預告登記是什麼？房子能賣嗎、可以抵押嗎？塗銷流程一次看

「阿勝，我想賣房子，結果地政士說我的房子有預告登記，這是什麼意思？」

「房子是爸爸的，之前有幫小孩辦預告登記，現在爸爸想賣掉，還可以賣嗎？」

「房子有預告登記，是不是就不能再借錢了？」

這些問題，都是屋主可能遇到的情況。

有些家庭當初辦理預告登記，是為了保障未來的產權安排。

但幾年後，可能因為家庭狀況改變、資金需求，或者決定出售房屋，才發現原本的登記會影響後續處理。

我想先提醒屋主，預告登記不是不能處理，最重要的是先弄清楚當初為什麼辦、現在保全什麼權利，以及要怎麼依法解除。

一、預告登記是什麼意思？

簡單來說，預告登記是為了保護某個人對不動產已經存在的特定請求權，先把這項請求權反映在登記資料上。

例如屋主和另一個人已有法律上的約定，將來在符合特定條件時，應移轉房屋所有權。

在符合相關法律要件時，請求權人可能申請預告登記，保全未來請求移轉的權利。

依《土地法》第79條之1，預告登記可以保全的請求權，包括：

• 關於土地權利移轉或使其消滅的請求權。
• 關於土地權利內容或次序變更的請求權。
• 附有條件或期限的相關請求權。

這些都是法律上特定的請求權，不是單純因為擔心房子被賣掉，就可以隨意辦理。

預告登記保護的是請求權，不是讓申請的人直接取得房屋所有權。

二、辦了預告登記，房子就變成別人的嗎？

不是。

假設媽媽名下有一間房子，因為和兒子有未來移轉房屋的約定，而依法辦理預告登記。

這不代表辦理預告登記當天，房屋就已經過戶給兒子。

如果房屋所有權仍登記在媽媽名下，法律上的所有權人原則上仍是媽媽。

但因為有預告登記，媽媽之後如果想進行妨礙已登記請求權的處分，就可能受到限制。

所以有預告登記的房屋，不能只看所有權人是誰，還要看預告登記究竟保護什麼權利。

三、房子有預告登記，還可以出售嗎？

不是絕對不能賣，但不能當成沒有任何登記限制的一般房屋處理。

依《土地法》第79條之1，預告登記尚未塗銷之前，登記名義人所做的處分，如果妨礙已經登記保全的請求權，對該請求權無效。

因此，屋主準備出售房子時，應先確認預告登記的權利內容。

舉例：媽媽想賣房，但兒子有預告登記

假設媽媽名下有一間房屋，先前為了特定的未來移轉約定，替兒子辦理預告登記。

幾年後，媽媽想把房屋出售給第三人。

這時候就需要確認：

• 當初辦理預告登記的原因是什麼。
• 兒子目前保全的請求權是否仍然存在。
• 這次出售是否會妨礙已登記請求權。
• 兒子是否願意配合依法塗銷。
• 能否在買方付款與產權移轉前完成必要程序。

如果雙方已經達成共識，願意依法辦理塗銷，後續通常比較有機會安排正常的出售程序。

但如果請求權人不同意，或者雙方對原本的約定有爭議，就不能只要求房仲直接把房子賣掉。

阿勝提醒：房子有預告登記，最好在正式接受買方出價以前，就先確認塗銷的可行性。

四、買方看到房子有預告登記，應注意什麼？

有些買方原本已經看中房屋，準備下斡旋或簽約，才發現最新謄本有預告登記。

這時候不要單憑屋主說「這個沒有影響」，就直接忽略。

我建議至少確認以下五件事：

1. 請求權人是誰：由誰享有已預告登記保全的權利。
2. 權利內容是什麼：是移轉請求權，還是其他種類的請求權。
3. 原本約定是否仍有效：有沒有已履行、解除或其他爭議。
4. 能不能依法塗銷：需要誰同意、哪些文件及登記程序。
5. 付款過戶怎麼安排：確認塗銷與所有權移轉的先後順序。

