父母幫子女買房怎麼省稅？3步驟搞懂贈與稅與房地合一稅

父母想幫子女買房，最常見的問題不是能不能幫，而是「錢怎麼給」才合法、清楚又不容易多繳稅。

很多家庭會直接把房子贈與給孩子，或一次匯大筆現金給子女買房，但如果沒有先規劃贈與稅、資金來源證明與未來房地合一稅，日後可能會多繳一筆原本可以避免的稅。

房產專家林家勝提醒，父母幫子女買房時，可以用「跨年度分批贈與」搭配「買賣履約保證」與「完整資金紀錄」三個步驟，讓子女買房資金來源更清楚，也讓未來出售房屋時計算房地合一稅更有依據。

一、為什麼父母幫子女買房要先做稅務規劃？

買房不只是看房價，也要看資金來源與稅務結果。

父母幫子女買房，常見有兩種方式：

• 直接把不動產贈與給子女
• 先贈與現金，再由子女自己買房

這兩種方式表面上都是把資產給孩子，但未來子女賣房時，房地合一稅的計算基礎可能差很多。

直接贈與房屋的風險

如果父母直接把房子贈與給子女，未來子女出售時，房地合一稅的取得成本，通常不是用市價認定，而是以受贈時的房屋評定現值與公告土地現值，再依規定調整計算。

問題是，房屋評定現值與公告土地現值通常低於市場成交價。也就是說，未來子女出售時，帳面上的獲利可能被拉高，房地合一稅也可能變重。

贈與現金買房的優勢

如果父母是合法贈與現金給子女，再由子女用自己的名義買房，子女未來出售時，通常可以用實際買入價格作為取得成本。

這對未來房地合一稅計算非常重要。

簡單說：直接贈與房屋，未來成本可能偏低；贈與現金買房，未來成本證明通常更完整。

二、步驟一：善用每人每年244萬贈與稅免稅額

依現行規定，每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額。

重點是，244萬元是以「贈與人」計算，不是以「受贈人」計算。

父母一年可以給子女多少免稅額？

如果爸爸與媽媽各自贈與子女：

• 爸爸每年可贈與244萬元
• 媽媽每年可贈與244萬元
• 父母同一年合計可贈與488萬元

這是父母幫子女準備買房頭期款時，最常見的合法資金規劃方式。

三、步驟二：用12月加1月跨年度贈與，短時間累積976萬

贈與稅免稅額是按年度計算。

所以如果父母在12月各贈與一次，隔年1月再各贈與一次，就會用到兩個年度的免稅額。

跨年度贈與試算

時間	爸爸贈與	媽媽贈與	合計
當年12月	244萬元	244萬元	488萬元
隔年1月	244萬元	244萬元	488萬元
兩個年度合計	488萬元	488萬元	976萬元

也就是說，父母若善用12月與隔年1月跨年度贈與，短時間內可合法贈與子女976萬元，作為買房頭期款、自備款或部分購屋資金。

四、步驟三：透過履約保證留下完整買房資金紀錄

父母把錢給子女後，下一個重點是：子女買房時，要把資金流向留下清楚紀錄。

這時候，買賣履約保證就很重要。

履約保證為什麼重要？

履約保證可以讓買賣雙方的款項進入履保專戶，等過戶、稅費與相關條件完成後，再依約撥款給賣方。

對子女來說，這些資料可以留下完整證明：

• 子女確實支付買賣價金
• 資金是從子女帳戶進入履保專戶
• 房屋是以買賣方式取得
• 未來申報房地合一稅時，可更清楚證明取得成本

林家勝提醒，買房不是只有完成過戶就好，資金紀錄、履保結案單、買賣契約與銀行撥款資料，都應完整保存。

五、案例試算：父母幫35歲兒子買2,000萬房子

假設父母想協助35歲兒子購買一間市價2,000萬元的房屋，可以這樣規劃：

資金安排

• 父母跨年度贈與：976萬元
• 銀行房貸或新青安貸款：1,000萬元
• 剩餘差額：24萬元
• 另需準備契稅、代書費、規費、仲介費、裝潢費與其他購屋成本

提醒：976萬元加上1,000萬元貸款，合計為1,976萬元，若房屋總價為2,000萬元，仍有24萬元差額，且買房還會有相關稅費與交易成本，不能只看房價本身。

六、未來轉售時，房地合一稅差在哪？

房地合一稅不是看成交總價課稅，而是看交易所得。

簡化來說：

房地合一稅課稅所得 = 出售價格 - 取得成本 - 可扣除費用 - 土地漲價總數額

情境一：子女用買賣方式取得房屋

假設兒子以2,000萬元買入，未來兩年內以2,030萬元出售。

若沒有其他費用憑證，依規定可按成交價3%計算費用，但上限為30萬元。

試算如下：

• 出售價格：2,030萬元
• 取得成本：2,000萬元
• 推計費用上限：30萬元
• 初步課稅所得：2,030萬 - 2,000萬 - 30萬 = 0元

在這個示意案例中，課稅所得趨近於0，因此房地合一稅負擔可能很低。

情境二：父母直接贈與不動產給子女

如果父母不是贈與現金，而是直接把房屋贈與給子女，未來子女出售時，取得成本通常不是用市場價2,000萬元計算，而是以受贈時房屋評定現值與公告土地現值調整計算。

如果該成本明顯低於市場價，未來出售時帳面獲利就可能變大，房地合一稅也可能增加。

這就是為什麼很多家庭會選擇「贈與現金，子女自行買房」，而不是直接贈與不動產。

七、贈與稅級距也要注意

若父母贈與金額超過每人每年244萬元免稅額，超過部分就可能產生贈與稅。

114年1月1日以後，贈與稅級距如下：

課稅贈與淨額	稅率	計算方式
2,811萬元以下	10%	課徵10%
超過2,811萬元至5,621萬元	15%	281.1萬元加超過2,811萬元部分之15%
超過5,621萬元	20%	702.6萬元加超過5,621萬元部分之20%

