一般民間住宅，也可以申請加入社會住宅包租代管！

一般民間住宅可以申請加入社會住宅包租代管，但房屋須具備門牌、屬合法建築物、供居住使用，並符合租金上限、安全設備及用途規定。房屋加入後所有權仍屬屋主，不會移轉給政府，但申請及簽約須由政府核定的租屋服務事業依個案審查。

• 一般中古屋、公寓、大樓及透天住宅都可先申請評估。
• 房屋加入後，所有權仍然屬於屋主。
• 須由政府核定的社宅包租代管業者辦理。
• 高雄市第五期市場月租金上限為2萬9,000元。
• 房屋須具備火災警報器、滅火器及安全熱水器設備。
• 屋主可選擇包租或代管，但兩者的空置風險與契約關係不同。

社會住宅包租代管是什麼？

社會住宅包租代管是政府委託合法租屋服務事業，將符合條件的民間住宅納入社會住宅體系，再協助屋主出租與管理。

社會住宅不只有政府直接興建的住宅。一般民眾名下的合法房屋，也可以透過包租代管制度，提供給符合計畫資格的房客居住。

依現行第三期至第五期計畫執行要點，社宅包租代管的租賃住宅，是指具備門牌、屬合法建築物，並出租供居住使用的住宅。

業者可依實際方案協助處理：

• 房屋現場評估
• 區域租金建議
• 房屋資格確認
• 申請文件整理
• 刊登招租
• 安排帶看
• 房客資格媒合
• 租賃契約簽訂
• 入住及退租點交
• 收租與租期管理
• 設備報修協調
• 押金及租賃爭議處理
• 房屋重新招租
• 公證、保險及補助申請協助

截至2026年1月31日，全國社會住宅包租代管有效契約數已達106,743戶，其中約四成為弱勢戶。

房屋加入後會變成政府的嗎？

房屋加入社會住宅包租代管後，所有權仍登記在原屋主名下，不會移轉給政府或包租代管業者。

加入計畫改變的是房屋出租及管理方式，不是所有權。

屋主仍保有：

• 房屋所有權
• 依契約收取租金的權利
• 租約屆滿後收回房屋的權利
• 依法出售、贈與或繼承房屋的權利
• 要求業者依契約履約的權利

但是，租約有效期間內，屋主不能只因臨時想出售、自住或提供家人居住，就要求房客立即搬離。

因此，加入前應先確認未來一至三年是否可能：

• 出售房屋
• 搬回自住
• 提供父母或子女使用
• 進行重大裝修
• 參與都更或危老整合

若房屋近期用途不確定，應先確認提前終止條款，再決定是否簽約。

一般中古屋也可以申請嗎？

一般中古屋可以申請，房屋不必是新成屋，但必須符合合法、居住用途及安全條件。

常見可以先評估的住宅包括：

• 電梯大樓
• 華廈
• 公寓
• 透天住宅
• 合法套房
• 合法農舍
• 符合住家使用的建物
• 特定主要用途建物，但全部按住家用房屋稅率課徵者

2026年國土管理署函釋指出，部分主要用途登記為商業用、辦公室、一般事務所、工商服務業、店舖或零售業的建物，若不位於工業區或丁種建築用地，且房屋稅資料顯示全部按住家用稅率課徵，仍可能經主管機關個案審認加入。

哪些房屋可能無法加入？

未保存登記、違規分租、非居住使用或不符合安全條件的房屋，通常無法直接加入第五期計畫。

常見限制包括：

• 未保存登記建築物
• 明顯違章增建
• 位於工業區且用途不符
• 全部或部分作公司或商號使用
• 一個門牌分割成多間分租
• 已是政府興辦的社會住宅
• 合宜住宅或政府出租住宅
• 無法提供安全居住環境
• 市場租金超過計畫上限
• 屋主要求在正式租約外加收費用

