三多亞灣仁德街整棟收租公寓｜1至5樓全面翻新，一樓店面＋樓上住宅

想在高雄市中心尋找一棟具備店面、分層出租與長期土地價值的收益型物件，這間位於【高雄市苓雅區仁德街】的1至5樓整棟公寓值得納入評估。

本案總價6,800萬元，建物登記約145.44坪、土地約31坪，規劃14房10廳10衛。一樓可作店面使用，二至五樓為住宅空間，目前採分層出租，並已進行全棟翻新，適合收租投資、企業宿舍、包租管理或長期資產配置。

🏠 物件基本資料

  • 物件編號：0164729
  • 總價：6,800萬元
  • 所在地：高雄市苓雅區仁德街
  • 建物總坪數：約145.437坪
  • 主建物：約128.505坪
  • 共同使用：約16.932坪
  • 土地坪數：約31.006坪
  • 格局：14房10廳10衛
  • 建物型態：無電梯公寓
  • 樓層：1至5樓／共5樓
  • 登記用途：住家用
  • 朝向：東
  • 屋齡：約45.2年
  • 單價：約46.76萬元／坪
  • 車位：無
  • 小學學區：苓洲國小
  • 國中學區：苓雅國中
  • 管理費：無

💰 為什麼適合評估整棟收租？

本案同時具備整棟產權、一樓商業使用空間與樓上多戶出租格局，較容易依不同樓層規劃租賃用途。

可能的經營方向包括：

  • 一樓店面出租
  • 二至五樓分層出租
  • 套房或家庭式租賃
  • 企業員工宿舍
  • 包租代管經營
  • 長期整棟持有
  • 自用辦公搭配樓上收租

整棟持有的優勢，在於空間及租賃管理較集中，不必與其他住戶共同決定大樓修繕或公共空間使用方式。

🏬 一樓店面＋樓上住宅，有哪些收益優勢？

一樓店面可提供不同於住宅的租金來源，二樓以上則可維持較穩定的居住型需求。若租戶結構與租金設定合適，可以降低單一用途帶來的空置風險。

本案可依需求規劃：

  • 一樓作店面，樓上住宅出租
  • 一樓自營，樓上收租
  • 一樓工作室，樓上員工宿舍
  • 整棟出租給單一企業
  • 分樓層委託包租代管

不過，實際可經營行業、店面登記及消防條件，仍需依建物用途、現況與主管機關規定確認。

✨ 全棟翻新，可以省下哪些成本？

全棟已進行翻新，可減少買方購入後立即大規模整理的壓力，但翻新內容與施工品質仍應逐項查驗。

建議現場確認的翻新項目包括：

  • 水電管線是否全面更新
  • 浴室防水與排水
  • 廚房及衛浴設備
  • 門窗與隔音
  • 外牆及屋頂防水
  • 公共樓梯及照明
  • 冷氣與熱水設備
  • 消防設備及逃生動線

「全棟翻新」不等於未來完全不需維修，仍應要求提供施工項目、保固及修繕紀錄。

📍 三多商圈與亞洲新灣區，地段有哪些優勢？

本案位於苓雅市中心，鄰近【三多商圈】、【亞洲新灣區】、【漢神百貨】及成功路生活圈，周邊就業、商業與居住需求相對集中。

鄰近機能包括：

  • 漢神百貨
  • 三多商圈
  • 高雄大遠百
  • 高雄市立圖書館總館
  • 高雄展覽館
  • 亞洲新灣區
  • 成功路商圈
  • 餐飲、超商與市場
  • 捷運及主要幹道

對收租型物件而言，周邊就業人口、商業活動與交通便利度，是維持出租需求的重要條件。

👥 可能吸引哪些租客？

💼 市中心上班族

鄰近百貨、商辦、展覽館及亞灣就業區，適合需要縮短通勤時間的租客。

🏢 企業員工

房間數量多，可評估作為公司宿舍或專案型人員住宿空間。

🛍️ 店面經營者

一樓可作店面或工作室，樓上也能規劃辦公、倉儲或住宿空間。

👨‍👩‍👧 小家庭與長租族

若樓層格局為獨立住宅單位，可吸引重視生活機能與市中心便利性的長期租客。

📊 買整棟收租物件，應該如何評估報酬？

不能只看目前「穩定收租」的描述，應以實際租約、租金收入及全年持有成本重新計算。

建議查核：

  1. 每一戶目前租金
  2. 租約起訖日期
  3. 押金及租金支付紀錄
  4. 過去一至三年的空置情況
  5. 水電、網路及公共費用由誰負擔
  6. 房屋稅、地價稅及保險
  7. 年度維修與設備汰換成本
  8. 租賃所得稅務
  9. 包租代管或管理人員費用

基本投報率可先用下列方式估算：

基本投報率＝（年租金收入－年度持有及管理成本）÷ 房屋總購入成本