12月＋1月父母最高可免贈與稅給976萬！買房頭期款規劃指南

父母贈與買房頭期款怎麼規劃？12月＋1月最高976萬元免贈與稅

父母協助子女買房，最常見的方式就是提供頭期款、簽約款或部分房屋價金。不過，買房資金從誰的帳戶匯出、房屋登記在誰名下，以及這筆錢究竟是贈與、借款或共同出資，都可能影響贈與稅與日後的房屋權利。

目前每位贈與人每年享有244萬元贈與稅免稅額。爸爸與媽媽是兩位不同的贈與人，因此同一年可合計運用488萬元免稅額；如果在12月與隔年1月分別完成贈與，兩個年度合計最高可在免稅額內移轉976萬元給子女。

• 每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額。
• 免稅額按贈與人計算，不按子女人數計算。
• 爸爸與媽媽同一年合計可運用488萬元。
• 12月與隔年1月分屬不同年度，合計最高可運用976萬元。
• 父母兩人應各自具備真正的資金來源。
• 父母最好從各自帳戶直接匯款給子女。
• 當年度累計超過244萬元，原則上應於贈與日後30日內申報。
• 父母替子女支付頭期款或房貸，也可能被認定為贈與。
• 若主張是親屬借款，應有借款契約與實際還款紀錄。
• 死亡前2年內贈與子女等特定親屬的財產，仍可能併入遺產總額。

贈與稅是什麼？

贈與稅是財產所有人無償將財產移轉給他人時，依法可能產生的稅負。

常見贈與財產包括：

• 現金或銀行存款。
• 股票、基金或其他有價證券。
• 土地及房屋。
• 車輛。
• 保單利益。
• 債權。
• 其他具有財產價值的權利。

父母無償提供子女買房頭期款，原則上屬於贈與。不過，每位贈與人每年均有免稅額，所以不是只要給子女買房資金，就一定要繳贈與稅。

2026年贈與稅免稅額是多少？

2026年每位贈與人每年的贈與稅免稅額為244萬元。

重點是，244萬元是以「贈與人」為單位計算，不是每一名子女都各自享有244萬元。

例如爸爸在同一年內：

• 贈與大兒子100萬元。
• 贈與女兒80萬元。
• 贈與小兒子64萬元。

爸爸全年贈與總額為244萬元，已經使用完當年度免稅額。

如果爸爸再贈與任何一名子女，新增金額就會計入爸爸同一年度的贈與總額。

父母同一年可以免稅贈與多少？

爸爸與媽媽是兩位不同的贈與人，因此可以分別適用每年244萬元免稅額。

因此，父母兩人同一年合計最多可在免稅額內贈與488萬元。

但必須符合以下前提：

1. 爸爸確實以自己的財產贈與。
2. 媽媽確實以自己的財產贈與。
3. 父母各自當年度沒有其他贈與占用免稅額。
4. 贈與有實際完成。
5. 資金來源與匯款紀錄可以證明。

12月＋隔年1月為什麼可以達到976萬元？

贈與稅免稅額是按照曆年計算，每年1月1日至12月31日為一個年度。

如果父母在2026年12月各贈與244萬元，並於2027年1月再各贈與244萬元：

計算方式為：

244萬元 × 父母2人 × 2個年度＝976萬元

即使兩次贈與只相隔數日，只要確實分屬兩個曆年，仍可分別適用兩個年度的免稅額。

不過，976萬元並不是每個家庭都能無條件免稅贈與，仍須確認：

• 父母各自是實際贈與人。
• 父母各自有相當資金來源。
• 兩個年度均沒有其他贈與占用免稅額。
• 12月及1月均真實完成資金移轉。
• 資金沒有短期回流父母。
• 不是將同一人的資金形式上拆成兩名贈與人。