第五期原則上要求一個門牌作為一個租賃住宅，不得分租，並且不得全部或部分作為公司、商號或其他非居住用途。

高雄社宅包租代管的租金上限是多少？

高雄市第五期計畫租賃住宅的市場月租金上限為2萬9,000元。

現行計畫市場租金上限如下：

2萬9,000元是計畫受理的市場租金上限，不代表每一間高雄住宅都能以2萬9,000元出租。

實際租金仍須考量：

• 行政區
• 社區
• 坪數
• 格局
• 樓層
• 車位
• 屋齡
• 家具家電
• 裝潢
• 周邊租屋行情

停車位、水電、瓦斯及管理費如何計算，也應依計畫及正式契約確認。

房屋需要具備哪些安全設備？

加入社宅包租代管的住宅，應設置住宅用火災警報器、滅火器，並確保燃氣熱水器通風及排氣安全。

現行計畫要求：

1. 設置住宅用火災警報器。
2. 設置滅火器。
3. 出租人於租賃期間負責維護安全設備。
4. 燃氣熱水器應設於屋外或具良好通風的位置。
5. 不符合規定的熱水器，應改善排氣、移至屋外，或更換為強制排氣式、電熱水器或太陽能熱水器。

尚未設置火災警報器或滅火器者，原則上應於起租日起30日內完成；有特殊事由時，可申請一次展延，最長至起租日起兩個月。

現場評估通常也會檢查：

• 漏水與壁癌
• 水電線路
• 插座安全
• 門窗
• 浴室及廚房
• 家具家電
• 逃生動線
• 增建情況
• 建物用途

包租與代管有什麼差別？

包租由業者先向屋主承租再轉租；代管則由屋主直接與房客簽租約，業者負責租後管理。

包租方案

包租契約關係為：

屋主 → 包租業者 → 房客

一般流程：

1. 屋主與業者簽訂包租契約。
2. 業者與房客簽訂轉租契約。
3. 房客將租金支付給業者。
4. 業者依包租契約支付屋主租金。
5. 業者管理房客及租賃事務。

第五期規定，包租契約的每期租金應由租屋服務事業全額支付給出租人。

但屋主仍應確認：

• 租金起算日
• 是否有整理期
• 是否有免租期
• 付款日期
• 提前終止條件
• 業者遲延付款責任
• 房屋出售時如何處理

包租較適合：

• 重視穩定收租
• 不想直接面對房客
• 居住外縣市或國外
• 無暇處理出租事務
• 願意接受較制度化契約

代管方案

代管契約關係為：

屋主 ↔ 房客
業者＝管理受託人

代管案由屋主與房客直接簽租賃契約，業者協助招租、收租提醒、報修、續約及退租點交。

第五期代管案的租期可約定一年至三年。

代管較適合：

• 希望自己選擇房客
• 希望掌握租金條件
• 已有房客但不想自行管理
• 願意承擔空置期
• 只需要後續管理服務

包租與代管比較表

哪些屋主適合申請評估？

房屋長期空置、工作繁忙、住在外地或無法處理租務問題的屋主，通常較適合評估社宅包租代管。

房屋目前長期空置

空屋期間仍可能產生：

• 房貸
• 管理費
• 房屋稅
• 地價稅
• 水電基本費
• 清潔費
• 設備老化
• 巡屋及修繕成本

工作忙碌，沒有時間管理

房屋出租後，屋主可能須處理：

• 房客詢問
• 帶看
• 租金遲繳
• 設備報修
• 鄰居反映
• 提前退租
• 押金結算
• 重新招租

屋主住在外縣市或國外

遠距離管理最常遇到：

• 無法即時到場
• 修繕廠商難安排
• 點交不方便
• 房客臨時問題難處理
• 無法定期查看屋況

繼承房屋後不知道如何處理

繼承房屋可能同時存在：

• 多人共有
• 家具雜物
• 老屋修繕
• 不清楚租金行情
• 不知道出租或出售哪個較適合

共有房屋申請時，通常還須確認共有人同意及授權文件。

加入社宅包租代管有哪些優點？

社宅包租代管可降低房東自行招租與管理的時間成本，並可能依條件適用稅賦及費用優惠。

減少招租與管理工作

業者可協助：

• 房屋刊登
• 拍攝照片
• 安排帶看
• 房客資格審查
• 契約簽訂
• 入住點交
• 報修溝通
• 退租點交

租賃資料較完整

常見文件包括：

• 租賃契約
