高雄國王一號院值得買嗎？信義國小捷運、大坪數房價與看屋重點

如果你的買房預算已經來到2,500萬、3,000萬元以上，又希望住在高雄市中心，找的是真正大坪數、平面車位、捷運生活圈，而且不是數百戶的小宅型大樓，國王一號院很容易進入比較名單。

但這個社區有一個很有意思的地方。

它的產品規劃跟現在大量20～40坪的新大樓完全不同。

國王一號院主力大約從77坪一路做到103坪左右，全社區約181戶，卻規劃約241個汽車位，而且以平面車位為主。

所以看這一棟，我覺得真正該問的不是：

「一坪多少？」

而是：

「同樣花3,000萬元，我到底買到多少室內空間、幾個平面車位，以及什麼樓層與屋況？」

這篇就把國王一號院目前的社區條件、最新可查實價、大坪數差異與實際看屋重點一次整理。

國王一號院快速看懂

國王一號院位在民族二路、中東街一帶，鄰近捷運信義國小站、五福國中及文化中心生活圈。

• 社區名稱：國王一號院／國王1號院
• 主要門牌：民族二路72號、中東街185號一帶
• 完工時間：約2014年
• 目前屋齡：約11～12年
• 建設公司：興富發建設
• 樓層：地上33樓、地下6樓
• 總戶數：約181戶
• 住宅戶數：約180戶
• 店面：約1戶
• 基地面積：約755坪
• 常見坪數：約77、84、90、103坪級產品
• 公設比：約34%
• 汽車位：約241個
• 車位規劃：坡道平面為主
• 學區：信義國小、五福國中
• 交通：鄰近捷運信義國小站

