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很多屋主準備賣房時，最常問的一句話就是：
「我這間房子到底要不要繳房地合一稅？」
答案其實很簡單，重點不是你現在賣房，而是你當初什麼時候取得房子。
如果你的房子是在 105年1月1日以後取得，出售時通常就會適用房地合一稅制。
如果是在 104年12月31日以前取得，原則上屬於舊制，也就是財產交易所得，計算方式和房地合一稅不同。
所以判斷房地合一稅的第一步，不是看成交價，也不是看賣了幾年，而是先看：
這間房子是什麼時候取得的？
房地合一稅，是針對出售房屋和土地的「交易所得」課稅。
簡單說，房地合一稅不是針對成交總價課稅，而是針對你賣房後實際賺到的獲利課稅。
房地合一稅的重點可以用一句話理解：
賺多少，課多少。
例如：
你當初用 1,000 萬買進房子，後來用 1,200 萬賣出，看起來好像賺了 200 萬。
但這 200 萬還可以再扣除取得成本、仲介費、代書費、規費、部分裝修費用等可認列成本。
最後剩下的「課稅所得」，才是房地合一稅真正要計算的基礎。
判斷是否適用房地合一稅，最重要的是取得時間。
如果房屋、土地是在 105年1月1日以後取得，出售時原則上適用房地合一稅。
常見情況包含：
如果房屋是在 104年12月31日以前取得，通常屬於舊制，也就是財產交易所得。
舊制與房地合一稅的計算方式不同，因此屋主賣房前一定要先確認取得日期。
房地合一稅不是用成交總價直接乘稅率，而是要先算出課稅所得。
課稅所得 = 出售價格 - 取得成本 - 可扣除費用 - 土地漲價總數額
常見可列入成本或費用的項目包含：
實際可扣除項目仍需依國稅局認定及相關憑證判斷，因此賣房前一定要整理好發票、收據、合約與付款證明。
房地合一稅率主要和「持有期間」有關。
持有越短，稅率越高；持有越久，稅率越低。
也就是說，如果屋主持有時間太短就出售，稅率會明顯提高。
這也是為什麼賣房前不能只看成交價，還要先確認持有期間。
很多屋主最關心的是：
「我自己住的房子，有沒有房地合一稅優惠？」
答案是：有機會。
如果符合自住房地優惠條件，課稅所得在 400 萬元以內，可以免納房地合一稅；超過 400 萬元的部分，則以 10% 優惠稅率課稅。
依財政部說明，個人交易自住房屋及土地，需同時符合以下條件：
如果課稅所得是 350 萬元，符合自住房地優惠條件，則 400 萬以內免稅。
如果課稅所得是 600 萬元，符合自住房地優惠條件，則前 400 萬免稅，超過的 200 萬按 10% 課稅。
也就是：
200 萬 × 10% = 20 萬元
不一定。
房地合一稅看的是交易所得，不是成交總價。
如果賣價高，但取得成本、裝修費、仲介費等可扣除成本也高，實際課稅所得可能沒有想像中高。
自住房地優惠不是只有設籍就好，還要符合持有並居住連續滿6年、交易前6年內沒有出租或營業使用等條件。
這是錯的。
個人境內居住者持有超過10年出售，現行稅率是 15%。
賣房子不能只看成交價，因為真正重要的是稅後實拿。
同樣賣 1,200 萬，有些屋主可能稅金很低，有些屋主卻可能要繳幾十萬甚至上百萬。
差別通常來自：
賣房前先試算，才能知道現在賣划不划算。
如果你想知道自己大概要繳多少房地合一稅，建議先準備以下資料：
以下幾種屋主或買方，特別需要注意房地合一稅：
房地合一稅沒有想像中可怕，但一定要先算清楚。
判斷房地合一稅的第一步，是確認房子什麼時候取得。
105年1月1日以後取得的房屋，出售時通常適用房地合一稅；104年以前取得的房屋，則可能適用舊制財產交易所得。
接著要看持有期間、課稅所得、自住優惠條件，以及可扣除成本。
一句話總結：
賣房子不是只看成交價，真正重要的是稅後實拿多少。
如果你不確定自己適用舊制還是新制、稅率是多少、能不能用自住400萬免稅額，建議賣房前先試算，再決定什麼時候賣最划算。
主要先看取得時間。105年1月1日以後取得的房屋，出售時通常適用房地合一稅；104年12月31日以前取得的房屋，通常屬於舊制。
不是。房地合一稅是針對交易所得課稅，也就是出售價格扣除取得成本、相關費用及可減除項目後的獲利。
個人境內居住者持有超過10年出售，現行稅率為15%。
需符合本人、配偶或未成年子女設籍，持有並實際居住連續滿6年，交易前6年未出租、未營業，且交易前6年內未曾適用過自住房地優惠等條件。
如果交易前6年內曾出租、供營業或執行業務使用，通常就不符合自住房地優惠條件。
房地合一稅是針對105年1月1日以後取得房屋土地，在出售時就交易所得課徵的所得稅。房地合一稅不是用成交總價課稅，而是以出售價格扣除取得成本、相關費用及土地漲價總數額後的課稅所得計算。個人境內居住者持有2年以內出售稅率為45%，超過2年至5年為35%，超過5年至10年為20%，超過10年為15%。若符合自住房地優惠條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元部分按10%課稅。屋主賣房前應先確認取得時間、持有期間、是否曾出租、是否符合自住優惠，以及可扣除成本憑證，才能正確評估稅後實拿金額。
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