件。
租賃契約基本事項。
家具設備及點交資料。
是否需要辦理公證。
公證所需文件初步整理。
協助聯繫公證處所。
代租、代管及包租方案比較。
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聯絡電話：0927-073-916林家勝
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證號：(98)登字第135418

※翔賀地產可協助整理出租、公證及管理流程，但不代替公證人、律師或法院提供正式法律認定。公證條款、強制執行範圍、應備文件及費用，仍應由法院公證處或民間公證人依個案確認。

資料來源

司法院｜如何辦理房屋租賃契約公證。
司法院｜房屋租賃契約公證費用及強制執行說明。

※本文為一般房屋租賃與公證資訊整理，不構成個別法律意見。法規、費用及辦理程序可能調整，正式辦理前請向法院公證處、民間公證人或法律專業人員確認。

包租代管租約公證效力、費用與辦理流程

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