• 現況確認書
• 家具家電清冊
• 水電表紀錄
• 入住照片
• 退租照片
• 修繕紀錄
• 押金紀錄

可評估稅賦優惠

供社會住宅使用的房屋，每屋每月租金收入最高1萬5,000元可享所得稅免稅額；超過免稅額部分，若未逐項提出費用證明，可依規定計算必要費用。

房屋稅與地價稅則屬地方稅，須依房屋所在地自治規定及地方稅務機關認定。

可依規定申請相關補助

計畫可能提供：

• 住宅出租修繕獎勵費
• 居家安全相關保險費
• 租賃契約公證費

補助須依實際支出、契約狀態、核准項目及文件核銷，不代表每一件案件都能取得最高金額。

居家安全相關保險費每屋每年最高補助3,500元。

加入前有哪些缺點與限制？

社宅包租代管的主要限制是租金須依計畫評定、契約彈性較低，且房屋及房客都須通過資格審查。

租金不一定是市場最高價

計畫租金須符合市場租金上限及評定結果。

房東不宜只比較：

• 自行刊登最高開價
• 包租實收租金

而應比較：

• 全年實收租金
• 空置時間
• 招租費用
• 管理時間
• 修繕成本
• 稅賦差異

房屋使用彈性降低

租約期間內，屋主不能任意要求房客搬離。

如果近期可能：

• 出售
• 自住
• 給家人使用
• 裝修
• 都更整合

應先確認租約期限與提前終止責任。

房客選擇權可能較低

包租案由業者與房客簽訂轉租契約，房客媒合主要由業者依計畫辦理。

補助須申請，不是自動取得

補助通常需要：

• 有效租賃契約
• 申請書
• 核准項目
• 發票或收據
• 修繕前後照片
• 實際支出證明

高雄房東要準備哪些文件？

高雄房東申請時，通常須準備身分證明、建物所有權資料、房屋調查表及屋況安全檢核文件。

官方第五期專區列出的主要文件包括：

1. 出租人出租住宅申請書。
2. 屋主身分證明。
3. 建物所有權狀或建物謄本。
4. 建築物使用執照、測量成果圖或建築物登記資料。
5. 社會住宅包租代管計畫出租案件調查表。
6. 屋況及租屋安全檢核表。
7. 代理人授權書。
8. 共有房屋相關同意或授權文件。
9. 房屋照片。
10. 其他主管機關要求文件。

目前不動產資訊平台提供115年版出租人申請書及相關書表。

一般民間住宅如何申請？

申請流程通常從房屋資料初評開始，再經資格確認、現場勘查、租金評定、選擇方案及簽約媒合。

第一步：提供房屋基本資料

可先提供：

• 房屋地址
• 格局
• 建物坪數
• 樓層
• 屋齡
• 車位
• 家具家電
• 現況照片
• 預期租金

第二步：確認房屋資格

業者會初步確認：

• 是否具門牌
• 是否為合法建物
• 建物用途
• 房屋稅使用情形
• 是否有違建
• 是否有公司登記
• 是否符合市場租金上限
• 是否為共有房屋

第三步：安排現場勘查

現場檢查：

• 火災警報器
• 滅火器
• 熱水器
• 水電安全
• 漏水壁癌
• 門窗及逃生
• 家具家電
• 修繕需求

第四步：選擇包租或代管

屋主應比較：

• 每月實收租金
• 租金起算日
• 空置風險
• 房客選擇權
• 修繕責任
• 租約期限
• 提前解約責任

第五步：簽約與媒合

完成審查後：

1. 簽訂包租契約或代租代管契約。
2. 刊登房屋。
3. 媒合符合資格的房客。
4. 簽訂轉租或租賃契約。
5. 完成入住點交。
6. 啟動後續管理。

簽約前要確認哪些內容？

簽約前應確認實收租金、付款起算、修繕分工、押金保管及提前終止責任。

至少確認：

• 每月房東實收租金
• 租金付款日期
• 租金起算日
• 是否有免租或整理期
• 空置期間是否付款
• 押金由誰保管
• 管理費由誰負擔
• 水電、瓦斯及網路費
• 一般修繕責任
• 重大設備修繕責任
• 修繕金額決定權
• 房客提前退租處理
• 業者遲延付款責任
• 房東提前終止責任
• 房屋出售如何處理
• 租約屆滿返還標準
• 補助申請及追繳
• 是否辦理公證
• 是否有額外自費服務

