私人設定是什麼？2026房屋私人抵押權、塗銷、代償與出售流程

一句核心結論：「私人設定」不是正式法律名詞，實務上多半是在說房屋抵押權設定給銀行以外的自然人、公司或其他債權人。但如果謄本上其實是預告登記或信託，法律效果和處理方式完全不同，所以第一步永遠不是先找錢，而是先看謄本到底登記了什麼。

私人設定貸款是什麼？

「私人設定貸款」通常是屋主向非銀行資金方借款，並以房屋或土地設定抵押權作為擔保。

常見抵押權人可能包括：

• 自然人。
• 親友。
• 民間資金提供者。
• 公司或商號。
• 資產管理公司。
• 建商、供應商或其他債權人。

依民法抵押權制度，抵押權設定不需要把房屋交給債權人占有。

完成設定後通常仍是：

• 屋主繼續持有房屋所有權。
• 屋主仍可居住及使用。
• 房屋成為債務的擔保。
• 若債務到期未清償，抵押權人可依法行使抵押權。

房屋已經有第一順位銀行房貸，再設定給私人債權人時，通常就是第二順位或更後順位抵押。

如果還不熟悉第二順位，可以先看2026二順位房貸完整指南：房屋二胎利率、額度與銀行民間比較。

房屋被私人設定，一定代表真的有借到錢嗎？

不一定。

謄本上的抵押權可以證明房屋存在權利負擔，但只看謄本，不一定能確認實際撥款多少、現在還欠多少，甚至不能單獨證明款項是否真的交付。

抵押權可能用來擔保：

• 現金借款。
• 第三人的債務。
• 貨款或工程款。
• 最高限額內現在及未來的債權。
• 其他契約約定的債務。

如果屋主表示根本沒有收到錢，謄本卻出現陌生私人抵押權，要立即確認：

• 設定日期。
• 抵押權人是誰。
• 是否本人簽署。
• 是否曾申請印鑑證明。
• 是否簽過借據、本票或授權書。
• 有沒有實際撥款紀錄。
• 是否由代理人辦理登記。

如果懷疑文件遭冒用或偽造，不要只和對方私下談，應盡快向地政機關了解登記申請資料，並尋求法律協助。

私人設定、預告登記、信託有什麼不同？

這三種常被一般人統稱為「設定」，但實際上完全不是同一件事。

因此如果有人只跟你說：

「放心啦，這只是一個設定。」

這句話其實完全不夠。

你要問的是：

「到底設定了什麼？」

私人抵押權設定是什麼？

私人抵押權，就是由自然人或非銀行公司擔任抵押權人的不動產抵押登記。

同一間房屋可以同時存在：

• 第一順位銀行抵押權。
• 第二順位私人抵押權。
• 第三順位其他債權人抵押權。

一般情況下，順位越後面的抵押權人，在房屋價值不足時承擔的回收風險越高。

這也是為什麼民間二胎、後順位資金的利率與條件，通常和第一順位房貸不同。

設定300萬，就是現在欠300萬嗎？

不一定。這是私人設定最容易被誤會的地方之一。

例如謄本可能顯示：

• 抵押權設定金額：300萬元。
• 實際撥款本金：200萬元。
• 已經還掉本金：50萬元。
• 目前剩餘本金：150萬元。

另外還可能有利息、遲延利息、違約金或其他依契約計算的費用。

如果是最高限額抵押權，謄本記載的更是最高擔保範圍，不代表現在就欠到這個數字。

所以真正要處理私人設定時，不要拿謄本金額直接當清償金額。

應向債權人取得指定日期的正式書面清償明細。

私人借貸利息可以搭配私人借貸利息怎麼算？月息、年利率、三分利、平息與本息一次搞懂一起看。

私人設定會影響房屋貸款嗎？

會影響銀行評估，但不代表永遠不能再貸。

銀行通常會進一步確認：

• 私人抵押權排第幾順位。
• 實際清償金額。
• 房屋剩餘價值。
• 私人債權人是否願意配合代償。
• 清償後能否取得塗銷文件。
• 是否另外有預告登記或信託。
• 借款人的收入、信用與其他負債。

銀行可能採取的方式包括：

1. 要求屋主先自行清償塗銷。
2. 用新核准貸款直接代償私人債務。
3. 要求抵押權人先配合準備塗銷文件。
4. 降低核貸額度。
5. 因產權或順位風險而不承作。

私人設定塗銷後，也沒有一個適用所有人的「一定要等6個月或1年才能向銀行貸款」規定。

銀行仍然會依當時的房屋、信用、收入與負債重新判斷。

私人設定可以做二胎代償嗎？

可以評估，而且這正是很多屋主處理私人設定的方式之一。

如果目前私人設定是因為民間二胎或其他房屋借款，常見方向可能包括：

原銀行增貸

如果第一順位房貸正常、房屋仍有價值，而且收入與信用符合條件，可以先詢問原銀行。

銀行轉貸＋增貸

由新的銀行重新承作第一順位，並視額度處理原銀行貸款與部分私人債務。

銀行二順位

保留原第一順位房貸，再評估銀行二順位資金是否能處理私人設定。

其他代償方案

如果目前暫時不符合銀行條件，也可以依房屋價值、順位、私人債務清償金額與還款能力，重新評估其他代償方式。

可以先看二胎房貸代償是什麼？民間轉銀行、市場資金整合與風險一次看。

房屋有私人設定還能出售嗎？

私人抵押權存在時，房屋仍然可以出售，但抵押權不會因為過戶就自己消失。

實務上通常會先確認：

• 私人債務完整清償金額。
• 第一順位銀行貸款餘額。
• 買方自備款與貸款撥款時間。
• 私人抵押權人願不願意配合。
• 何時取得塗銷文件。
• 履約保證與地政士如何控制款項。

