高雄地上權宅2字頭能買嗎？新屋比所有權便宜，但70年、地租、貸款先搞懂

一句核心結論：高雄地上權住宅不是不能買，而是不能只看到「新屋2字頭」就把它當成一般所有權住宅來比較。

真正要比較的，不只是每坪單價，而是：

少付的房價，值不值得交換土地永久所有權、剩餘使用年限，以及未來貸款與轉售的差異。

高雄現在真的還有2字頭地上權住宅嗎？

有。

以三民區城揚KS1為例，站內近期整理的公開成交資料，近一年均價約落在每坪27～28萬元上下，部分戶別會因樓層、棟別、坪數及車位有所差異。

對現在高雄部分新成屋市場來說，2字頭確實很容易吸引首購族注意。

尤其當同生活圈一般土地所有權新屋價格更高時，總價差距可能一下就拉開幾百萬元。

但這裡一定要先分清楚：

兩間房價格不同，是因為你買到的權利內容本來就不同。

地上權住宅到底買到什麼？

一般所有權住宅，買方通常取得：

房屋所有權＋土地持分。

地上權住宅則是土地所有權仍屬地主，買方依地上權契約，在特定期間內使用土地及持有相應的住宅權利。

所以看地上權住宅時，我會先問的不是：

「現在一坪多少？」

而是：

• 地上權從哪一天開始？
• 哪一天屆滿？
• 現在實際剩幾年？
• 期滿後建物怎麼處理？
• 有沒有續約機制？
• 移轉、出租、繼承有沒有另外限制？
• 地租如何計算及調整？

