2026下斡旋注意事項｜斡旋金、要約書、貸款條件與反悔責任一次看

一句核心結論：下斡旋真正要決定的，不只是「我要出多少」，而是「如果賣方現在就接受，我是否真的願意、也有能力按照這些條件把房子買下來」。

什麼叫「下斡旋」？

看中古屋時，如果：

• 屋主開價1,500萬元。
• 你只願意出1,380萬元。

通常仲介就會請你正式提出：

購買價格及交易條件。

實務上常見方式有：

• 交付斡旋金。
• 簽署要約書。

再由仲介把買方條件送給賣方議價。

所以「下斡旋」不是正式過戶，但也不是沒有法律效果的聊天報價。

斡旋金是什麼？

斡旋金主要是買方向仲介交付一筆金額，用來表示購屋意願並委託仲介與賣方磋商價格。

例如：

• 買方出價1,380萬元。
• 交斡旋金10萬元。
• 有效期限3天。

如果屋主：

沒有接受條件

通常依文件約定：

斡旋期間結束後，斡旋金應返還買方。

但如果屋主在有效期間內：

接受買方條件，斡旋金就可能依約轉為定金。

斡旋金一開始就是定金嗎？

不能直接一概而論。

通常斡旋階段：

這筆錢是：

用來表示買方購買意願、委託仲介斡旋。

但如果斡旋文件約定：

「賣方接受後，斡旋金轉為定金。」

當賣方完成有效接受後：

這筆錢的法律性質就可能改變。

所以簽斡旋前：

一定要確認：

• 什麼時候轉定。
• 由誰通知。
• 賣方如何表示接受。
• 接受後何時正式簽約。

定金有什麼法律效果？

依民法第248條：

一方收受定金時，推定契約成立。

而民法第249條對定金另有基本規則。

除雙方另有約定外：

• 契約正常履行：定金返還或作為價款一部分。
• 因可歸責於付定金的一方而不能履行：原則上不得請求返還定金。
• 因可歸責於收受定金的一方而不能履行：原則上應加倍返還。
• 如果雙方都不可歸責：原則上定金返還。

