本文資料更新日期：2026年7月17日。稅額應以主管機關核定為準；代書費、履約保證費及其他服務費，則依實際契約與案件內容計算。

買房要繳什麼稅？房屋買賣稅費與買賣雙方費用完整整理

買房是值得期待的人生大事，但真正的購屋成本並不只有房屋成交價。契稅、印花稅、仲介費、代書費、登記規費、貸款費用及保險，都可能影響自備款是否充足。

本文整理現行【房屋買賣稅費】及買賣雙方常見支出，協助購屋族在看房前建立完整預算，也讓屋主在出售前估算稅後實拿金額。

買房除了成交價，還要準備哪些費用？

買方主要負擔契稅、印花稅、過戶規費、代書費、仲介費及貸款相關支出。若忽略這些成本，可能在簽約或過戶階段出現資金缺口。

買房預算至少應分成以下幾類：

• 房屋頭期款。
• 買方仲介服務費。
• 契稅及印花稅。
• 所有權移轉登記費。
• 抵押權設定登記費。
• 代書費用。
• 實價登錄代辦費。
• 履約保證費。
• 房貸銀行手續費。
• 火災保險及地震基本保險。
• 裝潢、家具與搬家費用。
• 緊急預備金。

部分稅費不是以實際成交價計算。例如契稅以房屋核定契價為基礎，所有權移轉登記費則以土地申報地價及建物核定價值計算。

買方要繳哪些稅與費用？

買方最主要的法定稅費是契稅、印花稅及登記規費；透過仲介並申請房貸時，還會產生服務費、代書費、設定費與保險費。實際金額應依稅單、銀行及契約核算。

買方稅費與代書費用參考

上述代書費用僅供參考，並非政府統一規定的固定價格。實際費用會依土地筆數、建物數量、貸款設定、案件複雜度及委任內容調整，應以代書提供的正式報價為準。

買方的契稅怎麼計算？

買賣契稅是房屋核定契價的6%，由取得房屋所有權的買方申報繳納。契稅不是直接以房屋成交總價乘以6%。

【契稅】計算公式如下：

契稅＝房屋核定契價×6%

例如：

• 房屋成交總價：1,500萬元。
• 稅捐機關核定契價：100萬元。
• 契稅：100萬元×6%＝6萬元。

契稅主要針對房屋部分課徵。在已開徵土地增值稅的地區，土地不再課徵契稅。

印花稅與過戶登記費怎麼計算？

印花稅及過戶登記費的稅率都是千分之一，但兩者性質與計算基礎不同。印花稅針對不動產買賣契據，登記費則是辦理產權移轉的地政規費。

印花稅

【印花稅】計算方式為：

印花稅＝不動產買賣公契所載金額×1‰

申請物權登記的契據通常以以下金額作為計算基礎：

• 土地申報移轉現值。
• 建物核定契價。
• 所有權持分比例。

所有權移轉登記費

買賣過戶的登記費為：

土地登記費＝土地申報地價×1‰
建物登記費＝建物核定契價×1‰

新核發的土地、建物權狀及他項權利證明書，每張書狀費為【80元】。

申請房貸還會產生哪些費用？

申請房貸通常會產生抵押權設定費、設定代書費、銀行手續費及住宅保險費。貸款金額愈高，抵押權設定登記費通常也會提高。

常見費用包括：

• 銀行徵信及開辦手續費。
• 抵押權設定代書費。
• 抵押權設定登記規費。
• 土地及建物謄本費。
• 住宅火災保險。
• 住宅地震基本保險。
• 房貸保證或其他銀行指定費用。