如果銀行房貸也需要配合交易，更要提前確認預告登記會不會影響買方的抵押設定及撥款。

不要等到買方貸款已經核准、雙方也準備過戶，才發現相關文件無法完成。

五、房子有預告登記，還可以設定抵押權或辦二胎嗎？

這個問題不能直接回答「一定可以」或「完全不行」。

要看原本的預告登記保全什麼請求權，以及後續新增抵押權是否會妨礙該權利。

例如屋主原本已經有銀行第一順位房貸，後來才辦理預告登記。

原本合法存在的銀行抵押權，不會因為之後出現預告登記就自動消失。

但如果屋主想再增加新的抵押權，就需要另外確認登記與借款條件。

部分案件可能涉及請求權人的配合或其他法律程序。

所以名下有房屋、又有資金需求時，不是先問能借多少，而是先確認預告登記會不會影響新的抵押權設定。

如果房子目前另外有銀行房貸或私人抵押權，也需要分別核對，不要將不同種類的登記混為一談。

一般抵押權查詢及清償塗銷，可另外參考房子被設定是什麼意思？抵押權查詢與解除設定。

六、預告登記能不能防止房子被查封或法拍？

不能把預告登記當成防查封、防法拍的保證。

這是非常重要的法律觀念。

《土地法》第79條之1明確規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，沒有排除的效力。

簡單說，如果屋主原本有銀行抵押貸款，後來沒有正常還款，債權人依法行使權利，不能只因為屋主之後替家人辦理預告登記，就認為法院一定不能執行房屋。

例如：

「先把房子預告登記給小孩，以後銀行就不能法拍了。」

這個想法並不正確。

如果房子已經有查封、假扣押或法院強制執行問題，應先確認法律程序，不能企圖靠新增預告登記排除原本的債權。

尤其已經發生債務爭議時，更不能任意透過登記或移轉財產來規避合法債權，否則可能產生其他法律責任。

七、預告登記和抵押權、查封有什麼不同？

很多屋主調閱謄本時，看到幾種不同登記，會以為它們都是「房子被設定」。

其實法律效果不一樣。

因此，如果屋主想出售、貸款或處理債務，應先確認謄本上真正登記的是哪一種權利。

不能一看到預告登記，就認為房子已經被法拍；也不能把抵押權當成預告登記。

八、預告登記如何塗銷？需要誰同意？

這是準備出售房屋時，很常遇到的問題。

有些屋主認為房子是自己名下的，應該可以直接要求地政事務所把預告登記取消。

但預告登記既然是在保全特定請求權，就不能由屋主單方面任意塗銷。

依《土地登記規則》第146條，預告登記塗銷原則上應提出原預告登記請求權人的同意書。

請求權人原則上還有親自到場辦理身分查核的要求，但法律也規定了例外情形與特定權利移轉併同塗銷的辦法。

一般塗銷前，可先整理這些資料

1. 調閱最新土地及建物謄本。
2. 確認原預告登記請求權人。
3. 取得原本約定或相關權利文件。
4. 確認請求權是否仍然存在，以及雙方是否有爭議。
5. 依規定準備塗銷同意書、登記申請書、身分證明等必要文件。
6. 向地政事務所提出申請，完成後重新調閱謄本確認。