爸爸的錢先轉給媽媽，再由媽媽匯給子女可以嗎？

不能只依轉帳形式，就直接認定爸爸與媽媽各自是贈與人。

例如：

1. 爸爸將244萬元匯入媽媽帳戶。
2. 媽媽隔天再把244萬元匯給子女。
3. 媽媽原本沒有相當的存款或收入。

這種情況仍可能被要求說明媽媽的資金來源，並依實際資金來源判斷真正贈與人。

較清楚的方式是：

• 爸爸從自己的帳戶直接匯款給子女。
• 媽媽從自己的帳戶直接匯款給子女。
• 父母保留所得、存款或資產來源資料。
• 每筆匯款均有清楚日期及金額。

如果家庭資金長期集中在其中一方名下，建議在安排大額贈與前先向國稅局、會計師或記帳士確認。

12月簽贈與書，隔年1月才匯款，算哪一年？

不能只看贈與書上填寫的日期，仍須依實際贈與事實、契約內容及資金移轉情形判斷。

現金贈與建議採取容易證明的做法：

• 12月完成第一年度的實際匯款。
• 隔年1月完成第二年度的實際匯款。
• 每次匯款都保留銀行交易明細。
• 製作簡單的現金贈與書或資金用途說明。
• 由子女帳戶支付後續房屋價金。

不要只製作兩份不同日期的文件，卻沒有相對應的實際金流。

父母贈與買房頭期款，需要申報嗎？

同一贈與人在同一年度內，累計贈與總額未超過244萬元時，通常可以免辦贈與稅申報。

但有以下情況時，仍可能需要申報：

• 同一年度累計贈與超過244萬元。
• 因不動產移轉需要取得贈與稅免稅證明。
• 銀行、地政士或交易程序需要完稅資料。
• 國稅局要求說明資金來源。

同一年度贈與總額超過免稅額時，原則上應於超過免稅額的贈與行為發生後30日內申報贈與稅。

贈與稅怎麼計算？

基本公式如下：

課稅贈與淨額＝當年度贈與總額－244萬元免稅額－可扣除項目

應納贈與稅＝課稅贈與淨額×適用稅率－累進差額

2025年1月1日以後的贈與稅級距為：

要注意的是，級距判斷使用的是「課稅贈與淨額」，不是贈與總額。

爸爸贈與500萬元，要繳多少贈與稅？

假設：

• 只有爸爸贈與。
• 爸爸當年度沒有其他贈與。
• 沒有其他扣除項目。
• 贈與金額為500萬元。

課稅贈與淨額為：

500萬元－244萬元＝256萬元

初步應納贈與稅為：

256萬元×10%＝25.6萬元

因此，在上述簡化情境下，爸爸贈與500萬元給子女，初步試算贈與稅為25.6萬元。

如果父母兩人分別贈與，應分開計算各自當年度的贈與總額及免稅額。

父母直接把頭期款匯給建商或賣方，算贈與嗎？

如果房屋登記在子女名下，父母無償替子女支付應負擔的房屋價金，即使款項沒有先進入子女帳戶，仍可能被認定為父母贈與子女財產利益。

例如父母直接支付：

• 預售屋訂金。
• 簽約款。
• 工程款。
• 成屋頭期款。
• 履約保證專戶款項。
• 交屋尾款。

建議保留：

• 房屋買賣契約。
• 建商或賣方付款通知。
• 父母銀行匯款資料。
• 履約保證專戶明細。
• 贈與書或資金用途說明。
• 子女購屋資金來源資料。

第一次買房除了準備頭期款，還要預留契稅、仲介服務費、地政士費、登記規費、裝修及緊急預備金，可延伸閱讀：

房屋買賣流程｜買方篇：從購屋準備、看屋、簽約到交屋完整攻略

父母替子女繳房貸，也可能算贈與嗎？

可能。

如果父母無償替子女清償本應由子女負擔的房貸，可能被認定為父母對子女的贈與。

判斷時可能查看：

• 房屋登記人。
• 房貸借款人。
• 實際還款人。
• 每月還款資金來源。
• 父母與子女間是否有借款關係。
• 子女是否有後續返還。

若父母只是替子女代墊，應保留書面代墊或借款契約，以及後續還款紀錄。

父母借錢給子女買房，可以不算贈與嗎？

可以是借款，但應有真實借貸關係，不能只有形式上的借據。

建議保存：

• 借款契約。
• 撥款日期及金額。
• 借款期限。
• 還款方式。
• 每期還款紀錄。
• 收款帳戶。
• 必要時的利息約定。
• 父母的資金能力證明。
• 子女的還款能力資料。

