房屋收回自住後，稅率會自動改回來嗎？

房屋收回自住後，房屋稅與地價稅通常不會只因房客搬走就全部自動改回自用優惠；屋主須終止出租、實際收回使用、完成設籍，並分別向地方稅捐機關確認或提出申請。

房屋稅與地價稅是兩種不同地方稅：

• **房屋稅：**課徵房屋本身，自住房屋稅率為1.2%。
• **地價稅：**課徵房屋坐落的土地，自用住宅用地優惠稅率為2‰。

即使房屋稅已經按自住稅率課徵，也不代表土地會自動改按地價稅2‰；地價稅仍須另外提出申請並經核准。

快速摘要

• 房客搬走不等於自動恢復自用稅率。
• 房屋須停止出租、停止營業並實際收回居住。
• 本人、配偶或直系親屬應在該屋設籍。
• 自住房屋稅率為1.2%。
• 自用住宅用地地價稅率為2‰。
• 地價稅原則上須於9月22日前申請。
• 房屋稅與地價稅應分別辦理及確認。

房屋稅改回自住需要符合哪些條件？

房屋要適用1.2%自住房屋稅率，須由自然人持有、沒有出租或供營業使用，供本人、配偶或直系親屬實際居住並完成戶籍登記。

現行自住房屋主要條件包括：

1. 房屋所有人為自然人。
2. 房屋沒有出租。
3. 房屋沒有供營業使用。
4. 房屋由本人、配偶或直系親屬實際居住。
5. 本人、配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記。
6. 本人、配偶及未成年子女全國合計持有的自住房屋不超過3戶。