這幾個答案，才真正決定這間地上權住宅值不值得買。

70年地上權，是從我買房那天開始算嗎？

不是。

這是看地上權住宅最常搞錯的一件事。

市場上常看到「70年地上權」，通常指的是原本設定地上權時約定的存續期間。

如果地上權已經開始10年，你現在才買：

不是重新得到70年，而是承接剩餘的期間。

所以同一個社區，剛開始銷售時買，和15年、20年後再買，判斷方式會完全不同。

看屋前最好直接要求確認正式地上權契約的起始日與屆滿日，不要只看廣告寫幾年。

地上權剩50年，還可以賣嗎？

原則上仍要依個別地上權契約與權利內容判斷是否可以移轉，以及移轉時有哪些程序或限制。

真正要注意的是：

剩餘年限越短，下一手買方會問的問題越多。

假設你現在買的時候還剩65年，自己住15年後準備出售，下一手看到的是剩50年。

他就會開始評估：

• 剩餘期間還夠不夠長？
• 銀行願意貸幾年？
• 貸款成數會不會受到影響？
• 未來再下一手還好不好賣？

所以買地上權住宅，比一般所有權住宅更需要先想清楚：

「我預計住多久？」

地上權住宅一定要繳地租嗎？

多數地上權住宅會依契約負擔土地使用對價，也就是一般買方常講的地租。

但每個建案的算法可能完全不同。

買之前至少要確認：

• 地租計算基準。
• 多久調整一次。
• 是否與公告地價等基準連動。
• 有沒有調整上限。
• 未來調整後如何通知。

不要拿A社區每年多少地租，直接套到B社區。

真正要算的不是今年地租多少，而是如果準備住10年、20年，這筆成本可能怎麼變。

地上權宅可以貸款嗎？

可以，但不能直接用一般所有權住宅的房貸條件去估。

金管會目前對銀行住宅建築放款的規範中，已包含銀行辦理地上權住宅融資，因此制度上銀行可以承作地上權住宅貸款。

但實際核貸還是會看：

• 銀行是否承作該地上權社區。
• 地上權剩餘期間。
• 房屋鑑價。
• 借款人收入。
• 信用及負債狀況。
• 貸款年限。
• 銀行實際核貸成數。

所以如果自備款抓得很緊，我會建議：

出價前就先確認銀行，不要成交後才發現貸款條件和自己原本想的不一樣。

三民區城揚KS1為什麼很適合拿來理解地上權宅？

因為它把地上權住宅的優點和代價表現得很清楚。

城揚KS1位在高雄市三民區覺民路、大昌生活圈，規劃2～3房，站內近期公開資料整理顯示，近一年成交均價約27～28萬元／坪。

如果只看：

三民區＋新成屋＋2字頭

確實非常有吸引力。

但真正應該問的是：

「少付的房價，值不值得交換土地永久所有權？」

想看這個社區實際條件，可以直接看站內的城揚KS1看屋筆記與地上權分析。

同樣1,200～1,300萬，所有權住宅可以買到什麼？

這才是我覺得比較地上權住宅最公平的方法。

不要只拿：

「地上權一坪28萬」

去對：

「所有權新屋一坪40幾萬」。

比較方式應該改成：

固定相同總預算，看你能換到什麼。

例如站內目前左營新光City大2房＋平面車位，刊登總價1,280萬元、建坪約33.05坪、屋齡約15年。

同樣1,200～1,300萬元，買方可能是在選：

• 地上權＋新成屋。
• 一般土地所有權＋中古屋。

想看這個所有權中古屋的實際條件，可以直接看站內左營新光City大2房＋平面車位。

兩種選擇沒有誰一定比較好。

真正的差異是：

你願意用屋齡換土地所有權，還是用土地所有權換新屋齡？

地上權住宅真正便宜的是購入價，不一定是長期總成本

這點很重要。

一般所有權住宅，長期持有通常會算：

• 購入總價。
• 房貸。
• 管理費。
• 房屋及土地相關稅費。
• 修繕。

地上權住宅還要再考慮：

• 地租。
• 地上權剩餘年限。
• 可能不同的房貸條件。
• 未來轉售市場。

所以看到便宜300萬元，不代表最後真的就省300萬元。

比較地上權住宅時，更適合算：

未來10年、20年的總持有成本。

地上權宅一定比較不保值嗎？

不能直接這樣下結論。

房價還會受到地段、屋齡、社區管理、供給、需求及整體市場影響。

但地上權住宅確實多了一個一般永久土地所有權住宅沒有的因素：

剩餘使用期間。

一般所有權住宅的土地持分沒有契約到期日。

地上權住宅隨著時間往後走，剩餘年限會逐漸縮短，因此未來市場定價一定會把這件事放進去考量。

所以如果買地上權住宅，我比較建議把核心放在：

「這段期間的居住使用價值值不值得？」

而不是單純期待土地永久增值。

什麼人比較適合買地上權住宅？

以下這類買方，可以認真放進比較名單：

• 總購屋預算有限。
• 主要目的就是自住。
• 重視新屋齡與居住品質。
• 想住成熟生活圈，但一般所有權新屋超過預算。
• 沒有一定要把房屋永久留給下一代。
• 可以接受地租及地上權剩餘期間。

如果用較低的購入成本，真的能換到自己需要的地點、格局與生活品質，地上權住宅就有比較價值。

什麼人比較不適合地上權住宅？

如果你很重視下面這幾件事，就要更保守：

• 希望永久持有土地。
• 房子準備長期傳承給下一代。
• 非常在意20～30年後的轉售流通性。
• 未來幾年很可能換屋。
• 不想長期支付地租。
• 買房高度依賴銀行高成數及長年期貸款。

這些需求和地上權住宅本身的特性，可能就比較容易互相衝突。

高雄地上權宅買之前，我會先檢查這7件事

高雄地上權住宅常見問題 FAQ

高雄地上權住宅真的有2字頭嗎？

有。以目前站內整理的高雄案例來看，三民區部分地上權新成屋公開成交仍可看到2字頭，但實際價格仍會依建案、樓層、棟別、房型及車位不同。

地上權住宅可以貸款嗎？

可以，但銀行是否承作、房屋鑑價、貸款成數、利率及年限仍依個案審核，不能直接假設和一般土地所有權住宅相同。

70年地上權是從我買房那一天開始嗎？

不是。要看原始地上權契約的起算日與屆滿日，第二手買方承接的是剩餘期間。

地上權住宅可以轉售嗎？

要依個別地上權契約、建物權利及移轉規定判斷。買之前就應把未來移轉程序一起看清楚。

地上權住宅需要繳地租嗎？

多數案件會依地上權契約負擔土地使用對價，但金額及調整方式因建案而異，必須以正式契約為準。

地上權宅適合首購嗎？

如果預算有限、主要是自住、重視新屋齡，而且能接受地租、剩餘年限與未來轉售差異，可以納入比較。

地上權宅適合留給下一代嗎？

如果非常重視永久資產傳承，就要特別注意。地上權有約定存續期間，未來繼承人取得的也是當時剩餘的權利期間，實際仍要以契約內容為準。

阿勝看法：地上權住宅不是不能買，而是不能「當一般房子買」

高雄房價往上之後，地上權住宅最大的吸引力其實很直接：

用比較低的購入門檻，換到新屋齡、地點與居住品質。

但它同時交換出去的，也是很實際的東西：

• 沒有永久土地所有權。
• 有剩餘使用期間。
• 可能持續負擔地租。
• 貸款要另外確認。
• 未來轉售市場和一般住宅不同。

所以我不會直接說地上權宅好或不好。

我會先把：

總價＋剩餘年限＋每年地租＋銀行可貸金額＋預計住幾年

全部放在一起，再跟同預算的一般所有權中古屋比較。

如果你正在高雄看地上權住宅，不確定這個價格到底划不划算，可以直接點文章下方的 LINE 官方帳號，把建案名稱、總價、地上權剩餘年限和你預計自住多久告訴我，我可以先陪你把兩種選擇拆開比較。

資料來源與查詢日期

• 金融監督管理委員會｜銀行法第72條之2相關地上權住宅融資規定｜查詢日期：2026/9/6。
• 高雄地上權住宅公開成交及本站社區資料｜查詢日期：2026/9/6。

資訊聲明

地上權住宅的存續期間、地租、移轉、繼承、出租、期滿處理及貸款條件，會因土地所有權人、地上權設定契約及個別建案而不同。本文提供一般購屋比較參考，實際購買前仍應以土地登記資料、正式地上權契約、買賣契約及金融機構實際審核結果為準。