2026買房注意事項有哪些？第一次買房4大流程、斡旋、貸款、簽約到交屋一次看

一句核心結論：第一次買房最怕的不是少殺10萬元，而是在簽約後才發現貸款不夠、房屋有抵押或增建、屋況和想像不同。正確順序應該是「先查房、再算錢、再出價、最後才簽約」。

2026買房流程有哪些？

中古成屋買賣可以先分成4個主要階段。

如果你想進一步了解簽約後「用印、完稅、過戶、交屋」到底各在做什麼，可以再看成屋買賣流程｜簽約、用印、完稅、過戶到交屋。這篇則以買方第一次購屋前應該注意什麼為主。

第一步：看房子以前，先確認自己的購屋預算

不要先看總價1,500萬元的房子，再回頭問銀行自己能不能貸。

比較安全的順序是：

1. 確認手上可動用自備款。
2. 保留緊急預備金。
3. 整理信貸、車貸、信用卡分期等負債。
4. 估算可承受的每月房貸。
5. 再推回合理購屋總價。

還要另外準備：

• 契稅。
• 登記規費。
• 地政士費用。
• 仲介服務費。
• 貸款相關費用。
• 裝潢。
• 家具家電。
• 搬家費用。

房屋總價不是你買房真正需要準備的全部資金。

首購族可以直接用青安3.0嗎？

2026年8月1日起，青安3.0已正式實施，但符合政策資格不代表銀行一定貸到最高額度。

青安3.0目前已加入：

• 年齡限制。
• 所得限制。
• 房屋總價限制。
• 新婚及育兒家庭較高貸款額度。

例如高雄目前屬其他縣市的房價上限範圍，首購族在出價前就應先確認政策資格與銀行授信，而不是簽約後才問。你可以搭配2026青安3.0｜高雄2000萬上限、婚育家庭最高1500萬一起評估。 

第二步：看房時不要只看裝潢

裝潢是最容易看到的，但往往不是買房最重要的資訊。

看屋時至少分成：

房屋本體

• 漏水、壁癌。
• 窗框滲水。
• 牆面及地板裂縫。
• 水壓。
• 排水。
• 電箱及電線。
• 冷氣、熱水器等設備。

公共環境

• 電梯。
• 消防。
• 垃圾處理。
• 停車。
• 管理品質。
• 公共基金。

生活環境

• 交通。
• 學區。
• 市場。
• 醫療。
• 噪音。
• 嫌惡設施。

建議白天、晚上甚至下雨天，有機會就分不同時間再看一次。

買房簽約前，產權到底要查什麼？

至少要看最新土地、建物相關登記資料，而不是只看屋主手上的舊權狀。

重要項目包括：

• 所有權人是不是賣方。
• 土地、建物持分。
• 車位權利。
• 是否有抵押權。
• 是否有查封、假扣押或其他限制登記。
• 是否存在地上權或其他他項權利。
• 是否出租、出借或遭第三人占用。