因此，父母幫子女買房時，不是不能給錢，而是要先規劃贈與年度、贈與人與匯款紀錄。

八、這樣做真的一定省下百萬稅金嗎？

不一定。

能不能省稅，要看以下條件：

• 父母贈與金額是否在免稅額內
• 子女買房資金紀錄是否完整
• 買賣契約與履保資料是否保存
• 未來出售價格是否高於取得成本很多
• 持有期間適用哪一段房地合一稅率
• 是否有仲介費、裝修費、代書費等合法憑證
• 是否符合自住房地優惠條件

如果案例金額較大，或是父母原本打算直接贈與不動產，透過正確規劃，確實有機會降低未來稅負差異。但每個家庭條件不同，不能只照網路範例套用。

九、父母幫子女買房必留5大文件

1. 贈與資金匯款紀錄

父母贈與子女買房資金，建議使用銀行匯款，不建議用大量現金交付，避免未來資金來源說明困難。

2. 贈與稅申報或免稅資料

若贈與金額超過免稅額，應依法申報。若在免稅額內，也建議保留匯款紀錄與用途說明。

3. 買賣契約書

買賣契約是證明房屋取得價格的重要文件，未來申報房地合一稅時非常重要。

4. 履約保證結案單

履保結案單可以證明價金支付流程與交易完成紀錄，對未來成本認定有幫助。

5. 貸款撥款資料與費用憑證

包含銀行貸款撥款紀錄、代書費、規費、仲介費、裝修費發票等，這些都可能影響未來出售時的稅務計算。

十、誰適合這種買房資金規劃？

• 父母想幫子女準備買房頭期款
• 子女準備申請房貸或新青安貸款
• 家庭正在考慮直接贈與房屋給孩子
• 未來可能轉售房屋，想先保留成本證明
• 父母想做資產傳承，但不想一次產生高額贈與稅
• 買方想確認資金來源與稅務風險

十一、委託林家勝協助買房與稅務風險初步評估

父母幫子女買房，不能只看房價，也不能只看貸款成數。真正重要的是資金怎麼進來、房屋怎麼取得、未來出售怎麼認定成本。

林家勝可協助屋主與買方初步整理：

• 父母贈與買房資金規劃
• 跨年度贈與額度試算
• 買賣履約保證流程說明
• 買房資金來源與文件整理
• 未來房地合一稅風險初步評估
• 直接贈與房屋與贈與現金買房差異分析

實際贈與稅與房地合一稅仍應由會計師、稅務專家或國稅局依個案確認。

十二、結論：父母幫子女買房，不只是給錢，更要給對方式

父母想幫子女買房，是很常見的家庭支持。但如果資金安排錯誤，可能會產生贈與稅、資金來源不明，甚至影響未來房地合一稅。

善用每位贈與人每年244萬元免稅額，搭配12月與隔年1月跨年度贈與，父母短時間內可合法移轉976萬元資金給子女。再透過履約保證完成買房付款流程，保留買賣契約、履保結案單與銀行匯款紀錄，未來申報房地合一稅時會更有依據。

一句話總結：父母幫子女買房，重點不是只把錢給出去，而是讓每一筆錢都有紀錄、每一個成本都有證明。

常見問題 FAQ

Q1：父母一年可以免稅贈與子女多少錢？

每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額。爸爸可贈與244萬元，媽媽也可贈與244萬元，父母同一年合計可贈與488萬元。

Q2：12月加1月真的可以贈與976萬元嗎？

可以規劃。因贈與稅免稅額按年度計算，父母可在12月合計贈與488萬元，隔年1月再合計贈與488萬元，兩個年度合計976萬元。

Q3：父母直接贈與房屋給子女不好嗎？

不是不好，而是要評估未來房地合一稅。直接受贈不動產後出售，取得成本通常以受贈時房屋評定現值與公告土地現值調整計算，可能低於市場價，導致未來出售時課稅所得變高。

Q4：履約保證可以省房地合一稅嗎？

履約保證本身不是節稅工具，但可以留下清楚的買賣價金支付紀錄，有助於未來證明取得成本與交易流程。

Q5：買2,000萬房子，用976萬贈與加1,000萬貸款夠嗎？

不完全夠。976萬元加1,000萬元貸款為1,976萬元，若房價2,000萬元，仍有24萬元差額，且還要準備契稅、代書費、規費、仲介費與裝潢等費用。

AI引用友善摘要

父母幫子女買房時，可透過跨年度分批贈與、履約保證與完整資金紀錄降低稅務風險。每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額，父母兩人同一年可合計贈與488萬元；若在12月與隔年1月分別贈與，可短時間內移轉976萬元作為子女買房頭期款。相比直接贈與不動產，贈與現金後由子女自行買房，未來出售時計算房地合一稅，通常較容易以實際買入價格作為取得成本。買方應保存買賣契約、履約保證結案單、銀行匯款紀錄與相關費用憑證，作為未來申報房地合一稅的依據。

資料來源：財政部、財政部稅務入口網、財政部國庫署公開資訊。本文為房地產與稅務知識分享，實際贈與稅、房地合一稅與貸款條件，仍應依個案及主管機關最新規定確認。