房客搬走但戶籍還沒遷入，可以用自住稅率嗎？

房客搬走後若屋主家庭尚未完成戶籍登記，通常尚未完整符合自住房屋稅率的設籍要件。

屋主應確認：

• 租約已終止
• 房客已完成點交
• 不再收取租金
• 房屋沒有繼續提供他人使用
• 本人、配偶或直系親屬已實際入住
• 已在該屋完成戶籍登記

只把房屋空著，通常不等於供本人家庭自住。

只有父母或成年子女設籍可以嗎？

可以，設籍人不一定要是房屋所有權人本人，配偶或直系親屬設籍並實際居住，也可能符合自住條件。

直系親屬通常包括：

• 父母
• 祖父母
• 子女
• 孫子女

兄弟姊妹、朋友或一般親戚不屬於直系親屬，只有這些人設籍時，通常不足以符合自住房屋要件。

房屋稅要怎麼申報改回自住？

屋主應向房屋所在地的地方稅捐稽徵機關申報房屋使用情形變更，將出租或其他住家用狀態改為自住使用。

常見辦理方式包括：

• 線上申辦
• 地方稅務機關網站
• 臨櫃申請
• 郵寄申請
• 撥打地方稅務機關客服查詢

常見申報資料包括：

• 房屋稅籍編號
• 房屋所有權人資料
• 戶籍資料
• 租約終止證明
• 房屋點交或收回證明
• 原公益出租人或包租代管終止資料
• 其他稅務機關要求的文件

房屋稅依房屋實際使用情形按月計算，因此符合條件後愈早申報，通常愈早有機會適用自住房屋稅率。

房屋稅申報有固定期限嗎？

房屋使用情形變更時，應儘早向地方稅捐機關申報，不宜等到收到次年度房屋稅單才處理。

房屋稅課稅期間與年度開徵制度，和地價稅9月22日的固定期限不同。

屋主若在租約終止後遲遲沒有申報，可能出現：

• 房屋仍按非自住稅率課徵
• 公益出租資格終止後稅籍未及時調整
• 收到稅單後才發現使用別錯誤
• 需要另外申請更正或復查

因此，完成點交、設籍與實際入住後，就應立即辦理房屋使用情形變更。

地價稅改回2‰需要符合哪些條件？

土地要改按2‰自用住宅用地稅率，須同時符合設籍、無出租營業、房地所有權、一處及面積限制，並主動提出申請。

主要條件如下：

本人、配偶或直系親屬設籍

土地所有權人本人不一定要設籍，但本人、配偶或直系親屬至少一人須在該地辦竣戶籍登記。

沒有出租或營業

地上房屋不得出租，也不得供公司、商號、診所、事務所或其他營業使用。

房屋所有權符合規定

土地上的房屋原則上須由下列人員持有：

• 土地所有權人
• 土地所有權人的配偶
• 土地所有權人的直系親屬

一處限制

土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，原則上以一處自用住宅用地為限。

若其他住宅由成年直系親屬設籍居住，符合條件時可能不受一處限制。

面積限制

超過面積上限的部分，原則上仍按一般用地稅率課徵。

地價稅最晚什麼時候申請？

要讓當年度地價稅改按2‰自用住宅用地稅率，原則上應於當年度9月22日前提出申請。

如果9月22日遇到例假日，申請期限順延至下一個工作日。

例如：

• 2026年8月完成退租、設籍並申請：2026年度可能適用2‰。
• 2026年10月才完成申請：原則上自2027年度起適用。

逾期申請不能當然追溯到當年度。

地價稅已經曾經申請過，收回自住還要再申請嗎？

房屋曾經出租、營業或全戶戶籍遷出，原有自用住宅用地資格已中斷，收回自住後通常須重新提出申請。

財政部資料明確說明：

• 曾將戶籍遷出後再遷回，須重新申請。
• 房屋停止出租或營業後，須重新申請。
• 土地所有權人變更後，新所有權人須重新申請。

不能只因以前曾適用2‰，就認為日後條件恢復時會自動重新啟用。

公益出租人收回自住後怎麼辦？

公益出租人資格終止後，原公益出租房屋稅1.2%與地方稅優惠不會當然轉成一般自住資格，屋主仍須完成設籍、實際居住及相關申報。

公益出租人出租期間，房屋可能按公益出租人1.2%房屋稅率課徵。主管機關認定有效期間結束後，稅務機關會依新的實際使用情形重新核定。

收回自住後建議辦理：

1. 終止租賃契約。
2. 完成房屋點交。
3. 確認房客已搬離。
4. 房東停止收取租金。
5. 本人、配偶或直系親屬實際入住。
6. 完成戶籍遷入。
7. 向地方稅捐機關申報房屋改為自住。
8. 於9月22日前申請地價稅2‰。

相關稅務機關也曾提醒，公益出租或社宅房屋收回自用後，須提出申請，才能繼續享有自住優惠。

社宅包租代管房屋收回自住怎麼辦？

社宅包租代管契約結束後，屋主須確認包租或代管關係完全終止，實際收回房屋並完成自住申報。

除了正式租約外，也應保留：

• 包租契約終止書
• 代管契約終止文件
• 房客退租點交單
• 鑰匙返還紀錄
• 租金停止支付紀錄
• 屋況照片
• 戶籍遷入資料

加入社宅包租代管時可能適用特定出租稅賦優惠，但契約結束後不會自動轉成自住房屋及自用住宅用地。

房客戶籍沒有遷出，會影響改回自用嗎？

房客戶籍尚未遷出，不必然代表租賃關係仍存在，但可能增加稅務機關對實際使用情形的疑問。

屋主應先完成：

• 租約終止
• 點交
• 停止收租
• 自己或直系親屬遷入
• 保存實際入住證明

若原房客拒絕遷出戶籍，可依戶政規定向戶政事務所詢問逕遷或相關處理程序。

稅務機關重點仍在於：

• 是否仍有租賃關係
• 是否收取租金
• 房屋實際由誰使用
• 是否符合自住設籍條件

房屋只有部分收回自住，可以按比例改嗎？

房屋只有部分出租、部分自住時，房屋稅與地價稅可能依實際使用面積分別核課。

例如透天厝：

• 一樓仍出租
• 二樓及三樓由屋主家庭自住

地方稅務機關可能依：

• 樓層
• 使用面積
• 出入口
• 房屋格局
• 水電配置
• 租賃範圍

認定自住與出租比例。

地價稅也可能依房屋實際自住部分占土地面積的比例，核准部分土地適用2‰。

不能只因屋主在其中一個房間居住，就主張整棟房屋及全部土地均為自用。

房屋曾作公司登記，停止營業後會自動恢復嗎？

公司、商號停止營業、遷出或註銷後，房屋及土地也不會因此自動恢復自用優惠。

屋主應：

1. 完成公司或商號停業、遷址或註銷。
2. 確認房屋沒有實際營業。
3. 將本人、配偶或直系親屬戶籍遷入。
4. 申報房屋改為自住。
5. 於9月22日前申請地價稅自用住宅用地。

