租代管費用到底怎麼算？

民間包租與代租代管沒有政府統一收費標準；高雄房仲林家勝的收費方式為：成功代為招租後收取1個月租金作為仲介服務費，後續代管則按每月實收租金的10%計算。

房東常把「代租」「代管」與「包租」混在一起，但三者的服務內容、契約關係與費用計算並不相同。

簡單來說：

**代租：**協助刊登、帶看、篩選租客及完成簽約。
**代管：**租客入住後，持續協助收租管理、房客溝通、報修、續約及退租。
**包租：**業者先向房東承租，再以業者名義轉租給房客。

高雄房仲林家勝具備：

不動產經紀營業員證照
租賃住宅管理人員證照

可協助屋主處理合法招租、帶看、簽約及後續租務管理。

快速摘要
代租成功：收取1個月租金仲介服務費。
後續代管：每月實收租金的10%。
月租20,000元，代租費為20,000元。
月租20,000元，每月代管費為2,000元。
代租與代管可分開委託。
包租通常透過租金價差支應管理及空置風險。
代管期間的空置風險原則上仍由房東承擔。
修繕材料、設備更換及訴訟費通常另計。
租客會進行較嚴格的身分、收入、用途及入住條件確認。
嚴格審核可降低風險，但不能保證完全不發生欠租或租賃糾紛。

代租、代管與包租有什麼不同？

代租是協助房東找到房客，代管是協助處理租後事務；包租則是業者先成為承租人，再轉租給實際入住的房客。

代租是什麼？

代租是由具備不動產經紀相關資格的人員，協助屋主進行：

租金行情評估
房源資料整理
拍照及廣告刊登
回覆租客詢問
預約帶看
說明房屋條件
確認租客基本資料
協調租賃條件
協助簽訂住宅租賃契約
辦理入住點交

房屋成功出租後，房東與房客直接成立租賃關係。

契約關係為：

房東 ↔ 房客

代租服務在完成媒合及簽約後結束；若房東還需要收租、報修、續約及退租服務，則可另外委託代管。

代管是什麼？

代管是房屋完成出租後，由具備租賃住宅管理專業的人員持續協助管理租務。

契約關係為：

房東 ↔ 房客
房東 ↔ 代管服務人員或業者

代管業者並不是房屋承租人，也不會自動承擔所有空置、欠租及修繕成本。

行政院公布的租賃住宅委託管理定型化契約規範，也將住宅及附屬設備檢查維護、租賃關係結束後返還住宅、遷出戶籍及相關租務處理列為可委託管理事項。

包租是什麼？

包租是業者先向房東承租住宅，再由業者轉租給實際房客。

契約分成兩層：

房東 ↔ 包租業者
包租業者 ↔ 房客

包租業者與房客之間應使用住宅轉租契約，並遵守住宅轉租定型化契約規定。

社會住宅包租代管的包租案，也明定為租屋服務事業與出租人簽訂包租契約，再與次承租人簽訂轉租契約並代為管理。

代租與代管的收費是多少？

高雄房仲林家勝採取「代租成交收1個月租金、後續代管收每月實收租金10%」的透明收費方式。

代租仲介服務費

成功找到租客並完成租賃簽約後，向房東收取1個月租金作為仲介服務費。

例如房屋月租金20,000元：

代租仲介服務費：20,000元
收費時間：成功出租並完成簽約後
是否含其他特殊服務：依正式委託契約約定

代租費用主要對應：

租金行情分析
房屋廣告製作
租客詢問回覆
預約及執行帶看
承租條件協調
租客基本審核
租約製作與說明
入住點交協助

如果沒有成功媒合，是否產生攝影、廣告或其他費用，應於委託前書面確認。

每月代管服務費

房客入住後，代管服務費按每月實際收到的租金10%計算。

計算公式：

每月代管費＝每月實收租金×10%

例如月租金20,000元：

每月實收租金：20,000元
每月代管費：2,000元
房東扣除代管費後：18,000元
全年代管費：24,000元
全年扣除代管費後租金：216,000元

此計算尚未扣除：

房屋修繕費
設備更換費
房屋稅
地價稅
租賃所得稅
清潔費
公證或訴訟費
其他房屋實際支出

月租20,000元，第一年總費用是多少？

月租20,000元、全年正常收租時，第一年代租及代管服務費合計為44,000元。

費用项目	計算方式	金額
代租仲介服務費	1個月租金	20,000元
每月代管費	20,000×10%	2,000元
全年代管費	2,000×12個月	24,000元
第一年代租及代管費	20,000＋24,000	44,000元
房東全年租金收入	20,000×12個月	240,000元
扣除服務費後收入	240,000－44,000	196,000元

