預售屋驗屋有瑕疵怎麼辦？5步驟處理

預售屋驗屋發現瑕疵時，不要只口頭告知，也不要急著簽署「驗收合格」或「無異議交屋」文件。**正確做法是把每一項缺失寫入驗收單並拍照錄影，與建商約定明確修繕期限，修繕完成後再安排複驗；交屋前可從自備款中保留【房地總價5%】，待瑕疵修繕並經雙方複驗合格後支付。

若建商拒絕記錄、拖延修繕、把交屋前修繕改成入住後保固，或要求買方先繳清所有款項才可驗屋，應保存書面資料，向建商正式催告，再循地方政府消費者服務中心、消保官及消費爭議調解程序處理。

預售屋驗屋發現瑕疵後，第一步要做什麼？

先完整記錄，不要只聽建商口頭承諾會處理。

每一項缺失寫入驗收單
拍照及錄影留存
標示房間與精確位置
記錄尺寸、範圍及測試結果
由買方與建商人員確認
索取驗收單完整副本

驗屋時發現問題，應在現場逐項處理：

在驗收單中編號。
寫明房間、牆面、設備或管線位置。
描述實際狀況。
拍攝近照及能辨識位置的全景照。
需要測試的項目錄影。
記錄發現日期及驗屋人員。
請建商代表簽名或蓋章確認。
當場取得相同內容的副本。

例如不要只寫：

浴室有問題。

應改寫為：

主臥浴室洗手台下方排水接頭於連續放水3分鐘後滲水，櫃體底板已有水漬，要求更換接頭、確認防漏並於修繕後重新放水測試。

越具體，後續越容易判斷是否已經完成修繕。

預售屋常見瑕疵有哪些？

常見問題包括漏水、排水不良、磁磚空鼓、門窗功能、設備規格不符及施工收邊。

漏水與防水

窗框或外牆滲水。
浴室牆角、門檻或管道間滲水。
陽台、露台及屋頂排水不良。
天花板或牆面水痕。
給水或排水接頭漏水。
冷氣排水口不通。

水電與設備

插座無電或接線異常。
開關控制位置錯誤。
專用迴路數量與圖說不符。
水壓不足。
馬桶堵塞或底部滲水。
熱水管路、瓦斯或排氣配置異常。
抽油煙機排氣口不通。
建材設備品牌、型號或數量與契約不符。

門窗、地坪與磁磚

門窗無法正常開關。
鎖具、玻璃或紗窗損壞。
窗框填縫或防水收邊不完整。
地板高低差或局部不平。
磁磚破損、隆起或大面積空鼓。
浴室、陽台排水坡度錯誤。
車位尺寸、位置或使用動線不符。

契約與圖說不符

隔間位置與核准圖或客變圖不符。
插座、冷氣孔及設備位置不同。
浴缸、洗手台、廚具或建材被更換。
停車位高度、寬度或位置不同。
廣告承諾或建材設備表內容未完成。

驗屋判斷應優先以正式契約、建材設備表、核准平面圖、停車空間圖、客變圖及可查證規格為基準。許多驗屋公司的細部判定標準屬契約需求或業界做法，並非所有項目都有全國統一法定標準。