你目前線上 ID 168 原文對這部分已整理得很完整，像抵押權、限制登記、出租占用、車位產權及增建等都已列入查核。

房子有抵押權是不是就不能買？

不是。大部分有房貸的中古屋，本來就可能有銀行抵押權。

真正要確認的是：

• 抵押權設定給誰。
• 設定金額。
• 實際貸款餘額。
• 成交後如何清償。
• 什麼時候辦理塗銷。

「有銀行房貸」和「房子存在無法處理的產權問題」不是同一件事。

看到第二順位抵押，要特別小心嗎？

需要再確認。

如果謄本不只有第一順位銀行抵押，還出現：

• 第二順位抵押。
• 私人抵押。
• 最高限額抵押。

應該確認所有債權能否在交易流程中安全清償及塗銷。

買方不能只因為仲介說：

「屋主交屋前會處理。」

就不再確認契約、價金與履約流程。

房屋所有權人一定要跟貸款人相同嗎？

產權、借款人、實際繳款人是不同法律與金融關係，不能直接混為一談。

例如：

• 夫妻共同買房。
• 父母幫子女準備頭期款。
• 一人登記、另一人提供資金。

都可能牽涉銀行授信、贈與與產權安排。

所以如果購屋資金不是單純「自己買、自己貸、自己繳」，最好在簽約以前先把登記與資金流確認清楚。

建物用途和實際使用不一樣，有什麼風險？

不能只看「現在住起來像住宅」。

要確認：

• 建物登記用途。
• 使用執照。
• 土地使用分區。
• 現況格局。

如果登記用途、現況及買方未來用途不一致，可能影響：

• 銀行貸款。
• 稅務。
• 裝修。
• 未來轉售。

陽台外推、頂樓加蓋、夾層可以買嗎？

不能只看「附近大家都有」。

應確認：

• 是否有登記。
• 是否合法。
• 有沒有拆除風險。
• 銀行鑑價是否計入。
• 買賣契約如何揭露。

增建空間看起來增加使用坪數，不代表銀行與政府會把它當成完整合法產權價值。

2026建物現況確認書多了哪些資訊？

2026年4月1日起，成屋交易相關揭露規範再強化。

內政部修正的成屋買賣定型化契約「建物現況確認書」新增或調整的重要資訊包含：

• 硬固混凝土中水溶性氯離子相關資訊。
• 社區加壓受水設備。
• 太陽光電發電設備。

另外，不動產說明書資訊也持續增加包括建築能效等揭露項目。

內政部現行成屋買賣定型化契約也要求建物現況確認書作為交易重要資訊的一部分。

買方一定要拿到建物現況確認書嗎？

成屋買賣中，建物現況確認書是非常重要的交易文件。

行政院消保處也提醒，簽約前應逐項檢視成屋買賣契約及建物現況確認書，了解房屋實際現況後再決定是否購買。

買方不要只問：

「有沒有漏水？」

還應該逐項閱讀：

• 結構及檢測。
• 違建。
• 滲漏水。
• 設備。
• 社區設施。
• 特殊揭露事項。

實價登錄要怎麼看才不容易買貴？

不要只搜尋「左營區平均一坪多少」。

比較順序建議：

1. 同社區、同棟。
2. 同社區相近坪數與樓層。
3. 相近屋齡、格局。
4. 同一路段類似產品。
5. 同生活圈相似房型。
6. 最後才看行政區平均。

還要排除：

• 親友交易。
• 特殊關係人交易。
• 特殊付款。
• 包含多筆不動產的案件。
• 車位價格未拆分的數據。

你目前線上版本也已特別提醒，實價登錄不是政府替每一戶核定的標準售價，房屋樓層、採光、座向、屋況與裝潢仍會影響成交。

第三步：出價前一定要先確認貸款

這是第一次買房最容易犯的大錯。

例如：

• 成交價：1,500萬元。
• 原本以為可以貸8成＝1,200萬元。

但銀行最後鑑價只有1,350萬元。

如果銀行仍以鑑價8成核貸：

1,350 × 80%＝1,080萬元。

買方實際要補的自備款就變成：

1,500－1,080＝420萬元。

而不是原本以為的300萬元。

這120萬元差額，可能直接讓交易出問題。

銀行說「可以貸8成」，就一定有8成嗎？

不一定。

貸款通常還要看：

• 借款人收入。
• 負債。
• 信用。
• 房屋鑑價。
• 屋況。
• 建物用途。
• 銀行授信政策。

所以比較精準的說法應該是：

「最高可能到某個成數」，而不是「保證成交價貸幾成」。