稅務機關已提醒，原供營業使用的房屋改回自住時，仍須提出地價稅申請才能適用2‰。

夫妻共有房屋土地，要由誰提出申請？

夫妻共同持有土地時，每位土地所有權人原則上都應就自己的土地持分提出地價稅自用住宅用地申請。

若只有丈夫提出申請：

• 丈夫的土地持分可能按2‰。
• 妻子的土地持分若未申請，可能仍按一般用地稅率。

因此，共有人應逐一確認是否完成申請。

房屋稅部分也應確認各房屋所有權人的持分、戶數及自住認定是否正確。

繼承房屋後繼續自住，還要重新申請嗎？

繼承取得房屋土地後，即使原本就是自住、戶籍也沒有遷出，新土地所有權人仍須重新申請地價稅2‰優惠。

因為土地所有權人已經變更，原所有權人的核准資格不會自動移轉給繼承人。

若多人共同繼承：

• 每位共有人原則上應就自己的持分提出申請。
• 只有部分共有人申請時，未申請持分可能仍按一般用地稅率課徵。

買回來原本就是自住房屋，還要申請嗎？

新取得房屋土地後，即使前屋主原本適用自住稅率，買方仍須以新所有權人身分重新辦理。

購屋後建議：

1. 完成所有權移轉。
2. 遷入本人、配偶或直系親屬戶籍。
3. 確認房屋沒有出租或營業。
4. 申報房屋自住使用。
5. 於9月22日前申請地價稅2‰。

原屋主的地價稅自用核准資格不會隨房屋買賣自動移轉。

房屋收回自住的完整申請流程

房屋收回自住後，應依序處理退租、點交、設籍、房屋稅申報及地價稅申請。

第一步：終止租賃關係

應完成：

• 租約終止
• 押金結算
• 水電結清
• 鑰匙返還
• 退租點交
• 屋況拍照

第二步：停止出租及收租

確認：

• 沒有繼續收取租金
• 沒有短期出租
• 沒有提供他人有償使用
• 沒有新的包租或代管契約

第三步：完成實際入住

屋主、配偶或直系親屬應實際使用房屋居住。

建議保留：

• 搬家紀錄
• 水電使用資料
• 管理費資料
• 通訊或生活帳單
• 居住照片

第四步：辦理戶籍遷入

至少由下列一人完成設籍：

• 房屋或土地所有權人
• 配偶
• 直系親屬

第五步：申報房屋改為自住

向房屋所在地地方稅捐機關申報房屋使用情形變更，確認是否按1.2%課徵。

第六步：申請地價稅2‰

於當年度9月22日前，向土地所在地地方稅捐機關提出自用住宅用地申請。

第七步：核對稅單

收到房屋稅與地價稅稅單時，確認：

• 房屋稅是否按自住1.2%
• 地價稅是否按自用住宅用地2‰
• 適用面積是否正確
• 是否只有部分持分或部分面積適用
• 所有共有人是否都已申請

房屋收回自住後多久可以出售享有自住優惠？

房屋稅與地價稅改回自用，不代表出售時立即符合土地增值稅或房地合一稅的自住優惠。

不同制度的未出租期間不同：

因此，房客剛搬走後即使房屋稅與地價稅已改回自用，仍不代表能立即適用所有售屋優惠。

高雄房仲林家勝的實務觀察

出租房屋收回自住後，屋主最常忽略的是只遷戶籍，卻沒有同步向高雄市稅捐稽徵處辦理房屋使用變更及地價稅申請。

以【高雄房仲林家勝】的房屋出租與買賣服務觀察來看，常見錯誤包括：

• 房客搬走就認為稅率會自動恢復。
• 只辦房屋稅，沒有辦地價稅。
• 只遷戶籍，沒有申報使用情形。
• 公益出租人資格結束後沒有重新確認稅籍。
• 夫妻共有土地只由其中一人申請。
• 超過9月22日才申請地價稅。
• 房屋部分仍出租，卻申請整棟自住。
• 準備出售時才發現尚未符合1年、5年或6年的未出租期間。