預售屋驗屋發現瑕疵要怎麼處理？

可依「記錄、期限、修繕、複驗、保留款」五個步驟進行。

步驟一：記載於驗收單

所有問題都要進入正式驗收紀錄，不要接受：

只拍建商自己的照片。
只在業務手機裡記錄。
口頭表示會轉告工務。
要求買方先簽驗收合格再處理。
只給買方沒有建商確認的私人筆記。

若建商拒絕將問題寫入驗收單，買方可自行製作瑕疵清單，以電子郵件、存證信函或其他可證明送達的方式通知建商。

步驟二：約定明確修繕期限

修繕期限應直接寫入驗收單或補充文件，至少包含：

預計完成日期。
修繕項目。
修繕方式。
負責聯絡窗口。
是否需要停水、停電或拆除。
複驗日期如何通知。
逾期未完成如何處理。

法規並沒有為每一種瑕疵規定統一修繕天數，因此不要只寫「儘速處理」或「交屋前完成」。應依缺失規模，協商可以實際執行的日期。

步驟三：建商完成修繕

建商完成後，買方可要求提供：

完工通知。
修繕前後照片。
更換材料或設備資料。
防水或設備測試紀錄。
施工廠商及日期。
需要時的保固文件。

表面補漆不代表漏水已解決；磁磚重新填縫也不代表防水層已修復。應確認造成問題的原因是否真正排除。

步驟四：重新複驗

複驗時應帶回第一次驗收資料，逐項核對：

原缺失是否仍存在。
修繕後是否產生新損傷。
水電及設備是否能實際操作。
更換品是否符合契約規格。
裂縫、滲水或空鼓範圍是否改善。
未完成項目是否重新訂定期限。

建商不能利用契約不當限制買方只能驗屋一次。只要原瑕疵尚未完成修繕，買方應要求再次確認並更新驗收紀錄。

步驟五：確認完成後再支付保留款

經雙方複驗合格後，再依契約支付交屋保留款。買方不應在瑕疵未完成、未複驗或建商只承諾入住後保固的情況下，先簽署已全部驗收合格。

預售屋交屋保留款是多少？

買方可從自備款中保留房地總價5%，不是房屋總價5%。

計算公式：

交屋保留款＝房地總價×5%

例如房地總價為新臺幣1,500萬元：

1,500萬元×5%＝75萬元

買方可從自備款中保留75萬元，待建商完成瑕疵修繕並由雙方複驗合格後支付。

必須注意：

計算基準是【房地總價】。
不是只有建物價款。
不是剩餘自備款的5%。
不應被併入銀行貸款。
不應要求提前支付。
不因建商自行訂定較低金額而喪失權利。

行政院消保處2026年查核仍發現，有建商把「房地總價5%」錯寫成「房屋總價5%」，或要求買方接收有瑕疵的房屋後再走保固程序。買方應直接對照定型化契約規定。

建商可以要求先交屋，再用保固處理嗎？

不能把交屋前應完成的瑕疵修繕，一律改成入住後保固。

「修繕」與「保固」不是同一件事：

項目	交屋前修繕	交屋後保固
發生時間	驗屋已發現的缺失	交屋後於保固期間出現問題
處理目的	讓房屋達到契約約定狀態	處理交付後發生或顯現的問題
款項保障	可保留房地總價5%	通常已完成價款支付
買方證據	驗收單、照片及複驗紀錄	保固申請及發現通知
建商責任	應於交屋前完成約定修繕	依契約保固條件處理

建商若表示：

小問題全部入住後報修。
買方必須先簽交屋才安排工班。
未繳清全部款項不能驗屋。
驗屋只允許一次。
瑕疵不夠重大就不修。

買方應要求建商提出契約依據，並以書面表示不同意放棄定型化契約所保障的驗收與保留款權利。

有瑕疵可以拒絕交屋或停止全部付款嗎？

不要自行全面停付或直接拒絕一切交屋程序，應依瑕疵程度及契約條款處理。

買方依法可保留的是房地總價5%的交屋保留款，但這不等於所有情況都可以任意停止全部價款、貸款或登記程序。

較安全的處理方式是：

先把瑕疵完整寫入驗收單。
依契約保留房地總價5%。
以書面要求建商在交屋前完成修繕。
未完成事項不得簽成「全部驗收合格」。
重大瑕疵另請專業人員判斷。
涉及解除契約、停止全部付款或拒絕移轉時，先請律師依契約評估。

若瑕疵涉及結構安全、嚴重漏水、消防、重大面積差異、違法施工或房屋無法正常使用，法律效果可能不同，不宜只依一般驗屋清單自行判斷是否解約。

哪些瑕疵需要找專業人員？

結構、持續漏水、電氣、消防或與圖說嚴重不符時，建議委請相關專業人員。

可考慮委託：

建築師。
土木技師。
結構技師。
電機技師或合格電氣人員。
消防設備師或士。
專業漏水檢測人員。
具明確服務範圍的驗屋公司。

需要進一步確認的情況：

樑柱、剪力牆有明顯裂縫。
牆面或樓板持續滲水。
地坪明顯傾斜。
電箱、接地或高功率迴路異常。
消防設備或逃生動線有疑慮。
核准圖、客變圖與現況差異大。
建材設備疑似與契約不符。
車位尺寸或實際使用功能有重大問題。