這項試算假設：

全年出租12個月
房客按時繳租
沒有空置期
沒有欠租
沒有大型修繕
沒有提前退租
沒有額外法律程序

因此，196,000元是扣除代租及代管費後的試算結果，不是房東最後的稅後淨收益。

月租不同，代租代管費怎麼算？

代租費等於成交時1個月租金，代管費則按每月實收租金10%計算。

每月租金	代租仲介費	每月代管費	全年代管費	第一年合計服務費
15,000元	15,000元	1,500元	18,000元	33,000元
18,000元	18,000元	1,800元	21,600元	39,600元
20,000元	20,000元	2,000元	24,000元	44,000元
25,000元	25,000元	2,500元	30,000元	55,000元
30,000元	30,000元	3,000元	36,000元	66,000元

以上均假設全年收租12個月。

若房屋空置或房客未繳租，按「實收租金10%」計算的代管費會依實際收到的租金調整；但招租、巡檢或其他額外服務是否另行收費，仍以委託契約為準。

房屋空置時還要收10%代管費嗎？

若雙方約定以每月實收租金計算，沒有收到房租的空置月份，原則上不產生該月份的10%比例代管費。

但是，房東仍應確認是否另有：

空屋巡檢費
重新招租服務費
房源重新拍攝費
廣告刊登費
清潔整理費
帶看服務費
契約製作費

因此，「空置不收10%」不等於所有重新招租工作都完全免費，仍須以正式委託契約列出的服務項目為準。

代租與代管可以分開委託嗎？

可以，房東可以只委託代租，也可以在房屋成功出租後，繼續委託每月代管。

只委託代租

成功出租後收取1個月租金仲介服務費。

租客入住後，由房東自行處理：

每月確認租金
欠租催繳
房客問題
設備報修
修繕安排
租約續約
退租點交
押金結算
重新招租

適合有時間、熟悉租賃法規，且願意自行管理房客的屋主。

同時委託代租與代管

成功出租：收取1個月租金仲介服務費
租客入住後：每月收取實收租金10%

適合：

工作繁忙的房東
長期住在外縣市或國外的屋主
沒有時間回覆房客問題的人
不熟悉住宅租賃契約者
不方便處理修繕及退租者
同時持有多間出租住宅者

為什麼房東可以安心把房子交給我？

因為我不只在意房子能不能快速租出去，更在意租客入住後是否穩定繳租、合理使用房屋並遵守租約。

房東可以安心交給我，因為我和屋主一樣在意租客品質，甚至比屋主更擔心後續租務問題。

原因很簡單：

房客入住後，後續收租、報修、溝通、續約與退租問題，都會成為代管工作的一部分。

如果為了快速收取仲介費，沒有做好基本篩選，後續可能出現：

遲繳或欠繳租金
實際入住人數與申請不同
擅自轉租或分租
違反社區規約
房屋使用方式不當
鄰居噪音投訴
報修及責任爭議
提前退租
屋況損壞
押金扣款糾紛

因此，我的原則是：

寧可多花時間確認，也不為了快速成交草率簽約。

租客會怎麼篩選？

租客篩選以身分、付款能力、入住用途、入住人數及租賃穩定性為核心，而不是只看誰願意最快簽約。

核對承租人身分

確認：

承租人姓名
身分證明
聯絡方式
實際簽約人
實際入住人員
緊急聯絡人

避免出現：

由他人代簽但沒有授權
簽約人與入住人不同
使用假名或資料不完整
實際入住人數明顯不符

了解工作與收入狀況

可依個案合理確認：

工作性質
任職狀況
收入來源
租金支付能力
預計付款方式