第四步：斡旋金與要約書是什麼？

都是買方表達購屋條件的常見方式，但簽之前一定要理解文件內容。

買方常見提出：

• 購買總價。
• 付款條件。
• 有效期間。
• 貸款條件。
• 特殊約定。

你目前 ID 168 原文已正確提醒：斡旋書或要約書經賣方接受後，都可能產生契約責任，因此有效期限、價格、付款、斡旋金轉定及貸款不足處理都要先確認。

斡旋金付了，賣方沒接受會怎樣？

要看斡旋契約的有效期間及條款。

所以出價時一定要確認：

• 斡旋有效到哪一天。
• 賣方沒有接受時如何返還。
• 賣方接受後何時轉成定金。
• 買方反悔的效果。
• 貸款不足是否有約定處理方式。

不要把斡旋金當成「先交一點錢卡位，隨時都可以免費反悔」。

貸款不足，可以在契約中約定嗎？

可以在交易前協商，但必須寫清楚。

例如買方最擔心：

「如果銀行只貸7成，原本預估8成怎麼辦？」

就應該在斡旋或契約階段討論：

• 貸款條件。
• 鑑價不足。
• 買方是否自行補足。
• 什麼情況可以解除。

沒有寫，就不要期待日後可以只用一句「銀行貸不到」直接解除。

正式簽約前，要看哪些契約內容？

至少逐條確認：

• 買賣標的。
• 成交總價。
• 土地、建物、車位。
• 付款期程。
• 貸款。
• 抵押權處理。
• 稅費負擔。
• 房屋現況。
• 設備。
• 交屋日期。
• 戶籍遷出。
• 租賃或占用關係。
• 違約責任。
• 特殊約定。

所有會影響你決定是否購買的事項，都不要只停留在LINE或口頭承諾。

家具、冷氣、冰箱到底有沒有包含？

一定要列設備清單。

例如：

• 冷氣幾台。
• 冰箱。
• 洗衣機。
• 熱水器。
• 固定燈具。
• 廚具。
• 窗簾。
• 其他家具。

並寫清楚：

「現況交付」還是「交屋前需維持正常使用」。

否則最常見的爭議就是：

「我以為會留。」

「我以為屋主要搬走。」

房屋有漏水，可以要求修好再交屋嗎？

可以在簽約時協議處理方式。

例如：

• 由賣方交屋前修繕。
• 依現況成交並反映於價格。
• 指定修繕範圍。
• 複驗合格後再交屋。

最重要的是把處理方式寫進契約或附件。

不要只有一句：

「屋主說之後會處理。」

房屋買賣款通常怎麼付？

中古屋交易通常不是簽約當天一次把全部款項交給賣方。

常見會依交易進度分成：

• 簽約款。
• 用印款。
• 完稅款。
• 尾款。

實際比例仍依契約及交易安排。

若使用價金履約保證，交易價金也會依約進入履約保證專戶，再按交易進度撥付。

履約保證是不是100%保證買房完全沒有風險？

不是。

價金履約保證主要是在交易價金管理與撥付上增加安全性。

但它不代表自動替你確認：

• 房子一定沒漏水。
• 沒有違建。
• 一定能貸到8成。
• 所有契約條款都對買方有利。

錢的安全和房子的安全，是兩個不同問題。

完稅過戶階段，買方要注意什麼？

成交後，地政士通常會協助處理：

• 契稅。
• 土地增值稅申報。
• 產權移轉文件。
• 銀行貸款與抵押權設定。
• 原賣方抵押權塗銷。
• 所有權移轉登記。

買方仍要確認：

• 付款進度。
• 貸款額度。
• 銀行核貸條件。
• 所有權人姓名與持分。

不要因為有代書就完全不看文件。

換屋族買新房，要先注意重購退稅嗎？

要，而且應該在新舊屋成交時間都還能安排時就先規劃。

如果：

• 先賣舊屋再買新屋。
• 或先買新屋再賣舊屋。

符合自住與法定期間等條件時，可能涉及房地合一所得稅及土地增值稅的重購優惠。

所以換屋族買房時，可以搭配2026重購退稅｜先買後賣、先賣後買與2年期限一起安排，不要等新房已經交屋、舊房還沒開始賣才第一次研究。

買房最後一步：交屋前一定要再次驗屋

不要因為第一次看房時已經看過，就直接省略交屋前複驗。

至少再次確認：

• 屋況是否與簽約時相同。
• 約定修繕是否完成。
• 漏水問題。
• 水電瓦斯。
• 設備清單。
• 家具。
• 屋內是否騰空。
• 鑰匙及磁扣。
• 管理費。
• 水電相關費用。

