2026遺產稅怎麼算？房屋、土地計價、免稅額、扣除額與繼承申報一次看

一句核心結論：繼承房地產最容易算錯的地方，是把「房屋市場價」、「遺產稅申報價值」和「以後賣房的所得稅成本」當成同一個數字。這三件事一定要分開看。

2026遺產稅到底怎麼算？

遺產稅可以先記這個基本公式：

遺產總額－免稅額－各項扣除額＝課稅遺產淨額

再依課稅遺產淨額套用10%、15%或20%的累進稅率，並減除累進差額及依法可以扣抵的稅額。

所以爸爸留下市價2,000萬元的房子，不是直接拿2,000萬元乘10%計算遺產稅。

2026遺產稅免稅額是多少？

2026年發生的繼承案件，遺產稅免稅額為1,333萬元。

子女未成年，扣除額會不一樣嗎？

會。

直系血親卑親屬基本扣除額為每人56萬元；如果是未成年子女，還可以依距離成年所剩年數，每年增加扣除額。

所以家裡有未成年繼承人時，不要直接全部用成年人每人56萬元算到底。

2026遺產稅稅率是多少？

這裡看的不是遺產總額，而是扣掉免稅額及各項扣除額後的課稅遺產淨額。

舉例：留下3,000萬元遺產，要繳300萬元遺產稅嗎？

不是。

假設2026年爸爸過世，留下：

• 房屋土地及其他遺產合計：3,000萬元。
• 配偶1人。
• 成年子女2人。
• 死亡時還有可證明的房貸400萬元。

464萬元落在第一級距：

464萬元 × 10%＝約46.4萬元。

這只是方便理解的簡化案例。真正申報時，還要把其他財產、債務、死亡前特定贈與及其他依法可扣除項目一起計算。

房子市價2,000萬元，遺產稅就申報2,000萬元嗎？

不一定，而且房地產通常不是直接用市場成交價填報。

所以實價登錄、仲介行情、銀行鑑價與遺產稅申報價值，本來就可能完全不同。

土地遺產價值怎麼算？

原則上以被繼承人死亡時的公告土地現值計算。

例如一筆高雄土地，市場上可能值1,500萬元，但死亡時公告土地現值合計只有800萬元。

遺產稅土地價值不是直接用1,500萬元的市場價格申報，而是依遺產及贈與稅法規定的時價基準處理。

房屋遺產價值怎麼算？

房屋原則上以被繼承人死亡時的房屋評定標準價格計算。

這個數字跟：

• 實價登錄成交價。
• 仲介估價。
• 銀行鑑價。
• 屋主心理價。

都不是同一件事。

7月1日是房屋遺產價值的固定分界嗎？

不要只用「7月1日前、7月1日後」一句話直接判斷。

申報遺產稅時比較安全的做法，是直接確認被繼承人死亡時適用的房屋評定標準價格。

如果死亡時間剛好接近房屋現值調整期間，也不要自己猜應該套哪一個年度，可以直接向地方稅務機關或國稅局查調適用資料。

遺產稅是看死亡日，還是申報日？

核心基準是被繼承人死亡時。

假設爸爸2026年3月死亡，家人到2026年7月才辦申報，不能因為7月才送件，就把所有財產改成7月市場價格。

房屋有房貸，遺產價值可以直接扣房貸嗎？

要拆成兩件事。

房屋本身仍然先依規定列入遺產總額。

被繼承人死亡時確實存在、尚未清償而且能提出證明的債務，才另外作為遺產扣除項目。

不是直接在房屋那一欄填「房屋價值－房貸餘額」的淨額。

銀行房貸怎麼證明？

通常要確認銀行借款資料及死亡時尚未清償的實際餘額。

不能只看謄本上的抵押權設定金額。

例如抵押權最高限額設定1,500萬元，但死亡時銀行實際貸款只剩620萬元，就不能直接拿1,500萬元當作遺產債務扣除。

房子如果還牽涉第三人抵押或其他設定，可以搭配房子被家人設定抵押怎麼辦？抵押權、債務與房屋處分風險一起確認。

爸爸欠朋友500萬元，私人借款也能扣嗎？

私人借款不是一定不能扣，但證明會非常重要。

常見要整理：

• 借據。
• 匯款紀錄。
• 帳戶資金流向。
• 債權人資料。
• 死亡時尚未清償金額。

重點是能證明債務在被繼承人死亡時確實存在。

遺產低於1,333萬元，就不用申報遺產稅嗎？

不是。

被繼承人死亡時留有財產，原則上仍要在法定期限內辦理遺產稅申報。

最後計算結果可能完全沒有應納稅額，國稅局核定後會核發遺產稅免稅證明書，後續才能辦理相關財產移轉。

2026遺產稅申報期限多久？

原則上自被繼承人死亡日起6個月內辦理。

如果有正當理由無法如期申報，應在原申報期限屆滿前提出延期申請，一般延期以3個月為限；如有不可抗力或其他特殊事由，再由稽徵機關依個案核定。

遺產稅可以等兄弟姊妹談好怎麼分再申報嗎？

不要。

兄弟姊妹怎麼分遺產，和遺產稅法定申報期限是兩件事。

很多家庭一直在談房子給誰、土地給誰、誰要補錢給誰，最後反而把6個月期限忘掉。

多人繼承房子，在還沒分割前算誰的？

多名繼承人在遺產分割前，遺產依法會存在公同共有關係。

不能簡化成「四個小孩，所以死亡當天開始每個人自動有登記1/4，可以自己賣自己的1/4」。

實際還會牽涉遺產申報、繼承登記、遺產分割及後續處分。

多人繼承及房產處分可以搭配多名子女繼承房產怎麼分？公同共有、分割與出售爭議一起看。

2026不動產繼承大致流程

1. 申請死亡、除戶相關資料。
2. 查調被繼承人的財產、所得及金融遺產。
3. 辦理遺產稅申報。
4. 取得繳清、免稅或其他適用的遺產稅證明。
5. 確認房屋稅、地價稅等地方稅資料。
6. 準備繼承或遺產分割文件。
7. 至地政事務所辦理不動產繼承登記。