委託驗屋公司前應確認：

檢查範圍。
使用儀器。
判定標準。
報告格式。
是否陪同複驗。
是否具有相關專業資格。
報告是否能清楚對應契約及圖說。

內政部已提醒，驗屋市場部分細節並非建築法規統一要求，而屬買賣契約或業界標準。驗屋報告很重要，但不能取代建築師或技師對結構與安全問題的專業判斷。

建商拒絕修繕或拖延時怎麼辦？

先正式催告，再依消費申訴、消保官及調解程序處理。

第一階段：向建商書面通知

通知內容建議包括：

建案、戶別及買方資料。
驗屋日期。
瑕疵項目及照片。
原約定修繕期限。
尚未完成的情形。
要求完成日期。
要求安排複驗。
保留房地總價5%的聲明。
不同意把交屋前修繕改成入住後保固。

可採：

電子郵件。
掛號信件。
存證信函。
建商正式客服系統。
可證明收件的文件送達。

通訊軟體可作為補充，但重大爭議不要只靠私人對話。

第二階段：提出第一次消費申訴

消費者可向：

建商。
消費者保護團體。
地方政府消費者服務中心。

提出第一次申訴。依消費者保護法程序，企業經營者對申訴應於15日內妥適處理。

也可使用行政院消費者保護會線上申訴系統。1950全國消費者服務專線主要提供諮詢，不是直接受理申訴的電話。

第三階段：第二次申訴與調解

第一次申訴未妥適處理，可向地方政府消費者保護官提出第二次申訴。

仍無法解決時，可向地方政府消費爭議調解委員會申請調解。調解成立並經法院裁定認可後，調解書可成為執行名義。

第四階段：專業法律處理

若涉及：

大額減價。
停止付款。
解除契約。
嚴重結構或漏水。
建商拒絕交屋。
違約金與遲延損害。
訴訟或假扣押。

應整理完整文件並諮詢律師。

預售屋驗屋前要準備哪些文件？

驗屋不能只拿驗屋公司的檢查表，還要用契約與圖說核對。

建議準備：

預售屋買賣契約。
契約付款明細。
建造執照核准平面圖。
停車空間平面圖。
建材設備表。
廣告及銷售資料。
客變圖與追加減帳單。
水電器具配置圖。
建商提供的驗收單。
已取得的使用執照或竣工圖資料。
過去往來書面與變更紀錄。
驗屋工具及拍照設備。

核對項目：

格局、門窗及隔間。
插座、燈具及專用迴路。
衛浴、廚具及設備。
冷氣孔、排水及室外機位置。
建材品牌、規格及數量。
車位位置、尺寸及型式。
客變是否完整施工。
廣告承諾是否落實。

個別住戶驗屋不等於社區公共設施的正式點交。公寓大廈共用部分與附屬設施設備，另有管理委員會或管理負責人的點交程序。

預售屋驗屋清單有哪些？

可依水、電、門窗、地坪、設備、尺寸及契約七個面向檢查。

給水與排水

廚房及浴室水壓正常
多個水龍頭同時開啟仍可使用
馬桶沖水順暢且無滲漏
洗手台及水槽排水正常
浴室、陽台及工作陽台地排正常
冷氣排水口倒水測試暢通
管線接頭無滲水
停止用水後水表無異常轉動

電氣與設備

所有插座可正常供電
開關控制位置正確
電箱迴路標示清楚
冷氣及高功率設備有專用迴路
對講機、門鈴及弱電功能正常
抽油煙機排氣管路暢通
契約設備品牌與型號一致

門窗與玻璃

大門、房門及窗戶正常開關
門鎖及把手正常
窗框收邊完整
玻璃無破損或刮傷
紗窗完整
外牆與窗框無可見滲水痕跡

牆面、地坪及磁磚

牆面與天花板無明顯裂縫
油漆與收邊完整
地板無明顯高低差
磁磚無破損、隆起或大面積空鼓
浴室與陽台排水坡度正確
木作或櫃體無受潮與損壞

尺寸與車位

室內主要空間尺寸符合圖說
門片開啟不互相碰撞
家具與設備空間可正常使用
車位位置正確
車位長、寬、高符合契約
車道與停車動線可實際使用
機械車位限制已確認

契約與客變

隔間與契約平面圖一致
客變內容已完成
建材設備與附件一致
廣告承諾已納入契約並完成
追加減款已正確結算
未經同意更換的材料已說明處理
所有瑕疵已寫入驗收單

建商修繕後複驗要注意什麼？

不能只看表面變漂亮，要重新執行原本的功能測試。

例如：

漏水：重新放水、淋水或依情況等待下雨。
排水：持續大量排水，查看是否回堵。
馬桶：多次沖水並查看底部。
插座：重新通電測試。
磁磚：重新確認敲擊及表面。
門窗：反覆開關並查看密合。
冷氣排水：重新倒水測試。
設備更換：核對品牌、型號與保固。