如果沒有約定還款期限、長期沒有還款，或子女明顯沒有能力履行借款契約，仍可能產生贈與認定爭議。

買房登記在子女與配偶共同名下，要注意什麼？

父母贈與自己的子女買房資金，但房屋最後登記為子女與配偶共同持有時，須進一步確認：

• 父母的資金是否全部贈與自己的子女。
• 子女是否再將部分資金贈與配偶。
• 夫妻各自實際出資比例。
• 房屋登記持分是否與出資比例一致。
• 未來出售或婚姻關係變動時的權利安排。

如果房屋由多人共同登記，還會涉及共有持分、出售、貸款與後續處分問題，可延伸閱讀：

高雄屏東房地持分怎麼賣？持分買賣、價格判斷、貸款與共有物分割指南

父母贈與頭期款後，子女一定能貸到房貸嗎？

不一定。

父母提供足夠頭期款，只代表子女有較高的自備款，不代表銀行一定核准剩餘房貸。

銀行仍會評估：

• 子女收入。
• 信用紀錄。
• 負債比。
• 工作穩定性。
• 房屋鑑價。
• 房屋所在地及屋況。
• 貸款成數與銀行政策。
• 每月還款能力。

子女應在簽訂買賣契約前，先取得銀行的初步貸款評估，並在契約中載明貸款不足時的處理方式。

首購族也可同步了解政策貸款，但政策資格及條件可能調整，應以正式公告及承辦銀行審核為準：

青安3.0資格與房貸條件整理

子女結婚時，還有額外的婚嫁贈與額度嗎？

有。

父母於子女婚嫁時，各自贈與該名子女100萬元以內的財物，可不計入贈與總額。

這100萬元：

• 不計入當年度贈與總額。
• 不占用每人每年244萬元免稅額。
• 父親及母親可分別適用。

稽徵實務通常接受結婚登記日前後6個月內的贈與，但仍須由贈與人提出主張及結婚登記等證明。

假設子女符合婚嫁贈與規定，同一年度父母兩人合計可能安排：

婚嫁贈與有特定時間與身分條件，不能只因子女準備買房，就一律增加100萬元。

贈與買房資金，可以降低未來遺產稅嗎？

提早分年贈與可能是家庭資產傳承規劃的一部分，但不能只看每年免稅額。

還要評估：

• 父母的退休生活費。
• 醫療及長期照護需求。
• 父母贈與後是否仍有足夠資產。
• 家庭成員間的公平性。
• 未來遺產總額。
• 遺產稅免稅額與扣除額。
• 房屋未來出售成本。
• 土地增值稅與房地合一稅。

此外，被繼承人死亡前2年內贈與配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姊妹、祖父母及這些親屬配偶的財產，原則上仍須併入遺產總額計算。

因此，資產傳承通常應提早規劃，而不是只在健康或家庭狀況發生重大變化時才匆忙辦理。

贈與現金買房和直接贈與房屋有什麼差別？

兩種方式涉及的稅費不同。

贈與現金給子女買房

主要考量：

• 贈與稅。
• 父母資金來源。
• 子女買房付款流程。
• 子女房貸能力。
• 房屋登記方式。
• 是否屬贈與、借款或共同出資。

直接把父母名下房屋贈與子女

除了贈與稅，還可能涉及：

• 土地增值稅。
• 契稅。
• 印花稅。
• 登記規費。
• 地政士費。
• 子女未來出售時的房地合一稅取得成本。

因此，不能只因不動產贈與稅的課稅價值可能低於市場價格，就認定直接贈與房屋一定比較節稅。直接贈與土地或房屋時，應將贈與稅、土地增值稅及未來出售成本一起比較。

買房前如何安排父母贈與資金？

第一步：確認完整買房預算

購屋預算不只有頭期款，還包括：

• 房屋成交總價。
• 銀行預估貸款。
• 仲介服務費。
• 契稅。
• 印花稅。
• 地政士費。
• 登記規費。
• 裝修及家具。
• 搬家費用。
• 緊急預備金。