所以一旦斡旋金依法或依契約轉成定金，就不能再用「我只是試價格」的心態處理。

什麼是要約書？

要約書是不需要先交斡旋金，而是以書面提出購屋條件。

例如：

• 我要買哪一間房。
• 出價多少。
• 付款方式。
• 有效期限。
• 其他附帶條件。

由仲介向賣方提出。

如果賣方在有效期間內：

接受你的要約內容，雙方仍可能產生完成交易的義務。

沒付斡旋金，用要約書就可以隨時反悔嗎？

不是。

最大的錯誤就是：

「反正沒有交錢，所以沒法律效果。」

要約書的核心就是：

買方正式提出購買意思表示。

如果賣方已在有效期限內依條件承諾：

法律效果不會因為：

「沒有先交10萬元」

就自動消失。

斡旋金和要約書有什麼差別？

仲介一定要讓買方知道可以選要約書嗎？

現行政府不動產交易文件與消費資訊，一直強調買方應有選擇使用要約書或斡旋金方式的資訊。

所以如果你：

不想一開始就先交一筆現金，

可以詢問：

是否可以改採要約書方式出價。

兩者最重要的差別不是：

「一個有法律效力、一個沒有。」

而是：

出價方式及是否先交付金錢不同。

下斡旋前，一定要先查什麼？

至少先確認5大項。

1. 真實市場價格

不要只看：

屋主開價。

應一起比較：

• 同社區成交。
• 同棟成交。
• 同樓層條件。
• 車位價格。
• 近期實價登錄。

出價前可以搭配實價登錄怎麼看？買房出價與議價判斷方式一起比價。

2. 自備款夠不夠

不要只算：

成交價－預估房貸。

還要準備：

• 契稅。
• 登記規費。
• 地政士費。
• 仲介服務費。
• 裝修。
• 家具家電。

3. 銀行大約能貸多少

最好在下斡旋以前：

先找銀行或房貸專員做初步評估。

尤其：

• 收入不固定。
• 名下有信貸。
• 有車貸。
• 信用卡分期較多。
• 屋齡高。
• 特殊產品。

更不要先假設：

「一定能貸8成。」

4. 不動產說明書

至少要注意：

• 土地與建物面積。
• 所有權人。
• 抵押權。
• 車位權利。
• 使用分區。
• 現況。
• 重要交易資訊。

5. 建物現況

確認：

• 漏水。
• 壁癌。
• 增建。
• 火災。
• 淹水。
• 設備。
• 占用。

完整買房檢查可以搭配2026買房注意事項｜看屋、斡旋、簽約、貸款與交屋一起看。

貸款不足，斡旋金一定可以退嗎？

不一定。

這是下斡旋最常見的爭議之一。

例如：

• 成交價1,500萬元。
• 買方預期貸1,200萬元。
• 銀行最後只核1,050萬元。

突然多出：

150萬元現金缺口。

如果斡旋文件完全沒有寫貸款條件：

買方不能理所當然認為：

「銀行貸不夠，所以我一定可以無條件退出。」

貸款條件要怎麼寫比較有用？

不要只寫一句「貸款不足可退」。

因為後面還會吵：

什麼叫不足？

最好把判斷標準寫得具體。

例如可依個案與仲介、專業人員確認後約定：

• 銀行核貸金額至少達多少。
• 核貸成數至少多少。
• 是否以指定銀行或合法金融機構核貸結果判斷。
• 銀行鑑價不足時如何處理。
• 未達條件時斡旋金或定金如何返還。
• 買方應在多久內提出貸款申請。