第五期規定，包租案的轉租契約原則上應辦理公證；代租案則可由雙方協議是否辦理。

高雄房仲林家勝的實務觀察

一般民間住宅是否適合加入社宅包租代管，不能只看租金，而要一起考慮屋主時間、空置、修繕、未來用途及管理能力。

以【高雄房仲林家勝】的在地服務觀察來看，房東最常忽略的是房屋未來一至三年的用途。

部分屋主只看到：

• 稅賦優惠
• 修繕補助
• 業者協助管理

卻沒有先確認：

• 明年是否可能出售
• 子女是否要搬回來住
• 房屋是否準備重新裝潢
• 共有房屋是否取得全體同意
• 市場租金是否符合計畫上限
• 屋況是否需要先改善

若屋主重視長期穩定出租，且沒有時間自行處理房客、報修及退租事務，社宅包租代管值得比較。

若屋主追求市場最高租金、近期可能出售，或希望隨時收回房屋，則應先比較一般出租、民間代管或出售方案。

常見問題FAQ

一般中古屋可以加入社宅包租代管嗎？

一般中古屋可以申請，只要具備門牌、屬合法建築物、供居住使用，並符合安全及租金規定。

房屋不必是新成屋，但違建、非居住用途或安全條件不合格時，可能須先改善或無法受理。

房屋加入後會變成政府所有嗎？

不會，房屋所有權仍登記在原屋主名下。

政府及業者只是依計畫與契約協助出租管理。

社宅包租代管一定保證有租金嗎？

不一定，須先區分包租或代管，並查看契約中的租金起算及終止條款。

包租案原則由業者承擔轉租空置風險；代管案的空置風險原則仍由屋主承擔。

高雄房屋租金超過2萬9,000元還能加入嗎？

第五期高雄市租賃住宅市場月租金上限為2萬9,000元，超過上限的案件原則上不符合計畫受理標準。

實際仍須確認計入租金的項目及主管機關評定結果。

房屋一定要重新裝潢才能申請嗎？

不一定，房屋重點是合法、安全且具有基本居住功能。

若有漏水、危險熱水器、消防設備不足或水電安全問題，可能須先改善。

已經有房客還可以加入嗎？

既有租賃案件可以提出評估，但房屋、房客、租金及原租約都須符合計畫規定。

不能只把原租約名稱改成社宅租約，仍須重新審查及簽訂正式文件。

房屋近期準備出售，適合加入嗎？

通常不適合立即簽訂較長期的包租或代管契約。

屋主應先確認出售時程、租約期限及提前終止責任。

一般住宅可以加入社宅包租代管，但不是把房子交給政府，而是透過合法業者，將民間房屋納入制度化出租管理。

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高雄社宅包租代管與出租評估

有高雄一般出租、包租、代管、社會住宅包租代管、租金行情或房屋買賣需求，可洽詢【高雄房仲林家勝】。

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• 房屋資格及屋況

• 租金行情

• 包租與代管差異

• 房屋文件

• 修繕需求

• 出租及出售方案

服務電話：0927-073-916

※社會住宅包租代管的房屋資格、評定租金、房客資格、稅賦優惠及補助項目，須由主管機關或合法計畫業者依個案審核。房仲可協助整理資料與出租方案，但不能保證案件核准或取得全部補助。

資料來源

• 內政部不動產資訊平台｜社會住宅包租代管第五期專區及房東申請文件。

• 內政部國土管理署｜社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點。

• 內政部國土管理署｜社宅包租代管第五期執行情形。

• 財政部稅務入口網｜社會住宅租賃所得及租稅優惠。

※本文提供一般性房屋出租、包租代管及稅務資訊，不構成法律、稅務或契約意見。實際申請及租賃條件應以主管機關、核定業者及正式契約為準。