各案件所需文件可能不同，應依申請原因與地政機關規定確認。

相關申辦資料，可參考我的E政府｜預告登記申辦說明及土地登記規則。

九、請求權人不願意塗銷，屋主怎麼辦？

這種情況需要先分清楚，雙方是單純還沒有辦文件，還是真的有權利爭議。

如果原本的請求權已經不存在，雙方也沒有爭議，只是尚未辦理塗銷，可以先確認依法應備的同意書及申請程序。

但如果請求權人認為自己的權利仍然存在，不願意同意塗銷，而屋主認為原本的約定早就結束，就可能涉及契約效力及請求權爭議。

這時不適合只請房仲去說服對方簽名，更不能用不實文件辦理登記。

應先整理原始契約、付款及其他履行證據，由律師確認是否需要透過調解或司法程序解決。

阿勝提醒：如果預告登記塗銷存在爭議，房屋出售的時間與付款條件就要重新評估，不能先向買方保證一定能如期過戶。

十、父母想把房子留給小孩，適合先做預告登記嗎？

有些家庭想辦預告登記，是因為父母希望未來把房子留給子女，又暫時不打算移轉所有權。

但預告登記是否適合，必須先看雙方是否確實存在可以依法保全的請求權。

不能只因為父母口頭說「這間房以後就是你的」，就認為子女一定能單方面辦理預告登記。

另外，預告登記不等於贈與過戶，也不等於信託或遺囑。

如果家庭真正的目的是財產傳承、繼承安排、長期管理或避免家人爭議，就應先確認需求，再比較各種法律方式。

尤其房子如果已經有銀行貸款、其他抵押權或家庭債務，更需要審慎評估。

不要只因為聽說預告登記很方便，就把它當成所有家庭財產問題的解決方法。

十一、阿勝提醒：有預告登記的房子，出售前先處理產權

我做高雄房仲這麼多年，一直認為房屋要順利出售，不能只看價格是不是合理。

產權能不能正常移轉，對買方一樣重要。

有些屋主的房子條件很好，價格也有競爭力，但準備出售時才發現，幾年前替家人辦理的預告登記還沒有處理。

這種情況，並不是把廣告刊上網就能解決。

我會建議屋主先確認三件事：

第一，預告登記保全什麼權利？

第二，請求權人是否願意依法配合處理？

第三，相關塗銷能不能配合正常的買賣流程？

如果三件事都有清楚方向，再來安排估價、委託出售及買方付款，通常比較不容易在成交後卡住。

如果目前除了預告登記，還有銀行房貸或私人借款，也應同步整理實際清償金額。

因為有些屋主想賣房，不只是為了換屋，也是希望透過出售把現有的債務一起處理。

這時候就更需要把產權、債務及交易金流安排清楚。

我希望屋主在正式簽約之前，就知道這間房子能不能順利過戶，而不是買方都找到後，才發現登記問題還沒有解決。

預告登記常見問題

預告登記是不是表示房子不能賣？

不代表絕對不能賣，但如果出售處分妨礙已登記保全的請求權，就可能受到法律效力限制。應先確認登記內容及塗銷安排。

預告登記後，房屋所有權就變成請求權人的嗎？

不是。預告登記是在保全請求權，不等於完成所有權移轉登記。

有預告登記，還可以辦房屋二胎嗎？

應先確認預告登記保全什麼權利，以及新增抵押設定是否會妨礙該請求權。實際能否辦理仍須依登記及借款條件判斷。

預告登記可以防止銀行法拍嗎？

不能。《土地法》第79條之1明定，預告登記對於強制執行等情形所為的新登記，沒有排除效力。

父母辦給小孩的預告登記，可以隨時取消嗎？

不能直接認為所有權人想取消就能取消。原則上應依《土地登記規則》第146條及相關規定，確認請求權人同意與必要文件。

請求權人過世了，預告登記怎麼處理？

應先確認原請求權的性質、是否消滅、能否繼承及相關繼承人的權利義務，再由地政士或律師確認適用的塗銷程序，不能一概認定登記會自動消失。

房子有預告登記，可以請阿勝幫忙評估出售嗎？

可以先協助了解房屋市價、登記現況、買賣條件及可能的交易安排。如果塗銷有爭議，應先由法律及地政專業人員確認，再決定是否適合正式出售。

結論：預告登記不是不能處理，關鍵是先確認保全的權利

預告登記不是所有權移轉，也不是抵押權或法院查封。

它的主要功能，是保全特定的不動產權利請求權。

如果屋主準備出售、過戶或增加房屋抵押，應先查最新謄本，確認請求權人與登記內容，再安排依法塗銷及相關程序。

如果請求權人不願意配合，或雙方對原約定有爭議，就應先處理法律問題，不要急著簽訂買賣契約。

高雄屋主如果因為預告登記，不知道房屋現在能不能出售，可以先找阿勝了解行情與產權處理方向，把能不能成交、能不能過戶先確認清楚。

資料來源與資訊聲明

• 全國法規資料庫｜土地法第79條之1
• 全國法規資料庫｜土地登記規則第146條
• 我的E政府｜預告登記申辦服務

本文提供一般預告登記、不動產交易及產權處理資訊，不構成個別法律、稅務或貸款保證。實際登記效力、塗銷方式及買賣程序，應依最新謄本、原始契約、適用法規及地政士或律師的專業確認。