抵押權設定登記費是以「設定權利價值」的千分之一計算。部分銀行會以貸款金額的1.2倍設定，因此可用下列方式概算：

設定登記費＝貸款金額×1.2×1‰

例如貸款1,000萬元，若設定金額為1.2倍：

1,000萬元×1.2×1‰＝12,000元

實際設定倍數仍應以承貸銀行的核貸及設定內容為準。

實價登錄費是政府收取的稅嗎？

實價登錄本身不是稅，買賣案件依法應由買賣雙方共同申報。表列2,000元是委託代書處理申報作業的參考服務費。

【實價登錄】原則上應於買賣登記案件送件時一併申報，買賣雙方也可以協議由其中一方或代理人共同辦理。

如果自行申報，不會產生代辦服務費；若委託代書辦理，則依實際報價及契約約定計算。

賣方出售房屋要負擔哪些費用？

賣方主要負擔土地增值稅、房地合一稅或舊制財產交易所得稅，以及仲介費、塗銷費和持有期間相關費用。是否產生所得稅，須依取得時間及實際交易所得判斷。

賣方稅費與代書費用參考

上述代書費用為一般案件的參考金額，實際仍應依產權狀況、抵押權筆數及委任內容報價。

仲介費買方2%、賣方4%怎麼計算？

本文費用表依買方成交價2%、賣方成交價4%計算，買賣雙方合計為6%。服務費及付款方式應明確記載於委託或買賣相關契約。

仲介服務費計算方式如下：

• 買方仲介服務費：實際成交價2%。
• 賣方仲介服務費：實際成交價4%。
• 買賣雙方合計：實際成交價6%。

例如房屋實際成交價為1,500萬元：

買方仲介服務費＝1,500萬元×2%＝30萬元
賣方仲介服務費＝1,500萬元×4%＝60萬元

依【內政部】規定，不動產仲介業者向買賣一方或雙方收取的服務報酬，合計不得超過實際成交價的【6%】。

賣方的土地增值稅怎麼計算？

土地增值稅是在土地所有權移轉時，依土地公告現值的漲價幅度計算。自用住宅用地可適用10%優惠稅率，一般用地則採20%、30%及40%累進稅率。

【土地增值稅】可分為：

• 自用住宅用地稅率：10%。
• 一般用地第一級稅率：20%。
• 一般用地第二級稅率：30%。
• 一般用地第三級稅率：40%。

一般用地會依土地漲價倍數採累進方式計算。持有土地超過20年、30年或40年者，超過最低稅率部分可能另有長期持有減徵優惠。

自用住宅用地優惠則分為：

• 一生一次。
• 一生一屋。

兩者稅率均為10%，但設籍時間、持有年限、面積、出租限制及家庭持屋條件不同，不能只因為房屋是自己居住，就直接認定一定適用。

房地合一稅2.0適用哪些房屋？

房地合一稅原則上適用於2016年1月1日以後取得並出售的房地。房地合一稅2.0自2021年7月1日起實施，並將部分預售屋及特定股權交易納入。

【房地合一稅2.0】的課稅所得計算方式為：

課稅所得
＝出售成交價
－原始取得成本
－可列報費用
－土地漲價總數額

再依持有期間及適用身分計算應納稅額：

房地合一稅不是以房屋售價直接乘以稅率，而是針對扣除成本及必要費用後的交易所得課稅。

房地合一稅的自住優惠需要哪些條件？

自住房地優惠須設籍、持有並實際居住連續滿6年，且期間不得出租或營業。家庭成員在交易前6年內也不能曾使用相同優惠。

主要條件包括：

• 本人、配偶或未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記。
• 持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內未出租、營業或供執行業務使用。
• 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用自住房地優惠。

符合條件者：

• 課稅所得400萬元以內免稅。
• 超過400萬元部分適用10%稅率。

房地合一稅應於房地完成所有權移轉登記日次日起30日內完成申報，不能等到隔年5月再併入一般綜合所得稅申報。

自住換屋可以申請重購退稅嗎？

自住換屋族在新舊房地移轉登記相距2年內，且符合設籍、居住及未出租等條件，可能申請房地合一稅及土地增值稅重購退稅。先賣後買與先買後賣均可能適用。

需要注意：

• 兩種稅的申請條件不同。
• 土地增值稅以申報移轉現值計算。
• 房地合一稅以新舊房地成交價額比例計算。
• 核准後的重購房地原則上會列管5年。
• 5年內出售、出租或改作營業使用，可能被追繳原退稅款。

詳細條件及試算方式可參考：重購退稅完整攻略。

房屋稅、地價稅及管理費怎麼分算？

房屋稅、地價稅與管理費通常以交屋日為基準，由買賣雙方依契約比例結算。這是雙方內部費用分擔，不會改變稅法規定的納稅義務人。

常見處理方式為：

• 交屋日前的房屋稅、地價稅由賣方負擔。
• 交屋日後的費用由買方負擔。
• 管理費、水費、電費及瓦斯費結算至交屋日。
• 已預繳的費用依實際期間找補。
• 尚未收到當年度稅單時，可參考前一期稅額按日數分算。

以地價稅為例，法律上的納稅義務人以每年8月31日土地登記簿所載所有權人為準；買賣雙方仍可在契約中約定按實際持有期間結算。

買房稅費可以列入未來房地合一稅成本嗎？

部分購屋及交易必要費用可以列入取得成本或出售費用，但必須保留合法單據。契稅、印花稅、代書費、規費及仲介費都可能影響未來課稅所得。

建議保存：

• 房屋買賣契約。
• 仲介服務費發票或收據。
• 代書費用收據。
• 契稅及印花稅繳納證明。
• 地政登記規費收據。
• 履約保證費證明。
• 裝修及重大改良工程發票。
• 取得房地前的必要貸款利息證明。
• 出售時的廣告、清潔及搬運費用證明。

若沒有保存相關憑證，可能無法按實際支出減除，進而增加日後出售房屋的房地合一稅負。

1,500萬元房屋的買方費用如何試算？

買方費用應分別以成交價、房屋核定契價、土地申報地價及貸款設定金額計算。不能將所有費用統一用1,500萬元直接乘上稅率。

假設：

• 房屋成交價：1,500萬元。
• 房屋核定契價：100萬元。
• 土地申報地價：300萬元。
• 銀行貸款：1,000萬元。
• 抵押權設定金額：貸款金額的1.2倍。
• 土地及建物各一筆。
• 買方仲介費：2%。

試算如下：

此案例僅用於說明計算方式。實際核定契價、土地申報地價、權利筆數、代書報價及銀行設定內容不同，最終費用也會改變。

簽約前如何確認完整房屋買賣成本？

簽約前應請仲介、代書及銀行分別提供費用明細，再將稅費納入自備款。只準備頭期款，通常不足以支付完整購屋成本。

建議確認：

1. 房屋成交價及付款期程。
2. 頭期款與房貸核准成數。
3. 買方2%仲介服務費。
4. 賣方4%仲介服務費。
5. 房屋核定契價及契稅概算。
6. 土地申報地價及過戶規費。
7. 抵押權設定金額及銀行費用。
8. 代書各項服務費。
9. 履約保證費的分擔方式。
10. 房屋稅、地價稅與管理費結算基準。
11. 裝潢、家具、搬家及修繕預算。
12. 至少數個月家庭支出的緊急預備金。

房屋買賣稅費的計算基礎各不相同，不能只用成交總價推估。購屋前先完成逐項試算，才能避免額外費用影響交屋、裝潢與後續生活資金。