如果要用一句話說它的產品定位：

國王一號院不是低總價型住宅，而是「市中心＋捷運＋大坪數＋平面車位」的家庭換屋型產品。

先講一個很容易查到不同答案的問題：到底是新興區還是苓雅區？

如果你自己上網查國王一號院，可能會發現一個很奇怪的現象。

有些資料標示：

新興區民族二路72號。

另外一些交易門牌則會看到：

苓雅區中東街185號。

因此這篇不直接把整個社區硬套成單一行政區。

實際買房時，如果你很在意：

• 學區
• 行政區
• 稅籍
• 門牌
• 未來設籍

最安全的做法不是看房屋網站寫哪一區，而是直接確認你準備購買那一戶的建物謄本與正式門牌。

這也是中古大型社區看屋時很容易被忽略的小細節。

國王一號院是SRC嗎？這件事也不能只寫三個字

網路上常會看到國王一號院被簡化寫成「SRC豪宅」。

但如果進一步看實際承攬工程資料，結構描述會更精確：

1～8樓採SRC結構，上部樓層則採RC中空樓板住宅結構。

所以如果你正在比較建築結構，我不建議只看到廣告寫「SRC」就直接認為整棟33樓全部完全採同一種結構方式。

買中古大樓真正要一起看的還包括：

• 建物結構
• 外牆維護
• 公共區域
• 地下室
• 防水
• 電梯
• 公共管線
• 管委會維護

結構是房子的骨架，社區十幾年後維持成什麼樣子，則是每天真正住得到的品質。

截至2026年8月，國王一號院實價怎麼看？

這裡要先特別說明。

截至2026年8月，目前公開可查的最新一般住宅成交，仍主要落在2025年。

所以如果有人直接跟你說：

「國王一號院2026年成交就是一坪XX萬。」

你反而要先問：

「是哪一筆？」

目前較新的幾筆公開交易，可整理如下：

看到這張表，最重要的不是算出一個平均值。

而是發現：

國王一號院的總坪數、車位數、樓層與室內規劃差異很大。

所以直接用「最近成交單價 × 你看的坪數」去估，很容易出現誤差。

為什麼國王一號院同社區價差會這麼大？

1. 77坪跟103坪根本不是同一種總價產品

現在不少新建案差5坪，可能只是小2房變大2房。

但國王一號院從70多坪一路做到100坪以上，總坪數差20、30坪，市場總價自然會明顯不同。

2. 一車位跟雙車位差很多

國王一號院一個很有辨識度的條件，就是約181戶住宅規模，卻有約241個汽車位。

這代表部分大坪數產品有機會搭配雙車位。

對3,000萬元級距家庭來說，兩台車並不少見。

所以看屋時不要只問：

「有平車嗎？」

而是直接問：

「幾個平車？」

3. 樓層差異

33樓高的大樓，5樓、12樓、21樓、29樓、30樓，本來就可能有完全不同的視野與市場接受度。

尤其大坪數住宅，買方通常會更加在意：

• 棟距
• 城市景觀
• 採光
• 面向
• 噪音
• 西曬

4. 毛胚、原始屋況與完整裝潢差很多

這類大坪數住宅最容易低估的成本，就是裝潢。

80坪、90坪甚至100坪產品，如果需要重新整理，跟30坪住宅根本不是同一個裝修預算。

空調、天花板、燈具、廚房、衛浴、木作、地板與收納全部乘上大坪數後，差距會很有感。

因此一戶已經完成符合你需求的裝潢，跟一戶需要重新規劃的房子，即使實價單價相近，最後入住總成本也可能差很多。

77、84、90、103坪，到底怎麼選？

國王一號院不是每戶都一樣大。

常見產品大致可以看到77、84、90與103坪左右的規模。

約77～84坪

如果家庭人口約3～4人，又希望住大坪數但總價不要一路往4,000萬元靠近，這個級距會比較容易進入比較名單。

重點反而是確認：

• 主建物有多大
• 實際規劃3房還4房
• 有幾套衛浴
• 車位是一個還兩個

約90坪

到了90坪級距，對一般家庭已經是相當寬裕的尺度。

如果室內規劃得好，通常可以兼顧：

• 完整主臥
• 兒童房
• 書房
• 客房
• 較大的客餐廳

但這也是很吃裝潢設計的坪數。

坪數大，不代表格局一定適合你的家庭。

約103坪以上

這已經屬於真正的大宅產品。

看房時不只要考慮總價，更應該算長期持有成本。

如果一家只有兩個人，單純因為「一坪看起來不貴」就買100坪以上，後續可能會發現清潔、空調、管理、家具與維修成本都同步放大。

大坪數便宜，不代表總持有成本便宜。

241個平面車位，是國王一號院很重要的產品優勢

現在高雄很多新大樓會遇到：

• 車位少於戶數
• 2房沒有車位
• 平面、機械混合
• 第二車位很難取得

國王一號院約181戶、約241個平面車位，在產品規劃上就很不一樣。

對大坪數換屋族來說，這其實比華麗公設更實際。

因為如果家庭已經有：

• 夫妻各一台車
• 大型SUV
• 未來孩子成年可能用車

雙平面車位的實用性會非常高。

但還是要提醒：

社區車位多，不代表你看的那一戶一定附雙車位。

一定要回到個別產權確認。

34%公設比，大坪數住宅真的比較吃虧嗎？

國王一號院公開資料公設比約34%。