屋主如果想了解自己現在的房子放到市場上會面對哪些競爭產品，可以先看目前高雄出售物件。

如果私人抵押權人不願意配合塗銷，可以看二胎金主不塗銷怎麼辦？賣房卡關原因、4種解套方式與撥款流程。

完整賣房流程則可延伸看賣房流程有哪些？從委託、簽約到交屋一次了解。

私人設定怎麼解除？

重點不是只有還錢，而是「清償＋塗銷」兩件事情都要完成。

第一步：申請最新謄本

先確認：

• 權利類型。
• 抵押權人。
• 順位。
• 設定日期。
• 設定金額。
• 是否為最高限額抵押權。
• 是否另有預告登記、信託或查封。

第二步：找出原始借款與設定文件

包括：

• 借款契約。
• 借據。
• 本票。
• 抵押權設定契約。
• 撥款紀錄。
• 還款紀錄。
• 相關收據與對話。

第三步：取得正式清償金額

不要只口頭問「大概還多少」。

最好要求列明：

• 剩餘本金。
• 利息。
• 違約金。
• 其他費用。
• 指定清償日期。
• 收款帳戶。
• 清償後交付哪些塗銷文件。

第四步：決定資金來源

可能包括：

• 自有資金。
• 原銀行增貸。
• 銀行轉貸增貸。
• 銀行二順位。
• 其他代償方案。
• 出售房屋並用價金清償。

第五步：安排付款與塗銷文件交換

不要只把錢匯出去，再等對方有空來處理。

清償前就應確認：

• 款項支付給誰。
• 抵押權人何時交文件。
• 文件交給誰保管。
• 何時送地政塗銷。
• 如果塗銷沒有完成，怎麼處理。

第六步：完成塗銷後再查一次謄本

不要只聽對方說「已經處理好了」。

最後重新申請謄本，確認原私人抵押權確實已消失，才算完成。

私人抵押權怎麼塗銷？

一般原則是先確認債務清償，再由抵押權人配合提出塗銷文件，向地政事務所辦理。

常見會使用到的資料包括：

• 土地登記申請書。
• 債務清償證明或抵押權塗銷同意文件。
• 他項權利相關文件。
• 抵押權人身分證明。
• 必要的印鑑證明或身分核對資料。
• 代理人及委託資料。

不同案件實際要附哪些文件，仍以管轄地政事務所的個案審查為準。

預告登記怎麼塗銷？

預告登記不是抵押權，所以不能直接套用私人抵押權清償流程。

通常要確認原請求權是什麼，以及請求權人是否願意提供塗銷所需文件。

如果請求權人拒絕配合，還要進一步確認：

• 原本請求權是不是還存在。
• 所有權人是否已履行原約定。
• 拒絕塗銷是否有依據。
• 能不能協商或調解。
• 是否需要透過司法程序取得登記依據。

信託登記怎麼解除？

信託又是另外一套制度。

要回頭看：

• 信託目的。
• 信託期間。
• 委託人、受託人與受益人。
• 終止條件。
• 信託財產最後歸屬。

不能只拿一般抵押權塗銷文件，就認為可以把信託房屋直接改回原屋主名下。

私人設定會影響信用嗎？

私人抵押權不一定直接以一般銀行貸款的方式出現在聯徵報告，但仍可能影響銀行授信。

因為銀行除了看聯徵，也會看：

• 土地及建物謄本。
• 私人抵押權順位。
• 私人債務清償資料。
• 收入。
• 其他負債。
• 原銀行房貸繳款狀況。

因此房屋明明有私人設定，不建議申貸時隱瞞。

私人設定最容易踩到哪些風險？

• 把謄本設定金額誤認為實際欠款。
• 沒有取得正式清償明細就付款。
• 簽空白本票或空白借款文件。
• 不清楚抵押權人和實際出資人是不是同一人。
• 清償後沒有辦塗銷。
• 把抵押權、預告登記與信託混在一起。
• 因為急著處理，又再辦一筆成本更高的貸款。
• 出售房屋前沒有先確認債務是否高於可售價金。

如果對方有「保證過件、先收高額費用、要求交提款卡、OTP、空白本票」等情況，可以看房屋二胎詐騙手法有哪些？常見陷阱、風險與防範方法完整指南。

私人設定是什麼意思？

一般民間說法多半是指房屋設定抵押權給銀行以外的自然人或公司。但仍要以謄本實際登記內容為準。

房子有私人設定還可以賣嗎？

如果是私人抵押權，房屋仍可出售，但交易時通常必須安排清償與塗銷，不能期待過戶後抵押權自己消失。

私人設定還能向銀行貸款嗎？

有可能，但銀行會重新評估房屋價值、抵押順位、清償金額、收入、信用及債權人是否願意配合代償。

資料來源與更新日期

• 法務部全國法規資料庫｜民法抵押權相關規定。
• 土地法第79條之1｜預告登記相關規定。
• 高雄市政府地政局｜抵押權塗銷登記相關資料。
• 高雄市政府地政局｜土地建物信託登記相關資料。

文章更新日期：2026年9月6日。

本文提供一般性不動產、貸款、借貸、信託及登記資訊，不構成個別法律、貸款、投資、稅務或契約意見。實際債權、利率、費用、抵押權效力、信託終止及塗銷方式，仍應依最新謄本、原始契約、金流、地政機關與專業人員個案確認。