越具體，越少事後爭議。

可以直接寫「貸款要8成」嗎？

可以談，但還要想得更精準。

因為「8成」可能有兩種算法：

成交價8成

成交1,500萬元：

1,200萬元。

銀行鑑價8成

銀行鑑價只有1,350萬元：

1,080萬元。

兩者差：

120萬元。

所以只寫：

「貸款8成」

仍有解釋空間。

最清楚是不是直接寫最低核貸金額？

通常會比只寫成數更容易理解。

例如：

「本案以金融機構核准房屋貸款至少新臺幣1,150萬元為購買條件之一，若經申請仍未達約定條件，依雙方約定處理。」

實際文字仍應由：

• 仲介。
• 地政士。
• 必要時律師。

依個案調整。

重點不是照抄一句話，而是把你不能承受的貸款風險變成明確書面條件。

青安貸不到，可以取消斡旋嗎？

也不是自動可以。

青安資格：

和：

銀行實際核貸

是兩件事。

即使你原本打算使用青安：

最後如果：

• 資格不符。
• 額度不足。
• 房價超過政策上限。

是否可以解除交易：

還是要回到斡旋及買賣文件的約定。

賣方沒接受價格，斡旋金怎麼辦？

如果賣方在約定期間內沒有接受買方條件，原則上依斡旋文件的退還約定處理。

例如斡旋期限：

8月12日至8月15日晚上8點。

期限內屋主始終不同意：

到了期限：

就應依文件處理斡旋金返還。

所以一定要確認：

• 期限開始時間。
• 期限截止時間。
• 未成交多久退。
• 用什麼方式退。

斡旋期間還沒到，我可以自己撤回嗎？

不能先假設一定可以無條件撤回。

因為要看：

• 文件內容。
• 要約是否有拘束期限。
• 賣方是否已經接受。
• 仲介是否已依約完成通知。

所以如果你根本還沒決定：

不要先簽一份有效3天或5天的斡旋，再想說明天反悔就好。

賣方接受後，買方可以反悔嗎？

這時風險就很高。

如果：

• 買方正式出價。
• 賣方在有效期間內接受。
• 斡旋金依約轉定。

買方單純因為：

「突然覺得買貴了。」

而不買：

就可能產生定金及違約責任。

賣方接受後又反悔呢？

賣方也不是可以完全無責任退出。

如果契約已成立、定金關係成立：

而且因可歸責於賣方的原因拒絕履行：

可能涉及：

民法第249條加倍返還定金等責任。

是否還有其他契約責任：

則要依實際文件判斷。

賣方說「你加20萬我就賣」，算成交了嗎？

不代表原來出價已經成交。

例如：

買方要約：

1,380萬元。

屋主回：

1,400萬元才賣。

這表示：

屋主沒有單純接受原本1,380萬元條件，

而是提出：

新的交易條件。

買方仍可：

• 接受。
• 拒絕。
• 繼續議價。

不要讓口頭來回變成「我以為你答應了」。

賣方反價後，買方接受要怎麼做？

最好重新留下書面確認。

例如：

• 成交價格。
• 付款方式。
• 貸款條件。
• 交屋日期。
• 設備。
• 其他重要條件。

全部重新確認。

尤其價格從：

1,380萬元

變成：

1,400萬元

不要只有仲介一句：

「那我幫你做到1,400喔？」

就當成所有條件都完全沒變。

下斡旋時可以加屋況條件嗎？

可以談，而且重要的條件最好越早寫。

例如你特別在意：

• 漏水修復。
• 違建處理。
• 家具保留。
• 房客搬遷。
• 交屋前騰空。

就不要只等到正式簽約才第一次提出。

因為價格可能就是建立在這些條件上。

可以寫「驗屋有問題就不買」嗎？

也要具體。

因為：

什麼叫「有問題」？

一個插座壞掉算不算？

浴室矽利康發霉算不算？

最好針對你真正不能接受的風險：

• 重大漏水。
• 結構問題。
• 特定設備故障。
• 重大未揭露瑕疵。

設計處理方式。

中古屋檢查可搭配中古屋驗屋注意事項｜漏水、水電、設備與交屋前檢查一起確認。

斡旋成功後是不是馬上交全部定金？

實際付款節點要看斡旋文件及後續買賣契約。

一般來說：

原本斡旋金：

可能先轉為：

定金的一部分。

之後正式簽約：

再依契約補足：

• 簽約款。
• 後續用印款。
• 完稅款。
• 尾款。

但房屋買賣沒有一個法律規定所有案件都必須用固定20%、10%比例付款。

完整成交流程可以看2026成屋買賣流程｜簽約、貸款、過戶到交屋。

斡旋成功後，正式簽約前還要查什麼？

至少再做一次完整確認。

• 最新土地建物謄本。
• 抵押權。
• 查封或限制登記。
• 不動產說明書。
• 建物現況確認書。
• 車位。
• 管理費。
• 設備。
• 交屋時間。
• 貸款條件。
• 付款方式。