如果拿去跟20、30年前公設只有15%～25%的中古大樓比較，數字確實比較高。

但看大坪數住宅不能只比公設百分比。

例如同樣都是4房：

一間權狀48坪、低公設的老大樓，跟一間權狀90坪左右的大坪數社區，就算後者公設比34%，真正室內尺度還是完全不同。

所以我會建議直接比較：

主建物到底多少坪？

而不是看到34%就直接判斷浪費。

國王一號院最大的生活機能優勢：捷運真的就在生活圈裡

國王一號院的位置，對不想住重劃區的買方很有吸引力。

因為周邊原本就是成熟市中心。

生活範圍可連接：

• 捷運信義國小站
• 文化中心
• 五福國中
• 中正路
• 民族路
• 民生路
• 美麗島周邊

這種成熟區域跟新重劃區最大的差異是：

生活機能不是「以後會有」，而是現在就已經存在。

如果家庭成員有人不開車，捷運也會讓生活彈性比純汽車型社區更高。

但民族路車流，也是看屋時一定要實測的

地段方便通常都有代價。

民族路本身就是市區主要幹道之一。

所以如果你看的戶別面向主要道路，看屋時不要只站在關窗的客廳裡。

建議實際測試：

• 窗戶全關時的噪音
• 窗戶打開後的車流聲
• 上下班尖峰
• 晚上車流
• 低樓層與高樓層差異

有些人對聲音完全可以接受。

但有些人睡覺非常敏感。

這沒有誰對誰錯，重點是看屋時先知道。

預算3,000萬買國王一號院，還是買更新的小坪數豪宅？

這是我覺得國王一號院最值得思考的問題。

因為3,000萬元放在現在高雄市場，選擇其實不少。

你可能買：

• 大約10多年屋齡的80～100坪大宅
• 更新的40～60坪住宅
• 重劃區新成屋
• 更高單價但坪數較小的景觀宅

國王一號院提供的答案比較明確：

我不要把預算全部花在「新」，我要把比較多預算換成「空間＋市中心＋平面車位」。

如果這正是你的需求，它就值得看。

但如果你最在意的是：

• 最新公設
• 全新設備
• 智慧宅
• 屋齡3年內

那同樣3,000萬元，也應該把更新的大樓一起比較。

如果只是想住信義國小、文化中心生活圈，不一定要花3,000萬

這也是買房時很重要的比較方式。

有些人真正需要的是「國王一號院」。

但有些人其實只是想要：

• 信義國小生活圈
• 捷運
• 市中心
• 完整4房
• 平面車位

如果你是第二種買方，就不要只鎖定社區。

目前站內就有一戶信義國小＆美麗島雙捷運站大4房平車，建坪約48.07坪、4房2廳2衛、高樓層並附平面車位，目前刊登總價1,550萬元。

它跟國王一號院當然不是同一種產品。

國王一號院買的是：

大坪數、較新屋齡、社區規格與豪宅尺度。

另一邊買的是：

較低總價、低公設、大4房與成熟市中心。

但真正準備掏錢買房的人，反而應該把這兩種產品擺在一起問：

我多花的1,000多萬元，到底換到了哪些我真正會使用的條件？

這才是有效的總價比較。

如果還沒鎖定社區，先看目前真的有哪些房子在賣

如果你的需求只是「高雄市中心、3～4房、有車位、預算2,000萬～3,500萬元」，其實不需要一開始就只搜尋國王一號院。

可以先從站內的高雄目前出售物件依行政區、價格、房型、房數、坪數與車位條件篩選。

先看同一筆預算目前市場到底能買到什麼，再回頭判斷國王一號院是不是最符合你的需求。

國王一號院適合哪些買方？

1. 市中心換屋族

原本已經有3房，希望下一間真的把客餐廳、主臥與房間尺度放大。

2. 家裡有兩台車

大坪數住宅搭配雙平面車位的實用性會比小宅更明顯。

3. 重視捷運但仍以開車為主

平常開車，需要時家庭成員又可以使用捷運，交通方式比較有彈性。

4. 不想離開成熟市中心

不想為了新房搬到仍在等待商業機能形成的新重劃區。

5. 預算約2,500萬～4,000萬元以上

能把購屋總價、裝潢與後續持有成本一起納入規劃的家庭。

哪些人可能不適合國王一號院？

只需要2房的小家庭

如果兩個人住、生活用品少，80～100坪反而可能超過真正需求。

最在意屋齡越新越好

截至2026年已經屬約11～12年住宅，如果你只接受5年內新屋，就應該比較其他產品。

非常在意低公設

約34%公設比與傳統中古華廈會有明顯差異。

預算剛好只能支付購屋總價

大坪數住宅後續管理費、空調、家具、清潔、修繕與裝修都要一起準備。

如果買完房現金流幾乎歸零，就不一定適合。

實際看國王一號院，我會確認這9件事

1. 這一戶正式行政區與門牌

不同公開資料標示不完全一致，直接以該戶謄本為準。

2. 主建物到底多少坪

不要只看83坪、90坪或103坪總坪數。

3. 幾個平面車位

一車跟雙車對高總價家庭的價值不同。

4. 車位是不是獨立產權

確認權利範圍及車位編號。

5. 樓層、棟別與面向

同社區不同戶別的採光、噪音與景觀可能差很多。

6. 室內裝潢要保留還是全部重做

大坪數重裝成本一定要提前估。

7. 空調設備

大坪數住宅空調使用效率與汰換成本不能忽略。

