三多亞灣仁德街整棟收租公寓｜1至5樓全面翻新，一樓店面＋樓上住宅

想在高雄市中心尋找一棟具備店面、分層出租與長期土地價值的收益型物件，這間位於【高雄市苓雅區仁德街】的1至5樓整棟公寓值得納入評估。

本案總價6,800萬元，建物登記約145.44坪、土地約31坪，規劃14房10廳10衛。一樓可作店面使用，二至五樓為住宅空間，目前採分層出租，並已進行全棟翻新，適合收租投資、企業宿舍、包租管理或長期資產配置。

🏠 物件基本資料

**物件編號：**0164729
**總價：**6,800萬元
**所在地：**高雄市苓雅區仁德街
**建物總坪數：**約145.437坪
**主建物：**約128.505坪
**共同使用：**約16.932坪
**土地坪數：**約31.006坪
**格局：**14房10廳10衛
**建物型態：**無電梯公寓
**樓層：**1至5樓／共5樓
**登記用途：**住家用
**朝向：**東
**屋齡：**約45.2年
**單價：**約46.76萬元／坪
**車位：**無
**小學學區：**苓洲國小
**國中學區：**苓雅國中
**管理費：**無

💰 為什麼適合評估整棟收租？

本案同時具備整棟產權、一樓商業使用空間與樓上多戶出租格局，較容易依不同樓層規劃租賃用途。

可能的經營方向包括：

一樓店面出租
二至五樓分層出租
套房或家庭式租賃
企業員工宿舍
包租代管經營
長期整棟持有
自用辦公搭配樓上收租

整棟持有的優勢，在於空間及租賃管理較集中，不必與其他住戶共同決定大樓修繕或公共空間使用方式。

🏬 一樓店面＋樓上住宅，有哪些收益優勢？

一樓店面可提供不同於住宅的租金來源，二樓以上則可維持較穩定的居住型需求。若租戶結構與租金設定合適，可以降低單一用途帶來的空置風險。

本案可依需求規劃：

一樓作店面，樓上住宅出租
一樓自營，樓上收租
一樓工作室，樓上員工宿舍
整棟出租給單一企業
分樓層委託包租代管

不過，實際可經營行業、店面登記及消防條件，仍需依建物用途、現況與主管機關規定確認。

✨ 全棟翻新，可以省下哪些成本？

全棟已進行翻新，可減少買方購入後立即大規模整理的壓力，但翻新內容與施工品質仍應逐項查驗。

建議現場確認的翻新項目包括：

水電管線是否全面更新
浴室防水與排水
廚房及衛浴設備
門窗與隔音
外牆及屋頂防水
公共樓梯及照明
冷氣與熱水設備
消防設備及逃生動線

「全棟翻新」不等於未來完全不需維修，仍應要求提供施工項目、保固及修繕紀錄。

📍 三多商圈與亞洲新灣區，地段有哪些優勢？

本案位於苓雅市中心，鄰近【三多商圈】、【亞洲新灣區】、【漢神百貨】及成功路生活圈，周邊就業、商業與居住需求相對集中。

鄰近機能包括：

漢神百貨
三多商圈
高雄大遠百
高雄市立圖書館總館
高雄展覽館
亞洲新灣區
成功路商圈
餐飲、超商與市場
捷運及主要幹道

對收租型物件而言，周邊就業人口、商業活動與交通便利度，是維持出租需求的重要條件。

👥 可能吸引哪些租客？

💼 市中心上班族

鄰近百貨、商辦、展覽館及亞灣就業區，適合需要縮短通勤時間的租客。

🏢 企業員工

房間數量多，可評估作為公司宿舍或專案型人員住宿空間。

🛍️ 店面經營者

一樓可作店面或工作室，樓上也能規劃辦公、倉儲或住宿空間。

👨‍👩‍👧 小家庭與長租族

若樓層格局為獨立住宅單位，可吸引重視生活機能與市中心便利性的長期租客。

📊 買整棟收租物件，應該如何評估報酬？

不能只看目前「穩定收租」的描述，應以實際租約、租金收入及全年持有成本重新計算。

建議查核：

每一戶目前租金
租約起訖日期
押金及租金支付紀錄
過去一至三年的空置情況
水電、網路及公共費用由誰負擔
房屋稅、地價稅及保險
年度維修與設備汰換成本
租賃所得稅務
包租代管或管理人員費用

基本投報率可先用下列方式估算：


年租金收入－年度持有及管理成本
────────────────────
房屋總購入成本

房屋總購入成本也應包含仲介費、契稅、代書費、貸款成本及購入後必要修繕。

⚠️ 購買前有哪些缺點需要留意？

🪜 五層樓皆無電梯

本案為1至5樓無電梯公寓，越高樓層的出租接受度可能較低，也不利於高齡租客、行動不便者或搬運大型家具。

可能影響包括：

高樓層租金需要更有競爭力
租客族群受到限制
搬家及設備維修較不方便
未來增設電梯的成本與可行性需另評估

🕰️ 屋齡約45年

雖然已翻新，但建物本體仍屬高屋齡。購買前應特別檢查：

建築結構
樓板與梁柱
外牆剝落
屋頂防水
公共排水
電力負載
污水與糞管
白蟻及壁癌

🚗 沒有專屬車位

市中心無車位對部分租客及店面經營者可能造成影響。應確認附近月租停車場、路邊停車格及臨時上下貨條件。

🏷️ 登記用途為住家用

一樓雖作為店面使用，但建物登記用途為住家用。買方應確認：

現況使用是否合法
是否涉及用途變更
可否辦理營業登記
消防及公共安全要求
可經營的行業限制

🏦 總價及貸款門檻較高

總價6,800萬元，貸款成數、利率及銀行估價會直接影響自備款。收益型不動產的銀行授信條件，也可能與一般自住房屋不同。

💡 這間物件適合哪一類買方？

本案較適合有整棟管理能力、資金規模與長期持有規劃的投資人，不一定適合只想購買單一小套房的入門買方。

較適合：

專業收租投資人
包租代管業者
企業或機構宿舍需求
想配置市中心土地的買方
有店面自用需求的經營者
能自行管理多戶租賃的家族投資人

💰 總價6,800萬元值得投資嗎？

本案的價值重點在於市中心地段、整棟持有、土地約31坪及現有出租使用，而非單純以建物單價判斷。

正式出價前，建議完成以下評估：

查核完整租約與收租紀錄
計算實際淨投報率
確認一樓店面使用合法性
查驗格局、消防及翻新品質
取得銀行初步估價
評估未來修繕支出
比較周邊整棟收益型物件
確認土地使用分區與重建條件

只有租金收入、法規現況與修繕成本都能被確認，才能判斷是否是真正合適的收益型資產。

📞 預約賞屋

本案為1至5樓整棟出售，目前採分層出租，看屋及檢視室內空間需配合租客時間安排，請提前預約。

有房地產任何問題，找高雄房仲林家勝，租、管、售一條龍服務。
聯絡電話：0927-073-91

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