沒有繳完遺產稅，可以直接把房子分掉嗎？

原則上不能直接跳過遺產稅程序辦理移轉。

如果有特殊原因，法律另有納稅保證、同意移轉證明等處理機制，應依個案向國稅局確認。

繼承房地產要繳契稅嗎？

單純因繼承取得房屋，不是一般買賣取得房屋的契稅課稅情況。

所以不能直接把買中古屋時「買方繳契稅」的流程套到繼承。

繼承土地要繳土地增值稅嗎？

因繼承而移轉土地，繼承當下不是一般買賣土地的土地增值稅課稅方式。

但繼承人日後再出售土地時，仍要依出售當時的規定計算土地增值稅。

繼承完房子馬上賣，還要繳什麼稅？

這時就要從「遺產稅」切換到「出售房地的稅」。

常見可能涉及：

• 房地合一所得稅。
• 土地增值稅。
• 仲介服務費。
• 貸款清償。
• 其他出售成本。

繼承才幾個月就賣，房地合一一定45%嗎？

不一定。

繼承取得房地，在符合規定的案件中，持有期間可能併計被繼承人的持有期間。

所以不能只因為「2026年6月繼承、8月出售」，就直接判定一定只持有2個月、適用45%。

房地合一完整計算，可以搭配2026房地合一稅總整理｜稅率、持有期間與繼承出售怎麼算。

繼承房屋以後賣掉，也有400萬元免稅嗎？

不是只要賣住宅就自動有400萬元免稅。

房地合一自住房地優惠還有設籍、實際居住、持有及居住期間、無出租或營業等條件。

爸爸以前住在裡面，不代表子女繼承兩個月後直接出售，就自動符合繼承人自己的400萬元自住優惠。

完整條件可以看房地合一400萬元免稅怎麼用？自住6年與10%優惠完整解析。

最容易搞混：遺產稅申報價值＝以後賣房成本嗎？

不能直接畫等號。

假設一間高雄房屋：

• 市場價值約1,500萬元。
• 遺產稅房地價值則依公告土地現值及房屋評定標準價格認定。

以後出售時，房地合一所得稅的取得成本、可減除費用及持有期間另有規定。

所以不能因為遺產稅申報房地價值只有800萬元，就直接認定未來1,500萬元賣掉一定產生700萬元課稅所得。

為什麼遺產稅和房地合一要分開算？

死亡前2年把房子送給子女，就一定不算遺產嗎？

不一定。

被繼承人死亡前2年內，贈與配偶、特定法定順序繼承人及這些繼承人的配偶的財產，可能依法併入遺產總額計算。

所以「爸爸身體不好，趕快把房子過給小孩就完全沒有遺產稅」不是可以直接成立的結論。

如何知道被繼承人到底留下多少金融財產？

繼承人可以利用金融遺產查詢，再搭配財產、所得與房地資料一起整理。

不要只靠家人印象認為「爸爸應該只有這一間房」。

遺產稅申報通常要準備哪些文件？

• 遺產稅申報書。
• 被繼承人死亡或除戶資料。
• 各繼承人的身分及戶籍資料。
• 繼承系統表。
• 遺產相關證明文件。

如果另有拋棄繼承、遺囑、遺囑執行人、債務或特殊財產，還要依個案補附相關證明。

遺產稅申報後會拿到什麼？

拿到免稅證明後，房子就自動變成子女名字嗎？

不會。

遺產稅程序完成和地政繼承登記是兩個階段。

後面還要依實際繼承方式準備資料，到地政事務所辦理繼承登記。

兄弟姊妹想把房子直接賣掉，可以不先辦繼承嗎？

一般出售程序還是要先把繼承及產權問題處理完成。

多人繼承更要先確認誰是繼承人、是否有人拋棄繼承、房屋最後如何登記，再進入正式出售。

真正開始賣房後，可以搭配2026賣房流程｜貸款清償、稅費、過戶與交屋完整整理。

2026繼承不動產常見8大錯誤

錯誤1：房子市價2,000萬，就申報2,000萬

遺產稅對土地與房屋有自己的法定計價方式。

錯誤2：直接拿實價登錄當遺產價值

土地原則看公告土地現值，房屋看房屋評定標準價格。

錯誤3：只用7月1日前後判斷房屋價值

應直接確認被繼承人死亡時適用的房屋評定標準價格。