8. 公設與公共設備維護

實際走一次地下室、大廳、電梯及公共空間。

9. 不要只拿最高實價來比

至少找相近坪數、樓層、車位數與屋況的交易比較。

國王一號院常見問題 FAQ

國王一號院有幾戶？

公開資料約181戶，其中約180戶住宅及1戶店面。

國王一號院幾樓？

地上33樓、地下6樓。

國王一號院屋齡多久？

約2014年完工，截至2026年約11～12年左右，實際個別戶別仍以建物謄本為準。

國王一號院一戶幾坪？

常見住宅產品約77、84、90與103坪級，另外車位數量不同也會影響權狀總坪數。

國王一號院公設比多少？

公開資料約34%。實際購屋仍應查看個別建物權狀中的主建物、附屬建物及共有部分。

國王一號院有機械車位嗎？

目前主要公開社區資料列示約241個平面式車位，但個別戶別究竟附幾個車位及權利狀況，仍要以謄本及現場資料確認。

國王一號院是SRC嗎？

承攬工程資料顯示，建築低樓層1～8樓為SRC，上部樓層採RC中空樓板結構，因此不宜簡化理解為33樓全部完全採相同SRC結構。

國王一號院是新興區還是苓雅區？

公開資料對社區門牌行政區標示並不完全一致，民族二路72號常見新興區標示，中東街185號的實價資料則可見苓雅區標示。

若涉及設籍、學區或買賣契約，應以準備購買的個別戶別謄本與正式門牌為準。

國王一號院2026年一坪多少？

截至2026年8月，目前可查最新一般住宅實價仍主要是2025年成交，因此不建議硬套一個「2026成交均價」。

2025年較新的成交可看到約26～35萬元／坪上下的不同紀錄，但車位拆算、樓層、坪數及屋況不同，不能直接把單筆成交套用所有戶別。

國王一號院適合自住嗎？

如果需要大坪數、平面車位、捷運與成熟市中心生活圈，它屬於很明確的自住換屋型產品。

如果只需要2房或最在意新屋齡，則可能有其他總價效率更高的選擇。

如果你是國王一號院屋主，房價判斷不能只看一坪多少

這類大坪數住宅，屋主最容易犯的錯就是：

「樓上之前一坪賣35萬，那我也用35萬乘我的坪數。」

但買方真正比較的會是：

• 77坪、84坪、90坪還103坪
• 樓層
• 棟別
• 面向
• 一車還雙車
• 裝潢
• 屋況
• 目前同社區還有多少戶在賣

尤其高總價住宅，總價每差500萬元，買方就可能直接跨去比較另一個社區。

如果你現在正在評估出售，可以先看站內這篇2026高雄高總價住宅有人看、卻不一定成交？屋主賣房先看這4個條件。

先把高總價買方到底在挑什麼看懂，再決定開價會比較合理。

還沒確定要不要出售，也可以直接從屋主綜合服務／房價評估開始，先整理樓層、坪數、車位、屋況、附近成交與同社區競品，再決定後面的出售策略。

國王一號院值得買嗎？

如果問我：

「國王一號院值得買嗎？」

我的答案會是：

如果你真正需要的是大空間，它比很多只靠「豪宅」兩個字吸引人的房子更值得認真比較。

它的產品優勢很明確：

• 市中心成熟生活圈
• 鄰近捷運
• 77～103坪級大宅
• 181戶規模
• 241個平面車位
• 部分戶別可搭配雙車位
• 信義國小、五福國中生活圈
• 屋齡約11～12年

但它同樣有必須接受的條件：

• 總價門檻較高
• 約34%公設比
• 大坪數裝潢與持有成本高
• 不同樓層、坪數及車位價差大
• 民族路周邊車流要實測
• 已經不是全新住宅

所以我會把看房順序排成：

先決定自己到底需要幾坪 → 要一車還雙車 → 挑樓層與面向 → 看室內屋況 → 找真正相近的實價 → 最後才談價格。

如果只是看到某一筆實價「一坪不到30萬，好像很便宜」，就直接用單價決定，反而很容易忽略大坪數住宅真正的成本。

正在找國王一號院或市中心大坪數住宅？

如果你正在找國王一號院、信義國小、文化中心、美麗島周邊的大坪數3～4房，可以先從站內目前出售中的高雄房屋篩選目前真的有在市場上的物件。

也可以直接加入潘潘家勝 LINE 官方帳號：

LINE ID：@040apbgy

傳給我：

「國王一號院＋預算＋需要幾房＋一車／雙車」

如果沒有適合的國王一號院，我也可以依相同總價、坪數與生活圈條件，幫你一起比較其他市中心住宅。

如果你是屋主，想知道自己的國王一號院現在大概落在哪個市場區間，也可以先使用屋主房價與出售條件評估，先了解行情再決定要不要出售。

資料說明與更新日期

本文依公開實價登錄、建築工程資料、社區公開資訊及目前市場資料交叉整理。

資料與文章更新日期：2026年8月27日。

國王一號院不同公開資料對部分門牌行政區、結構簡稱及社區資訊可能存在不同標示，本文已盡量交叉比對；實際購屋仍應以個別戶別最新建物謄本、使用執照、現場屋況、管委會資料及買賣契約為準。

成交價格會受到交易時間、坪數、樓層、棟別、面向、車位數量、裝潢及特殊交易條件影響，單筆實價不代表全社區行情。

文中站內出售物件的價格與銷售狀態可能隨時異動，實際資訊以最新確認結果為準。