房屋收回自住後，建議一次完成：

1. 租約及押金結算。
2. 房屋點交。
3. 戶籍遷入。
4. 房屋稅使用變更。
5. 地價稅自用申請。
6. 稅單核對。
7. 未來出售時程評估。

常見問題FAQ

房客搬走後，房屋稅會自動變成1.2%嗎？

不一定，屋主仍應確認已符合實際居住、設籍、無出租營業及全國3戶內等條件，並向地方稅捐機關申報使用情形變更。

地價稅會跟著房屋稅一起改嗎？

不會，房屋稅與地價稅是不同稅目，地價稅2‰須另外提出申請。

2026年地價稅最晚何時申請？

原則上應於2026年9月22日前提出申請，逾期通常自2027年度起適用。

房客沒有遷戶籍，屋主可以改回自住嗎？

仍須依實際租賃是否終止及房屋由誰居住判斷，原房客戶籍未遷出可能需要另向戶政及稅務機關說明。

屋主應保存租約終止、點交及停止收租證明。

只有父母遷入戶籍可以嗎？

可以，配偶或直系親屬實際居住並設籍，也可能符合自住房屋及自用住宅用地的設籍條件。

公益出租人租約結束後會自動變自住嗎？

不會，公益出租認定終止後，屋主仍須完成設籍、實際居住及相關自住申報。

夫妻共有土地只要一人申請就可以嗎？

不可以，夫妻均為土地所有權人時，原則上應分別提出申請，才能讓雙方持分都適用2‰。

房屋只收回一半自住可以嗎？

可以依實際自住與出租面積申請分別核課，但須由地方稅務機關認定使用比例。

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高雄房屋收回自住與稅務評估

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• 租約終止及退租點交
• 房屋現況與收回使用
• 高雄出租與自住方案
• 房屋稅及地價稅申請方向
• 未來出售時程
• 土地增值稅與房地合一稅規劃

聯絡電話：0927-073-916

※房屋稅自住認定、地價稅自用住宅用地資格、適用月份、申請期限及面積比例，均須由房屋及土地所在地地方稅捐稽徵機關依個案核定。房仲可協助整理房屋、租約與公開資訊，但不能保證特定稅率核准。

資料來源

• 財政部稅務入口網｜陸、房屋稅問答實例｜更新日期：2026年｜查詢日期：2026年7月30日｜用於自住房屋1.2%、實際居住、設籍及全國3戶條件。
• 財政部稅務入口網｜伍、如何減輕您的房屋稅｜更新日期：2026年｜查詢日期：2026年7月30日｜用於公益出租人房屋稅1.2%及資格終止後處理。
• 財政部稅務入口網｜自用住宅土地好康報您知｜更新日期：2025年9月18日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於地價稅2‰、設籍、未出租營業及重新申請。
• 財政部稅務入口網｜申請地價稅自用住宅用地稅率｜更新日期：2026年6月｜查詢日期：2026年7月30日｜用於9月22日申請期限、文件及線上申辦。
• 財政部稅務入口網｜地價稅貼心小叮嚀｜更新日期：2025年5月19日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於一處、面積及戶籍條件。
• 財政部稅務入口網｜房屋出租作住家用，不適用地價稅自用住宅用地優惠｜更新日期：2026年6月4日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於出租終止後重新申請。
• 財政部稅務入口網｜夫妻共有土地，地價稅自用住宅用地稅率皆須提出申請｜更新日期：2026年6月10日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於共有土地分別申請。
• 財政部稅務入口網｜繼承自用土地仍需重新提出申請｜更新日期：2026年4月17日｜查詢日期：2026年7月30日｜用於繼承及所有權變更後重新申請。

※本文提供一般性房屋稅、地價稅、出租及自住資訊，不構成個別法律、稅務或契約意見。實際適用結果仍應依房屋所在地、土地所有權、戶籍、實際居住、出租終止日期及地方稅捐稽徵機關最新核定為準。