是否需要保證人

可接受的佐證可能包括：

在職證明
薪資入帳資料
扣繳憑單
合理遮蔽敏感資訊的財力資料
自營工作說明
保證人資料

租客資料只會蒐集與租賃風險評估有關的必要內容，並應妥善保管，不會要求與租賃無關的帳號密碼或過度敏感資料。

確認實際入住用途

確認房屋是否用於：

一般住宅居住
家庭居住
個人居住
員工住宿
公司登記
工作室
分租或轉租
短期住宿
其他特殊用途

若房屋限定住宅使用，就會在契約中明確禁止：

未經同意轉租
日租或短期住宿
違法營業
危險物品存放
影響社區安寧的用途

確認入住人數與生活需求

了解：

實際入住人數
是否有兒童
是否養寵物
是否抽菸
是否需要車位
預計居住時間
搬遷原因
對設備及修繕的期待

這些內容不是為了刁難租客，而是確認房屋條件與租客需求是否真正適合。

觀察溝通與契約態度

以下情況會進一步確認：

堅持當天立即入住
不願提供基本身分資料
實際入住人數說法反覆
對承租用途交代不清
要求由不入住的人簽約
不願閱讀契約
要求刪除重要違約條款
尚未看屋就要求直接匯款或拿鑰匙

這些狀況不代表對方一定是「爛房客」，但需要更審慎確認。

嚴格篩選能保證不遇到爛房客嗎？

不能保證，但完整審核、書面契約、屋況點交及持續管理，可以顯著降低資訊不明與租賃糾紛風險。

任何房東、房仲或代管人員，都不應保證：

租客永遠不欠租
房屋絕對不會損壞
房客一定住滿租期
不會發生鄰居投訴
所有押金都不會有爭議

較負責任的做法，是建立完整流程：

出租前確認房屋狀況。
設定合理租金及入住條件。
核對承租人與入住人。
了解工作及付款能力。
使用正式住宅租賃契約。
完成設備及屋況點交。
每月保存租金紀錄。
報修及重要事項留下書面紀錄。
續約前重新評估租賃狀況。
退租時完成書面點交及押金結算。

代管費10%包含哪些服務？

每月10%代管費主要用於持續性的租務管理與房客溝通，實際服務內容應在委託契約中逐項確認。

可依正式委託內容協助：

每月租金入帳確認
繳租提醒
欠租初步聯繫
房客問題回覆
租約事項溝通
報修通報
維修廠商聯繫
修繕時間安排
租約到期提醒
續約協調
退租點交
押金結算協調
房屋重新招租
房東定期租務回報

哪些費用不包含在10%代管費內？

10%是租務管理服務費，不代表房屋發生的所有成本都由代管人員負擔。

通常另計的項目包括：

漏水修繕
水電管線維修
冷氣更換
熱水器更換
冰箱或洗衣機更換
零件與耗材
房屋清潔
遺留物清運
門鎖更換
契約公證費
存證信函費
律師費
訴訟費
強制執行費
房屋保險
房屋稅及地價稅
租賃所得稅
大型工程及監工費

修繕發生時，原則上先向屋主回報：

問題內容
現場照片
建議處理方式
預估費用
是否屬緊急案件

經屋主確認後再安排處理；涉及立即危及生命、漏水擴大或公共安全的緊急事件，則依委託契約中的緊急處理授權辦理。

住宅租賃契約會注意哪些內容？

完整租約必須把租金、押金、電費、修繕、提前終止、設備及退租標準寫清楚，不能只靠口頭承諾。

現行住宅租賃定型化契約規範包含租金、押金、修繕、電費、提前終止、安全健康及其他租賃權益，房東提供的契約應符合應記載及不得記載事項。

簽約時會確認：

完整租賃地址
租賃範圍
租期起訖
每月租金
付款方式
押金
管理費
水電及瓦斯
家具設備
修繕責任
入住人數
寵物及抽菸
轉租限制
提前解約
違約金
租金補貼
設籍
退租點交
押金返還