第二步：確認父母各自剩餘免稅額

分別檢查：

• 爸爸當年度已贈與多少。
• 媽媽當年度已贈與多少。
• 是否曾贈與其他子女。
• 是否有股票、保單或其他財產贈與。
• 是否替子女清償其他債務。
• 是否符合婚嫁贈與規定。

第三步：安排贈與與房款時間

如果買房時間接近年底，可以評估：

• 12月完成第一年度贈與。
• 隔年1月完成第二年度贈與。
• 配合簽約款、備證款及交屋款時間。
• 確認子女收到資金後能按契約付款。

不能為了等待隔年免稅額，而違反買賣契約約定的付款期限。

第四步：保留完整金流

建議保存：

• 父母銀行存摺及交易明細。
• 子女收款帳戶資料。
• 贈與書。
• 房屋買賣契約。
• 履約保證專戶明細。
• 房款支付紀錄。
• 房貸核准及撥款文件。

第五步：確認房屋登記方式

房屋可能登記為：

• 子女單獨所有。
• 子女與配偶共有。
• 父母與子女共同持有。
• 兄弟姊妹共同持有。

登記方式可能影響：

• 房屋所有權。
• 貸款條件。
• 未來出售。
• 贈與認定。
• 婚姻財產。
• 繼承。
• 共有物處分。

父母贈與買房常見錯誤

誤以為每名子女各有244萬元

免稅額是每位贈與人全年合計244萬元，不是每名子女各有244萬元。

忘記計入同年度其他贈與

同年度贈與可能包括：

• 現金。
• 股票。
• 土地或房屋。
• 保單利益。
• 替子女清償債務。
• 其他具有財產價值的利益。

只拆匯款日期，沒有真實資金來源

將爸爸的錢短期轉進媽媽帳戶，不代表媽媽就一定是實際贈與人。

買房後才補作借款契約

親屬借款應在資金交付時，就建立合理契約與還款安排。

贈與後資金又回流父母

子女收到贈與後短期內又匯回父母，可能讓贈與真實性受到質疑。

只注意稅負，忽略父母退休生活

父母不應為了降低未來遺產稅，把生活、醫療及長期照護所需資金全部提前移轉。

常見問題FAQ

父母每年可以免稅贈與子女多少錢？

爸爸每年有244萬元免稅額，媽媽每年也有244萬元，因此父母同一年合計可運用488萬元。

12月加隔年1月真的可以達到976萬元嗎？

可以依兩個曆年安排：

244萬元×父母2人×2個年度＝976萬元

但父母須分別是真正贈與人，且各自有資金來源及未使用的免稅額。

976萬元是每名子女固定享有的免稅額嗎？

不是。

976萬元是父母兩人運用兩個年度免稅額的合計試算，不是每名子女或每間房屋固定享有的額度。

爸爸可以分別給兩名子女各244萬元嗎？

可以贈與，但爸爸同一年度的免稅額合計仍只有244萬元。

例如爸爸分別贈與兩名子女各244萬元，全年贈與總額為488萬元，其中超過244萬元的部分須依法申報及計算。

贈與金額未超過244萬元，一定不用申報嗎？

通常可免辦贈與稅申報。

但若因不動產移轉登記或其他程序，需要取得贈與稅免稅證明，仍應辦理申報。

父母直接支付買房頭期款算贈與嗎？

若父母無償替子女支付本應由子女負擔的房屋價金，通常可能構成贈與。

不會因為款項直接匯給建商、賣方或履約保證專戶，就當然不算贈與。

父母借錢給子女買房可以嗎？

可以，但須有真實借款契約、資金交付及實際還款紀錄。

只有借據卻沒有實際還款，仍可能被認定為贈與。

父母幫忙繳房貸算贈與嗎？

若父母沒有要求子女返還，可能屬於替子女清償債務所產生的贈與。

子女結婚買房，可以再增加100萬元嗎？

符合婚嫁贈與規定時，父母各自贈與子女100萬元以內的財物，可不計入贈與總額。

