漢神亞灣仁德街翻新店面｜一樓33.99坪，自用、工作室與收租皆適合

想在高雄市中心找一間總價相對好入手、屋況已整理，又鄰近漢神百貨與亞洲新灣區的店面空間，這間位於【高雄市苓雅區仁德街】的一樓物件值得實際比較。

本案總價1,680萬元，建物登記約33.99坪，格局為3房2廳2衛，位於五層公寓的一樓。現況已翻新，空間方正，適合自營店面、工作室、辦公室、店住合一或收租使用。

🏠 物件基本資料

**物件編號：**0177119
**總價：**1,680萬元
**所在地：**高雄市苓雅區仁德街
**建物總坪數：**約33.99坪
**主建物：**約30.604坪
**共同使用：**約3.386坪
**土地坪數：**約6.201坪
**格局：**3房2廳2衛
**樓層：**1樓／共5樓
**建物型態：**無電梯公寓
**登記用途：**住家用
**朝向：**東
**屋齡：**約45.2年
**單價：**約49.43萬元／坪
**車位：**無
**管理費：**無
**小學學區：**苓洲國小
**國中學區：**苓雅國中

📍 漢神百貨與亞洲新灣區旁，地段有什麼優勢？

本案位於苓雅市中心，鄰近【漢神百貨】、【亞洲新灣區】、成功路及三多商圈，周邊具備商業、住宅與辦公人口。

生活圈優勢包括：

鄰近漢神百貨
鄰近亞洲新灣區
近三多商圈
近高雄大遠百
近高雄市立圖書館總館
近高雄展覽館
可連結成功路、四維路及市區主要幹道
周邊餐飲、住宅與商辦機能成熟

對店面而言，市中心成熟生活圈的優勢在於客群來源多元，不必完全依賴單一觀光或辦公人流。

🏬 仁德街上的店面適合哪些業態？

本案位於仁德街，較適合社區型、預約型或目的型消費業態。若經營高度依賴大量路過人潮的店家，仍應實際觀察不同時段的人流。

可評估的使用方向包括：

美容、美甲或美睫工作室
個人診所或諮詢空間
設計、攝影或創意工作室
小型辦公室
網路品牌展示空間
補教或才藝教室
一樓自營、內部兼作休息空間
整體出租給小型企業

實際可經營項目，仍需確認建物用途、消防、社區規約及主管機關規定。

✨ 全屋翻新能省下哪些前期成本？

本案已進行全屋翻新，對買方而言，可以降低入住或營業前的大規模整理負擔。

不過，「全屋翻新」仍應實際確認下列項目：

水電管線是否全面更新
浴室防水與排水
廚房及衛浴設備
門窗與隔音
地板、牆面及天花板
電力容量是否適合營業
冷氣、熱水及通風設備
是否有施工保固或紀錄

翻新屋最大的價值，在於縮短使用準備時間，但施工品質與隱蔽工程仍要現場確認。

🧱 3房2廳2衛，空間可以怎麼安排？

本案雖以店面銷售，但現況格局為3房2廳2衛，空間分區完整。

可能的規劃方式包括：

前方接待區，後方辦公室
店面加倉儲空間
一間主管室、兩間工作室
自用店面搭配休息室
兩個獨立出租單位
店住合一使用
企業辦公搭配員工休息區

實際空間是否符合營業需求，仍需確認門面寬度、出入口、採光、通風與動線。

💰 月租可達3萬元以上，投報真的好嗎？

月租是否能達3萬元以上，仍應以實際租約、周邊行情及承租業態判斷，不能只依銷售描述直接認定。

若以每月3萬元估算：


每月租金30,000元 × 12個月
＝年租金360,000元

未扣除任何成本的表面投報率約為：


360,000元 ÷ 16,800,000元
＝約2.14%

實際淨投報率還要扣除：

房屋稅與地價稅
空置期
仲介或管理費
設備維修
租賃所得稅
保險與其他持有成本

因此，若以收租為目的，應先查核目前租金、租約期間與承租方穩定度。

👥 適合哪些買方？

🧑‍💼 自營業者

希望在市中心擁有自己的營業空間，不想長期支付租金。

💆 預約制服務業

美容、美甲、設計、顧問或專業服務等，不完全依賴大量路過人潮的業態。

🏢 小型企業

可作辦公室、會議空間、接待區與員工休息室。

💰 收租投資人

希望購入翻新店面，降低整理成本後再出租。

🏡 店住合一買方

需要工作與居住在同一空間，並重視市中心生活機能。

⚠️ 購買前有哪些缺點需要留意？

🏷️ 登記用途為住家用

本案雖以店面使用，但登記用途為住家用。買方應確認：

現況營業使用是否合法
是否需要辦理用途變更
是否能申請公司或商業登記
可經營行業是否受限制
是否符合消防及公共安全規定

這是本案最重要的查核項目之一。

🚗 沒有專屬車位

本案不附車位。若經營需要客戶停車、員工通勤或上下貨，應確認周邊：

月租停車場
路邊停車格
臨時停車空間
上下貨便利性
尖峰時段停車難度

🕰️ 屋齡約45年

即使已翻新，建物本體仍屬高屋齡，應檢查：

梁柱與樓板
外牆及壁癌
公共排水
樓上住戶漏水風險
電力負載
污水與糞管
公共樓梯與消防安全

🚶 不一定屬於高人流店面

仁德街位於市中心，但實際人流與車流仍可能低於成功路、三多路或百貨第一排。

較適合：

預約制服務
辦公室
工作室
社區型店家
目的型消費

若要經營餐飲或高度依賴路過客的零售，應多時段觀察現場。

🏢 一樓仍屬公寓共同環境

雖然位於一樓，但仍與樓上住戶共用部分結構及公共空間，應確認：

招牌設置規範
營業時間
噪音與油煙限制
公共通道使用
樓上住戶排水及漏水紀錄

💡 總價1,680萬元值得買嗎？

本案的優勢在於市中心地段、翻新屋況、主建物約30.6坪，以及可作店面、辦公或店住使用。

正式出價前，建議比較：

仁德街及周邊一樓物件成交行情
實際可出租租金
店面門面與人流
住家用登記對營業的影響
翻新工程內容
無車位對出租與營業的影響
高屋齡未來維修成本
銀行估價及貸款條件

對自用型買方而言，是否符合實際業態比投報率更重要；對投資人而言，則應以真實租約與淨收益判斷。

📞 預約賞屋

本案位於漢神百貨與亞洲新灣區生活圈，適合想找市中心一樓空間、自用店面或收租標的的買方。

賞屋請提前預約，以利安排。

有房地產任何問題，找高雄房仲林家勝，租、管、售一條龍服務。
聯絡電話：0927-073-916

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