行政院也持續查核住宅租賃契約是否符合規範，契約若不符合應記載或不得記載事項，主管機關可要求限期改正。

包租的費用怎麼計算？

包租通常不會另外列出每月10%管理費，而是以業者支付給屋主的租金與對外轉租租金之間的價差，支應空置、管理及營運成本。

例如：

市場可出租租金：20,000元
業者向屋主提出包租租金：16,000元
每月租金差額：4,000元

這4,000元可能用於：

招租廣告
空置期
帶看人力
房客管理
催租風險
退租點交
再招租
營運成本

這只是試算，不代表包租固定按照市場租金80%計算。

民間包租沒有法定的統一折數，實際報價會依：

地點
市場租金
屋況
家具設備
預估空置期
租約長度
修繕分工
出售或收回限制
業者承擔風險

個別評估。

包租一定可以穩定收租嗎？

包租期間房東是否每月都能收到租金，仍要看免租期、租金起算日、業者違約及提前終止條款，不能只依口頭宣稱判斷。

包租契約應確認：

租金從何時開始計算
整理期間是否給付租金
空置時是否仍正常支付
每月付款日期
遲延付款違約責任
修繕由誰負擔
業者可否自行分租
業者能否養寵物或作其他用途
房東提前收回的責任
業者提前解約的責任
業者停業時如何處理房客

包租與代管哪一種收益較高？

房屋容易出租且空置時間短時，代管的名目實收通常較高；包租則用較低的屋主租金，交換較少的日常管理與部分空置波動。

月租20,000元代管試算

假設：

市場月租：20,000元
全年出租12個月
每月代管費：10%

全年租金：

20,000×12＝240,000元

全年代管費：

240,000×10%＝24,000元

扣除代管費後：

240,000－24,000＝216,000元

若計入首次代租仲介費20,000元，第一年扣除代租及代管費後為：

216,000－20,000＝196,000元

包租試算

假設業者每月支付屋主16,000元，全年正常支付：

16,000×12＝192,000元

在這個假設案例中：

代租代管第一年：196,000元
包租全年：192,000元

兩者只差4,000元，但實際結果仍會受到：

代管空置期
重新招租費
修繕支出
房客提前退租
包租免租期
業者付款條件

影響。

因此，房東應比較「全年實際淨收入」，而不是只看單月租金。

一般合法代管有稅務優惠嗎？

個人屋主將住宅委託合法代管業，契約約定供居住使用一年以上且符合規定時，可適用租賃所得減免。

每屋每月租金收入的計算方式為：

每月租金收入	未逐項舉證時的所得計算
6,000元以內	免納所得稅
超過6,000元至20,000元部分	必要費用率53%
超過20,000元部分	必要費用率43%

財政部指出，這項優惠適用於個人住宅所有權人將住宅委託代管業，或出租給包租業轉租，且契約約定供居住使用一年以上的案件。

月租20,000元所得試算

假設符合合法代管優惠：

前6,000元：免稅
剩餘14,000元：扣除53%必要費用
應列入租賃所得：14,000×47%＝6,580元

全年租賃所得：

6,580×12＝78,960元

78,960元是應列入綜合所得的租賃所得，不是最後要繳的所得稅。

實際是否適用優惠，仍須確認：

代管業資格
契約期間
是否供居住使用
房屋所有權人身分
實際租金收入
報稅資料

一般代管與社宅包租代管一樣嗎？

不一樣，一般代管是民間租賃服務，社宅包租代管則是政府住宅計畫，房屋、房東、房客及租金都須符合計畫規定。

比較項目	一般民間代管	社宅包租代管
性質	民間服務	政府住宅政策
業者	合法租賃住宅服務業	政府核定租屋服務事業
房東資格	依契約與法規	須符合計畫
房客資格	房東自行決定	須符合社宅條件
租金	市場協議	依計畫評定
管理費	依民間契約	依政府計畫及業者契約
稅務	符合條例可適用優惠	可適用住宅法相關優惠
補助	通常無政府補助	可能有修繕、公證及保險資源

現行社宅包租代管執行規範明確區分包租案及代租代管案，並要求承辦的租屋服務事業依法辦理租賃資訊申報及管理。

房東適合只做代租還是同時代管？

有時間自行處理收租、報修與退租的房東，可以只委託代租；希望有固定管理窗口的屋主，較適合同時委託代管。

適合只委託代租

房屋就在住家附近
房東熟悉租賃法規
有固定修繕廠商
可以即時回覆房客
願意自行催租
能自行辦理退租點交
只有一間且房客穩定

適合同時委託代管

屋主住在外縣市或國外
工作時間不固定
無法即時處理報修
不熟悉租賃契約
不想直接面對欠租問題
擁有多間出租住宅
過去曾發生退租或押金糾紛
希望有人保存完整租務紀錄