但須符合婚嫁時點及相關證明要求。

父母贈與買房資金可以降低遺產稅嗎？

長期提前規劃可能有幫助，但死亡前2年內贈與子女等特定親屬的財產，仍可能併入遺產總額。

父母可以提領現金交給子女嗎？

可以，但現金交付較難證明資金來源、金額與日期。

大額買房資金建議使用銀行匯款，保留完整金流資料。

父母贈與買房檢查清單

• 已確認爸爸當年度其他贈與。

• 已確認媽媽當年度其他贈與。

• 父母各自有可證明的資金來源。

• 12月及隔年1月各有實際匯款。

• 已保留父母與子女銀行明細。

• 已製作贈與書或資金用途說明。

• 已確認是否超過免稅額。

• 超過免稅額時已安排期限內申報。

• 已確認是否符合婚嫁贈與。

• 已確認子女房貸能力。

• 已確認房屋登記方式。

• 已保留買賣契約與付款紀錄。

• 借款、共同出資與贈與已分清楚。

• 已評估父母退休與醫療需求。

• 已了解死亡前2年贈與併入遺產規定。

結論：976萬元是跨年度免稅額試算，不是固定買房額度

父母兩人利用12月與隔年1月跨年度贈與，確實可能在短時間內運用兩個年度、合計976萬元的贈與稅免稅額。

但必須確認：

1. 爸爸與媽媽各自是實際贈與人。
2. 父母各自具有真正資金來源。
3. 兩個年度沒有其他贈與占用額度。
4. 12月及1月均完成真實財產移轉。
5. 買房資金流向可以完整追溯。
6. 借款、共同出資與贈與關係已寫清楚。
7. 已評估子女房貸能力及房屋登記方式。
8. 已保留父母退休及家庭緊急資金。

一句話總結：

跨年度贈與不是把同一筆錢拆成兩個日期，而是父母各自在不同年度內，完成有資金來源、有金流紀錄的真實贈與。

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高雄買房與家庭資金規劃

父母準備協助子女在高雄買房時，可先整理：

• 預計購屋總價。
• 頭期款需求。
• 父母預計提供的金額。
• 父母當年度已贈與金額。
• 預計簽約及付款時間。
• 子女收入與房貸能力。
• 預計房屋登記方式。
• 父母與子女的匯款帳戶。

翔賀地產可協助初步整理：

• 高雄房屋行情與物件篩選。
• 購屋預算及頭期款需求。
• 買賣契約付款節點。
• 房貸與履約保證流程。
• 房屋產權及共有持分資料。
• 房屋買賣、出租與包租代管服務。
• 贈與、共同出資或親屬借款事項的專業轉介。

聯絡電話：0989-778129
電子信箱：panpan0611@yahoo.com.tw
服務地址：高雄市三民區臥龍路71號

※房仲可協助整理房屋行情、購屋預算及交易流程，但不代替國稅局、會計師、記帳士或律師提供個別稅務與法律判定。實際贈與人、贈與日期、免稅額、申報義務及應納稅額，應依金流、當年度其他贈與及主管稽徵機關認定為準。

資料來源

• 財政部稅務入口網｜贈與稅免稅額。
• 財政部稅務入口網｜善用免稅額將財產贈與給子女。
• 財政部稅務入口網｜贈與稅應納稅額計算。
• 財政部稅務入口網｜贈與稅申報期限。
• 財政部稅務入口網｜婚嫁贈與。
• 財政部稅務入口網｜死亡前2年內贈與併入遺產。
• 財政部稅務入口網｜土地以贈與、買賣或繼承移轉的稅負比較。

※本文提供一般性買房、贈與稅與家庭資金規劃資訊，不構成個別稅務、法律、貸款或投資建議。實際贈與日期、資金來源、稅額與申報方式，應依最新法令、完整金流及主管稽徵機關個案認定。