錯誤4：遺產不到1,333萬元，所以完全不申報

被繼承人留有財產時，原則上仍應辦理遺產稅申報。

錯誤5：謄本抵押1,500萬元，就扣1,500萬元債務

真正要看的是死亡時確實存在而且尚未清償的債務。

錯誤6：兄弟姊妹還沒談好怎麼分，所以一直不申報

遺產分割和遺產稅申報期限是兩件事。

錯誤7：繼承時沒繳遺產稅，以後賣房也沒稅

未來出售仍可能涉及房地合一所得稅及土地增值稅。

錯誤8：繼承才兩個月出售，一定45%

繼承房地持有期間另有計算規則，不能只看繼承人自己登記後的月份。

2026遺產稅申報 FAQ

Q1：2026遺產稅免稅額多少？

1,333萬元。

Q2：配偶扣除額多少？

553萬元。

Q3：成年子女每人可以扣多少？

2026年直系血親卑親屬基本扣除額每人56萬元；未成年者還可能另外增加扣除額。

Q4：喪葬費要拿發票才能扣138萬元嗎？

2026年喪葬費為定額扣除138萬元，一般不是依葬儀實際花費逐張發票累加。

Q5：房屋遺產價值看實價登錄嗎？

不是。房屋原則上依被繼承人死亡時的房屋評定標準價格計算。

Q6：土地看市價嗎？

遺產稅土地價值原則上以被繼承人死亡時的公告土地現值為準。

Q7：房屋有貸款可以扣嗎？

死亡時尚未清償而且能提出確實證明的債務，符合規定時可列報扣除；不能直接用抵押權設定額認定。

Q8：遺產低於免稅額還要申報嗎？

原則上要。留有財產者仍應辦理遺產稅申報。

Q9：遺產稅多久要申報？

原則上自被繼承人死亡日起6個月內。

Q10：來不及可以延期嗎？

有正當理由時，應在原申報期限屆滿前提出申請，一般延期以3個月為限。

阿勝提醒：繼承房子先別急著問「值多少」，先把4個數字分開

繼承房子的家庭很常第一句就問：

「這間房現在可以賣多少？」

但真正要先整理的是4個不同數字：

1. 市場價值：現在出售，大約能成交多少。
2. 遺產稅價值：申報遺產稅時依法認定多少。
3. 剩餘債務：房貸、私人債務到底還剩多少。
4. 未來出售稅務成本：繼承後如果出售，房地合一及土地增值稅可能是多少。

這4個數字很可能完全不同。

所以家裡有不動產要繼承，第一步不是急著賣，也不是急著決定房子給誰，而是先把遺產、債務、繼承人及稅務整理清楚。

如果你在高雄有繼承房屋，不確定房屋價值怎麼看、多人繼承怎麼處理，或辦完繼承後正在考慮出售，可以直接點文章下方的 LINE 官方帳號，把房屋區域、繼承人大約有幾位，以及目前辦到哪個階段簡單告訴我，我先幫你把房產處理順序整理清楚。

潘潘家勝｜高雄房屋繼承・房產稅務・房屋買賣資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 財政部｜115年度遺產稅免稅額及各項扣除額｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜遺產稅簡介及稅率表｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜不動產之遺產價值如何計算｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜遺產稅申報期限與延期規定｜查詢日期：2026/9/6。
• 財政部稅務入口網｜繼承案件申辦流程及應備文件｜查詢日期：2026/9/6。

資訊聲明

本文依2026年9月6日財政部及財政部稅務入口網公開資訊整理，提供一般不動產遺產稅與繼承流程參考。實際遺產總額、土地公告現值、房屋評定標準價格、債務扣除、配偶剩餘財產差額分配、農地、公共設施保留地、保險、死亡前贈與、跨境財產及日後出售房地稅負，都可能因個案不同而有差異；正式申報仍應依國稅局核定資料辦理。