高雄房仲林家勝代租代管服務

高雄房仲林家勝具備不動產經紀營業員及租賃住宅管理人員資格，提供從招租、帶看、租客審核、簽約到租後管理的一條龍服務。

服務收費：

代租仲介服務費：成功出租後收取1個月租金
代管服務費：每月實收租金的10%

服務內容可依正式委託契約協助：

高雄租金行情評估
房源拍攝及廣告刊登
租客詢問與帶看
承租人身分確認
工作及付款能力了解
入住人數與用途確認
租賃條件協調
住宅租賃契約
入住設備點交
每月租金管理
欠租初步聯繫
房客問題溝通
修繕廠商協調
續約
退租點交
押金結算協調
重新招租
未來出售規劃

我的租客篩選原則

房東可以安心交給我，因為我比屋主更擔心租到不適合的房客。

我不會只為了快速成交，就忽略：

租客身分
工作與收入穩定度
實際入住人數
承租用途
租金負擔能力
是否擅自轉租
寵物及抽菸需求
社區規約
租約閱讀與配合度

我的原則是：

不是最快簽約的人就一定最適合，而是房屋條件、租客需求及付款能力都合理，才進入簽約。

嚴格篩選不能保證零風險，但可以讓屋主在出租前掌握更多資訊，降低草率出租造成的後續問題。

聯絡電話：0927-073-916

提供租、管、售一條龍服務。

常見問題FAQ

代租費用是多少？

成功找到租客並完成簽約後，向房東收取1個月租金作為仲介服務費。

例如月租20,000元，代租仲介服務費為20,000元。

代管費用是多少？

代管費為每月實收租金的10%。

例如每月實收20,000元，代管費為2,000元。

代租費和代管費都要付嗎？

只委託代租時，成功出租後支付1個月仲介服務費；同時委託後續代管，才會再按每月實收租金支付10%代管費。

房屋空置時會收10%嗎？

按實收租金10%計算時，沒有收到租金的月份原則上不產生該筆比例代管費。

重新招租、空屋巡檢或其他服務是否另計，應以委託契約為準。

10%代管費包含修繕嗎？

通常包含報修聯繫與廠商協調，不包含實際材料、工資及設備更換費。

房東應先確認修繕授權及費用上限。

如何篩選租客？

會確認承租人身分、工作與收入狀況、實際入住人數、承租用途、付款能力及租約配合度。

但租客個資只應蒐集與租賃風險有關的必要資料。

嚴格篩選能保證租客不欠租嗎？

不能保證，但可以降低資訊不完整及草率出租的風險。

後續仍需搭配正式租約、入住點交、租金追蹤及租務管理。

包租與代管哪個比較划算？

房屋容易出租且空置期短時，代管收益通常較高；包租則以較低屋主租金換取較少管理工作及部分空置風險。

應以全年淨收入及房東投入時間比較。

一般代管可以享有租賃所得優惠嗎？

委託合法代管業、供居住使用一年以上並符合條件時，每屋每月6,000元內可免稅，超過部分適用分段必要費用率。

代租代管一定保證出租嗎？

不保證。

出租速度會受到租金、地點、屋況、設備、市場供需及屋主設定條件影響。

高雄代租代管與房屋出租評估

有高雄房屋出租、租金行情、代租、代管、包租、社宅包租代管或房屋買賣需求，可洽詢【高雄房仲林家勝】。

收費方式：

代租成功：1個月租金仲介服務費
後續代管：每月實收租金10%

專業資格：

不動產經紀營業員證照
租賃住宅管理人員證照

服務理念：

房東可以安心交給我，因為我不只想把房子快速租出去，更在意租客是否適合、租金是否能負擔，以及入住後能否維持穩定租賃關係。

寧可花時間把租客條件確認清楚，也不為了收取仲介費草率成交。