不要因為議價終於成功，就急著把後面的文件全部快速簽完。

仲介說「今天不下，明天一定被買走」，怎麼辦？

你真正要問的是：如果今天屋主真的接受，我能不能完成交易？

如果你連：

• 貸款。
• 自備款。
• 產權。
• 屋況。

都還完全沒確認：

只因為：

「有人也要買。」

就匆忙下斡旋：

風險往往比錯過一間房還高。

下斡旋多少錢合理？

法律沒有一個所有中古屋交易都必須交多少斡旋金的固定金額。

市場實務可能：

• 5萬元。
• 10萬元。
• 其他雙方約定金額。

真正重要的是：

不是數字大小，而是這筆錢在什麼情況下會轉為定金、退回或產生責任。

斡旋金一定要交給屋主嗎？

斡旋階段通常是交給仲介業者依文件保管及斡旋。

因此買方要確認：

• 收款人。
• 公司名稱。
• 正式收據。
• 款項用途。
• 退還條件。

不要把大額現金直接交給沒有正式憑證的個人。

斡旋金一定要現金嗎？

不一定。

可以依仲介公司及雙方約定的合法方式：

• 轉帳。
• 支票。
• 其他可留紀錄的付款方式。

重點是：

留下完整金流及收款憑證。

屋主接受了，但我突然發現房子被設定很多抵押怎麼辦？

不能只看「有抵押」就直接認定交易無法完成。

很多有房貸的住宅：

本來就有銀行抵押權。

真正要確認：

• 債權金額。
• 貸款餘額。
• 是否能在交易中清償。
• 抵押權能否順利塗銷。
• 有沒有私人抵押或其他異常設定。

所以斡旋前能先看產權：

就不要拖到成交後才第一次查。

斡旋時最重要的6個欄位

2026下斡旋前檢查表

• □ 我已經看過實價登錄。
• □ 我知道自己最高可以接受多少價格。
• □ 我已確認自備款。
• □ 我有預留契稅、仲介費及其他交易成本。
• □ 我已初步確認房貸能力。
• □ 我知道銀行鑑價不足的風險。
• □ 我看過不動產說明書。
• □ 我已確認房屋主要瑕疵。
• □ 我已確認抵押權與產權。
• □ 我知道斡旋有效期限。
• □ 我知道斡旋金什麼時候轉定。
• □ 我知道沒成交時多久退款。
• □ 我的貸款條件已寫進文件。
• □ 重要屋況條件已寫進文件。
• □ 如果屋主現在立刻接受，我真的願意買。

2026斡旋金與要約書 FAQ

Q1：斡旋金一定要付嗎？

不是只有交斡旋金一種方式。買方可以詢問使用要約書提出購買條件。

Q2：要約書不用付錢，所以沒有法律效力嗎？

錯。賣方接受買方要約後，仍可能產生完成交易的法律義務。

Q3：屋主沒有接受，斡旋金可以退嗎？

通常依斡旋文件約定，在有效期間沒有成交時應返還；簽署前應確認退款時間及方式。

Q4：屋主接受後，斡旋金會怎樣？

依一般實務及文件約定，斡旋金可能轉為定金，並產生後續契約義務。

Q5：賣方接受後我反悔，斡旋金一定拿不回來嗎？

如果已形成定金及契約關係，而且因可歸責於買方的原因不能履行，民法原則上可能使定金不得請求返還；實際仍應依文件與個案判斷。

Q6：屋主接受後反悔呢？

若屬可歸責於收受定金一方而不能履行，依法可能涉及加倍返還定金等責任。

Q7：貸款不足一定可以取消嗎？

不一定。最好在斡旋前明確約定最低核貸金額、成數或處理方式。

Q8：屋主反價，我一定要加價嗎？

不用。屋主若不是接受原條件，而是提出不同價格，買方仍可決定是否接受。

Q9：仲介說價格一定談得到，可以直接先簽嗎？

價格能不能談到不是唯一問題；你還應先確認貸款、屋況、產權與附帶條件。

Q10：下斡旋後多久正式簽約？

依斡旋文件及雙方約定而定。賣方接受後，應盡快依約進入正式買賣契約程序。

潘潘家勝提醒：斡旋真正要寫的，是「如果出事怎麼辦」

很多人下斡旋只看一格：

「出價多少？」

但真正容易出問題的，通常不是價格。

而是：

• 銀行少貸100萬元怎麼辦？
• 屋主說漏水不修怎麼辦？
• 原本說留下的冷氣被拆走怎麼辦？
• 房客到交屋時還沒搬怎麼辦？
• 賣方接受後我才發現自備款不夠怎麼辦？

所以我會建議買方：

在簽斡旋之前，先想最壞情況。

如果某件事情：

一旦發生你就絕對不能買，

那就不要只放在心裡。

應該在賣方接受以前，把條件清楚寫進文件。

斡旋的目的不是讓你衝動成交，

而是讓：

價格、條件、責任都明確之後，再正式往成交走。

議價成功後，後續還要進入簽約、貸款、過戶及交屋，最後可搭配2026交屋注意事項｜驗屋、尾款、水電與交屋清單完整檢查。

潘潘家勝｜高雄買房・中古屋議價・成屋交易資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 行政院消費者保護處｜何謂斡旋金？何謂要約書？｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部不動產資訊平台｜不動產委託銷售契約書範本及要約書相關規定｜查詢日期：2026/8/12。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第248條、第249條定金規定｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日行政院消費者保護處、內政部及現行民法公開規定整理，提供一般中古屋斡旋、要約及交易資訊參考。斡旋金是否轉為定金、買賣契約何時成立、能否撤回要約、貸款不足是否可解除、定金返還及違約責任，會依實際斡旋書、要約書、買賣契約、雙方意思表示及個案事實而不同；重大金額或已有履約爭議時，應由律師、地政士或專業人員依完整文件判斷。