發現問題時，應依契約處理，不要還沒處理就先簽「一切無異議」。

第一次買房最常犯的8個錯誤

錯誤1：先看房，再算預算

結果看到喜歡的房子後，不斷提高原本的購屋上限。

錯誤2：只看成交價，不看總成本

忽略稅費、裝潢、家具與搬家。

錯誤3：把銀行最高貸款成數當保證

忽略房屋鑑價與個人授信。

錯誤4：只看實價登錄平均單價

沒有比較同社區、樓層、車位及屋況。

錯誤5：先出斡旋，再研究產權

順序反了。

錯誤6：口頭承諾沒有寫進契約

交屋時容易各說各話。

錯誤7：只驗裝潢，不查漏水與增建

表面漂亮不代表沒有產權與屋況風險。

錯誤8：交屋前沒有複驗

最後才發現設備被搬走或修繕沒有完成。

2026第一次買房檢查清單

• □ 自備款足夠。
• □ 已保留緊急預備金。
• □ 初步詢問銀行貸款。
• □ 查實價登錄。
• □ 查最新產權。
• □ 確認抵押及限制登記。
• □ 確認建物用途。
• □ 確認增建。
• □ 看建物現況確認書。
• □ 看不動產說明書。
• □ 確認社區管理及欠費。
• □ 估算裝修成本。
• □ 出價前確認付款能力。
• □ 所有重要承諾寫入契約。
• □ 交屋前再次驗屋。

2026買房常見問題 FAQ

Q1：第一次買房第一步應該做什麼？

先算預算與貸款能力，再開始挑房。不要先愛上一間超出負擔能力的房子。

Q2：房子有抵押權可以買嗎？

可以，但要確認債權、清償及塗銷安排，並把交易價金流程規劃清楚。

Q3：斡旋金可以隨時拿回來嗎？

不能一概而論。要看斡旋有效期間、賣方是否接受及文件約定。

Q4：銀行說最高8成，就是成交價8成嗎？

不一定。還會受到銀行鑑價與買方授信影響。

Q5：漏水屋就不能買嗎？

不一定。重要的是問題程度、修繕成本、價格及契約如何處理與揭露。

Q6：增建坪數可以直接算進房屋價值嗎？

不能單純這樣算。未登記或違章增建在產權、貸款及未來處分上都有不同風險。

Q7：履約保證是不是房子有問題也會賠？

不是。履約保證主要處理價金安全，不等於全面保證房屋品質。

Q8：交屋前還需要再看一次房嗎？

需要。建議再次驗屋並依設備、修繕及費用清單逐項點交。

Q9：首購一定可以用青安3.0嗎？

不一定。仍須符合青安3.0政策資格及銀行授信條件。

Q10：先買新房再賣舊房，可以重購退稅嗎？

符合自住及法定期間等條件時有適用空間，房地合一及土地增值稅應分別判斷。

潘潘家勝提醒：第一次買房，不要把所有力氣都花在殺價

買房少花10萬元很好，但買錯房、貸款差100萬元，或交屋後才發現大問題，影響往往更大。

真正應該花時間的是：

• 預算。
• 貸款。
• 產權。
• 屋況。
• 行情。
• 契約。

把這6件事情先弄清楚。

看到喜歡的房子，可以很快。

但決定要不要花幾百萬、上千萬買下去，應該慢一點。

潘潘家勝｜高雄房屋買賣・首購・換屋資訊

高雄房仲 林家勝

聯絡電話：0927-073-916

資料來源與查詢日期

• 內政部主管法規查詢系統｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部地政司｜2026年成屋買賣建物現況確認書修正資訊｜查詢日期：2026/8/12。
• 行政院消費者保護處｜成屋買賣定型化契約及建物現況確認書修正說明｜查詢日期：2026/8/12。
• 內政部不動產資訊平台｜成屋買賣契約書範本｜2025/12/19版本｜查詢日期：2026/8/12。

資訊聲明

本文依2026年8月12日內政部、行政院及政府公開資訊整理，提供一般中古成屋購屋資訊參考。實際產權、房屋現況、斡旋或要約法律效果、貸款成數、買賣契約、稅費及交屋責任，會依房屋、契約與個案條件不同而異。涉及實際交易時，應依最新謄本、買賣契約、銀行核貸結果及地政士、主管機關專業意見確認。