複驗結果應分成：

已完成。
尚未完成。
修繕後新增問題。
需專業檢測。
雙方對是否合格仍有爭議。

每次複驗都要保留更新後的驗收單及照片，不要只在原表單上寫「已改善」而沒有日期及雙方確認。

高雄房仲如何看待預售屋驗屋瑕疵？

驗屋不是追求完全沒有小痕跡，而是確保安全、功能及契約承諾能正常使用。

以【高雄房仲林家勝】的個人觀察來看，預售屋驗屋最重要的不是缺失數量，而是把問題分成三類：

安全與重大功能問題
包括結構、持續漏水、電氣、消防、排水與違法施工。
契約不符問題
包括設備品牌、數量、尺寸、客變、車位及廣告承諾不一致。
一般施工收邊問題
包括油漆、填縫、刮傷及可局部改善的外觀缺失。

買方不必因小刮痕就認定房屋無法交付，但也不能因建商說「不影響使用」就放棄所有紀錄。安全、功能與契約不符應優先處理，一般收邊仍應列入驗收單，約定修繕與複驗。

常見問題 FAQ

預售屋有小瑕疵，也可以要求建商修繕嗎？

可以，只要房屋或設備未符合契約約定，就應記錄並要求處理。

建商不能自行把所有小缺失視為合格，也不能要求瑕疵達到「重大程度」才負責修繕。不過，是否屬瑕疵仍要依契約、圖說、正常使用功能及合理施工標準判斷。

交屋保留款是房屋總價5%嗎？

不是，是房地總價5%。

而且應從買方自備款中保留，不應被併入銀行貸款或要求提前支付。

建商說修繕後不再安排複驗，可以嗎？

不合理，修繕完成後應讓買方確認原瑕疵是否真正改善。

建商不應限制只能驗屋一次。買方應要求修繕完成通知及再次驗收紀錄。

建商可以要求先簽交屋，再慢慢修嗎？

不能把已在驗屋時發現的瑕疵，一律改成交屋後保固。

應先記錄、修繕及複驗。若仍有未完成項目，不要簽署內容為「全部合格、無任何異議」的文件。

買方可以保留超過房地總價5%嗎？

法律及定型化契約明確保障的是房地總價5%的交屋保留款。

是否可另行保留更多、停止其他付款或拒絕交屋，要看契約、瑕疵程度及雙方約定。重大爭議應先請律師評估，不要自行全面停付。

驗屋公司說不合格，建商一定要接受嗎？

不一定，仍要回到契約、圖說、設備規格及可證明的功能問題。

驗屋報告可作為證據，但部分細節沒有全國統一法定標準。結構或專業安全爭議應由具有相關資格的人員判斷。

建商不處理，可以打1950申訴嗎？

1950是消費諮詢專線，正式申訴可透過行政院消保會線上系統或地方政府消費者服務中心提出。

第一次申訴未妥適處理，可再向消保官申訴，之後申請消費爭議調解。

結論：先留證據、再修繕複驗，保留款不要提早付

預售屋驗屋發現瑕疵時，請掌握五個步驟：

全部寫進驗收單並拍照錄影。
約定具體修繕期限及方式。
建商完成後重新複驗。
從自備款保留房地總價5%。
拒絕處理時循書面催告及消費申訴。

特別注意：

不要只接受口頭承諾。
不要把「房地總價5%」錯算成「房屋總價5%」。
不要讓保留款被併入銀行貸款。
不要在瑕疵未完成時簽署全部合格。
不要把交屋前修繕變成入住後保固。
不要自行全面停付其他款項。
重大結構、漏水及安全問題要找專業人員。

預售屋驗屋發現瑕疵怎麼辦？5步驟處理、5%保留款與申訴方式